Yhtiölaina asunnon verotuksessa – myynti ja vähennykset

Asunto-osakeyhtiöissä on usein yhtiölainaa, joka vaikuttaa asunnon hinnoitteluun ja verotukseen. Yhtiölainaosuus käsitellään eri tavoin eri veroissa: varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, mutta luovutusvoiton verotuksessa myyntihintaan ei lueta yhtiölainaosuutta. Tässä artikkelissa selvitetään, miten yhtiölaina ja sen lyhentämiseen maksetut vastikkeet huomioidaan asunnon ostossa, omistusaikana ja myynnissä.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Jokainen tilanne on yksilöllinen.

Mitä yhtiölaina tarkoittaa?

Yhtiölaina on asunto-osakeyhtiön ottama laina, jonka lyhentämiseen osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Tyypillisiä yhtiölainan käyttökohteita ovat:

• taloyhtiön peruskorjaukset (esim. putkiremontti, julkisivuremontti)
• uudisrakentaminen
• energiaremontti
• hissien asentaminen
• parvekesaneeraukset
• piharemontit ja pysäköintiratkaisut.

Osakkeenomistaja maksaa oman osuutensa lyhennyksistä ja koroista yleensä rahoitus- eli pääomavastikkeena. Yhtiöstä riippuen yhtiölainaosuuden voi usein maksaa pois myös kertasuorituksena, esimerkiksi määräajoin kerran vuodessa.

Yhtiölainan muodostuminen

Yhtiölaina syntyy, kun taloyhtiö ottaa lainaa esimerkiksi remonttia varten. Lainaosuudet jaetaan osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaan. Osuutesi näet isännöitsijäntodistuksesta.

Yhtiölainan ehdot

Laina-aika, korko ja lyhennystapa vaihtelevat taloyhtiöittäin ja lainoittain. Tiedot löytyvät isännöitsijäntodistuksesta, yhtiön tilinpäätöksestä ja yhtiökokouksen päätöksistä. Rahoitusvastike maksetaan tyypillisesti kuukausittain hoitovastikkeen yhteydessä.

Velaton hinta ja myyntihinta

Asuntokaupassa puhutaan usein kahdesta eri hinnasta.

Myyntihinta (kauppahinta)

Myyntihinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle asunnosta. Tämä summa kirjataan kauppakirjaan.

Velaton hinta

Velaton hinta = myyntihinta + osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus

Velaton hinta kertoo asunnon kokonaishinnan, joka sisältää sekä kauppahinnan että yhtiölainaosuuden.

Esimerkki

Asunto myydään 200 000 euron myyntihinnalla. Yhtiölainaosuus on 50 000 euroa.

• Myyntihinta: 200 000 €
• Velaton hinta: 200 000 € + 50 000 € = 250 000 €

Miksi ero on tärkeä ymmärtää

1. Vertailtavuus – asuntojen hintoja on mielekästä verrata velattomina hintoina.
2. Varainsiirtovero – ostajan varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta.
3. Luovutusvoiton verotus – myyjän luovutushintaan ei lueta yhtiölainaosuutta, eli verotuksessa käytetään kauppahintaa.
4. Rahoitus – ostaja vastaa kauppahinnan lisäksi yhtiölainaosuudesta rahoitusvastikkeina tai kertasuorituksena.

Yhtiölaina luovutusvoiton laskennassa

Perusperiaate

Verohallinnon ohjeen mukaan yhtiölainaosuutta ei tuloverotuksessa pidetä myyjältä ostajalle siirtyvänä velkana, joka lisättäisiin luovutushintaan. Luovutusvoitto lasketaan siis näin:

Luovutusvoitto = kauppahinta (ilman yhtiölainaosuutta) − hankintameno − myyntikulut

Hankintamenoon luetaan:

• ostohetken kauppahinta (ilman yhtiölainaosuutta)
• ostajan maksama varainsiirtovero ja muut ostokulut
• omistusaikana maksetut pääomavastikkeet, jos yhtiö on rahastoinut ne kirjanpidossaan
• yhtiölainaosuuden kertasuoritus, joka maksetaan oston tai myynnin yhteydessä, riippumatta siitä, rahastoiko vai tulouttaako yhtiö sen.

