Asunnon perintöverotus käytännössä

Asunto on usein perinnön arvokkain osa, ja sen arvo ratkaisee pitkälti, paljonko perintöveroa perilliset maksavat. Vero lasketaan jokaiselle perilliselle erikseen hänen osuutensa, veroluokkansa ja mahdollisten vähennysten perusteella, ja lesken hallintaoikeus tai aiemmin annetut lahjat voivat muuttaa laskelmaa merkittävästi. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten perintövero asunnosta lasketaan ja maksetaan, esimerkkilaskelmien avulla.

Asunnon arvon määrittämisen menetelmiä käsitellään tarkemmin artikkelissa asunnon arvo kuolinpesässä ja arvioinnin aikataulua osakkaan näkökulmasta artikkelissa asunnon arviointi kuolinpesässä. Lahjan ja perinnön vertailusta kerrotaan artikkelissa asunnon lahjoittaminen tai periminen.

Perintöverotuksen perusteet

Perintövero on perillisen tai testamentinsaajan henkilökohtainen vero, joka lasketaan hänen saamastaan perintöosuudesta. Siksi samassa kuolinpesässä yksi perillinen voi maksaa veroa ja toinen ei, ja jokainen saa oman verotuspäätöksensä. Veron määrään vaikuttavat osuuden arvo, veroluokka ja vähennykset.

Perintöveroa maksetaan perintönä tai testamentilla saadusta omaisuudesta, jos perinnönjättäjä tai perillinen tai testamentinsaaja asui kuolinhetkellä Suomessa. Lisäksi veroa maksetaan Suomessa olevasta kiinteästä omaisuudesta sekä sellaisen yhteisön osakkeista tai osuuksista, jonka varoista yli puolet on Suomessa olevaa kiinteää omaisuutta, vaikka kukaan osapuolista ei asuisi Suomessa (PerVL 4 §).

Jos perintöverovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, alle 30 000 euron perintöosuus on verosta vapaa. Ennen 1.1.2026 alkaneeseen verovelvollisuuteen sovelletaan aiempia säännöksiä, joissa raja oli alle 20 000 euroa (L 1349/2025). Kun raja ylittyy, vero lasketaan koko perintöosuudesta.

Perilliset jaetaan kahteen veroluokkaan. I veroluokkaan kuuluvat perinnönjättäjän aviopuoliso, suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa oleva perillinen, kuten vanhemmat, lapset ja lapsenlapset, sekä aviopuolison suoraan alenevassa polvessa oleva perillinen. II veroluokkaan kuuluvat muut sukulaiset ja vieraat, esimerkiksi sisarukset (PerVL 11 §). Avopuoliso luetaan I veroluokkaan, jos häneen ja perinnönjättäjään sovelletaan kuolinvuoden tuloverotuksessa puolisoita koskevia säännöksiä, eli he ovat verovuonna jatkuvasti eläneet yhteisessä taloudessa avioliitonomaisissa olosuhteissa ja heillä on tai on ollut yhteinen lapsi tai he ovat aiemmin olleet avioliitossa keskenään (TVL 7.3).

Perintöveron laskenta

Perintövero lasketaan veroluokan asteikosta. Asteikossa on jokaiselle portaalle vakioerä, joka maksetaan portaan alarajan kohdalla, ja prosentti alarajan ylittävästä osasta. Ennen veron laskemista verotettava perintöosuus pyöristetään alaspäin täysiin satoihin euroihin (PerVL 31.4).

Taulukko koskee perinnönjättäjiä, jotka ovat kuolleet 1.1.2026 tai myöhemmin (PerVL 14 §, Verohallinnon perintöverolaskuri). Prosentti lasketaan portaan alarajan ylittävästä osasta. II veroluokassa vero on samoilla osuuksilla moninkertainen, minkä vuoksi testamentti esimerkiksi sisarukselle tai ystävälle maksaa saajalle selvästi enemmän kuin lapselle.

