Välityspalkkio asunnon myyntivoiton verotuksessa

Kiinteistönvälittäjän palkkio on usein asuntokaupan suurin yksittäinen kulu myyjälle. Jos asunnon myynnistä syntyy veronalainen luovutusvoitto, välityspalkkio vähennetään voittoa laskettaessa myyntikuluna, mikä pienentää verotettavaa voittoa. Tässä artikkelissa selvitetään, miten välityspalkkio huomioidaan verotuksessa ja mitä muita myyntikuluja voi vähentää.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Jokainen tilanne on yksilöllinen.

Myyntivoiton laskentakaava

Asunnon myyntivoitto eli luovutusvoitto lasketaan pääsääntöisesti seuraavasti:

Luovutusvoitto = Luovutushinta − Hankintameno − Voiton hankkimisesta aiheutuneet menot (myyntikulut)

Myyntikuluihin kuuluu välityspalkkio ja muut myynnistä aiheutuneet kustannukset. Asunto-osakkeen luovutushintaan ei lueta osakkeeseen kohdistuvaa yhtiölainaosuutta, toisin kuin varainsiirtoveron laskennassa.

Laskentakaavan soveltaminen käytännössä

Hankintameno koostuu asunnon ostohinnasta ja ostoon välittömästi liittyvistä kuluista sekä mahdollisista perusparannusmenoista. Myyntikulut taas ovat kuluja, jotka syntyvät myynnistä ja sen valmistelusta. Verohallinnon ohjeen mukaan kulut jaetaan näin:

• Hankintamenoon lisättävät kulut: ostajana maksettu varainsiirtovero, kirjausmaksut, ostajana maksetut välitys-, tarkastus-, arviointi- ja asianajopalkkiot sekä perusparannukset
• Myyntikulut: välityspalkkio, myyntiä varten tehty kuntotarkastus ja arviointi, kauppakirjan laatimispalkkio, myyntiin tarvittavat asiakirjat, myynti-ilmoitukset ja esittelyt sekä myyntikuntoon saattamisen korjaukset
• Eivät vähennettäviä: omistusajan tavanomaiset vuosikorjaukset ja ylläpito, oman työn arvo sekä asuntolainan korot ja lainan muut kulut (lainan kulut eivät ole hankintamenoa)

Välityspalkkion vähentäminen

Vähennyksen edellytykset

Välityspalkkio voidaan vähentää luovutusvoitosta, kun:

• myyjä on maksanut palkkion
• palkkio liittyy kyseisen asunnon myyntiin
• myyjä käyttää todellista hankintamenoa eikä hankintameno-olettamaa.

Palkkiosta kannattaa säilyttää välityssopimus, lasku ja maksutosite.

Palkkion määräytyminen

Välityspalkkion suuruudesta sovitaan välityssopimuksessa. Se voi olla esimerkiksi prosenttiosuus myyntihinnasta, kiinteä summa tai näiden yhdistelmä. Palkkiotasot vaihtelevat välittäjän, alueen ja kohteen mukaan, joten tarjouksia kannattaa vertailla. Lisää palkkion rakenteesta kerrotaan artikkelissa välityspalkkio, ja välittäjän käytön vaihtoehtoja käsitellään oppaassa itsemyynti vai välittäjä.

Kiinteistönvälityspalvelu on arvonlisäverollinen palvelu. Yleinen arvonlisäverokanta on 25,5 % 1.9.2024 alkaen. Yksityishenkilö, joka ei ole arvonlisäverovelvollinen, vähentää palkkion verollisena eli koko maksamansa summan.

Esimerkki välityspalkkion vähentämisestä

Oletukset: Matti myy sijoitusasuntonsa 250 000 eurolla. Hän osti asunnon 180 000 eurolla viisi vuotta sitten (esimerkin yksinkertaistamiseksi hankintamenoon ei ole laskettu oston varainsiirtoveroa). Asunnossa ei ole yhtiölainaosuutta. Välityspalkkio on 7 500 euroa. Matilla ei ole muita pääomatuloja samana vuonna.

Luovutusvoiton laskenta:

• Luovutushinta: 250 000 €
• Hankintameno: 180 000 €
• Välityspalkkio: 7 500 €
• Luovutusvoitto: 250 000 € − 180 000 € − 7 500 € = 62 500 €

Hankintameno-olettamaa käyttäen (omistus alle 10 vuotta, 20 %) voitto olisi 250 000 € − 50 000 € = 200 000 €, joten todellinen hankintameno on Matille edullisempi. Ilman välityspalkkion vähennystä voitto olisi 70 000 €.