Oston yhteydessä maksetuksi katsotaan kertasuoritus, joka maksetaan ostoa seuraavana lainanlyhennyspäivänä. Myynnin yhteydessä maksetuksi katsotaan kertasuoritus, joka maksetaan myyntiä lähinnä edeltävänä lainanlyhennyspäivänä. Jos huoneistolla on useita omistajia, kaikkien on maksettava huoneistokohtainen yhtiölainaosuus kokonaan pois.

Yhtiön tulouttamia kuukausittaisia pääomavastikkeita ei lisätä hankintamenoon (KHO 2016:169). Sijoitusasunnossa ne vähennetään vuokratulosta, eikä vuokratulosta vähennettyjä vastikkeita voi myöhemmin lisätä hankintamenoon.

Esimerkkien oletukset

Esimerkeissä varainsiirtovero on laskettu ostohetken verokannalla: ennen 12.10.2023 allekirjoitetuissa asunto-osakekaupoissa 2 % velattomasta hinnasta, sen jälkeen 1,5 %. Myyjällä ei ole muita pääomatuloja eikä luovutustappioita, eikä oman asunnon verovapaus sovellu. Verohallinto käyttää automaattisesti myyjälle edullisempaa vaihtoehtoa todellisen hankintamenon ja hankintameno-olettaman välillä.

Esimerkki 1: Yhtiölainaa lyhennetään vastikkeilla

Matti osti asunnon vuonna 2019:

• Kauppahinta: 150 000 €
• Yhtiölainaosuus: 30 000 € (velaton hinta 180 000 €)
• Varainsiirtovero: 2 % × 180 000 € = 3 600 €

Omistusaikana Matti maksoi rahoitusvastikkeina 15 000 € yhtiölainaa. Matti myy asunnon vuonna 2024:

• Kauppahinta: 200 000 €
• Yhtiölainaosuus: 15 000 € (velaton hinta 215 000 €, ei vaikuta luovutushintaan)
• Välityspalkkio: 8 000 €

Hankintameno-olettama olisi 20 % × 200 000 € = 40 000 € (omistus alle 10 vuotta), jolloin voitto olisi 160 000 €, joten todellinen hankintameno on edullisempi.

Esimerkki 2: Yhtiölaina kasvaa omistusaikana

Liisa osti sijoitusasunnon vuonna 2015:

• Kauppahinta: 200 000 €, ei yhtiölainaa
• Varainsiirtovero: 2 % × 200 000 € = 4 000 €

Taloyhtiö otti vuonna 2020 lainan putkiremonttiin, ja Liisan osuus oli 40 000 €. Liisa lyhensi siitä 5 000 € rahoitusvastikkeina, jotka yhtiö tuloutti ja jotka Liisa vähensi vuokratuloistaan. Liisa myy asunnon vuonna 2024, alle 10 vuoden omistuksen jälkeen:

• Kauppahinta: 190 000 €
• Yhtiölainaosuus: 35 000 € (velaton hinta 225 000 €)

Luovutushinta 190 000 € − hankintameno 204 000 € = luovutustappio 14 000 €

Koska ostaja ottaa vastattavakseen 35 000 euron yhtiölainaosuuden, Liisa saa kauppahintana vähemmän, ja tämä näkyy luovutushinnassa. Velattomalla hinnalla laskettuna voittoa näyttäisi syntyvän, mutta verotuksessa ratkaisee kauppahinta.

