Hankintameno-olettama asunnon myynnissä

Asunnon myyntivoittoa laskettaessa voittoa voidaan laskea kahdella tavalla: todellisen hankintamenon ja kulujen perusteella tai hankintameno-olettaman avulla. Hankintameno-olettama voi joissakin tilanteissa johtaa pienempään verotettavaan voittoon, mutta sen käyttöön liittyy tiettyjä rajoituksia. Tässä artikkelissa selvitämme, mitä hankintameno-olettama tarkoittaa ja milloin sen käyttö saattaa olla kannattavaa.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Jokainen tilanne on yksilöllinen.

Mitä hankintameno-olettama tarkoittaa?

Hankintameno-olettama on laskennallinen tapa määrittää asunnon hankintameno myyntivoittoa laskettaessa. Sen sijaan, että käytettäisiin todellista ostohintaa ja siihen liittyviä kuluja, hankintamenona käytetään tiettyä prosenttiosuutta myyntihinnasta. Asunto-osakkeen kaupassa myyntihintaan (luovutushintaan) ei lueta yhtiölainaosuutta, joten olettama lasketaan kauppahinnasta ilman yhtiölainaosuutta.

Hankintameno-olettaman suuruus riippuu omistusajasta:

• 20 % myyntihinnasta, jos omistusaika on alle 10 vuotta
• 40 % myyntihinnasta, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta

Hankintameno-olettaman perusta

Hankintameno-olettama perustuu tuloverolakiin (TVL 46 §). Sitä voidaan käyttää, kun myyjä on luonnollinen henkilö tai kotimainen kuolinpesä ja luovutusvoitto verotetaan tuloverolain mukaan. Elinkeinotoiminnassa olettamaa ei voi käyttää. Olettamasta on hyötyä erityisesti tilanteissa, joissa:

• Todellista hankintamenoa on vaikea selvittää
• Omaisuuden arvo on noussut merkittävästi omistusaikana
• Asunto on saatu lahjana tai perintönä kauan sitten alhaisella arvolla

Verohallinnon ohjeen mukaan luovutusvoittoa laskettaessa käytetään hankintameno-olettamaa, jos se on suurempi kuin todellisen hankintamenon ja voiton hankkimisesta aiheutuneiden menojen yhteismäärä. Käytännössä Verohallinto soveltaa siis myyjälle edullisempaa tapaa, kun myynnin tiedot on ilmoitettu oikein.

Milloin hankintameno-olettamaa voi käyttää?

Hankintameno-olettamaa voi käyttää riippumatta siitä, miten asunto on aikanaan saatu, eli myös perityn tai lahjaksi saadun asunnon myynnissä. Se on erityisen hyödyllinen tilanteissa, joissa:

1. Asunnon arvo on noussut merkittävästi: Jos asunnon arvo on moninkertaistunut omistusaikana, olettama voi tuottaa suuremman vähennyksen kuin todellinen hankintameno.

2. Todellista hankintamenoa on vaikea selvittää: Esimerkiksi hyvin vanhojen asuntojen kohdalla alkuperäisiä kauppakirjoja tai kuitteja ei välttämättä ole saatavilla.

3. Asunto on saatu perintönä tai lahjana kauan sitten: Jos perintö- tai lahjaverotusarvo oli alhainen suhteessa nykyiseen myyntihintaan.

Milloin olettama on todennäköisesti edullisempi?

Hankintameno-olettama on usein edullisempi, kun:

• Asunto on ostettu erittäin halvalla suhteessa nykyiseen myyntihintaan
• Omistusaika on vähintään 10 vuotta (40 % olettama)
• Et ole tehnyt merkittäviä perusparannuksia
• Myyntikulut ovat pienet suhteessa asunnon arvonnousuun

Nyrkkisääntö: Jos todellinen hankintameno ja kulut yhteensä (ostohinta, oston kulut, perusparannukset ja myyntikulut) jäävät alle 20 prosentin (vähintään 10 vuoden omistuksessa alle 40 prosentin) myyntihinnasta, hankintameno-olettama on edullisempi.

Hankintameno-olettaman rajoitukset

Hankintameno-olettamaa käytettäessä on hyvä huomioida seuraavat rajoitukset:

Ei erillisiä vähennyksiä

Kun käytetään hankintameno-olettamaa, ei voida erikseen vähentää:

• Perusparannusmenoja (remonttikuluja)
• Myyntikuluja (välityspalkkiota, ilmoituskuluja)
• Ostoon liittyneitä kuluja

Olettaman katsotaan sisältävän kaikki nämä kulut.