Leski ja I veroluokkaan luettava avopuoliso saavat perintöosuudestaan 90 000 euron puolisovähennyksen. Perinnönjättäjän suoraan alenevassa polvessa oleva perillinen, jolla perinnönjättäjän kuolinhetkellä oli lähin oikeus periä ja joka ei tuolloin ollut täyttänyt 18 vuotta, saa 60 000 euron alaikäisyysvähennyksen (PerVL 12 §). Jos perintöosuus tai vähennysten jälkeen jäävä osuus jää alle 30 000 euron, se on verosta vapaa (PerVL 13 §).

Seuraavat esimerkit ovat kuvitteellisia, ja niissä oletetaan, että perinnönjättäjä on kuollut 1.1.2026 tai myöhemmin, pesässä ei ole velkoja eikä muuta omaisuutta ja verotettava osuus on jo pyöristetty.

Ensimmäisellä rivillä vero on 2 800 € + 13 % × 120 000 € = 18 400 €. Toisella rivillä 87 650 euron osuudesta jätetään ylimenevät 50 euroa huomiotta, ja vero on 2 800 € + 13 % × 27 600 € = 6 388 €. Alaikäisen ja lesken riveillä vähennys pienentää verotettavaa osuutta: 100 000 € − 60 000 € = 40 000 € ja 150 000 € − 90 000 € = 60 000 €. Sisaren osuus verotetaan II veroluokassa, joten 50 000 eurosta veroa tulee 2 000 € + 25 % × 10 000 € = 4 500 €. Ajantasaisen laskelman omasta tilanteesta saa Verohallinnon perintöverolaskurilla.

Asunnon arvon määrittäminen

Perintöveron perusteeksi pannaan se käypä arvo, joka omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa, ja käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa (PerVL 9.1). Asunnon arvo määritetään siis kuolinpäivän mukaan, eikä Verohallinnon mukaan kiinteistöverotuksen verotusarvoa voi käyttää perintöverotuksessa. Vuosia sitten maksettu ostohinta ei kerro kuolinhetken arvoa, mutta jos asunto on ostettu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina ennen kuolemaa, arvostuksen lähtökohtana pidetään Verohallinnon ohjeen mukaan maksettua kauppahintaa hintaindeksillä korjattuna.

Asunto-osakkeen käypä arvo on velaton käypä arvo, josta vähennetään osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Verohallinnon esimerkissä 150 000 euron velattomasta arvosta vähennetään 15 000 euron yhtiölainaosuus, jolloin arvo on 135 000 €. Verohallinnon mukaan välittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta, ja vertailukauppoja voi käyttää, jos kohteet vastaavat toisiaan sijainniltaan ja laadultaan ja kaupat ovat ajallisesti lähellä kuolinpäivää. Asunnon kunto, taloyhtiön tulevat remontit ja sijainti vaikuttavat arvoon samoin kuin tavallisessa kaupassa.

Kuolinpesän omaisuuden arvosta vähennetään vainajan velat sekä kohtuulliset hautaamisesta, perunkirjoituksesta ja hautakiven hankkimisesta ja pystyttämisestä aiheutuneet kustannukset. Perintöveroa ei saa vähentää (PerVL 9.2). Vainajan asuntolaina pienentää siis pesän arvoa ja sitä kautta perillisten osuuksia.

Arvon kanssa kannattaa olla realistinen. Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, Verohallinto voi mahdollisessa muutosverotuksessa katsoa käyväksi arvoksi toteutuneen velattoman myyntihinnan, josta vähennetään kuolinhetken yhtiölainaosuus. Perintöverotukseen voi hakea oikaisua kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä.

Perunkirjoitus

Perintöverotus perustuu perukirjaan, joten perunkirjoitus on käytännössä perintöverotuksen ensimmäinen vaihe. Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja aikaa voidaan pidentää saman ajan kuluessa tehdystä hakemuksesta pesän laadun tai muun erityisen syyn vuoksi (PK 20:1). Verohallinnon mukaan lisäaikaa haetaan Verohallinnolta, ja sitä myönnetään vain perustellusta syystä.

