Perityn asunnon myynti – verotus ja käytännön vaiheet

Huomio: Tämä artikkeli ei korvaa lakimiehen tai veroasiantuntijan neuvoja. Perintöasiat ovat usein yksilöllisiä, ja ammattilaisen konsultaatio voi olla tarpeen omassa tilanteessasi.

Perityn asunnon myynti on monivaiheinen prosessi, johon liittyy sekä juridisia että verotuksellisia kysymyksiä. Tässä artikkelissa käymme läpi keskeiset vaiheet ja huomiot, jotka saattavat tulla vastaan perityn asunnon myynnissä.

Lähtökohdat: kuolinpesä ja perunkirjoitus

Kun henkilö kuolee, hänen omaisuutensa siirtyy kuolinpesälle. Perintökaaren mukaan kuolinpesän osakkaita ovat perilliset ja yleistestamentin saajat sekä eloonjäänyt puoliso. Puoliso ei kuitenkaan ole osakas, jos ositus on jo toimitettu tai hänellä ei ole avio-oikeutta toisen puolison omaisuuteen, ellei hän ole perillinen tai yleistestamentin saaja (PK 18:1). Ennen kuin perittyä asuntoa voi myydä, on yleensä huolehdittava muutamista perusasioista:

1. Perunkirjoitus

Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta (PK 20:1). Verohallinnolta voi hakea lisäaikaa saman kolmen kuukauden aikana. Lain mukaan aikaa voidaan pidentää pesän laadun tai muun erityisen syyn vuoksi. Verohallinnon mukaan perukirja on annettava Verohallinnolle 1 kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta, myös silloin, kun perunkirjoitukseen on saatu lisäaikaa. Perukirjaan merkitään vainajan varat ja velat sekä perilliset. Perukirja toimii perustana:

• Perintöverotukselle
• Omaisuuden jakamiselle
• Mahdollisen luovutusvoiton laskennalle, koska perintöverotuksessa käytetty arvo on myöhemmin asunnon hankintameno

Perunkirjoituksen järjestäminen:

• Kutsu kaikki osakkaat ja leski perunkirjoitustilaisuuteen
• Pyydä ajoissa sukuselvitys Digi- ja väestötietovirastosta tai virkatodistus seurakunnasta
• Selvitä kaikki vainajan varat ja velat
• Tilaa tarvittavat todistukset (pankit, isännöitsijä, Kela)

Asunnon arvon määrittämisestä perukirjaan kerrotaan tarkemmin artikkelissa asunnon hinta-arvio perunkirjoitukseen.

2. Kuolinpesän hallinto

Kuolinpesää hallitsevat osakkaat yhdessä, jos pesälle ei ole järjestetty erityistä hallintoa (PK 18:2). Tämä tarkoittaa, että päätökset – kuten asunnon myynti – edellyttävät lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden suostumusta. Toimenpiteen, joka ei siedä viivytystä, voi kuitenkin tehdä ilman kaikkien suostumusta. Jos osakkaiden välillä on erimielisyyksiä, tilanne voi olla juridisesti monimutkainen.

Hallinnon käytännön järjestäminen:

• Sopikaa, kuka hoitaa kuolinpesän juoksevia asioita
• Avatkaa kuolinpesälle oma pankkitili tarvittaessa
• Kirjatkaa kaikki menot ja tulot
• Säilyttäkää kaikki kuitit ja dokumentit

Luovutusvoiton verotus peritystä asunnosta

Perityn asunnon myynnistä saattaa syntyä veronalaista luovutusvoittoa. Luovutusvoitto lasketaan tuloverolain 46 §:n mukaan seuraavasti:

Luovutushinta – hankintameno – voiton hankkimisesta olleet menot (esim. välityspalkkio) = luovutusvoitto

Luovutusvoitto on pääomatuloa, josta veroa maksetaan 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Raja koskee verovuoden pääomatuloja kokonaisuutena.