Esimerkki 3: Yhtiölaina maksetaan pois ennen myyntiä

Pekka osti asunnon vuonna 2018:

• Kauppahinta: 180 000 €
• Yhtiölainaosuus: 50 000 € (velaton hinta 230 000 €)
• Varainsiirtovero: 2 % × 230 000 € = 4 600 €

Pekka maksaa jäljellä olevan yhtiölainaosuutensa 50 000 € kertasuorituksena myyntiä lähinnä edeltävänä lainanlyhennyspäivänä ja myy asunnon vuonna 2024:

• Kauppahinta: 240 000 €
• Yhtiölainaosuus: 0 €
• Välityspalkkio: 9 000 €

Luovutushinta 240 000 € − hankintameno (180 000 + 4 600 + 50 000) 234 600 € − välityspalkkio 9 000 € = luovutustappio 3 600 €

Koska kertasuoritus maksettiin myynnin yhteydessä, se lisää hankintamenoa riippumatta yhtiön kirjanpitoratkaisusta. Jos Pekka olisi sen sijaan lyhentänyt lainaa omistusaikana vastikkeilla, jotka yhtiö tulouttaa, niitä ei lisättäisi hankintamenoon, ja luovutusvoitto olisi 240 000 − 184 600 − 9 000 = 46 400 €.

Rahoitusvastikkeet ja verotus

Rahoitusvastike on vastike, jolla osakkeenomistaja maksaa osuuttaan yhtiölainan lyhennyksistä ja koroista. Sen verokohtelu riippuu siitä, tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö vastikkeet kirjanpidossaan. Tiedon saat isännöitsijältä.

Omistusaikana (sijoitusasunto)

Jos asunto on vuokralla, yhtiön tulouttamat rahoitusvastikkeet vähennetään vuokratulosta maksuvuonna. Vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta, maksetaanko vastike kuukausittain vai kertasuorituksena.

Tulouttaminen vs. rahastointi

Luovutusvoiton laskennassa

Rahastoidut pääomavastikkeet ja oston tai myynnin yhteydessä maksetut kertasuoritukset lisätään hankintamenoon. Tuloutettuja kuukausittaisia vastikkeita ei lisätä hankintamenoon. Jos myyt oman asuntosi verovapaasti, hankintamenolla ei ole verotuksessa merkitystä.

Käytännön esimerkki rahoitusvastikkeista

Sijoittaja Sanna omistaa sijoitusasunnon (lainan korot ja muut kulut jätetty esimerkistä pois):

• Vuokra: 800 €/kk
• Hoitovastike: 150 €/kk
• Rahoitusvastike: 200 €/kk

Jos taloyhtiö tulouttaa:

• Vuokratulon nettotulo: 800 € − 150 € − 200 € = 450 €/kk eli 5 400 €/vuosi

Jos taloyhtiö rahastoi:

• Vuokratulon nettotulo: 800 € − 150 € = 650 €/kk eli 7 800 €/vuosi
• Rahastoidut vastikkeet 2 400 €/vuosi lisätään hankintamenoon, ja ne pienentävät luovutusvoittoa, kun asunto myydään.

Yhtiölainaosuuden maksaminen pois

Osakkeenomistaja voi usein maksaa yhtiölainaosuutensa kokonaan tai osittain pois kerralla. Verotuksen kannalta ratkaisevaa on ajoitus ja yhtiön kirjanpitoratkaisu.

Esimerkki

Anna osti oman asunnon vuonna 2020:

• Kauppahinta: 180 000 €
• Yhtiölainaosuus: 40 000 € (velaton hinta 220 000 €)
• Varainsiirtovero: 2 % × 220 000 € = 4 400 €

Anna myy asunnon ennen kuin kahden vuoden asumisaika täyttyy, kauppahintaan 230 000 € ilman yhtiölainaa. Välityspalkkiota ei ole.

Hankintameno-olettama (20 % × 230 000 € = 46 000 €) antaisi kummassakin tapauksessa suuremman voiton, joten Verohallinto käyttää todellista hankintamenoa.

Mitä pois maksamisessa kannattaa huomioida

Uudiskohteet ja yhtiölaina

Uudiskohteissa yhtiölaina on usein merkittävä osa kokonaishintaa.

• Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta.
• Hankintamenoon luetaan kauppahinta ja varainsiirtovero. Yhtiölainaosuus lisää hankintamenoa vasta, kun sitä maksetaan: rahastoitujen vastikkeiden osalta tai oston yhteydessä maksetun kertasuorituksen osalta.

Uudiskohteen erityispiirteet

Suuri yhtiölainaosuus vaikuttaa:

• ostajan kuukausittaisiin kustannuksiin (rahoitusvastike)
• asunnon jälleenmyyntiin, koska ostajat vertaavat velattomia hintoja
• verotukseen myyntihetkellä, koska luovutushintaan ei lueta jäljellä olevaa yhtiölainaa.

Esimerkki uudiskohteesta

Ostaja ostaa uudisasunnon, kauppakirja allekirjoitettu vuonna 2025:

• Kauppahinta: 80 000 €
• Yhtiölainaosuus: 200 000 €
• Velaton hinta: 280 000 €
• Varainsiirtovero: 1,5 % × 280 000 € = 4 200 €

Hankintameno ostohetkellä on 80 000 € + 4 200 € = 84 200 €, ei velaton hinta. Jos yhtiö rahastoi rahoitusvastikkeet, niiden määrä kasvattaa hankintamenoa omistusaikana. Jos ostaja maksaa lainaosuuden pois ostoa seuraavana lyhennyspäivänä, kertasuoritus lisätään hankintamenoon.

Yhtiölaina ja hankintameno-olettama

Hankintameno-olettama on 20 % luovutushinnasta, kun omistus on kestänyt alle 10 vuotta, ja 40 %, kun vähintään 10 vuotta. Koska luovutushintaan ei lueta yhtiölainaosuutta, myös olettama lasketaan kauppahinnasta ilman yhtiölainaa. Olettamaa käytettäessä muita kuluja ei vähennetä.

Esimerkki

Pekka myy perimänsä asunnon. Omistusaika perittävän kuolemasta on yli 10 vuotta.

• Kauppahinta: 150 000 €
• Yhtiölainaosuus: 30 000 € (velaton hinta 180 000 €, ei vaikuta laskelmaan)

Hankintameno-olettamalla:

• Olettama: 40 % × 150 000 € = 60 000 €
• Luovutusvoitto: 150 000 € − 60 000 € = 90 000 €

Vertailu todelliseen hankintamenoon

Perityn asunnon hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa. Oletetaan sen olleen 120 000 €, eikä muita kuluja ole.

Todellisella hankintamenolla:

• Luovutusvoitto: 150 000 € − 120 000 € = 30 000 €

Tässä tapauksessa todellinen hankintameno johtaa pienempään luovutusvoittoon, joten Verohallinto käyttää sitä.

Dokumentointi

Yhtiölainaan liittyvät tiedot kannattaa dokumentoida huolellisesti.

Ostohetkellä

• kauppakirja, jossa näkyy kauppahinta
• isännöitsijäntodistus, josta näkyy yhtiölainaosuus ostohetkellä
• todistus varainsiirtoverosta

Omistusaikana

• tositteet rahoitusvastikkeiden maksuista
• isännöitsijän tieto siitä, tulouttaako vai rahastoiko yhtiö vastikkeet
• tositteet yhtiölainan kertasuorituksista ja niiden maksupäivistä
• yhtiökokouspöytäkirjat erityisesti lainapäätöksistä

Myyntihetkellä

• isännöitsijäntodistus, josta näkyy yhtiölainaosuus myyntihetkellä
• kauppakirja ja myyntikulujen tositteet

Dokumenttien säilytys

Osto- ja omistusajan asiakirjoja tarvitaan luovutusvoiton laskemisessa, joten ne kannattaa säilyttää koko omistusajan ja myynnin jälkeen, kunnes myyntivuoden verotus on lopullinen. Vuokraustoiminnan muistiinpanot ja tositteet säilytetään vähintään 6 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Käytännön vinkkejä

1. Erota varainsiirtovero ja luovutusvoitto: varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, luovutusvoitto kauppahinnasta ilman yhtiölainaosuutta.

