Ennakkoperintö asunnosta

Ennakkoperintö tarkoittaa lahjaa, jonka perittävä antaa perilliselleen eläessään ja joka otetaan myöhemmin huomioon perinnönjaossa. Kun vanhempi lahjoittaa asunnon lapselleen, lahja on lähtökohtaisesti ennakkoperintöä. Tämä artikkeli käy läpi, milloin lahja on ennakkoperintöä, miten se vaikuttaa perillisten osuuksiin ja lakiosaan sekä miten lahja- ja perintövero lasketaan. Asunnon lahjoittamisen käytännön vaiheita, kuten lahjakirjan muotoa ja lainhuutoa, käsitellään artikkelissa asunnon lahjoittaminen lapselle.

Ennakkoperinnön perusteet

Ennakkoperintö on etukäteen annettua perintöä. Se annetaan perittävän elinaikana, tavallisesti lahjana, ja sen tarkoitus on säilyttää perillisten asema tasavertaisena: kun yksi lapsi on saanut asunnon jo eläessä, hän saa perinnönjaossa vastaavasti vähemmän muusta omaisuudesta.

Perintökaaren mukaan se, mitä perittävä on eläessään antanut rintaperilliselle, on ennakkona vähennettävä tämän perinnöstä, ellei muuta ole määrätty tai olosuhteisiin katsoen otaksuttava tarkoitetun. Jos ennakon saajana on muu perillinen, vähentäminen tehdään vain, jos omaisuutta annettaessa on niin määrätty tai olosuhteiden perusteella on katsottava niin tarkoitetun (perintökaari 6:1). Omalle lapselle annettu asunto on siis lähtökohtaisesti ennakkoperintöä, kun taas esimerkiksi sisarukselle annettu lahja on ennakkoperintöä vain, jos niin on määrätty tai tarkoitettu. Tavanomaisesta lahjasta, jonka arvo ei ole epäsuhteessa antajan oloihin, ei tehdä vähennystä rintaperillisen perinnöstä (perintökaari 6:4), mutta asunto on harvoin tällainen lahja.

Verohallinnon mukaan lahjaa ei kuitenkaan yleensä pidetä ennakkoperintönä kolmessa tilanteessa: kun annat samansuuruiset lahjat jokaiselle rintaperilliselle, kun annat lahjan ainoalle rintaperilliselle tai kun olet erikseen määrännyt esimerkiksi lahjakirjassa, ettei lahjaa oteta huomioon ennakkoperintönä. Ennakkoperintönä annettu lahja on silti lahja, josta lahjansaaja tekee lahjaveroilmoituksen ja maksaa lahjaveron, kun hän saa sen.

Ennakkoperinnön huomioiminen perinnönjaossa

Ennakkoperinnön vaikutus näkyy vasta, kun lahjoittaja kuolee ja perintö jaetaan. Perintöosien suuruuden määräämistä varten pesän säästöön lisätään ennakkoperinnön arvo, ja saatu summa jaetaan perillisten kesken. Sen jälkeen kunkin ennakkoperintöä saaneen osuudesta vähennetään hänen saamansa ennakko (perintökaari 6:1 ja 6:7).

Ennakkoperinnölle pannaan se arvo, joka sillä oli vastaanotettaessa, jollei asianhaaroista muuta johdu (perintökaari 6:5). Jos asunnon arvo nousee lahjoituksen jälkeen, nousu jää lähtökohtaisesti lahjan saajalle, ja jos arvo laskee, lasku jää myös hänelle. Siksi lahjoitushetken arvo kannattaa dokumentoida huolellisesti, esimerkiksi välittäjän hinta-arviolla tai arviolausunnolla.

Laskentaesimerkki kahdella lapsella

Kuvitteellisessa esimerkissä perittävällä on kaksi lasta, A ja B. A on saanut ennakkoperintönä asunnon, jonka arvo vastaanotettaessa oli 100 000 euroa. Perittävä ei ole naimisissa, eikä hän ole tehnyt testamenttia. Pesän säästö kuolinhetkellä on 200 000 euroa.

Esimerkissä kumpikin lapsi saa lopulta yhteensä 150 000 euroa: A asuntona ja rahana, B kokonaan pesästä. Jos lapsia olisi kolme ja ennakkoperintö 150 000 euroa 300 000 euron pesässä, laskennallinen pesä olisi 450 000 euroa ja jokaisen osuus 150 000 euroa, jolloin asunnon saanut lapsi ei saisi pesästä enää mitään.

Kun ennakkoperintö ylittää perintöosan

Joskus ennakkoperintö on suurempi kuin saajan laskennallinen perintöosa. Perintökaaren mukaan saaja ei ole velvollinen palauttamaan erotusta, ellei niin ole määrätty ennakkoa annettaessa (perintökaari 6:6). Pesän säästöön lisätään silloin vain niin suuri osa ennakosta kuin siitä voidaan vähentää saajan perintöosasta (perintökaari 6:7).

Kuvitteellinen esimerkki: kahdesta lapsesta A on saanut 150 000 euron asunnon ennakkoperintönä, ja pesän säästö kuolinhetkellä on 100 000 euroa. Jos koko ennakko lisättäisiin pesään, kummankin osa olisi 125 000 euroa, mikä on vähemmän kuin A:n ennakko. Siksi pesään lisätään vain 100 000 euroa, kumpikin perintöosa on 100 000 euroa, A ei saa pesästä mitään eikä palauta mitään, ja B saa koko 100 000 euron pesän. Jos ennakkoperinnön saaja on kuollut ennen perittävää, ennakko vähennetään hänen jälkeläistensä perintöosista (perintökaari 6:8).

Lahjakirjan merkitys

Lahjakirja on luontevin paikka ratkaista, onko asunto ennakkoperintöä. Kun asia on kirjattu selvästi lahjoitushetkellä, perillisten ei tarvitse myöhemmin arvailla lahjoittajan tarkoitusta.

Jos lahjakirjassa ei mainita ennakkoperinnöstä mitään, rintaperilliselle annettuun lahjaan sovelletaan lain lähtökohtaa, eli lahja on ennakkoperintöä, ellei olosuhteista muuta johdu. Jos lahjoittaja ei halua lahjan olevan ennakkoperintöä, se kannattaa kirjata lahjakirjaan esimerkiksi muotoon "Tätä lahjaa ei ole katsottava ennakkoperinnöksi". Jos lahjoittaja haluaa vahvistaa lain lähtökohdan, hän voi kirjata, että "Tämä lahja on ennakkoperintöä". Jos lahjoittaja haluaa, että saaja palauttaa perintöosansa ylittävän osan ennakosta, myös siitä on määrättävä ennakkoa annettaessa (perintökaari 6:6).

Osittaisia tai ehdollisia määräyksiä, kuten ennakkoperintöä vain tietyn rajan ylittävältä osalta, kannattaa muotoilla lakimiehen avulla, koska epäselvä sanamuoto voi johtaa riitaan. Samoin lakimieheen kannattaa olla yhteydessä, jos aiemmin annettua määräystä halutaan myöhemmin muuttaa, koska muuttamisen mahdollisuus ja muoto riippuvat tilanteesta.

Verotuksen näkökulma

Ennakkoperintö verotetaan kahdesti eri vaiheissa: ensin lahjana ja myöhemmin osana perintöverotusta, jossa aiemmin maksettu lahjavero vähennetään. Ennakkoperintö ei siis poista asuntoa perintöverotuksesta, vaan lahjoitus vaikuttaa lähinnä siihen, milloin ja miltä arvolta veroa maksetaan.

Lahjavero

Lahjaveroa maksetaan, kun saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamien lahjojen arvo on 7 500 euroa tai enemmän, kun verovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin (aiemmin raja oli 5 000 euroa). Vero lasketaan lahjan koko arvosta. Ensimmäiseen veroluokkaan kuuluvat muun muassa lapsi, lapsenlapsi ja muut suoraan alenevassa tai ylenevässä polvessa olevat perilliset sekä aviopuolison suoraan alenevassa polvessa olevat perilliset. Lahjaveroilmoitus tehdään Verohallinnon mukaan viimeistään kolmen kuukauden kuluessa lahjan saamisesta.

Ensimmäisen veroluokan lahjavero on 1.1.2026 alkaen 7 500–25 000 euron lahjasta 100 € + 8 % alarajan ylittävästä osasta, 25 000–55 000 eurosta 1 500 € + 10 %, 55 000–200 000 eurosta 4 500 € + 12 %, 200 000–1 000 000 eurosta 21 900 € + 15 % ja yli miljoonan euron lahjasta 141 900 € + 17 %. Verotettava arvo vahvistetaan täysin sadoin euroin niin, että ylimenevät eurot jätetään huomiotta (perintö- ja lahjaverolaki 31.4).

Kuvitteellinen esimerkki: lapsi saa ennakkoperintönä asunto-osakkeen, jonka käypä arvo on 147 850 euroa. Verotettava arvo on 147 800 euroa, ja lahjavero on 4 500 € + 12 % × (147 800 € − 55 000 €) = 4 500 € + 11 136 € = 15 636 €.

Hallintaoikeuden pidättäminen

Lahjoittaja voi pidättää asunnon hallintaoikeuden itselleen, jolloin omistus siirtyy lapselle, mutta lahjoittaja voi jatkaa asumista. Verohallinto vähentää hallintaoikeuden arvon lahjan käyvästä arvosta. Elinikäisen hallintaoikeuden arvo on ikäkerroin × tuottokerroin × käypä arvo. Tuottokerroin on 5 % esimerkiksi asunto-osakkeessa ja asuinkäytössä olevassa kiinteistössä ja 3 % vapaa-ajan asunnossa. Ikäkerroin määräytyy hallintaoikeuden saajan iän mukaan: se on alle 44-vuotiaalla 12 ja pienenee iän myötä, esimerkiksi 64–68-vuotiaalla 8, 69–72-vuotiaalla 7 ja 73–76-vuotiaalla 6.

Kuvitteellinen esimerkki: 65-vuotias vanhempi lahjoittaa lapselleen 150 000 euron asunnon ja pidättää itselleen elinikäisen hallintaoikeuden. Hallintaoikeuden arvo on 8 × 5 % × 150 000 € = 60 000 €, joten verotettava arvo on 90 000 euroa ja lahjavero 4 500 € + 12 % × 35 000 € = 8 700 €. Ilman hallintaoikeutta vero olisi 15 900 euroa. Verohallinnon mukaan hallintaoikeuden haltijan on kuitenkin todellisuudessa käytettävä omaisuutta tai saatava sen tuotto, eikä hallintaoikeutta voi pidättää vain lahjaveron pienentämiseksi.

Perintövero ja aiemmin maksettu lahjavero

Kun lahjoittaja kuolee, perintöverotuksessa pesän varoihin lisätään perintökaaren mukaan perinnönjaossa huomioon otettava lahja eli ennakkoperintö sekä muu lahja, jonka perillinen tai testamentinsaaja on saanut perinnönjättäjältä kolmen viimeisen vuoden aikana ennen tämän kuolemaa ja joka ei ole koti-irtaimistona tai kasvatukseen, koulutukseen tai elatukseen annettuna lahjaverosta vapaa (perintö- ja lahjaverolaki 16.1). Ennakkoperintö lisätään siis pesän varoihin ajankohdasta riippumatta. Perintöverosta vähennetään aiemmin maksettu lahjavero sekä kiinteistön lainhuutoa haettaessa maksettu varainsiirtovero, jollei sitä ole jo vähennetty lahjaverosta. Perintöveron ylittävää lahjaveroa ei palauteta (perintö- ja lahjaverolaki 16.2). Verohallinnon mukaan vähennettävä lahjavero lasketaan sen lahjaveroasteikon mukaan, joka oli voimassa perinnönjättäjän kuolinhetkellä.

Jos perintöverovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, alle 30 000 euron perintöosuus on verosta vapaa (aiemmin alle 20 000 euroa). Ensimmäisessä veroluokassa vero on 30 000–40 000 euron osuudesta 100 € + 7 %, 40 000–60 000 eurosta 800 € + 10 %, 60 000–200 000 eurosta 2 800 € + 13 %, 200 000–1 000 000 eurosta 21 000 € + 16 % ja yli miljoonan euron osuudesta 149 000 € + 19 %. Vero lasketaan koko perintöosuudesta.

Jatketaan edellistä kahden lapsen esimerkkiä ja oletetaan, että sekä lahja että kuolema ovat 1.1.2026 jälkeen. Molempien perintöosuus perintöverotuksessa on 150 000 euroa, A:n osuus ennakkoperintö mukaan luettuna.

Taulukosta näkyy, että kumpikin lapsi maksaa veroja yhteensä 14 500 euroa: A osin lahjaverona ja osin perintöverona, B kokonaan perintöverona. Ennakkoperintö ei siis tässä esimerkissä pienentänyt kokonaisveroa. Lopputulos voi muuttua, jos asunnon arvo muuttuu lahjoituksen jälkeen, jos hallintaoikeus pidätetään tai jos lahjavero on suurempi kuin perintövero, koska ylittävää osaa ei palauteta.

Erityistilanteet

Ennakkoperintö vaikuttaa myös lakiosaan, joka suojaa rintaperillisiä. Lakiosa on puolet siitä perintöosasta, joka rintaperilliselle tulisi lakimääräisen perimisjärjestyksen mukaan (perintökaari 7:1).

Lakiosaa määrättäessä pesän varoihin lisätään perittävän antama ennakkoperintö. Lisäksi lisätään, jollei erityisiä vastasyitä ole, lahja, joka on annettu sellaisissa olosuhteissa tai sellaisin ehdoin, että se on tarkoituksensa puolesta rinnastettavissa testamenttiin, sekä jälkeläiselle, ottolapselle tai tämän jälkeläiselle tai näiden puolisoille annettu lahja, jolla on ilmeisesti tarkoitettu suosia saajaa lakiosaan oikeutetun perillisen vahingoksi. Omaisuuden arvo määrätään vastaanottohetken mukaan, jollei asianhaaroista muuta johdu (perintökaari 7:3.3). Perillisen saama ennakkoperintö luetaan hänen lakiosansa vähennykseksi (perintökaari 7:7).

Käytännössä asunnon lahjoittaminen yhdelle lapselle ei siis yleensä poista muiden lasten oikeutta lakiosaan. Jos perittävä on lisäksi tehnyt testamentin, joka estää perillistä saamasta lakiosaansa, perillisen on vedottava testamentin tehottomuuteen ilmoittamalla lakiosavaatimuksestaan testamentin saajalle todistettavasti kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun testamentti on annettu hänelle tiedoksi (perintökaari 7:5). Lakiosatilanteet ovat usein monimutkaisia, joten niissä kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.

Useamman perillisen tilanne

Kun lapsia on useita, lahjoittajan kannattaa miettiä etukäteen, miten haluaa kohdella heitä. Vaihtoehtoja on kolme, ja kukin johtaa erilaiseen lopputulokseen perinnönjaossa.

Jos kaikki lapset saavat samansuuruiset lahjat, Verohallinnon mukaan lahjoja ei yleensä pidetä ennakkoperintönä, ja tasapaino syntyy jo eläessä. Jos vain yksi lapsi saa asunnon ennakkoperintönä, tasaus tapahtuu perinnönjaossa edellä kuvatulla tavalla, mikä edellyttää, että pesässä on riittävästi muuta omaisuutta. Jos lahjoittaja määrää, ettei lahja ole ennakkoperintöä, muut lapset eivät saa vastaavaa tasausta perinnönjaossa. Lakiosaa laskettaessa tällainenkin lahja lisätään kuitenkin pesän varoihin, jos sillä on ilmeisesti tarkoitettu suosia saajaa lakiosaan oikeutetun perillisen vahingoksi, eikä erityisiä vastasyitä ole (perintökaari 7:3.3).

Asunnon kaltainen suuri lahja voi kuluttaa pienen pesän kokonaan, kuten edellä olevissa esimerkeissä. Siksi lahjoittajan kannattaa arvioida, paljonko omaisuutta todennäköisesti jää jäljelle ja riittääkö se tasaamaan muiden lasten osuudet.

Käytännön toimenpiteet

Ennen lahjoitusta kannattaa käydä läpi perhetilanne ja laskea sekä lahja- että perintöveron vaikutukset. Huolellinen valmistelu vähentää myöhempien riitojen riskiä ja auttaa valitsemaan oikeat ehdot lahjakirjaan.

Lahjakirjaan kirjataan lahjoittaja ja lahjansaaja, asunnon tiedot, lahjoituspäivä, lahjan käypä arvo ja selvä maininta siitä, onko lahja ennakkoperintöä. Muita ehtoja voivat olla pidätetty hallintaoikeus ja määräys siitä, ettei lahjansaajan puolisolla ole avio-oikeutta lahjaan. Kiinteistön lahjaan sovelletaan kiinteistön kaupan muotosäännöksiä, joten lahjakirja vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä järjestelmässä, ja lainhuutoa haetaan kuuden kuukauden kuluessa.

Muiden perillisten informoiminen on lahjoittajan oma valinta, mutta avoimuus vähentää usein riitoja myöhemmin ja antaa muille mahdollisuuden varautua. Lahjoitushetken arvon dokumentointi on tärkeää myös heille, koska ennakkoperintö lasketaan lähtökohtaisesti vastaanottohetken arvolla.

Ennakkoperinnöstä sopiminen

Perilliset voivat sopia perinnönjaosta keskenään, ja sopimusjaossa he voivat yhdessä sopia myös siitä, miten ennakkoperintö otetaan huomioon ja mitä arvoa käytetään. Sopimus edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta. Jos sopimukseen ei päästä, jaon toimittaa pesänjakaja, jonka käräjäoikeus määrää hakemuksesta (perintökaari 23:4).

Perillinen voi myös luopua perinnöstä. Jos perillinen hyväksymällä testamentin tai muulla tavoin kirjallisesti ilmoittaa perittävälle luopuvansa perinnöstä jo tämän eläessä, luopuminen on pätevä, mutta perillinen saa silti lakiosansa, jollei hän ole saanut siitä kohtuullista vastiketta tai jollei hänen puolisolleen testamentin tai jälkeläisilleen lain tai testamentin nojalla tule lakiosaa vastaavaa omaisuutta (perintökaari 17:1.2). Perittävän kuoltua perillinen ja testamentinsaaja voivat luopua oikeudestaan kirjallisesti, jolleivät he ole jo ryhtyneet toimiin, joiden perusteella heidän on katsottava ottaneen perinnön vastaan (perintökaari 17:2 a). Luopumisen vaikutukset kannattaa selvittää etukäteen.

Riitatilanteet

Ennakkoperintöön liittyvät riidat syntyvät tavallisesti neljästä asiasta: lahjoitushetken arvosta, siitä, oliko lahja tarkoitettu ennakkoperinnöksi, siitä, loukkaako lahja jonkun lakiosaa, sekä puutteellisista asiakirjoista. Kaikki neljä ovat sellaisia, joihin lahjoittaja voi vaikuttaa jo lahjoitushetkellä.

Selkeä lahjakirja poistaa tulkintaongelmat, ja kirjallinen arvio asunnon arvosta antaa perillisille yhteisen lähtökohdan. Kun lahjoittaja keskustelee ratkaisuistaan perillisten kanssa ja käyttää lakimiestä lahjakirjan muotoiluun, riidan aiheita jää vähemmän.

Usein kysytyt kysymykset

Onko vanhemman lahja automaattisesti ennakkoperintöä?

Ei välttämättä. Perintökaaren lähtökohta on, että rintaperilliselle annettu lahja on ennakkoperintöä, ellei muuta ole määrätty tai olosuhteisiin katsoen otaksuttava tarkoitetun. Verohallinnon mukaan lahjaa ei yleensä pidetä ennakkoperintönä, jos jokainen rintaperillinen saa samansuuruisen lahjan, jos lahja annetaan ainoalle rintaperilliselle tai jos esimerkiksi lahjakirjassa on määrätty, ettei lahjaa oteta huomioon ennakkoperintönä.

Miten ennakkoperinnön arvo määräytyy?

Ennakkoperinnölle pannaan se arvo, joka sillä oli vastaanotettaessa, jollei asianhaaroista muuta johdu. Myöhempi arvonmuutos ei lähtökohtaisesti vaikuta perinnönjakoon, joten lahjoitushetken arvo kannattaa dokumentoida.

Voiko ennakkoperinnön saaja saada myös perintöä?

Voi, jos pesässä on riittävästi omaisuutta. Ennakkoperintö vähennetään saajan perintöosasta. Jos ennakkoperintö ylittää perintöosan, saajan ei tarvitse palauttaa erotusta, ellei niin ole määrätty ennakkoa annettaessa.

Pienentääkö ennakkoperintö perintöveroa?

Ei yleensä. Ennakkoperintö lisätään perintöverotuksessa pesän varoihin ajankohdasta riippumatta, ja perintöverosta vähennetään aiemmin maksettu lahjavero. Perintöveron ylittävää lahjaveroa ei palauteta.

Voivatko perilliset sopia ennakkoperinnön huomiotta jättämisestä?

Voivat. Perilliset voivat sopimusjaossa yhdessä sopia, miten ennakkoperintö otetaan huomioon ja mitä arvoa käytetään. Sopimus edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta.

Yhteenveto

Ennakkoperintö on keskeinen käsite, kun asunto lahjoitetaan lapselle. Perintökaaren lähtökohta on, että rintaperilliselle annettu lahja on ennakkoperintöä, mutta Verohallinnon mukaan lahjaa ei yleensä pidetä ennakkoperintönä, jos kaikki rintaperilliset saavat samansuuruiset lahjat, jos lahja annetaan ainoalle rintaperilliselle tai jos lahjakirjassa on toisin määrätty. Ennakkoperintö vähennetään saajan perintöosasta vastaanottohetken arvolla, eikä ylittävää osaa tarvitse palauttaa, ellei niin ole määrätty.

Verotuksessa ennakkoperintö ei vältä perintöveroa: lahjavero maksetaan lahjoitushetkellä, ennakkoperintö lisätään myöhemmin perintöverotuksessa pesän varoihin, ja maksettu lahjavero vähennetään perintöverosta. Selkeä lahjakirja ja dokumentoitu arvo suojaavat tehokkaasti riidoilta.

---

Lähteet

• Finlex – Perintökaari 40/1965
• Finlex – Perintö- ja lahjaverolaki 378/1940
• Verohallinto – Lahja vai ennakkoperintö
• Verohallinto – Ennakkoperintö ja lahja perintöverotuksessa
• Verohallinto – Lahjaverolaskuri ja lahjaverotaulukot
• Verohallinto – Perintöverolaskuri ja perintöverotaulukot
• Verohallinto – Hallintaoikeuden pidättäminen lahjassa

---

Artikkeli julkaistu 6.9.2026.