Hankintameno perityssä asunnossa

Perityn asunnon hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä verotusarvoa (TVL 47 §). Arvo näkyy perintöverotuspäätöksestä, joten päätös kannattaa säilyttää perukirjan kanssa. Tämä arvo saattaa poiketa merkittävästi sekä vainajan alkuperäisestä ostohinnasta että nykyisestä markkina-arvosta. Vainajan elinaikanaan tekemät perusparannukset eivät lisää hankintamenoa, mutta kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset lisätään perintöverotusarvoon.

Perintöverotusarvon merkitys:

• Jos perintöverotusarvo on lähellä myyntihintaa, luovutusvoitto jää pieneksi tai sitä ei synny lainkaan
• Jos perintöverotusarvo on selvästi myyntihintaa alempi, luovutusvoittoa syntyy
• Jos perintöverotusarvo on myyntihintaa korkeampi, syntyy luovutustappio

Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää niin sanottua hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvolliselle edullisempi:

• 20 % luovutushinnasta, jos omistusaika on alle 10 vuotta
• 40 % luovutushinnasta, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta

Omistusaika lasketaan perittävän kuolinhetkestä. Kannattaa laskea molemmat vaihtoehdot, koska verotuksessa voidaan käyttää verovelvolliselle edullisempaa tapaa.

Oman asunnon verovapaussääntö

Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, kun omistaja on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Perityssä asunnossa sääntöä sovelletaan Verohallinnon ohjeen mukaan näin:

• Perittävän omistus- ja asumisaikaa ei lueta perillisten hyväksi
• Perillisen asuminen ennen perittävän kuolemaa ei vaikuta, koska omistus alkaa vasta kuolinhetkestä
• Jakamattoman kuolinpesän myymän asunnon voitto on verovapaa vain niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta
• Lesken asuminen ei tee kuolinpesän osuutta verovapaaksi avio-oikeuden perusteella (KHO 2005:25)

Sääntö ei siis sovellu pelkästään sillä perusteella, että vainaja asui asunnossa. Perillisen oma asuminen kuoleman jälkeen ratkaisee.

Käytännön esimerkki: Jos kolmesta perillisestä yksi muuttaa asuntoon kuoleman jälkeen ja asuu siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, kuolinpesän myöhemmästä luovutusvoitosta verovapaata on hänen perintöosuuttaan vastaava osa, esimerkiksi 1/3. Muiden perillisten osuutta vastaava voitto on veronalaista. Jos asunto on ensin jaettu perinnönjaossa, kunkin osakkaan verovapaus ratkaistaan erikseen, ja omistus- ja asumisaika lasketaan silloinkin perittävän kuolinhetkestä.

Kuolinpesän vai osakkaiden myynti?

Peritty asunto voidaan myydä joko kuolinpesän nimissä tai perinnönjaon jälkeen yksittäisten osakkaiden toimesta. Molemmissa vaihtoehdoissa on omat erityispiirteensä:

Myynti kuolinpesän nimissä

• Kaikki osakkaat allekirjoittavat kauppakirjan
• Jakamattoman kuolinpesän luovutusvoitto on kuolinpesän tuloa, ja kuolinpesää verotetaan erillisenä verovelvollisena
• Osakkaat eivät ilmoita kuolinpesän luovutusvoittoa tai -tappiota omilla veroilmoituksillaan, vaan myynti ilmoitetaan kuolinpesän veroilmoituksessa
• Myyntiä ei tarvitse odottaa perinnönjakoon asti

Milloin myynti kuolinpesän nimissä voi sopia:

• Osakkaat ovat yksimielisiä nopeasta myynnistä
• Halutaan välttää perinnönjaon monimutkaisuus ennen myyntiä
• Asunto on ainoa merkittävä omaisuuserä