Verovaikutus euroina:

Pääomatulon vero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.

• Ilman vähennystä: 30 000 € × 30 % + 40 000 € × 34 % = 9 000 € + 13 600 € = 22 600 €
• Vähennyksen kanssa: 30 000 € × 30 % + 32 500 € × 34 % = 9 000 € + 11 050 € = 20 050 €
• Verosäästö: 2 550 € (= 7 500 € × 34 %, koska koko vähennys osuu 34 prosentin kannalla verotettavaan osaan)

Muut vähennyskelpoiset myyntikulut

Välityspalkkion lisäksi Verohallinnon ohjeessa mainitaan esimerkkeinä seuraavat myyjän maksamat myyntikulut:

Verohallinnon mainitsemat myyntikulut

1. Kuntotarkastus ja arviointi: myyntiä varten tehty kuntotarkastus ja omaisuuden arviointi (ks. mitä kuntotarkastus sisältää)
2. Kauppakirjan laatimispalkkio
3. Asiakirjat: myyntiä varten tarvittavat asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus, lainhuutotodistus ja rasitustodistus
4. Myynti-ilmoitukset ja esittelyt
5. Myyntikuntoon saattamisen korjaukset: korjaukset, jotka liittyvät välittömästi myyntiin
6. Tyhjän asunnon hoitovastikkeet: myyntiajalta tai myyntiä varten tehdyn korjauksen ajalta, jos asunnossa ei asu kukaan eikä se ole muussa käytössä
7. Myyntimatkat: todelliset kustannukset, ei kaavamaista päivärahaa

Tulkinnanvaraiset kulut

Osa kuluista ei ole suoraan ohjeen esimerkeissä, joten niiden vähennyskelpoisuus riippuu siitä, liittyvätkö ne selvästi myyntiin. Tällaisia ovat esimerkiksi:

• ammattivalokuvaus ja stailaus, jos ne ovat osa myynti-ilmoitusta tai esittelyä (kalusteiden tai sisustustavaroiden hankinta omaan käyttöön ei ole myyntikulu)
• energiatodistus, jos se hankitaan myyntiä varten
• siivous ennen esittelyjä.

Jos kulun luonne on epäselvä, kannattaa säilyttää lasku ja kuvata veroilmoituksen lisätiedoissa, miten kulu liittyy myyntiin.

Kulut, joita ei voi vähentää

• oma työaika, esimerkiksi itse hoidettu myynti
• omistusajan tavanomaiset vuosikorjaukset, jotka eivät liity myyntiin
• asuntolainan korot ja lainan kulut
• muut yksityiselämän menot, kuten oma muutto uuteen asuntoon.

Omistusaikana tehdyistä remonteista kerrotaan tarkemmin artikkelissa remonttikulut verotuksessa.

Hankintameno-olettama ja myyntikulut

Hankintameno-olettama on 20 % luovutushinnasta, jos asunto on omistettu alle 10 vuotta, ja 40 %, jos se on omistettu vähintään 10 vuotta. Jos voitto lasketaan olettamalla, välityspalkkiota tai muita myyntikuluja ei voi vähentää erikseen. Olettama korvaa sekä hankintamenon että kulut. Verohallinto käyttää laskennassa automaattisesti verovelvolliselle edullisempaa vaihtoehtoa.

Milloin hankintameno-olettama voi olla edullisempi

Olettama voi olla edullisempi esimerkiksi silloin, kun:

• asunnon arvo on noussut omistusaikana selvästi
• ostohintaa tai kuluja ei voida luotettavasti selvittää
• asunto on peritty tai saatu lahjaksi, ja sen verotusarvo on ollut alhainen.

Lisää olettamasta: hankintameno-olettama.

Esimerkki: olettama vs. todelliset kulut

Oletukset: Anna myy perimänsä asunnon 300 000 eurolla. Perintöverotuksessa asunnon arvo oli 150 000 euroa, ja perittävän kuolemasta on kulunut yli 10 vuotta. Välityspalkkio on 12 000 euroa ja muut myyntikulut 2 000 euroa. Yhtiölainaosuutta ei ole.

Todellisella hankintamenolla:

• Luovutusvoitto: 300 000 € − 150 000 € − 12 000 € − 2 000 € = 136 000 €

Hankintameno-olettamalla (40 %):

• Olettama: 40 % × 300 000 € = 120 000 €
• Luovutusvoitto: 300 000 € − 120 000 € = 180 000 €

Tässä tapauksessa todellinen hankintameno tuottaa 44 000 euroa pienemmän verotettavan voiton.

