Verovapaa asunnon myynti – milloin voitto on verovapaata?

Oman asunnon myynti voi olla taloudellisesti merkittävä tapahtuma, ja monet myyjät toivovat voivansa hyödyntää verovapautta. Tuloverolain 48 §:ssä säädetään edellytyksistä, joiden täyttyessä oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaata. Tässä artikkelissa käydään läpi verovapauden ehdot, omistus- ja asumisajan laskeminen sekä tavallisimmat erityistilanteet.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Jokainen tilanne on yksilöllinen.

Verovapauden perusedellytykset

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun verovelvollinen on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Kahden vuoden omistusajan ja yhtäjaksoisen asumisajan edellytysten on toteuduttava samanaikaisesti.

1. Oma vakituinen asunto

Vakituisella asunnolla tarkoitetaan asuntoa, joka on sinun tai perheesi pääasiallinen asunto eli koti. Verovapauden ulkopuolelle jäävät niin sanotut kakkosasunnot, kuten vapaa-ajan asunnot, sekä lähtökohtaisesti työn tai opiskelun vuoksi omistetut asunnot.

Miten asumista arvioidaan:

• Asumisaika määritellään lähtökohtaisesti väestötietojärjestelmään tehtyjen muuttoilmoitusten perusteella.
• Jos väestötiedot eivät vastaa tosiasiallista asumista, asumisaikaa arvioidaan todellisten olosuhteiden perusteella.
• Verovapaus koskee asuinkäyttöön tarkoitettuja huoneistoja. Asuinhuoneistosta erillisten autotalli- tai autopaikkaosakkeiden myyntiin verovapautta ei sovelleta.

2. Vähintään kahden vuoden omistusaika

Omistusaika lasketaan pääsääntöisesti osto- tai muun hankintasopimuksen tekemisestä myyntisopimuksen tekemiseen. Ratkaiseva on yleensä sitovan lopullisen kauppakirjan tekemisen ajankohta. Kauppahinnan maksuajankohta ei lähtökohtaisesti vaikuta omistusajan laskentaan.

Omistusajan alkaminen eri tilanteissa:

• Ostettu asunto: sitovan lopullisen kauppakirjan tekemisestä
• Uudiskohde: sitovan kauppakirjan tekemisestä, vaikka rakennus valmistuisi vasta myöhemmin
• Peritty asunto: perittävän kuolemasta
• Lahjaksi saatu: lahjan saamisesta, yleensä lahjakirjan allekirjoittamisesta
• Osituksessa saatu: ositusta edeltäneestä saannosta (ulkopuolisilla varoilla lunastettu osuus ositussopimuksesta)

3. Vähintään kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen

Edellytyksenä on, että sinä tai perheesi olette käyttäneet asuntoa vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Asumisen ei tarvitse ajoittua juuri ennen myyntiä, ja asunto voi olla oman käytön jälkeen vuokrattuna ennen myyntiä.

Esimerkki: Ostat asunnon 1.3.2020 ja asut siinä 1.3.2020–28.2.2022. Vuokraat asunnon 1.3.2022 alkaen ja myyt sen vuonna 2024. Verovapauden edellytys täyttyy, koska omistit asunnon yli kaksi vuotta ja asuit siinä yhtäjaksoisesti kaksi vuotta omistusaikana ennen vuokrausta.

Mitä yhtäjaksoinen asuminen tarkoittaa?

Tilapäinen poissaolo ei katkaise yhtäjaksoista käyttöä omana asuntona. Asunnon on kuitenkin oltava poissaolon aikana varattuna sinun tai perheesi käyttöön, ja sitä on ainakin jossain määrin käytettävä. Oikeuskäytännössä asumisen on katsottu jatkuneen esimerkiksi tapauksessa, jossa asunto oli lähes kaksi vuotta kestäneen ulkomaantyön ajan tyhjänä ja omistaja käytti sitä Suomessa käydessään noin kolme kertaa vuodessa.

Jos asunto sen sijaan annetaan vuokralle tai muuten ulkopuolisen käyttöön, esimerkiksi sukulaiselle, yhtäjaksoinen käyttö omana asuntona katkeaa. Korkein hallinto-oikeus on katsonut, että myös lyhytaikainen vuokraus, esimerkiksi lomamatkan ajaksi, katkaisee yhtäjaksoisen asumisen (KHO 2021:75). Asumisaika ei katkea, jos vuokraat vain osan asunnosta ja asut samalla itse asunnossa.

Käytännön esimerkkejä yhtäjaksoisuudesta

Tilanne 1: Lomamatka Asut asunnossa vakituisesti ja olet kuukauden ulkomailla lomalla, eikä asuntoa vuokrata. Tämä ei katkaise yhtäjaksoisuutta.