Perukirjaan merkitään vainajan varat ja velat kuolinpäivänä, osakkaat ja tieto mahdollisesta testamentista. Asunnosta kirjataan yksilöintitiedot ja käypä arvo, ja arvion perusteet kannattaa liittää mukaan. Jos leski haluaa säilyttää hallintaoikeuden yhteiseen kotiin, se ilmoitetaan perunkirjoituksessa, jotta tieto merkitään perukirjaan. Perukirja on annettava Verohallinnolle kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta (PerVL 29 §).

Perintöveron maksaminen

Verohallinnon mukaan perukirjan käsittely kestää keskimäärin 4–12 kuukautta (sivu päivitetty 18.9.2026), minkä jälkeen kukin perillinen saa oman perintöverotuspäätöksensä OmaVeroon. Vero maksetaan päätöksessä ilmoitettuina eräpäivinä. Koska perintövero on henkilökohtainen, osakkaat eivät vastaa toistensa verosta.

Alle 500 euron vero maksetaan yhdellä kertaa, ja 500 euron tai sitä suurempi vero jaetaan kahteen erään. Ensimmäinen eräpäivä on noin kolmen kuukauden kuluttua verotuspäätöksestä ja toinen kahden kuukauden kuluttua ensimmäisestä. Eräpäivän jälkeen maksettavalle verolle kertyy viivästyskorkoa.

Jos veron ensimmäisen erän eräpäivä on 1.1.2024 tai sen jälkeen, Verohallinnon mukaan maksuaikaa on 10 vuotta ennen kuin perintöveroa peritään ulosotossa, perinnönsaajaa haetaan perintöveron perusteella konkurssiin tai maksamaton vero merkitään verovelkarekisteriin. Viivästyskorkoa kertyy tällöinkin eräpäivästä alkaen. Jos veroa maksetaan maksujärjestelyllä, se on maksettava kokonaan kahdessa vuodessa. Jos ensimmäisen erän eräpäivä on ennen 1.1.2024, aika on kaksi vuotta.

Moni perillinen rahoittaa veron myymällä perityn asunnon tai ottamalla lainan, jonka vakuutena asunto on. Myynnissä kannattaa ottaa huomioon mahdollinen luovutusvoiton vero, ja lainassa korko ja maksuaika. Perityn asunnon lainasta kerrotaan artikkelissa asuntolaina perinnön jälkeen.

Erityistilanteet

Kolme tilannetta muuttaa asunnon perintöverotusta tavallista enemmän: lesken hallintaoikeus, aiemmin annettu ennakkoperintö ja useamman perillisen yhteisomistus. Jokaisessa niistä vero voi poiketa huomattavasti siitä, mitä pelkkä asteikko antaisi olettaa.

Lesken hallintaoikeus

Leski saa rintaperillisen jakovaatimuksen ja testamentinsaajan oikeuden estämättä hallita jakamattomana puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly hänen omaan varallisuuteensa (PK 3:1a). Leski ei maksa perintöveroa tästä hallintaoikeudesta (PerVL 8 §). Hallintaoikeuden arvo vähennetään perillisten osuuksista siltä osin kuin se koskee tällaista asuntoa ja asuntoirtaimistoa (PerVL 9.3).

Hallintaoikeuden arvo lasketaan kaavalla ikäkerroin × käypä arvo × tuottokerroin. Ikäkerroin määräytyy hallintaoikeuden saajan iän mukaan: alle 44-vuotiaalla se on 12, 44–52-vuotiaalla 11, 53–58-vuotiaalla 10, 59–63-vuotiaalla 9, 64–68-vuotiaalla 8, 69–72-vuotiaalla 7, 73–76-vuotiaalla 6, 77–81-vuotiaalla 5, 82–86-vuotiaalla 4, 87–91-vuotiaalla 3 ja 92 vuotta täyttäneellä 2 (PerVL 10 §). Tuottokerroin on asunnossa 5 % ja vapaa-ajan asunnossa 3 %, ellei todellista tuottoa voida määrittää.