Vertailulaskelma, jossa olettama on edullisempi

Oletukset: Pekka myy perimänsä asunnon 400 000 eurolla. Perintöverotusarvo oli 50 000 euroa, ja perittävän kuolemasta on kulunut yli 10 vuotta. Välityspalkkio on 16 000 euroa. Yhtiölainaosuutta ei ole.

Todellisella hankintamenolla:

• Luovutusvoitto: 400 000 € − 50 000 € − 16 000 € = 334 000 €

Hankintameno-olettamalla (40 %):

• Olettama: 40 % × 400 000 € = 160 000 €
• Luovutusvoitto: 400 000 € − 160 000 € = 240 000 €

Tässä olettama tuottaa 94 000 euroa pienemmän verotettavan voiton, eikä Pekan maksamalla välityspalkkiolla ole silloin verotuksessa merkitystä. Kannattaa laskea molemmat vaihtoehdot, jotta tietää, kannattaako kulujen tositteita koota.

Välityspalkkio ostohetkellä

Jos ostaja on maksanut välityspalkkion esimerkiksi ostotoimeksiannosta, palkkio luetaan Verohallinnon ohjeen mukaan osaksi asunnon hankintamenoa. Se pienentää luovutusvoittoa, kun asunto myöhemmin myydään ja voitto lasketaan todellisella hankintamenolla. Sama koskee ostajana maksettua varainsiirtoveroa sekä ostoon liittyneitä tarkastus-, arviointi- ja asianajopalkkioita.

Käytännön huomio

Ostoon liittyvät kuitit voivat tulla tarpeeseen vasta vuosien päästä. Siksi kauppakirja, varainsiirtoveron maksutosite ja ostajana maksettujen palkkioiden laskut kannattaa säilyttää koko omistusajan.

Dokumentointi ja todisteet

Myyntikulut on pystyttävä tarvittaessa todentamaan. Tositteita ei yleensä liitetä veroilmoitukseen, mutta ne on esitettävä, jos Verohallinto pyytää.

Säilytettävät asiakirjat

• Välityssopimus: osoittaa sovitun palkkion
• Lasku välityspalkkiosta: eritelty lasku palvelusta
• Maksutosite: todiste palkkion maksamisesta
• Muut kuitit: myyntiin liittyvät kulut
• Kauppakirjat: sekä oston että myynnin kauppakirja

Tositteiden säilytysaika

Verohallinnon ohjeen mukaan veroilmoituksessa ilmoitettuihin tietoihin liittyvät tositteet säilytetään pääsääntöisesti kolme vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Tietyissä erityistilanteissa säilytysaika on kuusi vuotta. Vuokranantajan muistiinpanot ja tositteet säilytetään kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta, joten sijoitusasunnon myyjän kannattaa noudattaa pidempää aikaa. Hankintamenoa osoittavat asiakirjat kannattaa säilyttää koko omistusajan ja myynnin jälkeen vähintään edellä mainitun ajan.

Hyvä dokumentointikäytäntö

1. Skannaa tai valokuvaa kuitit heti maksun jälkeen.
2. Säilytä digitaaliset kopiot turvallisessa paikassa.
3. Tee yhteenveto kaikista myyntikuluista.
4. Säilytä välityssopimus ja kauppakirjat samassa paikassa.

Verovapaa myynti ja välityspalkkio

Jos oman asunnon myynti on verovapaa, välityspalkkion vähentämisellä ei ole verotuksessa merkitystä, koska voittoa ei veroteta. Välityspalkkio on silti todellinen kulu, joka pienentää käteen jäävää summaa.

Verovapauden edellytykset

Oman asunnon myynti on verovapaa, kun:

1. olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja
2. sinä tai perheesi olette käyttäneet sitä omana vakituisena asuntonanne yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana.

Lisää ehdoista: verovapaa asunnon myynti.

Milloin kulut kannattaa silti dokumentoida

Myös verovapaa myynti ilmoitetaan Verohallinnolle. Kulut kannattaa dokumentoida, koska:

• verovapauden edellytykset voidaan tarkistaa jälkikäteen
• jos edellytykset osoittautuvat puuttuviksi, voitto lasketaan ja kulut tarvitaan
• tiedoista voi olla hyötyä myöhemmissä kaupoissa.