2. Säilytä isännöitsijäntodistukset: sekä osto- että myyntihetken todistukset ovat tärkeitä.

3. Selvitä tuloutus ja rahastointi: tieto ratkaisee, lisätäänkö maksamasi pääomavastikkeet hankintamenoon.

4. Ajoita kertasuoritus harkiten: oston tai myynnin yhteydessä maksettu kertasuoritus lisää hankintamenoa riippumatta yhtiön kirjanpitoratkaisusta.

5. Kysy epäselvissä tilanteissa: yhtiölainan verotuskysymykset voivat olla monimutkaisia, joten Verohallinnon tai veroasiantuntijan apu voi olla tarpeen.

6. Seuraa taloyhtiön päätöksiä: uudet lainapäätökset vaikuttavat yhtiölainaosuuteesi ja asunnon kauppahintaan.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko rahoitusvastikkeet vähentää myyntivoitosta?

Rahastoidut pääomavastikkeet lisätään hankintamenoon, joten ne pienentävät luovutusvoittoa. Yhtiön tulouttamia kuukausittaisia vastikkeita ei lisätä hankintamenoon. Oston tai myynnin yhteydessä maksettu kertasuoritus lisätään hankintamenoon kirjanpitoratkaisusta riippumatta.

Miten yhtiölainan kasvu omistusaikana vaikuttaa verotukseen?

Kun osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus kasvaa, ostaja ottaa vastattavakseen suuremman lainaosuuden, mikä näkyy tyypillisesti pienempänä kauppahintana. Luovutusvoitto lasketaan kauppahinnasta ilman yhtiölainaosuutta, joten pienempi kauppahinta pienentää voittoa. Itse maksamasi lainaosuudet lisäävät hankintamenoa vain, jos yhtiö rahastoi ne tai maksat ne kertasuorituksena oston tai myynnin yhteydessä.

Ilmoitetaanko yhtiölaina Verohallinnolle?

Myyjä ilmoittaa luovutushintana kauppahinnan ilman yhtiölainaosuutta. Hankintamenoon ilmoitetaan ostohinnan ja kulujen lisäksi rahastoidut pääomavastikkeet ja oston tai myynnin yhteydessä maksetut kertasuoritukset. Varainsiirtoveroilmoituksessa ostaja ilmoittaa yhtiölainaosuuden osana velatonta hintaa.

Miten toimitaan, jos en tiedä yhtiölainaosuutta ostohetkellä?

Pyydä tietoa isännöitsijältä tai etsi ostohetken isännöitsijäntodistus. Isännöitsijältä saa myös tiedon siitä, onko yhtiö tulouttanut vai rahastoinut pääomavastikkeet.

Vaikuttaako yhtiölaina varainsiirtoveroon?

Kyllä. Varainsiirtovero maksetaan velattomasta hinnasta, ei pelkästä kauppahinnasta, riippumatta siitä, maksetaanko yhtiölainaosuus pois kaupan yhteydessä vai myöhemmin vastikkeina.

Lopuksi

Yhtiölaina on olennainen osa monen asunnon hintaa. Keskeistä on muistaa, että varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, mutta luovutusvoitto kauppahinnasta ilman yhtiölainaosuutta. Maksetut yhtiölainaosuudet voivat kasvattaa hankintamenoa, kun yhtiö rahastoi ne tai ne maksetaan kertasuorituksena oston tai myynnin yhteydessä. Huolellinen dokumentointi helpottaa veroilmoituksen tekemistä.

Tämä artikkeli on kirjoitettu yleisluontoiseksi oppaaksi eikä se korvaa yksilöllistä veroneuvontaa. Verotuskäytännöt saattavat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarkistaa Verohallinnon virallisilta sivuilta.

Lähteet

• Verohallinto: Asunnon verollinen myynti
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje)
• Verohallinto: Mitä kuluja asunnon vuokratuloista voi vähentää?
• Verohallinto: Vuokratulojen verotus (syventävä ohje)
• Verohallinto: Asunto-osakkeen ostaja – tee varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero