Remonttikulut asunnon myyntivoiton verotuksessa

Asunnon remontointi omistusaikana voi vaikuttaa myyntivoiton verotukseen. Kaikki remonttikulut eivät kuitenkaan pienennä myyntivoittoa, vaan verotuksessa erotetaan perusparannukset ja vuosikorjaukset. Tässä artikkelissa selvitämme, mitkä remonttikulut voivat pienentää myyntivoittoa, miten taloyhtiön remontit otetaan huomioon ja miten kulut kannattaa dokumentoida.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Jokainen tilanne on yksilöllinen.

Perusparannus vai vuosikorjaus?

Verotuksessa remonttikulut jaetaan kahteen pääluokkaan, joita kohdellaan eri tavoin. Luokittelu perustuu Verohallinnon ohjeeseen omaisuuden luovutusvoitoista.

Perusparannusmenot

Perusparannuksella tarkoitetaan toimenpiteitä, joilla asunto saatetaan parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin missä se on aiemmin ollut saman omistajan hallussa. Verohallinnon mukaan perusparannusta on esimerkiksi:

• Huoneiston tai rakennuksen varustetason parantaminen
• Tilankäytön parantaminen, esimerkiksi laajennus
• Rakennusmateriaalien tason parantaminen

Perusparannusmenot lisätään asunnon hankintamenoon, mikä pienentää myyntivoittoa. Hankintamenoon lisätään vain myyjän omalla omistusajalla maksetut perusparannukset.

Vuosikorjausmenot

Vuosikorjauksella tarkoitetaan toimenpiteitä, joilla vain ylläpidetään asunnon kuntoa ja tasoa. Verohallinnon esimerkkejä ovat:

• Maalaus
• Tapetointi
• Kuluneen laitteen uusiminen

Vuosikorjausmenoja ei lisätä hankintamenoon. Poikkeuksia on kaksi: välittömästi oston jälkeen tehdyt korjaukset voidaan lukea hankintamenoon lisättäviksi perusparannusmenoiksi, ja myyntiä varten tehdyt korjaukset voidaan vähentää myyntikuluina. Jos asunto on ollut vuokralla, vuosikorjaukset vähennetään vuokratulon verotuksessa.

Rajanvedon periaate

Keskeinen kysymys on: paraneeko asunto vai palautuuko se vain ennalleen? Jos remontin jälkeen asunnon varustetaso, tilankäyttö tai materiaalit ovat paremmat kuin ennen, kyseessä on todennäköisesti perusparannus. Jos asunto vain palautuu aiempaan kuntoonsa, kyseessä on todennäköisesti vuosikorjaus.

Esimerkkejä perusparannuksista

Verohallinnon mukaan perusparannusta ovat esimerkiksi:

• Kylpyhuoneen kokonaisremontti
• Keittiön kokonaisremontti
• Asunnon laajennus
• Lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parannus
• Saunan rakentaminen kylpyhuoneremontin yhteydessä
• Parvekelasitus, jota on oikeuskäytännössä pidetty perusparannuksena

Muita mahdollisia perusparannuksia

Seuraavat toimenpiteet voivat olla perusparannusta, jos ne nostavat varustetasoa verrattuna aiempaan:

• Ilmalämpöpumpun asennus, jos asunnossa ei aiemmin ollut sellaista
• Lattialämmityksen asennus uutena järjestelmänä
• Esteettömyysmuutokset, kuten tukikahvat ja kynnysten poisto
• Äänieristyksen parantaminen aiempaa paremmaksi
• Ikkunoiden vaihto aiempaa energiatehokkaampiin

Tulkinnanvaraisissa tapauksissa ratkaisee kokonaisuus, joten asia kannattaa tarvittaessa varmistaa Verohallinnosta.

Esimerkkejä vuosikorjauksista

Seuraavat toimenpiteet ovat yleensä vuosikorjauksia:

• Maalaus ja tapetointi: Pintojen tavanomainen uusiminen
• Lattian hiominen: Vanhan parkettilattian kunnostus
• Kodinkoneiden vaihto vastaaviin: Kuluneen tai rikkoutuneen laitteen korvaaminen
• Hanojen ja wc-istuimen vaihto: Vastaavanlaisiin tuotteisiin
• Pienet korjaukset: Ovien, lukkojen tai listojen vaihto

Lisää esimerkkejä vuosikorjauksista

• Kaapistojen ovien uusiminen: Jos kalusteet pysyvät muuten samana
• Pistorasioiden ja kytkimien vaihto: Vastaaviin tuotteisiin
• Laminaatin vaihto laminaattiin: Saman tasoinen materiaali
• Ikkunatiivisteiden vaihto: Huoltotoimenpide
• Kodinkoneiden huolto: Normaalit huoltotoimenpiteet

Rajanvetotilanteita

Remontti voi sisältää sekä perusparannusta että vuosikorjausta. Verohallinnon esimerkissä saunan rakentaminen kylpyhuoneen korjauksen yhteydessä on perusparannusta, vaikka muu korjaus olisi vuosikorjausta. Kulut kannattaa siksi eritellä.

Esimerkiksi:

• Kylpyhuoneremontti: Jos vanhat laatat vaihdetaan uusiin samantasoisiin, kyseessä voi olla vuosikorjaus. Jos tilan varustetaso tai materiaalit paranevat, perusparannuksen osuus voi olla merkittävä.
• Ikkunoiden vaihto: Jos vanhat ikkunat vaihdetaan vastaaviin, kyseessä on usein vuosikorjaus. Jos ikkunat ovat selvästi aiempaa parempia, kyseessä voi olla perusparannus.

Esimerkkejä kulujen jakamisesta

Esimerkit ovat havainnollistavia, ja luokittelu riippuu lähtötasosta.

Keittiöremontti 15 000 euroa:

• Uudet, aiempaa paremmat kalusteet (perusparannus): 10 000 euroa
• Maalaus ja tapetointi (vuosikorjaus): 2 000 euroa
• Lattian uusiminen vastaavaan (vuosikorjaus): 3 000 euroa

Tässä esimerkissä perusparannusta on 10 000 euroa.

Kylpyhuoneremontti 12 000 euroa:

• Vesieristys ja laatoitus aiempaa paremmalla tasolla (perusparannus): 8 000 euroa
• Uudet kalusteet paremmalla tasolla (perusparannus): 2 500 euroa
• Hanojen vaihto vastaaviin (vuosikorjaus): 500 euroa
• Valaistuksen parannus (perusparannus): 1 000 euroa

Tässä esimerkissä perusparannusta on 11 500 euroa (8 000 + 2 500 + 1 000).

Kotitalousvähennys ja perusparannus

Perusparannuksen työosuudesta on voitu saada kotitalousvähennys. Verohallinnon mukaan perusparannusmenot lisätään hankintamenoon siitä huolimatta, että samoista menoista on saatu kotitalousvähennys. Kotitalousvähennyksen ehdoista kerrotaan artikkelissa kotitalousvähennys remontissa.

Perusparannusmenojen dokumentointi

Jotta perusparannusmenot voidaan lisätä hankintamenoon, ne on pystyttävä todentamaan. Säilytä huolellisesti:

Kuitit ja laskut

• Materiaalikuitit
• Urakoitsijoiden laskut
• Suunnittelukustannukset
• Mahdolliset lupamaksut

Muu dokumentaatio

• Valokuvat ennen ja jälkeen remontin
• Rakentamislupa, jos remontti on luvanvarainen
• Urakkasopimukset
• Taloyhtiölle tehty muutostyöilmoitus ja yhtiön vastaus

Dokumentoinnin merkitys

Verohallinto voi pyytää selvitystä ilmoitetuista kuluista. Jos kuitteja ei ole, kulua ei välttämättä hyväksytä. Siksi on tärkeää:

• Säilyttää kuitit ja laskut
• Merkitä kuitteihin selvästi, mitä työtä ne koskevat
• Kirjata tehdyt työt ja niiden ajankohdat

Käytännön dokumentointijärjestelmä

Luo yksinkertainen järjestelmä dokumentointiin:

1. Kansio jokaiselle remontille: Käytä erillisiä kansioita eri remonteille
2. Kuittien säilytys: Tositteet voi säilyttää myös sähköisessä muodossa
3. Valokuvat: Ota kuvia ennen ja jälkeen, merkitse päivämäärät
4. Yhteenvetotaulukko: Kokoa taulukko kaikista kuluista ja niiden luokittelusta

Taloyhtiön remontit ja yhtiövastikkeet

Taloyhtiön remontit vaikuttavat myyntivoiton laskentaan sen mukaan, miten osakas on maksanut osuutensa ja miten yhtiö on käsitellyt maksut kirjanpidossaan. Tiedon kirjanpitomenettelystä saa isännöitsijältä.

Pääomavastikkeet (rahoitusvastikkeet)

• Yhtiö rahastoi pääomavastikkeet: maksetut pääomavastikkeet lisäävät asunto-osakkeiden hankintamenoa. Verohallinnon mukaan vastikkeen käyttötarkoituksella ei enää ole merkitystä korkeimman hallinto-oikeuden julkaisemattoman päätöksen jälkeen (KHO 936/2024).
• Yhtiö tulouttaa pääomavastikkeet: kuukausittaisia pääomavastikkeita ei lisätä hankintamenoon (KHO 2016:169).
• Kertasuoritus oston tai myynnin yhteydessä: jos osakas maksaa huoneiston yhtiölainaosuuden kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä, se lisätään hankintamenoon yhtiön kirjanpitotavasta riippumatta. Jos omistajia on useita, kaikkien on maksettava huoneistokohtainen osuus kokonaan pois.

Oston yhteydessä maksuksi katsotaan ostoa seuraavana lainanlyhennyspäivänä tehty poismaksu, ja myynnin yhteydessä ennen myyntiä lähinnä olevana lainanlyhennyspäivänä tehty maksu. Lisää aiheesta artikkelissa yhtiölaina verotuksessa.

Hoitovastikkeella katetut remontit

Hoitovastikkeita ei lisätä hankintamenoon. Niitä voi vähentää myyntikuluina vain poikkeuksellisesti, jos asunto on ollut tyhjillään myyntiä varten tehtyjen korjausten ja myynnin ajan.

Vuokratulosta vähennetyt vastikkeet

Jos asunto on ollut vuokralla, vuokratulosta voi vähentää hoitovastikkeen lisäksi yhtiön tulouttamat pääomavastikkeet. Vuokratulosta vähennettyjä pääomavastikkeita tai yhtiölainan kertamaksuja ei voi lisätä hankintamenoon.

Esimerkkejä taloyhtiön remonteista

Putkiremontti yhtiölainalla, yhtiö rahastoi vastikkeet:

• Omistusaikana maksetut rahoitusvastikkeet lisätään hankintamenoon

Julkisivuremontti yhtiölainalla, yhtiö tulouttaa vastikkeet:

• Kuukausittain maksettuja rahoitusvastikkeita ei lisätä hankintamenoon
• Oston tai myynnin yhteydessä kertasuorituksena maksettu lainaosuus lisätään

Remontti katetaan hoitovastikkeella:

• Ei lisätä hankintamenoon

Hankintameno-olettama ja remonttikulut

Jos myyntivoitto lasketaan hankintameno-olettamalla (20 % myyntihinnasta, kun omistusaika on alle 10 vuotta, tai 40 %, kun se on vähintään 10 vuotta), perusparannusmenoja tai muita kuluja ei voi vähentää erikseen. Verohallinto käyttää automaattisesti sitä laskentatapaa, joka on myyjälle edullisempi. Runsaasti remontoineen myyjän kannattaa siksi ilmoittaa todelliset kulut. Olettamasta kerrotaan lisää artikkelissa hankintameno-olettama.

Milloin käyttää todellista hankintamenoa?

Laske molemmat vaihtoehdot.

Esimerkki (oletukset: asunto-osake ostettu vuonna 2015 ja myyty vuonna 2026, ei yhtiölainaosuutta, ei muita pääomatuloja, myynti ei ole verovapaa):

• Ostohinta: 150 000 euroa
• Varainsiirtovero ostohetkellä 2 %: 3 000 euroa
• Perusparannukset: 30 000 euroa
• Myyntikulut: 8 000 euroa
• Myyntihinta: 250 000 euroa

Vaihtoehto 1: Todellinen hankintameno ja kulut

• Hankintameno ja kulut: 150 000 + 3 000 + 30 000 + 8 000 = 191 000 euroa
• Myyntivoitto: 250 000 − 191 000 = 59 000 euroa
• Vero: 30 % 30 000 eurosta (9 000 euroa) ja 34 % 29 000 eurosta (9 860 euroa) = 18 860 euroa

Vaihtoehto 2: Hankintameno-olettama 40 % (omistus vähintään 10 vuotta)

• Hankintameno-olettama: 250 000 × 40 % = 100 000 euroa
• Myyntivoitto: 250 000 − 100 000 = 150 000 euroa
• Vero: 9 000 euroa + 34 % 120 000 eurosta (40 800 euroa) = 49 800 euroa

Tässä esimerkissä todelliset kulut tuottavat pienemmän myyntivoiton (59 000 euroa vs. 150 000 euroa). Asunto-osakkeen varainsiirtovero oli 2 % kaupoissa, jotka tehtiin 1.3.2013–11.10.2023. Laskuesimerkkejä löytyy myös artikkelista asunnon myyntivoittovero.

Käytännön vinkkejä

1. Aloita dokumentointi heti: Kun teet remonttia, säilytä kuitit alusta alkaen järjestelmällisesti.

2. Erittele kulut: Pyydä urakoitsijalta eritelty lasku, josta käy ilmi työn luonne.

3. Selvitä etukäteen: Jos olet epävarma, onko kyseessä perusparannus vai vuosikorjaus, selvitä asia ennen remonttia.

4. Anna OmaVeron laskea: Kun ilmoitat todelliset kulut, OmaVero vertaa niitä hankintameno-olettamaan ja käyttää edullisempaa.