Ei voi tuottaa tappiota

Koska olettama on enintään 40 prosenttia myyntihinnasta, sen käyttö ei voi johtaa myyntitappioon. Tappio syntyy vain, kun todellinen hankintameno ja kulut ovat myyntihintaa suuremmat.

Esimerkki: Ostit asunnon 200 000 eurolla ja myyt sen 180 000 eurolla. Hankintameno-olettamalla (20 %) vähennys olisi 36 000 euroa ja voitto 144 000 euroa. Todellisella hankintamenolla syntyy tappiota, joten verotuksessa käytetään todellista hankintamenoa. Oman asunnon verovapaan myynnin tappiota ei kuitenkaan voi vähentää. Lue lisää asunnon myyntitappiosta.

Molemmat tavat kannattaa laskea

Verohallinto käyttää edullisempaa tapaa, mutta vertailu onnistuu vain, jos todellinen hankintameno ja kulut on ilmoitettu. Jos hankintamenon tositteita ei ole, todellisen hankintamenon selvittäminen voi olla vaikeaa. Siksi kannattaa laskea molemmat vaihtoehdot ja ilmoittaa todelliset menot silloin, kun ne ovat tiedossa.

Käytännön esimerkkejä

Esimerkki 1: Hankintameno-olettama edullisempi

Pekka osti asunnon 50 000 eurolla vuonna 2005. Hän myy sen vuonna 2024 hintaan 200 000 euroa. Välityspalkkio on 8 000 euroa, eikä merkittäviä perusparannuksia ole tehty. Asunnossa ei ole yhtiölainaa, eikä Pekka ole asunut siinä, joten myynti on veronalainen. Esimerkeissä ostokulut on jätetty yksinkertaisuuden vuoksi pois, ja oletetaan, ettei myyjällä ole samana vuonna muita pääomatuloja.

Todellisella hankintamenolla:

• Myyntivoitto: 200 000 € − 50 000 € − 8 000 € = 142 000 €

Hankintameno-olettamalla (40 %, yli 10 vuotta):

• Hankintameno-olettama: 40 % × 200 000 € = 80 000 €
• Myyntivoitto: 200 000 € − 80 000 € = 120 000 €

Tässä tapauksessa hankintameno-olettama tuottaa 22 000 € pienemmän verotettavan voiton.

Verosäästö:

Pääomatulon vero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta:

• Todellisella hankintamenolla vero: 9 000 € + 34 % × 112 000 € = 47 080 €
• Olettamalla vero: 9 000 € + 34 % × 90 000 € = 39 600 €
• Säästö: 7 480 €

Esimerkki 2: Todellinen hankintameno edullisempi

Anna osti asunnon 180 000 eurolla vuonna 2019. Hän on tehnyt 30 000 euron perusparannusremontin ja myy asunnon vuonna 2024 hintaan 250 000 euroa. Välityspalkkio on 10 000 euroa.

Todellisella hankintamenolla:

• Myyntivoitto: 250 000 € − 180 000 € − 30 000 € − 10 000 € = 30 000 €

Hankintameno-olettamalla (20 %, alle 10 vuotta):

• Hankintameno-olettama: 20 % × 250 000 € = 50 000 €
• Myyntivoitto: 250 000 € − 50 000 € = 200 000 €

Tässä tapauksessa todellinen hankintameno on selvästi edullisempi vaihtoehto.

Verosäästö todellisella hankintamenolla:

• Olettamalla vero: 9 000 € + 34 % × 170 000 € = 66 800 €
• Todellisella vero: 30 % × 30 000 € = 9 000 €
• Ero: 57 800 €

Verohallinto käyttää tässä tapauksessa todellista hankintamenoa, koska se on olettamaa suurempi.

Esimerkki 3: Peritty asunto

Maija peri asunnon vuonna 2010. Perintöverotusarvo oli 100 000 euroa. Perityn asunnon hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa, ja omistusaika alkaa perittävän kuolemasta. Hän myy asunnon vuonna 2024 hintaan 300 000 euroa.

Todellisella hankintamenolla (perintöverotusarvo):

• Myyntivoitto: 300 000 € − 100 000 € = 200 000 €

Hankintameno-olettamalla (40 %, yli 10 vuotta):

• Hankintameno-olettama: 40 % × 300 000 € = 120 000 €
• Myyntivoitto: 300 000 € − 120 000 € = 180 000 €

Hankintameno-olettama tuottaa 20 000 € pienemmän verotettavan voiton.

Esimerkki 4: Lahjaksi saatu asunto

Mikko sai asunnon lahjaksi vuonna 2015. Lahjaverotusarvo oli 150 000 euroa. Lahjaksi saadun asunnon hankintamenona käytetään lahjaverotusarvoa. Hän myy asunnon vuonna 2024 hintaan 220 000 euroa. Välityspalkkio on 8 000 euroa.

Todellisella hankintamenolla:

• Myyntivoitto: 220 000 € − 150 000 € − 8 000 € = 62 000 €

Hankintameno-olettamalla (20 %, alle 10 vuotta):

• Hankintameno-olettama: 20 % × 220 000 € = 44 000 €
• Myyntivoitto: 220 000 € − 44 000 € = 176 000 €

Todellinen hankintameno on edullisempi.

Omistusajan laskeminen

Omistusajan laskeminen on keskeistä hankintameno-olettaman prosenttia määritettäessä:

• Ostettu asunto: Omistusaika alkaa pääsääntöisesti sitovan lopullisen kauppakirjan tekemisestä ja päättyy sitovan myyntisopimuksen tekemiseen
• Peritty asunto: Omistusaika alkaa perinnönjättäjän kuolinpäivästä
• Lahjaksi saatu asunto: Omistusaika alkaa lahjan saamisesta, yleensä lahjakirjan allekirjoituksesta
• Uudiskohde: Omistusajan alkaminen saattaa määräytyä eri perustein

Omistusajan merkitys käytännössä

10 vuoden raja on merkittävä, koska olettama kaksinkertaistuu 20 prosentista 40 prosenttiin.

Esimerkki:

• Myyntihinta: 300 000 €
• 9 vuoden omistus: olettama 20 % = 60 000 €, voitto 240 000 €
• 10 vuoden omistus: olettama 40 % = 120 000 €, voitto 180 000 €

Ero verotettavassa voitossa on 60 000 euroa. Koska voitto ylittää kummassakin tapauksessa 30 000 euroa, ero verotetaan 34 prosentin mukaan, mikä tarkoittaa 20 400 euron eroa veroissa (olettaen, että olettama on todellista hankintamenoa edullisempi). Jos olet lähellä 10 vuoden rajaa, kannattaa harkita myynnin ajoittamista.

Päivämäärien tarkkuus

Omistusaika lasketaan sitovien sopimusten päivämäärien perusteella, joten raja kannattaa tarkistaa päivän tarkkuudella kauppakirjasta tai muusta saantoasiakirjasta. Jos myynti osuu aivan 10 vuoden rajan tuntumaan, ajankohdan voi varmistaa Verohallinnosta ennen kaupan tekemistä.

Käytännön vinkkejä

1. Laske molemmat vaihtoehdot: Ennen veroilmoituksen tekemistä kannattaa laskea sekä todelliseen hankintamenoon että olettamaan perustuva voitto.

2. Säilytä kuitit joka tapauksessa: Vaikka hankintameno-olettama vaikuttaisi edullisemmalta, kuitit kannattaa säilyttää siltä varalta, että tilanne muuttuu tai laskelmissa on virhe.

3. Huomioi kaikki vähennyskelpoiset kulut: Todellista hankintamenoa laskettaessa muista huomioida kaikki vähennyskelpoiset erät.

4. Selvitä omistusaika tarkasti: Pienikin ero omistusajassa voi vaikuttaa merkittävästi, jos ollaan lähellä 10 vuoden rajaa.

5. Käytä laskentatyökalua: Tee laskelma paperille tai taulukkolaskentaohjelmalla varmistaaksesi, ettei virheitä tule.

Laskentataulukko: Kumpi on edullisempi?

Käytä tätä yksinkertaista tarkistuslistaa:

Valitse pienempi voitto (F tai I).

Usein kysytyt kysymykset

Voiko hankintameno-olettamaa käyttää kaikissa myynneissä?

Yksityishenkilö ja kuolinpesä voivat käyttää sitä, kun voitto verotetaan tuloverolain mukaisena luovutusvoittona, riippumatta siitä, miten asunto on saatu. Elinkeinotoiminnassa olettamaa ei voi käyttää. Se on erityisen hyödyllinen tilanteissa, joissa asunnon arvo on noussut voimakkaasti tai todellista hankintamenoa on vaikea todentaa.

Miten omistusaika lasketaan perinnön kohdalla?

Perityn asunnon omistusaika lasketaan perinnönjättäjän kuolinpäivästä, ei siltä ajalta, kun vainaja omisti asunnon. Tämä tarkoittaa, että 40 prosentin olettaman saavuttamiseksi on yleensä odotettava 10 vuotta perinnön saamisesta.

Voiko valitun laskentatavan muuttaa jälkikäteen?

Verohallinto käyttää edullisempaa tapaa ilmoitettujen tietojen perusteella. Jos ilmoituksesta on puuttunut esimerkiksi perusparannusmenoja tai kuluja, verotukseen voi hakea oikaisua oikaisuvaatimuksen määräajassa. Määräaika kannattaa tarkistaa verotuspäätöksestä tai Verohallinnosta.

Miten hankintameno-olettama vaikuttaa tappioon?

Hankintameno-olettama ei voi synnyttää tappiota. Jos myyt asunnon tappiolla, tappio lasketaan todellisen hankintamenon ja kulujen perusteella, joten ne kannattaa ilmoittaa huolellisesti.

Kannattaako olettamaa käyttää, jos omistusaika on juuri alle 10 vuotta?

Tässä tilanteessa kannattaa harkita tarkkaan. Jos omistusaika on lähellä 10 vuoden rajaa, myyntiajankohtaa siirtämällä saatat hyötyä korkeammasta 40 prosentin olettamasta 20 prosentin sijaan.

Miten hankintameno-olettama ilmoitetaan veroilmoituksessa?

Asunnon myynti ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuoden aikana. Ilmoitukseen merkitään myyntihinta, hankintameno ja kulut, ja Verohallinto käyttää todellisen hankintamenon ja olettaman välillä edullisempaa. Samalla voi hakea ennakkoveroa tai korottaa verokorttia, jolloin vältytään jäännösverolta.

Voiko samassa myynnissä käyttää osittain olettamaa ja osittain todellista hankintamenoa?

Olettaman lisäksi ei voi vähentää todellisia menoja. Poikkeus on tilanne, jossa asunto on hankittu useassa erässä: Verohallinnon ohjeen mukaan kunkin erän osalta tehdään itsenäinen vertailu, joten toiseen osaan voidaan soveltaa todellista hankintamenoa ja toiseen olettamaa.

Erityistilanteita

Yhteisomistettu asunto

Jos asunto on ollut yhteisomistuksessa ja myydään, kukin omistaja laskee oman myyntivoittonsa erikseen. Kukin voi valita itsenäisesti, käyttääkö todellista hankintamenoa vai olettamaa.

Asunto ostettu useassa erässä

Jos olet ostanut asunnon eri aikoina (esim. ensin 50 % ja myöhemmin toinen 50 %), luovutusvoitto lasketaan kummallekin osuudelle erikseen. Toiseen osuuteen voidaan soveltaa 20 %:n ja toiseen 40 %:n olettamaa, ja kummankin osan kohdalla verrataan erikseen, onko todellinen hankintameno vai olettama edullisempi.

Osituksessa saatu asunto

Jos ositus toteutetaan ilman avio-oikeuden ulkopuolisia varoja, se ei ole veronalainen luovutus. Osituksessa saadun asunnon hankintameno ja omistusaika määräytyvät tällöin ositusta edeltäneen saannon mukaan, esimerkiksi alkuperäisestä ostosta. Jos osuus on lunastettu avio-oikeuden ulkopuolisilla varoilla, lunastetun osuuden omistusaika alkaa ositussopimuksesta.

Lopuksi

Hankintameno-olettama on hyödyllinen työkalu myyntivoiton laskennassa, mutta se ei ole kaikissa tilanteissa edullisin. Jokaisen myyjän kannattaa laskea molemmat vaihtoehdot ja valita tilanteeseen sopivampi. Monimutkaisemmissa tilanteissa on suositeltavaa kääntyä veroasiantuntijan puoleen.

Verotus on yksilöllistä, ja säännöt voivat muuttua. Ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta tai kysyä neuvoa ammattilaiselta.

Tämä artikkeli on kirjoitettu yleisluontoiseksi oppaaksi eikä se korvaa yksilöllistä veroneuvontaa. Verotuskäytännöt saattavat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon virallisilta sivuilta.

Lähteet

• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (luvut 5, 7 ja 10)
• Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
• Finlex – Tuloverolaki 1535/1992 (46 §)