Asunnon lahjoittaminen lapselle

Asunnon lahjoittaminen lapselle on yksi tapa siirtää varallisuutta sukupolvelta toiselle jo elinaikana. Lahja voi olla kokonaan vastikkeeton, siihen voi liittyä lahjoittajalle pidätetty hallintaoikeus, tai asunto voidaan myydä lapselle käypää arvoa alempaan hintaan. Jokaisella tavalla on omat veroseurauksensa ja muotovaatimuksensa.

Tämä artikkeli käsittelee lahjoituksen käytäntöä: miten lahjavero lasketaan, miten lahjakirja tehdään, miten omistus siirretään ja mitä ehtoja lahjaan voi liittää. Jos punnitset vielä, kannattaako asunto lahjoittaa vai jättää perinnöksi, vertailu on artikkelissa asunnon lahjoittaminen tai periminen.

Lahjoituksen perusteet

Lahjoituksessa lapsi saa asunnon omistukseensa ilman vastiketta tai osittaista vastiketta vastaan. Ennen päätöstä kannattaa tietää, milloin luovutus on verotuksessa lahja, milloin lahjanluonteinen kauppa ja milloin tavallinen kauppa, koska sama järjestely voi muuten tuottaa yllätyksiä.

Lahjoituksen syyt vaihtelevat. Vanhempi voi haluta auttaa lasta asuntomarkkinoille, nähdä lahjan hyödyn elinaikanaan tai jatkaa itse asumista hallintaoikeuden turvin. Verotuksen kannalta keskeistä on, että lahjansaaja maksaa lahjaveroa, kun saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamien lahjojen arvo on 7 500 euroa tai enemmän. Raja koskee lahjoja, joissa verovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, ja aiemmin raja oli 5 000 euroa (PerVL 19 §).

Jos lapsi maksaa asunnosta jotain, ratkaisevaa on vastikkeen suhde käypään arvoon. Kun kauppa- tai vaihtosopimuksen ehdoista selviää, että sovittu vastike on enintään kolme neljännestä käyvästä hinnasta, käyvän hinnan ja vastikkeen erotus katsotaan lahjaksi (PerVL 18.3). Verohallinnon mukaan tämä tarkoittaa, että kauppahinta enintään 75 % käyvästä arvosta tekee kaupasta lahjanluonteisen. Jos vastike on yli 75 %, lahjaveroa ei määrätä. Vastikkeeksi luetaan rahan lisäksi esimerkiksi myyjän velat, jotka ostaja ottaa vastattavakseen, sekä syytinki tai eläke. Lahjanluonteista kauppaa käsitellään tarkemmin artikkelissa kiinteistön myynti lähiomaiselle.

Lahjaveron laskenta

Lahjavero lasketaan lahjan käyvästä arvosta lahjansaajan veroluokan ja lahjan arvon mukaan. Lapset ovat I veroluokassa, joten lapselle annetusta asunnosta vero lasketaan edullisemman asteikon mukaan kuin esimerkiksi sisaruksille annetusta.

Lahjaveron veroluokat määräytyvät samoin kuin perintöverossa (PerVL 21 ja 11 §). I veroluokkaan kuuluvat lahjanantajan aviopuoliso, suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa olevat sukulaiset, kuten lapset ja lapsenlapset, sekä aviopuolison suoraan alenevassa polvessa olevat perilliset, kuten puolison lapset. Muut sukulaiset ja vieraat ovat II veroluokassa.

Asteikkoa sovelletaan lahjoihin, joissa verovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin (PerVL 19 a §, Verohallinnon lahjaverolaskuri). II veroluokassa samojen portaiden vakioerät ovat 100 €, 3 425 €, 10 925 €, 52 975 € ja 300 975 €, ja prosentit 19, 25, 29, 31 ja 33. Kuvitteellinen esimerkki: jos lapsi saa 150 000 euron arvoisen asunnon, vero on 4 500 € + 12 % × 95 000 € = 15 900 €. Vero lasketaan koko lahjan arvosta, ja saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamat lahjat otetaan veroa määrättäessä lukuun (PerVL 20.2).

Hallintaoikeuden pidätys

Lahjoittaja voi jättää asunnon hallintaoikeuden itselleen tai pidättää sen jollekin toiselle. Silloin omistus siirtyy lapselle, mutta lahjoittaja voi edelleen asua asunnossa tai saada sen vuokratulot. Koska hallintaoikeus rajoittaa lahjansaajan oikeutta käyttää lahjaa, se pienentää lahjaveroa.