5. Kysy asiantuntijalta: Merkittävien remonttien kohdalla veroasiantuntijan konsultointi voi olla kannattavaa.

6. Kirjaa omistusaika: Hankintameno-olettama riippuu omistusajasta (20 % alle 10 vuotta, 40 % vähintään 10 vuotta).

7. Huomioi yhtiölainaosuus oikein: Yhtiölainaosuutta ei lueta asunto-osakkeen myyntihintaan eikä ostohintaan, mutta rahastoidut pääomavastikkeet ja oston tai myynnin yhteydessä maksettu kertasuoritus lisäävät hankintamenoa.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko oman työn arvon vähentää?

Ei voi. Oman työn arvo ei ole hankintamenoa. Vähennyskelpoisia ovat vain todelliset maksetut kustannukset, kuten perusparannuksen materiaalit ja ulkopuolisen tekijän työ.

Jos siis teet kylpyhuoneen perusparannuksen itse ja maksat vain materiaalit, materiaalikustannukset voidaan lisätä hankintamenoon, mutta oman työsi arvoa ei.

Miten toimitaan, jos remontti sisältää sekä perusparannusta että vuosikorjausta?

Kustannukset jaetaan perusparannuksen ja vuosikorjauksen kesken. Esimerkiksi saunan rakentaminen kylpyhuoneremontin yhteydessä on perusparannusta, kun taas vastaavien laattojen vaihto voi olla vuosikorjausta. Urakoitsijalta kannattaa pyytää eritelty lasku.

Kuinka kauan remonttikuitit kannattaa säilyttää?

Verohallinnon mukaan kuitit ja tositteet säilytetään yleensä 3 vuotta verovuoden päättymisestä. Omaisuuden hankintakulujen ja perusparannusmenojen tositteet kannattaa kuitenkin säilyttää pidempään, koska niitä tarvitaan, kun myyntivoitto lasketaan. Käytännössä ne kannattaa säilyttää koko omistusajan ja myyntivuoden verotuksen jälkeenkin. Tositteet voi säilyttää sähköisessä muodossa.

Vähentääkö taloyhtiön putkiremontti asunnon myyntivoittoa?

Riippuu siitä, miten olet maksanut osuutesi ja miten yhtiö kirjaa maksut. Jos yhtiö rahastoi pääomavastikkeet, maksamasi rahoitusvastikkeet lisäävät hankintamenoa. Jos yhtiö tulouttaa ne, kuukausittaiset vastikkeet eivät lisää hankintamenoa. Jos maksoit yhtiölainaosuuden kertasuorituksena oston tai myynnin yhteydessä, summa lisätään hankintamenoon. Hoitovastiketta ei lisätä hankintamenoon.

Voiko remonttia vähentää, jos myynti on verovapaata?

Ei ole tarpeen. Jos oman asunnon myynti täyttää verovapauden edellytykset, remonttikustannuksilla ei ole merkitystä, koska voitosta ei makseta veroa. Verovapaasta myynnistä riittää ilmoittaa hankintatiedoista hankintapäivä.

Verovapauden edellytykset täyttyvät, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Lisää artikkelissa verovapaa asunnon myynti.

Miten remontti vaikuttaa, jos asunto on ollut vuokralla?

Vuokra-aikana tehdyt vuosikorjaukset vähennetään vuokratulosta. Perusparannusmenot voidaan vähentää vuokratulosta poistoina, jolloin myyntivoittoa laskettaessa hankintamenoon voidaan lisätä vain se osa, jota ei ole vähennetty vuokratulon verotuksessa. Samaa kulua ei voi vähentää kahteen kertaan. Tilanteen yksityiskohdat kannattaa tarkistaa Verohallinnosta tai veroasiantuntijalta.

Lopuksi

Remonttikulujen hyödyntäminen myyntivoiton verotuksessa edellyttää, että kulut ovat perusparannusta tai myyntiä varten tehtyjä korjauksia, ja että ne on dokumentoitu. Taloyhtiön remonteissa ratkaisee pääomavastikkeen kirjanpitokäsittely ja se, onko lainaosuus maksettu kertasuorituksena oston tai myynnin yhteydessä.

Muista:

• Dokumentoi remontit huolellisesti
• Pyydä eritellyt laskut urakoitsijoilta
• Selvitä isännöitsijältä, rahastoiko yhtiö pääomavastikkeet
• Konsultoi asiantuntijaa epäselvissä tilanteissa

Tämä artikkeli on kirjoitettu yleisluontoiseksi oppaaksi eikä se korvaa yksilöllistä veroneuvontaa. Verotuskäytännöt saattavat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta.

Lähteet

• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (luvut 8.2, 8.4 ja 10)
• Verohallinto: Asunnon myynti – näin ilmoitat myynnin ja maksat veron
• Verohallinto: Sijoitusasunnon tai muun asunnon verollinen myynti
• Verohallinto: Kuitit ja tositteet