Kuvitteellinen esimerkki: vainajalle kokonaan kuulunut 200 000 euron asunto jää kahdelle aikuiselle lapselle, ja 68-vuotias leski jää hallitsemaan sitä. Esimerkissä oletetaan, ettei ositus muuta asunnon kuulumista jäämistöön ja ettei lesken omaan varallisuuteen kuulu kodiksi sopivaa asuntoa. Hallintaoikeuden arvo on 8 × 200 000 € × 5 % = 80 000 €, joten kummankin lapsen 100 000 euron osuudesta vähennetään 40 000 €. Verotettava osuus on 60 000 €, ja vero 2 800 € kummallekin. Ilman hallintaoikeutta vero olisi 2 800 € + 13 % × 40 000 € = 8 000 € lasta kohden.

Ennakkoperintö ja aiemmat lahjat

Perintöverotuksessa pesän varoihin lisätään lahja, joka perintökaaren mukaan otetaan huomioon perinnönjaossa eli ennakkoperintö. Lisäksi pesän varoihin lisätään muu lahja, jonka perillinen tai testamentinsaaja on saanut perinnönjättäjältä kolmen viimeisen vuoden aikana ennen tämän kuolemaa ja joka ei ole lahjaverosta vapaa koti-irtaimistona tai kasvatukseen, koulutukseen tai elatukseen annettuna. Perintöverosta vähennetään tällöin aiemmin maksettu lahjavero ja kiinteistön lainhuutoa haettaessa maksettu varainsiirtovero, jollei sitä ole jo vähennetty lahjaverosta, mutta perintöveron ylittävää lahjaveroa ei palauteta (PerVL 16 §).

Lapselle annettu lahja on ennakkoperintöä, ellei muuta ole määrätty tai olosuhteisiin katsoen otaksuttava tarkoitetun (PK 6:1). Verohallinnon mukaan lahjaa ei yleensä pidetä ennakkoperintönä, jos samansuuruiset lahjat annetaan jokaiselle rintaperilliselle, jos lahja annetaan ainoalle rintaperilliselle tai jos lahjanantaja on esimerkiksi lahjakirjassa määrännyt, ettei lahjaa oteta huomioon ennakkoperintönä. Verohallinto vähentää aiemman lahjaveron sen lahjaveroasteikon mukaisesti, joka oli voimassa perinnönjättäjän kuolinhetkellä.

Kuvitteellinen esimerkki: vanhempi antaa toiselle kahdesta lapsestaan 50 000 euron ennakkoperinnön, josta lapsi maksaa lahjaveroa 1 500 € + 10 % × 25 000 € = 4 000 €. Vanhemman kuollessa pesässä on 250 000 euron asunto. Ennakkoperintö lisätään pesään, jolloin laskennallinen pesä on 300 000 € ja kummankin lapsen perintöosuus 150 000 €. Kummankin perintövero on 2 800 € + 13 % × 90 000 € = 14 500 €, mutta ennakkoperinnön saaneen verosta vähennetään maksettu lahjavero, joten hän maksaa 10 500 €. Esimerkissä lahja ja kuolema ovat 1.1.2026 jälkeen, joten asteikko on sama.

Useita perillisiä

Kun asunnon perii useampi henkilö, kukin maksaa perintöveron omasta osuudestaan, vaikka asunto jäisi jakamattomaan kuolinpesään. Testamentti ja rintaperillisen lakiosa vaikuttavat siihen, miten osuudet jakautuvat. Jos testamentti muuttaa perintöosuuksia, kannattaa tarkistaa, kuuluuko saaja I vai II veroluokkaan, koska se voi muuttaa veron moninkertaiseksi.

Verohuojennukset

Asuntoon ei ole omaa perintöveron huojennusta, mutta lain huojennukset on hyvä tuntea, jotta ne eivät herätä vääriä odotuksia. Sukupolvenvaihdoshuojennus koskee maatiloja ja muita yrityksiä. Verosta jätetään perillisen pyynnöstä osa maksuunpanematta, jos perintöön sisältyy maatila, muu yritys tai osa niistä, perillinen jatkaa toimintaa perityillä varoilla ja yrityksestä määrätyn veron osa on yli 850 euroa (PerVL 55 §). Pyyntö on tehtävä ennen verotuksen toimittamista.

Maatilan tai yrityksen jatkaja voi myös saada maksuaikaa. Jos yrityksestä määrätyn veron osa on vähintään 1 700 €, maksuaikaa pidennetään ennen verotuksen toimittamista tehdystä pyynnöstä, ja vero kannetaan yhtä suurina, vähintään 850 euron vuotuiserinä enintään kymmenen vuoden aikana ilman korkoa (PerVL 56 §). Tavallinen asunto-omaisuus ei kuulu näiden säännösten piiriin.

Perityn asunnon myynti

Perintöverotuksessa vahvistettu arvo seuraa asuntoa, kun se myöhemmin myydään. Vastikkeetta saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintöverotuksessa käytetty verotusarvo (TVL 47.1), ja omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta. Sääntö pätee riippumatta siitä, myydäänkö asunto heti vai vuosien päästä.

Luovutusvoitto on myyntihinta, josta vähennetään hankintameno, kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset ja myyntikulut. Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, joka on 20 % myyntihinnasta, kun omistus on kestänyt alle 10 vuotta, ja 40 %, kun vähintään 10 vuotta. Pääomatulosta maksetaan veroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.

Korkea perintöverotusarvo kasvattaa perintöveroa mutta pienentää myöhempää luovutusvoittoa, ja matala arvo päinvastoin. Jos asunto myydään tappiolla, luovutustappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuonna. Perityn asunnon tappio ei kuitenkaan ole perilliselle vähennyskelpoinen, jos hän on asunut asunnossa kuoleman jälkeen niin, että voitto olisi ollut verovapaa. Myynnin verotuksesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa perityn asunnon myynti.

Käytännön toimenpiteet

Asunnon perintöverotus etenee tavallisesti seuraavassa järjestyksessä. Aikataulu kannattaa tuntea, koska perunkirjoituksen ja perukirjan määräajat ovat lakisääteisiä.

1. Perunkirjoitus kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta; asunnon arvio hankitaan tätä varten.
2. Perukirja Verohallinnolle kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta.
3. Perintöverotuspäätös keskimäärin 4–12 kuukauden kuluttua perukirjan saapumisesta.
4. Veron maksu kahdessa erässä noin 3 ja 5 kuukauden kuluttua päätöksestä, jos vero on vähintään 500 €.
5. Oikaisuvaatimus tarvittaessa kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä.

Asiakirjoista tärkein on perukirja liitteineen. Asunnosta kannattaa liittää arvio tai muu selvitys käyvästä arvosta, asunto-osakkeesta isännöitsijäntodistus yhtiölainaosuuden selvittämiseksi ja mahdollinen testamentti. Perunkirjoituksessa ja arvon määrityksessä voi käyttää apuna lakimiestä, ja arvion voi pyytää kiinteistönvälittäjältä tai muulta asiantuntijalta. Jos perinnönjaosta ei päästä sopuun, käräjäoikeus voi määrätä pesänjakajan.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin perintövero on maksettava?

Vero maksetaan perintöverotuspäätöksessä ilmoitettuina eräpäivinä. Alle 500 euron vero maksetaan kerralla, ja suurempi vero kahdessa erässä, joista ensimmäinen erääntyy noin kolmen kuukauden kuluttua päätöksestä ja toinen kaksi kuukautta myöhemmin. Myöhästyneelle verolle kertyy viivästyskorkoa.

Miten asunnon arvo määritetään?

Arvoksi merkitään käypä arvo eli todennäköinen luovutushinta kuolinpäivänä. Asunto-osakkeessa velattomasta arvosta vähennetään osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Arvion voi pyytää välittäjältä tai muulta asiantuntijalta, tai sen voi perustaa vastaaviin vertailukauppoihin.

Voiko lesken hallintaoikeus pienentää perintöveroa?

Lesken hallintaoikeuden arvo vähennetään perillisten osuuksista siltä osin kuin se koskee yhteisenä kotina käytettyä tai muuta kodiksi sopivaa asuntoa ja asuntoirtaimistoa. Leski ei maksa hallintaoikeudesta perintöveroa. Verohallinnon mukaan leski ilmoittaa hallintaoikeudesta perunkirjoituksessa, jotta se merkitään perukirjaan, ja Verohallinto tekee vähennyksen perukirjan tietojen perusteella.

Mitä tapahtuu, jos asunto myydään heti perinnön jälkeen?

Hankintamenona käytetään perintöverotusarvoa, ja omistusaika lasketaan kuolemasta. Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa, Verohallinto voi muutosverotuksessa katsoa käyväksi arvoksi toteutuneen velattoman myyntihinnan, josta vähennetään kuolinhetken yhtiölainaosuus. Arvon oikaisua voi hakea itse kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä.

Voiko perintöveron maksaa myymällä perityn asunnon?

Moni perillinen myy perityn asunnon veron maksamiseksi. Myynnistä voi tällöin syntyä luovutusvoittoa, josta maksetaan pääomatuloveroa. Jos myynti vie aikaa, Verohallinnon 10 vuoden maksuaika ennen ulosottoa voi antaa liikkumavaraa, mutta viivästyskorkoa kertyy eräpäivästä alkaen.

Yhteenveto

Asunnon perintövero lasketaan jokaiselle perilliselle hänen omasta osuudestaan. Kun verovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, alle 30 000 euron osuus on verovapaa ja vero lasketaan veroluokan asteikosta koko osuudesta täysiin satoihin euroihin pyöristettynä. Lesken 90 000 euron ja alaikäisen 60 000 euron vähennykset sekä lesken hallintaoikeus voivat pienentää veroa merkittävästi, kun taas ennakkoperintö ja kolmen viimeisen vuoden lahjat lisätään pesän varoihin.

Asunnon käypä arvo kuolinpäivänä ratkaisee sekä perintöveron että myöhemmän myynnin hankintamenon. Vero maksetaan yleensä kahdessa erässä, ja kun ensimmäinen erä erääntyy 1.1.2024 tai myöhemmin, maksuaikaa on Verohallinnon mukaan 10 vuotta ennen ulosottoa, vaikka viivästyskorkoa kertyy. Monimutkaisissa tilanteissa lakimiehen tai veroasiantuntijan apu kannattaa.

---

Lähteet

• Perintö- ja lahjaverolaki (378/1940) – Finlex
• Laki perintö- ja lahjaverolain muuttamisesta (1349/2025) – Finlex
• Perintökaari (40/1965) – Finlex
• Tuloverolaki (1535/1992) – Finlex
• Verohallinto: Perintöverolaskuri
• Verohallinto: Perunkirjoitus ja perukirja
• Verohallinto: Omaisuuden arvon määrittäminen perukirjaan
• Verohallinto: Perintöverotuspäätös
• Verohallinto: Perintöveron maksuohjeet
• Verohallinto: Hallintaoikeus perintöverotuksessa
• Verohallinto: Perinnönjättäjältä saadut lahjat ja ennakkoperintö
• Verohallinto: Lahja vai ennakkoperintö – milloin pitää maksaa lahjaveroa?
• Verohallinto: Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (syventävä vero-ohje 152978)
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä vero-ohje 48935)

---

Artikkeli julkaistu 6.9.2026.