Myynti perinnönjaon jälkeen

• Asunto on ensin jaettu osakkaille perinnönjakokirjalla
• Uusi omistaja (tai omistajat) myy asunnon, ja luovutusvoitosta verotetaan osakasta
• Hankintamenona on edelleen perintöverotusarvo, ja omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta, koska perinnönjako ilman pesän ulkopuolisia varoja ei ole uusi saanto
• Jos osakas maksaa muille osakkaille hyvitystä omista, pesän ulkopuolisista varoistaan, tältä osin kyse on vastikkeellisesta saannosta, jonka omistusaika alkaa myöhemmin
• Mahdollistaa joustavamman päätöksenteon

Milloin perinnönjaon jälkeinen myynti voi sopia:

• Osa osakkaista haluaa säilyttää asunnon, osa myydä
• Halutaan selvempi omistusrakenne
• Suunnitellaan pidempää omistusta ennen myyntiä

Perinnönjaon vaikutukset hankintamenoon ja verotukseen voivat olla monimutkaisia. Ammattilaisen konsultaatio on usein suositeltavaa. Kuolinpesän verotuksesta kerrotaan lisää artikkelissa luovutusvoiton verotus kuolinpesän asunnon myynnissä.

Käytännön vaiheet perityn asunnon myynnissä

1. Selvitä lähtötilanne

• Onko perunkirjoitus tehty?
• Ketkä ovat kuolinpesän osakkaat?
• Mikä on asunnon perintöverotusarvo?
• Onko perinnönjako tehty vai myydäänkö kuolinpesän nimissä?
• Onko testamenttia ja mitä se määrää?

2. Hanki tarvittavat asiakirjat

Tyypillisesti tarvittavia asiakirjoja ovat:

• Perukirja
• Mahdollinen perinnönjakokirja
• Virkatodistukset kaikilta osakkailta
• Isännöitsijäntodistus (asunto-osake) tai lainhuutotodistus ja rasitustodistus (kiinteistö)
• Sukuselvitys vainajasta
• Mahdollinen testamentti
• Avioehtosopimus, jos sellainen oli

3. Sovi osakkaiden kesken

Myynnistä kannattaa sopia kaikkien osakkaiden kesken ennen prosessin aloittamista. Sopiminen kannattaa tehdä kirjallisesti, jotta vältytään myöhemmiltä erimielisyyksiltä.

Sovittavia asioita:

• Myyntipäätös ja aikataulu
• Pyyntihinta ja alin hyväksyttävä hinta
• Kuka koordinoi myyntiä
• Miten myyntikustannukset jaetaan
• Miten mahdolliset riitatilanteet ratkaistaan

Jos joku osakkaista vastustaa myyntiä, vaihtoehtoja käsitellään artikkelissa kun kuolinpesän osakas ei halua myydä.

4. Valitse välittäjä tai myy itse

Välittäjä voi helpottaa prosessia erityisesti silloin, kun osakkaita on useita tai he asuvat eri paikkakunnilla. Välittäjä toimii neutraalina osapuolena ja hoitaa käytännön asiat.

Välittäjän valinnassa huomioitavaa kuolinpesän myynnissä:

• Kokemus kuolinpesien kanssa toimimisesta
• Valmius kommunikoida usean osakkaan kanssa
• Joustavuus aikatauluissa

5. Huomioi verotus

• Laske arvioitu luovutusvoitto etukäteen
• Varaudu mahdolliseen verojen maksamiseen
• Säilytä kaikki asiakirjat verotusta varten
• Ilmoita myynti: Verohallinnon mukaan myynti ilmoitetaan tilanteen mukaan joko kuolinpesän tai kuolinpesän osakkaan esitäytetyssä veroilmoituksessa

Erityistilanteita

Leski ja asunnon myynti

Jos vainaja oli naimisissa, lesken asema saattaa vaikuttaa myyntiin:

• Leski on kuolinpesän osakas, kunnes ositus on toimitettu, jos hänellä on avio-oikeus vainajan omaisuuteen
• Leskellä voi olla oikeus hallita yhteisenä kotina käytettyä asuntoa jakamattomana
• Lesken suostumus voi olla tarpeen myynnille
• Ennen perinnönjakoa toimitetaan ositus, jos vainaja oli naimisissa (PK 23:1)