Verohallinnon mukaan hallintaoikeuden haltija saa omaisuuden tuotot ja vastaa sen kiinteistä kustannuksista, kuten kiinteistöverosta tai hoitovastikkeesta, mutta ei voi ilman lahjansaajan suostumusta myydä tai luovuttaa omaisuutta. Lahjansaaja puolestaan ei voi myydä lahjaa ilman hallintaoikeuden haltijan suostumusta. Verohallinto laskee hallintaoikeudelle arvon ja vähentää sen lahjan käyvästä arvosta. Elinikäisen hallintaoikeuden arvo on ikäkerroin × tuottokerroin × lahjan käypä arvo. Tuottokerroin on 5 % esimerkiksi asunto-osakkeessa ja asuinkäytössä olevassa kiinteistössä ja 3 % vapaa-ajan asunnossa. Ikäkerroin määräytyy hallintaoikeuden saajan iän mukaan: se on alle 44-vuotiaalla 12 ja pienenee iän myötä, esimerkiksi 64–68-vuotiaalla 8, 69–72-vuotiaalla 7 ja 73–76-vuotiaalla 6. Jos hallintaoikeus on useammalla henkilöllä, arvo määräytyy nuorimman iän mukaan, ja määräaikaiselle hallintaoikeudelle on omat kertoimensa.

Kuvitteellinen esimerkki: 65-vuotias vanhempi lahjoittaa lapselleen 150 000 euron asunnon ja pidättää itselleen elinikäisen hallintaoikeuden. Hallintaoikeuden arvo on 8 × 5 % × 150 000 € = 60 000 €, joten verotettava arvo on 90 000 euroa ja lahjavero 4 500 € + 12 % × 35 000 € = 8 700 €. Ilman hallintaoikeutta vero olisi 15 900 euroa. Verohallinnon mukaan hallintaoikeuden haltijan on kuitenkin todellisuudessa käytettävä omaisuutta tai saatava sen tuotto, eikä hallintaoikeutta voi pidättää vain lahjaveron pienentämiseksi. Jos lapsi muuttaa itse asuntoon ja hallintaoikeus ei toteudu, hallintaoikeusvähennystä ei saa.

Hallintaoikeus vaikuttaa myös myöhemmin. Jos elinikäisen hallintaoikeuden haltija luopuu oikeudestaan elinaikanaan ilman vastiketta, luopuminen on omistajalle uusi verotettava lahja, jonka arvo lasketaan luopumispäivän mukaan. Kun lapsi myöhemmin myy asunnon, luovutusvoiton hankintamenona käytetään lahjaverotuksessa todettua käypää arvoa ilman, että siitä vähennetään hallintaoikeuden arvoa (KHO 2019:50).

Lahjakirjan laatiminen

Asunnon lahjoituksesta tehdään kirjallinen lahjakirja. Se on todiste lahjasta, sen ehdoista ja ajankohdasta, ja sitä tarvitaan omistuksen siirtämiseen. Muotovaatimukset riippuvat siitä, onko lahjan kohteena kiinteistö vai asunto-osake.

Kiinteistön lahjaan sovelletaan soveltuvin osin kiinteistön kaupan muotosäännöksiä (MK 4:2). Lahja on siten tehtävä kirjallisesti, osapuolten on allekirjoitettava lahjakirja, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava se kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa, tai lahja voidaan tehdä sähköisesti Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä (MK 2:1 ja 9 a:14). Asiakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö ja osapuolet. Maakaaren muotosäännökset koskevat kiinteistöjä. Asunto-osakkeen lahjassa kirjallinen lahjakirja on käytännössä tarpeen omistuksen rekisteröintiä ja lahjaverotusta varten.

Lahjakirjaan kirjataan lahjoittaja ja lahjansaaja, lahjan kohde yksilöitynä, lahjoituspäivä sekä mahdolliset ehdot. Verohallinnon mukaan lahjakirjaan merkitään myös pidätetty hallintaoikeus: kenelle ja kuinka pitkäksi aikaa se on pidätetty ja määräaikaisessa hallintaoikeudessa päättymispäivä. Lisäksi lahjakirjaan voidaan kirjata, onko lahja ennakkoperintöä ja onko lahjansaajan puolisolla avio-oikeutta lahjaan.

Ennakkoperintö

Ennakkoperintö ratkaisee, miten lahja otetaan huomioon, kun lahjoittaja aikanaan kuolee ja perintö jaetaan. Kysymys on tärkeä erityisesti silloin, kun lapsia on useampia ja vain yksi saa asunnon.

Perintökaaren mukaan se, mitä perittävä on eläessään antanut rintaperilliselle, on ennakkona vähennettävä tämän perinnöstä, ellei muuta ole määrätty tai olosuhteisiin katsoen otaksuttava tarkoitetun (PK 6:1). Lapselle annettu lahja on siis lähtökohtaisesti ennakkoperintöä. Verohallinnon mukaan lahjaa ei kuitenkaan yleensä pidetä ennakkoperintönä, jos jokainen rintaperillinen saa samansuuruisen lahjan, jos lahja annetaan ainoalle rintaperilliselle tai jos esimerkiksi lahjakirjassa on erikseen määrätty, ettei lahjaa oteta huomioon ennakkoperintönä. Ennakkoperinnölle pannaan se arvo, joka sillä oli vastaanotettaessa, jollei asianhaaroista muuta johdu (PK 6:5).

Ennakkoperintö ei poista lahjaveroa: lahjansaaja maksaa lahjaveron lahjan saadessaan. Kun lahjoittaja kuolee, perintöverotuksessa pesän varoihin lisätään perintökaaren mukaan perinnönjaossa huomioon otettava lahja sekä muu perilliselle tai testamentinsaajalle kolmen viimeisen vuoden aikana ennen kuolemaa annettu lahja, joka ei ole koti-irtaimistona tai kasvatukseen, koulutukseen tai elatukseen annettuna lahjaverosta vapaa (PerVL 16.1). Perintöverosta vähennetään aiemmin maksettu lahjavero, mutta perintöveron ylittävää lahjaveroa ei palauteta (PerVL 16.2). Lisää aiheesta on artikkelissa ennakkoperintö asunnosta.

Verotuksen optimointi

Lahjaveroa voi pienentää laillisin keinoin, mutta jokaisella keinolla on ehtonsa. Keskeisiä ovat lahjoituksen jakaminen useaan osaan, hallintaoikeuden pidätys ja vastikkeen käyttö. Alla oleva vertailu näyttää kuvitteellisin luvuin, miten lahjoitustapa vaikuttaa veroon.

Osuuksittain lahjoittamisen esimerkissä oletetaan, että asunnon arvo pysyy samana ja lahjojen väli on yli kolme vuotta, koska saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamat lahjat lasketaan yhteen (PerVL 20.2). Ero syntyy progressiosta: kaksi pienempää lahjaa jäävät alempaan veroportaaseen. Jos lahjoittaja kuitenkin kuolee kolmen vuoden kuluessa lahjasta, lahja otetaan huomioon perintöverotuksessa, ja ennakkoperintönä annettu lahja otetaan huomioon ajankohdasta riippumatta (PerVL 16.1). Viimeinen rivi on Verohallinnon esimerkki lahjanluonteisesta kaupasta: 200 000 euron asunto myydään 130 000 eurolla, jolloin lahjaa on 70 000 euroa. Lahjanluonteisessa kaupassa lapsi maksaa lisäksi varainsiirtoveron vastikkeesta, sillä lahjaan perustuvasta saannon osasta veroa ei makseta (VSVL 4.3 ja 15.3).

Lahjan ehdot

Lahjakirjaan voi liittää ehtoja, jotka suojaavat lahjoittajaa tai pitävät asunnon suvussa. Ehdot kannattaa harkita tarkasti, koska ne vaikuttavat lapsen mahdollisuuksiin käyttää ja myydä asuntoa.

Hallintaoikeuden lisäksi tavallisin ehto on avio-oikeuden poissulkeminen. Avio-oikeutta ei ole omaisuuteen, josta lahjakirjassa on niin määrätty, eikä siihen, mikä on tullut sellaisen omaisuuden sijaan; jos lisäksi on määrätty, ettei avio-oikeutta ole myöskään omaisuuden tuottoon, tätä noudatetaan (AL 35.2). Ehto vaikuttaa siihen, mitä lapsen puoliso saa osituksessa avioliiton purkautuessa.

Lahjakirjaan voidaan kirjata myös esimerkiksi luovutusrajoituksia tai tarkoitemääräyksiä. Kiinteistön lahjassa laki antaa lahjanantajalle oikeuden purkaa lahjoitus, jos lahjansaaja rikkoo lahjaan liittyvän tarkoitemääräyksen tai muun olennaisen ehdon tai edellytyksen, mikäli lahjansaaja ei ole luovuttanut kiinteistöä toiselle. Purkukanne on pantava vireille vuoden kuluessa siitä, kun lahjanantaja sai tiedon purkuperusteesta (MK 4:2). Muiden ehtojen sitovuus ja vaikutukset kannattaa selvittää lakimiehen kanssa ennen allekirjoitusta.

Käytännön toimenpiteet

Lahjoitus etenee arvon selvittämisestä lahjaveroilmoitukseen. Vaiheet riippuvat siitä, onko kohde kiinteistö vai asunto-osake, mutta järjestys on pääpiirteissään sama.

1. Selvitä asunnon käypä arvo. Lahjavero lasketaan käyvästä arvosta lahjoitushetkellä. Välittäjän arvio tai vastaavat ja ajallisesti läheiset vertailukaupat ovat tavallisia keinoja.
2. Päätä ehdoista. Ratkaise hallintaoikeus, ennakkoperintö, avio-oikeus ja muut ehdot ennen lahjakirjan laatimista.
3. Laadi ja allekirjoita lahjakirja. Kiinteistössä lahja vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä palvelussa.
4. Rekisteröi omistus. Kiinteistön lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tekemisestä (MK 11:1). Asunto-osakkeessa omistuksen rekisteröintiä haetaan Maanmittauslaitokselta, jos yhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään.
5. Tee lahjaveroilmoitus. Lahjansaaja tekee ilmoituksen viimeistään kolmen kuukauden kuluttua siitä päivästä, jona hän sai lahjan.

Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan (tarkistettu 4.10.2026) lainhuudatus maksaa 172 euroa ja kaupanvahvistus 143 euroa, minkä lisäksi kaupanvahvistaja perii matkakustannukset. Kiinteistövaihdannan palvelussa luovutuskirjan laatimisen asiointimaksu on 236 euroa, ja se sisältää lainhuudatusmaksun. Osakehuoneiston omistuksen rekisteröinti maksaa 92 euroa. Lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa.

Lahjaveroilmoituksen voi tehdä OmaVerossa. Verohallinnon mukaan lahjakirjaa ei yleensä tarvitse toimittaa Verohallinnolle, mutta lahjaveroilmoituksessa ilmoitetaan lahjan käypä arvo ja mainitaan mahdollinen pidätetty hallinta- tai muu oikeus. Lahjaveron ensimmäinen eräpäivä on noin kolmen kuukauden kuluttua verotuspäätöksestä.

Erityistilanteet

Lahjoitus vaatii lisäharkintaa, jos lapsi on alaikäinen, asuntoon kohdistuu velkaa tai lahjoitetaan vain osa asunnosta. Näissä tilanteissa lahjan arvo ja veron määräytyminen poikkeavat tavallisesta.

Kun alaikäinen saa veronalaisen lahjan vanhemmiltaan, verovelvollisuus alkaa silloin, kun lahjoitus on tehty, eikä vasta lahjan haltuun saamisesta (PerVL 20.1). Alaikäisen omaisuutta hoitaa hänen edunvalvojansa, ja edunvalvontaa sekä mahdollisia lupia koskevat kysymykset kannattaa selvittää Digi- ja väestötietovirastosta ennen lahjoitusta.

Jos lapsi ottaa vastattavakseen asuntoon liittyvän henkilökohtaisen velan, velka on vastiketta. Verohallinnon esimerkissä 150 000 euron kiinteistöön liittyy 50 000 euron pankkilaina, jonka saaja ottaa nimiinsä, jolloin lahjan arvoksi jää 100 000 euroa ja I veroluokan vero on 9 900 euroa. Huoneistoon kohdistuva taloyhtiön laina ei ole Verohallinnon mukaan vastiketta, vaan se vähentää huoneiston käypää arvoa: syventävän ohjeen esimerkissä 120 000 euron velattomasta arvosta vähennetään 20 000 euron yhtiölainaosuus, jolloin asunnon arvo saajalle on 100 000 euroa.

Osuuden lahjoittamisessa lahjan arvo on lahjoitetun osuuden käypä arvo, ja lapsi ja vanhempi omistavat asunnon yhdessä. Yhteisomistajien suhteisiin sovelletaan lakia eräistä yhteisomistussuhteista, joten käytöstä ja kustannuksista kannattaa sopia kirjallisesti.

Riskit ja sudenkuopat

Useimmat ongelmat syntyvät puutteellisesta lahjakirjasta, väärästä arvostuksesta tai unohtuneista määräajoista. Ne on helppo välttää, kun asiat selvitetään ennen allekirjoitusta.

Lahjavero lasketaan käyvästä arvosta, joten liian matalaksi ilmoitettu arvo voi muuttua verotuksessa. Verohallinto määrää veronkorotuksen, jos veroilmoitus on annettu puutteellisena tai virheellisenä taikka jätetty kokonaan antamatta (PerVL 36 §). Ennakkoperintöä ja avio-oikeutta koskevat ratkaisut kannattaa kirjata lahjakirjaan, koska jälkikäteen niistä on vaikea sopia.

Lahjansaajan myöhempi myynti kannattaa myös ottaa huomioon. Lahjana saadun asunnon hankintameno on lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo, mutta jos lapsi luovuttaa asunnon ennen kuin lahjoituksesta on kulunut vuosi, hankintameno lasketaan lahjoittajan hankintamenosta (TVL 47.1). Omistusaika alkaa lahjan saamisesta. Myynti on verovapaa, kun lapsi on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Jos vanhempi asuu asunnossa hallintaoikeuden turvin, lapsen asumisehto ei toteudu tältä ajalta.

Lahjan perumiseen kannattaa varautua jo lahjakirjassa. Kiinteistön lahjassa laki tuntee edellä kuvatun purkuoikeuden olennaisen ehdon rikkomisen perusteella, joten tärkeät ehdot kannattaa kirjata lahjakirjaan selvästi.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon voi lahjoittaa ilman veroa?

Lahjaveroa ei makseta, jos samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana saatujen lahjojen yhteisarvo on alle 7 500 euroa, kun verovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin. Asuntolahja ylittää rajan yleensä selvästi, joten lahjavero tulee maksettavaksi.

Kannattaako pidättää hallintaoikeus?

Hallintaoikeus pienentää lahjaveroa ja antaa lahjoittajalle mahdollisuuden jatkaa asumista. Se kannattaa vain, jos lahjoittaja todella käyttää asuntoa tai saa sen tuoton, koska muuten hallintaoikeusvähennystä ei saa. Lahjansaaja ei voi myydä asuntoa ilman hallintaoikeuden haltijan suostumusta.

Onko lahja automaattisesti ennakkoperintöä?

Rintaperilliselle annettu lahja on perintökaaren mukaan lähtökohtaisesti ennakkoperintöä, ellei muuta ole määrätty tai olosuhteisiin katsoen otaksuttava tarkoitetun (PK 6:1). Jos et halua lahjan olevan ennakkoperintöä, se kannattaa kirjata lahjakirjaan.

Maksetaanko lahjasta varainsiirtovero?

Lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa. Lahjanluonteisessa kaupassa vero maksetaan vastikkeesta, koska lahjaan perustuvasta saannon osasta veroa ei makseta.

Miten lahjavero maksetaan?

Lahjansaaja tekee lahjaveroilmoituksen viimeistään kolmen kuukauden kuluttua lahjan saamisesta ja saa verotuspäätöksen OmaVeroon. Veron ensimmäinen eräpäivä on noin kolmen kuukauden kuluttua verotuspäätöksestä, ja maksuohjeet tulevat päätöksen mukana.

Yhteenveto

Asunnon lahjoittaminen lapselle kannattaa suunnitella kokonaisuutena. Lahjavero lasketaan käyvästä arvosta I veroluokan asteikolla, ja tosiasiallisesti käytetty hallintaoikeus pienentää sitä. Lahjanluonteinen kauppa syntyy, kun kauppahinta on enintään 75 % käyvästä arvosta.

Lahjakirjaan kannattaa kirjata hallintaoikeus, ennakkoperintöä koskeva määräys ja tarvittaessa avio-oikeuden poissulkeminen. Kiinteistön lahja vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehdään sähköisesti, ja lainhuutoa haetaan kuuden kuukauden kuluessa. Lahjaveroilmoitus tehdään viimeistään kolmen kuukauden kuluttua lahjan saamisesta. Asiantuntija-apu on suositeltavaa erityisesti arvokkaissa kohteissa ja monimutkaisissa perhetilanteissa.

---

Lähteet

• Verohallinto – Lahjaverolaskuri ja veroasteikot
• Verohallinto – Hallintaoikeus lahjaan
• Verohallinto – Lahjanluonteinen kauppa
• Verohallinto – Lahja vai ennakkoperintö
• Verohallinto – Varainsiirtovero: mistä veroa ei makseta
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot (syventävä ohje)
• Verohallinto – Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa
• Maanmittauslaitos – Kiinteistökaupan palvelujen hinnasto
• Maanmittauslaitos – Kiinteistöjen rekisteröintipalvelujen hinnasto
• Maanmittauslaitos – Huoneistojen hinnasto
• Finlex – Perintö- ja lahjaverolaki 378/1940
• Finlex – Perintökaari 40/1965
• Finlex – Maakaari 540/1995
• Finlex – Avioliittolaki 234/1929

---

Artikkeli julkaistu 6.9.2026. Päivitetty viimeksi 4.10.2026.