Tilanne 2: Työkomennus (3 kk) Olet kolmen kuukauden työkomennuksella toisella paikkakunnalla, ja perheesi asuu edelleen asunnossa. Yhtäjaksoisuus säilyy.

Tilanne 3: Vuosi ulkomailla Muutat vuodeksi ulkomaille töiden vuoksi ja vuokraat asunnon. Vuokraus katkaisee yhtäjaksoisen asumisen. Jos asunto olisi pidetty tyhjänä omassa käytössä, poissaolo voisi olla tilapäinen.

Tilanne 4: Vuokralle, sitten takaisin Asut asunnossa vuoden, vuokraat sen vuodeksi ja palaat asumaan vuodeksi. Sinulla ei ole kahden vuoden yhtäjaksoista asumista, koska vuokraus katkaisi ensimmäisen jakson.

Tilanne 5: Lyhytaikainen vuokraus viikonlopuksi Vuokraat koko asunnon lyhytaikaisesti muutamaksi päiväksi ennen kuin kaksi vuotta on täynnä. Vuokraus katkaisee asumisjakson, ja kahden vuoden laskenta alkaa alusta.

Perheenjäsenten asuminen

Verovapaus edellyttää, että asuntoa on käytetty omana tai perheen vakituisena asuntona. Perheellä tarkoitetaan lähtökohtaisesti:

• puolisoa: avioliitossa olevia sekä avoliitossa eläviä, jotka ovat aiemmin olleet keskenään avioliitossa tai joilla on tai on ollut yhteinen lapsi
• alaikäisiä lapsia: oikeuskäytännön mukaan lapset kuuluvat perheeseen täysi-ikäisyyteen asti.

Avioliittolain mukaisen harkinta-ajan aikana puolisoa pidetään perheeseen kuuluvana.

Käytännön tilanteita

Puolisolla on työn vuoksi toinen asunto: Perheellä voi poikkeuksellisesti olla kaksi vakituista asuntoa, jos toisella puolisolla on vakituinen työpaikka ja asunto eri paikkakunnalla kuin perheen yhteinen koti. Myös puolisoiden eri kotikunnat voivat johtaa siihen, että kummankin vakituiseen asuntoon voidaan soveltaa verovapautta.

Lapsi asuu vanhempien omistamassa asunnossa: Alaikäisen lapsen asuminen vanhempien omistamassa asunnossa voi täyttää asumisedellytyksen, kun lapsi on alaikäinen koko kahden vuoden asumisajan. Täysi-ikäisen lapsen asuminen ei täytä edellytystä. Vapaa-ajan asunto, kuten kesämökki, ei ole vakituinen asunto.

Puolisot eroavat: Jos asuntoon jää asumaan vain toinen puoliso, avioeropäätöstä edeltävä aika voidaan ottaa huomioon perheen vakituisena asumisena myös pois muuttaneen omistajapuolison kannalta. Jos asuntoon jää asumaan myös pois muuttaneen puolison alaikäinen lapsi, huomioon otetaan myös aika, jona lapsi asuu asunnossa alaikäisenä.

Erityistilanteita

Kaksi asuntoa

Yksin asuvalla tai perheellä on pääsääntöisesti vain yksi vakituinen asunto kerrallaan. Eri aikoina käytetyt asunnot voivat kuitenkin kukin täyttää verovapauden ehdot: jos olet asunut vanhassa asunnossa vaaditun ajan, muuttanut uuteen ja vuokrannut vanhan, vanhan asunnon myöhempi myynti voi olla verovapaa.

Esimerkki: Henkilöllä on asunto kaupungissa ja kesämökki maaseudulla. Hän viettää kesät mökillä mutta työskentelee ja asuu muuten kaupungissa. Kaupunkiasunto on vakituinen asunto, eikä mökin myyntiin sovelleta oman asunnon verovapautta.

Peritty tai lahjaksi saatu asunto

Perityn asunnon omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta ja lahjaksi saadun lahjan saamisesta. Perittävän tai lahjanantajan asuminen ei siirry saajalle, vaan saajan tai hänen perheensä on itse täytettävä asumisedellytys.

Jakamattoman kuolinpesän myymän asunnon voitto on verovapaa vain niiden perillisten osuudelta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Esimerkki peritystä asunnosta: Erkin vanhempi kuolee 10.1.2022, ja Erkki perii tämän asunnon. Erkki muuttaa asuntoon 1.3.2022 ja myy sen 15.6.2024. Omistusaika (10.1.2022 alkaen) ja yhtäjaksoinen asumisaika (1.3.2022–29.2.2024) ovat kumpikin täyttyneet ennen myyntiä, joten verovapauden edellytykset täyttyvät, kun asumista ei ole katkaissut vuokraus.