Käytännön vinkkejä

1. Säilytä kuitit: välityspalkkiosta ja muista myyntikuluista kannattaa säilyttää selkeät tositteet.
2. Pyydä eritelty lasku: tarkista, että välittäjän lasku on riittävän yksityiskohtainen.
3. Laske molemmat vaihtoehdot: vertaa todellisen hankintamenon ja olettaman käyttöä.
4. Huomioi pienetkin kulut: esimerkiksi isännöitsijäntodistus ja myyntiä varten tehty kuntotarkastus.
5. Tarkista verovapauden edellytykset: jos myynti on verovapaa, kulujen vähentäminen on verotuksen kannalta tarpeetonta.
6. Neuvottele välityspalkkiosta: pienempi palkkio jättää enemmän käteen, vaikka vähennyskin pienenee.
7. Käytä veroasiantuntijaa: perinnöt, lahjat ja erityistilanteet kannattaa tarkistuttaa.

Myynnin muista valmisteluista kerrotaan asunnon myyjän muistilistassa.

Usein kysytyt kysymykset

Sisältääkö välityspalkkio arvonlisäveron?

Kiinteistönvälitys on arvonlisäverollinen palvelu, ja yleinen verokanta on 25,5 % 1.9.2024 alkaen. Yksityishenkilö vähentää luovutusvoitosta koko maksamansa palkkion arvonlisäveroineen.

Voiko välityspalkkion vähentää, jos myy itse?

Ei. Oman työn arvoa ei voi vähentää. Jos myyt asunnon itse ilman välittäjää, laskennallista välityspalkkiota ei voi vähentää. Vain todelliset maksetut kulut, kuten ilmoituskulut ja asiakirjat, ovat vähennyskelpoisia.

Miten toimitaan, jos välityspalkkio maksetaan useassa erässä?

Vähennyskelpoinen on koko maksettu palkkio, kun se liittyy kyseiseen kauppaan.

Voiko välityspalkkion vähentää, jos kauppa purkautuu?

Verohallinnon ohjeen mukaan tuomioistuimen tuomiolla purettu kauppa mitätöityy verotuksessa, joten myyjälle ei synny luovutusvoittoa, josta kuluja voisi vähentää. Purkuun liittyneet oikeudenkäyntikulut lisätään silloin omaisuuden hankintamenoon. Osapuolten vapaaehtoisesti sopimuksella purkama kauppa tulkitaan lähtökohtaisesti uudeksi kaupaksi, ellei purku ole johtunut syystä, jonka perusteella kauppa olisi voitu purkaa tuomiolla. Muiden kulujen, kuten maksetun välityspalkkion, käsittely kannattaa varmistaa Verohallinnosta.

Miten välityspalkkio ilmoitetaan?

Asunnon myynti ilmoitetaan OmaVerossa (tai paperilomakkeella 9) kaupantekovuoden verotukseen. Myyntikulut, mukaan lukien välityspalkkio, merkitään luovutusvoiton laskelmaan. Tositteet säilytetään ja toimitetaan, jos Verohallinto pyytää niitä.

Voiko stailauskulut vähentää?

Stailauksen vähennyskelpoisuus on tulkinnanvarainen. Jos kyse on selvästi myyntiä ja esittelyä varten ostetusta palvelusta, se voi olla vähennyskelpoinen. Omaan käyttöön jäävät kalusteet ja sisustustavarat eivät ole myyntikuluja.

Miten toimitaan, jos välittäjä on laskuttanut etukäteen?

Luovutusvoitto on sen vuoden tuloa, jona kauppa on tehty, ja myyntikulut vähennetään saman vuoden luovutusvoitosta, vaikka palkkio olisi maksettu aiemmin. Dokumentoi maksuajankohta selkeästi.

Lopuksi

Välityspalkkio on merkittävä myyntikulu asunnon myynnissä. Sen ja muiden myyntikulujen huolellinen dokumentointi voi pienentää verotettavaa luovutusvoittoa. Hankintameno-olettamaa käytettäessä erillisiä vähennyksiä ei kuitenkaan voi tehdä.

Säilytä kuitit, laske vertailu ja harkitse asiantuntijan käyttöä monimutkaisissa tilanteissa.

Tämä artikkeli on kirjoitettu yleisluontoiseksi oppaaksi eikä se korvaa yksilöllistä veroneuvontaa. Verotuskäytännöt voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta.

Lähteet

• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä vero-ohje, 4.5.2026)
• Verohallinto: Asunnon verollinen myynti
• Verohallinto: Oman asunnon myynti
• Verohallinto: Luonnollisen henkilön ja kuolinpesän ilmoittamisvelvollisuus tuloverotuksessa (tositteiden säilyttäminen)
• Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä vero-ohje, muistiinpanojen ja tositteiden säilyttäminen)
• Verohallinto: Yleinen arvonlisäverokanta nousee syyskuussa (2024)