Osittainen verovapaus

Jos vähintään puolet rakennuksesta tai huoneistosta on ollut omana tai perheen vakituisena asuntona, voitto on kokonaan verovapaa. Jos asuinkäytön osuus on alle puolet, verovapaata on vain sitä vastaava osuus.

Esimerkki: Paritalossa on kaksi yhtä suurta huoneistoa, joista toinen on ollut omistajan vakituisena asuntona ja toinen vuokrattuna. Oikeuskäytännössä voitto on katsottu kokonaan verovapaaksi, koska oman käytön osuus on vähintään puolet.

Asunto-osakkeen ja kiinteistön ero

Verovapaus koskee sekä asunto-osakkeita että kiinteistöjä. Omakotitalon myynnissä verovapaus koskee myös rakennuspaikkaa enintään 10 000 neliömetriin asti, ja kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaista tonttia tai rakennuspaikkaa. Pelkän tontin myynti ei lähtökohtaisesti ole verovapaa.

Yhteisomistus ja myöhemmin ostettu osuus

Yhteisomistajan voittoon sovelletaan samoja ehtoja kuin yksin omistajaan, ja ehdot ratkaistaan kunkin omistajan osuuden osalta. Jos olet hankkinut asunnon useammalla saannolla, esimerkiksi ostanut myöhemmin puolisosi osuuden, ehdot ratkaistaan kullekin osuudelle erikseen. Myöhemmin ostetun osuuden voitto voi olla veronalainen, jos sen omistusaika jää alle kahden vuoden.

Käytännön vinkkejä verovapauden varmistamiseksi

1. Dokumentoi asumisesi: Huolehdi, että väestötietosi ovat ajan tasalla, ja säilytä asumista osoittavat asiakirjat, kuten muuttoilmoitukset ja asumiseen liittyvät laskut.

2. Laske päivämäärät tarkasti: Kahden vuoden jakso päättyy ostopäivää edeltävän numeroisena päivänä. Jos asunto on ostettu 11.1.2020, jakso päättyy 10.1.2022, ja verovapaa myynti on mahdollinen aikaisintaan 11.1.2022.

3. Tunne poikkeussääntö: Verohallinnon ohjeen mukaan (KHO 1991-B-532) kauppakirja voi poikkeuksellisesti olla tehty hieman ennen määräajan täyttymistä, jos se tehdään aikaisintaan noin 3 kuukautta ennen, ostaja maksaa ennen määräaikaa enintään noin 20 % kauppahinnasta, omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät vasta määräajan jälkeen ja myyjä on tosiasiallisesti asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Poikkeusta sovelletaan varovaisesti, joten muissa tapauksissa kannattaa harkita ennakkoratkaisun hakemista ennen kaupantekoa.

4. Älä vuokraa liian aikaisin: Jos asumisaika on vielä kesken, koko asunnon vuokraaminen, myös lyhytaikaisesti, katkaisee yhtäjaksoisen asumisen.

5. Ilmoita myynti: Asunnon myynti ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuonna, vaikka se olisi verovapaa. Tarkista tiedot seuraavana keväänä esitäytetyltä veroilmoitukselta.

6. Kysy epäselvissä tilanteissa: Jos tilanteesi on tavanomaista monimutkaisempi, kannattaa kysyä neuvoa Verohallinnolta tai veroasiantuntijalta.

Mitä jos verovapauden ehdot eivät toteudu?

Jos verovapauden edellytykset eivät toteudu, luovutusvoitto verotetaan pääomatulona. Voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno sekä perusparannus- ja myyntikulut, tai vaihtoehtoisesti hankintameno-olettama (20 % myyntihinnasta, kun omistus on kestänyt alle 10 vuotta, ja 40 %, kun vähintään 10 vuotta). Verohallinto käyttää automaattisesti myyjälle edullisempaa tapaa. Verotettavaa voittoa pienentävät esimerkiksi:

• perusparannusmenot
• myyntikulut, kuten välityspalkkio
• hankintameno-olettama, jos se on todellisia kuluja edullisempi.

Pääomatulon veroprosentti:

• 30 % veronalaisista pääomatuloista 30 000 euroon asti
• 34 % ylittävältä osalta

Raja koskee kaikkia saman vuoden pääomatuloja yhteensä.

Esimerkki: Luovutusvoitto on 50 000 euroa, eikä myyjällä ole muita pääomatuloja samana vuonna. Vero: 30 % × 30 000 € + 34 % × 20 000 € = 9 000 € + 6 800 € = 15 800 €.

Verovapauden menetys ja sen vaikutukset

Jos verovapausedellytykset eivät toteudu, seuraukset voivat olla merkittävät:

Taloudellinen vaikutus: Jos luovutusvoitto on 100 000 euroa eikä muita pääomatuloja ole, vero on 30 % × 30 000 € + 34 % × 70 000 € = 9 000 € + 23 800 € = 32 800 €.

Mitä voi tehdä:

• Odota, että kahden vuoden omistus- ja asumisaika täyttyy ennen kaupantekoa.
• Selvitä, mitkä remontit ovat perusparannuksia, jotka lisätään hankintamenoon.
• Luovutustappiot vähennetään ensisijaisesti luovutusvoitoista. Muista, että verovapaan myynnin tappio ei ole vähennyskelpoinen, mutta jos verovapauden ehdot eivät toteudu, oman asunnon myyntitappio voi olla vähennyskelpoinen.

Usein kysytyt kysymykset

Riittääkö pelkkä kirjoilla oleminen verovapauden saamiseen?

Ei välttämättä. Asumisaika määritellään lähtökohtaisesti väestötietojen perusteella, mutta jos ne eivät vastaa todellista asumista, ratkaisevat tosiasialliset olosuhteet.

Voiko verovapauden menettää, jos muuttaa pois ennen myyntiä?

Ei välttämättä. Kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen ei tarvitse sijoittua juuri ennen myyntiä. Jos olet omistusaikana asunut asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, edellytys täyttyy, vaikka olisit muuttanut pois tai vuokrannut asunnon ennen myyntiä.

Miten verovapaus toimii avioparin yhteisen asunnon myynnissä?

Ehdot ratkaistaan kummankin puolison omistusosuuden osalta erikseen. Koska asumisedellytys täyttyy myös perheen asumisella, puolisoiden yhteinen koti täyttää tyypillisesti kummankin osalta asumisedellytyksen. Omistusaika lasketaan kunkin osuuden hankinnasta, joten myöhemmin toiselta puolisolta ostettu osuus arvioidaan erikseen.

Vaikuttaako asunnossa tehty etätyö verovapauteen?

Verohallinnon ohjeessa etätyötä ei käsitellä erikseen. Ratkaisevaa on, onko asunto ollut sinun tai perheesi pääasiallinen asunto eli koti. Jos osa asunnosta on ollut muussa kuin asuinkäytössä, verovapaus arvioidaan asuinkäytön osuuden perusteella.

Mitä jos asun kahdessa paikassa vuorotellen?

Yksin asuvalla tai perheellä on pääsääntöisesti yksi vakituinen asunto kerrallaan. Poikkeuksia ovat esimerkiksi tilanteet, joissa puolisolla on työn vuoksi vakituinen asunto toisella paikkakunnalla. Vapaa-ajan asunto ei ole vakituinen asunto.

Voiko verovapauden saada asunnosta, jota on vuokrattu osan ajasta?

Kyllä, jos olet asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta jossain vaiheessa omistusaikaa. Vuokraus oman asumisen jälkeen ei poista verovapautta, mutta vuokraus kesken asumisjakson katkaisee jakson.

Miten verovapaus toimii kuolinpesän myydessä asunnon?

Perittävän asuminen ei siirry kuolinpesälle. Jakamattoman kuolinpesän myynnissä voitto on verovapaa vain niiden perillisten osuudelta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Jos pesä on jaettu ennen myyntiä, verovapaus ratkaistaan kunkin osakkaan osalta erikseen.

Entä jos olen alaikäinen omistaja?

Asumisedellytys täyttyy, jos asunto on ollut omistajan tai hänen perheensä vakituinen asunto. Alaikäisen omistajan kohdalla myös hänen kanssaan asuvan perheen asuminen voi siis täyttää edellytyksen.

Lopuksi

Oman asunnon myyntivoiton verovapaus on merkittävä etu, mutta sen edellytysten täyttyminen vaatii huolellista selvittämistä. Kahden vuoden säännöt omistus- ja asumisajan osalta ovat keskeisiä, mutta yksityiskohdat, kuten vuokraus kesken asumisjakson tai osuuden myöhempi hankinta, ratkaisevat. Epäselvissä tilanteissa kannattaa kääntyä Verohallinnon tai veroasiantuntijan puoleen.

Verovapauden arvo voi olla kymmeniä tuhansia euroja, joten päivämäärien ja asumisen dokumentointi kannattaa hoitaa huolellisesti.

Tämä artikkeli on kirjoitettu yleisluontoiseksi oppaaksi eikä se korvaa yksilöllistä veroneuvontaa. Verotuskäytännöt saattavat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon virallisilta sivuilta.

Lähteet

• Verohallinto: Oman vakituisen asunnon verovapaa myynti
• Verohallinto: Asunnon verollinen myynti
• Verohallinto: Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje)
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje)
• Finlex: Tuloverolaki 1535/1992