Lesken hallintaoikeus: Perintökaaren 3 luvun 1 a §:n mukaan eloonjäänyt puoliso saa rintaperillisen jakovaatimuksen ja testamentinsaajan oikeuden estämättä hallita jakamattomana puolisoiden yhteisenä kotina käytettyä tai muuta jäämistöön kuuluvaa kodiksi sopivaa asuntoa, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly lesken omaan varallisuuteen. Tämä oikeus kannattaa selvittää ennen myyntipäätöstä, ja myynnistä on hyvä sopia lesken kanssa.

Velkaiset kuolinpesät

Kuolinpesän varoista maksetaan pesän ja vainajan velat (PK 21:1). Jos kuolinpesässä on enemmän velkaa kuin varoja, asunnon myyntituotto saatetaan käyttää velkojen maksuun. Tällaisissa tilanteissa juridinen neuvonta on erityisen tärkeää.

Ylivelkaisen kuolinpesän käsittely:

• Harkitse pesänselvittäjän hakemista käräjäoikeudelta
• Pesänselvittäjä pyrkii sopimaan velkojien kanssa velkojen maksusta, ja jos sopimusta ei synny, velat maksetaan laissa säädetyn maksunsaantijärjestyksen mukaan (PK 19:12 a)
• Huolehdi, että velat merkitään perukirjaan

Riitaisat tilanteet

Jos osakkaat eivät pääse yhteisymmärrykseen myynnistä, kuka tahansa osakas voi hakea käräjäoikeudelta, että pesän omaisuus luovutetaan pesänselvittäjän hallintoon (PK 19:1). Pesänselvittäjä edustaa kuolinpesää (PK 19:13). Hänen on mahdollisuuksien mukaan tiedusteltava osakkaiden mielipidettä esimerkiksi sellaisen omaisuuden myymisestä, jolla on osakkaille erityistä arvoa (PK 19:12). Kiinteän omaisuuden luovuttamiseen pesänselvittäjä tarvitsee osakkaiden suostumuksen tai tuomioistuimen luvan (PK 19:14).

Riitatilanteen ratkaisuvaihtoehtoja:

• Sovittelu osakkaiden kesken
• Pesänselvittäjän hakeminen
• Pesänjakajan hakeminen perinnönjakoa varten (PK 23:3–4)
• Viimeisenä keinona oikeudenkäynti

Ulkomailla asuva osakas

Jos joku osakkaista asuu ulkomailla, käytännön järjestelyt voivat olla monimutkaisempia:

• Valtakirjojen muoto- ja todistamisvaatimukset kannattaa selvittää etukäteen
• Aikataulut voivat venyä
• Sähköinen allekirjoitus voi helpottaa prosessia

Valtakirjan laatimisesta kerrotaan artikkelissa valtakirja asunnon myyntiin.

Aikataulu ja kustannukset

Perityn asunnon myynti voi viedä tavallista asuntokauppaa enemmän aikaa:

• Perunkirjoitus: 3 kuukauden kuluessa kuolemasta, ellei lisäaikaa ole myönnetty
• Perintöverotus: Verohallinnon mukaan perukirjan käsittely kestää keskimäärin 4–12 kuukautta (tieto päivitetty 18.9.2026)
• Perinnönjako: sopimuksenvarainen, voi kestää kuukausia
• Myyntiprosessi: riippuu markkinatilanteesta

Kokonaisuus voi venyä selvästi tavallista asuntokauppaa pidemmäksi, erityisesti jos osakkaita on paljon tai he ovat erimielisiä.

Kustannuksia syntyy muun muassa:

• Perunkirjoituksesta, jos käytetään ammattilaista
• Perinnönjakokirjan laadinnasta
• Välityspalkkiosta, jos käytetään välittäjää
• Asiakirjojen hankinnasta

Kustannukset vaihtelevat palveluntarjoajan ja pesän laajuuden mukaan, joten tarjoukset kannattaa pyytää etukäteen. Varainsiirtoveron maksaa ostaja: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %.

Verotukseen valmistautuminen

Dokumentoi kaikki

Säilytä huolellisesti:

• Perukirja ja sen liitteet
• Perintöverotuspäätös, josta perintöverotusarvo näkyy
• Perinnönjakokirja
• Myyntiin liittyvät kustannukset (välityspalkkio, ilmoituskustannukset, asiakirjamaksut)
• Kuoleman jälkeen tehtyjen perusparannusten kuitit

Laske vaihtoehdot

Laske luovutusvoitto sekä perintöverotusarvon että hankintameno-olettaman mukaan. Verotuksessa voidaan käyttää verovelvolliselle edullisempaa vaihtoehtoa.

Huomioi aikataulut

Luovutusvoitto on sen verovuoden tuloa, jona sitova kauppa on tehty. Varmista, että sinulla on kaikki tarvittavat tiedot käytettävissä, kun kuolinpesän tai oma esitäytetty veroilmoitus saapuu.

Yhteenveto

Perityn asunnon myynti edellyttää huolellista valmistautumista. Keskeistä on selvittää kuolinpesän tilanne, hankkia tarvittavat asiakirjat ja ymmärtää verotukselliset vaikutukset: hankintameno on perintöverotusarvo, omistusaika alkaa kuolinhetkestä ja oman asunnon verovapaus edellyttää perillisen omaa asumista kuoleman jälkeen. Koska tilanteet vaihtelevat, ammattilaisen – kuten lakimiehen tai veroasiantuntijan – konsultaatio voi säästää aikaa ja rahaa.

Muista myös, että kuolinpesän asioiden hoitaminen voi olla emotionaalisesti raskasta. Anna itsellesi aikaa ja älä epäröi pyytää apua sekä käytännön asioissa että henkisessä jaksamisessa.

Usein kysytyt kysymykset perityn asunnon myynnistä

Kuinka nopeasti perityn asunnon voi myydä?

Perityn asunnon voi myydä jo ennen perinnönjakoa kuolinpesän nimissä, kunhan kaikki osakkaat suostuvat. Käytännössä myynti tehdään yleensä perunkirjoituksen jälkeen, koska perukirjasta näkyvät kuolinpesän osakkaat. Perunkirjoitus on lain mukaan toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ellei Verohallinto ole myöntänyt lisäaikaa.

Vaikuttaako asumisaika verotukseen?

Kyllä. Jos perillinen on perittävän kuoleman jälkeen asunut asunnossa omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, luovutusvoitto voi olla verovapaata hänen osuuttaan vastaavalta osalta. Vainajan asumisaikaa ei lasketa perillisen hyväksi – ratkaisevaa on perillisen oma asuminen kuoleman jälkeen.

Mitä jos perintöverotusarvo oli liian korkea?

Jos perintöverotusarvo oli korkeampi kuin myyntihinta, syntyy luovutustappio. Tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuotena (TVL 50 §). Jakamattoman kuolinpesän tappio on kuolinpesän, eivätkä perilliset voi vähentää sitä omassa verotuksessaan. Tappio ei ole vähennyskelpoinen siltä osin kuin perillinen on asunut asunnossa niin, että voitto olisi ollut verovapaa. Perintöverotukseen voi lisäksi hakea oikaisua kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä. Verohallinnon ohjeen mukaan, jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan käyttää toteutuneen kaupan velatonta myyntihintaa, josta vähennetään kuolinhetkellä asuntoon kohdistunut yhtiölainaosuus.

Kuka vastaa asunnon kuluista ennen myyntiä?

Kuolinpesä – eli käytännössä osakkaat yhdessä – vastaa asunnon kuluista, kuten vastikkeista ja vakuutuksista. Kulut maksetaan kuolinpesän varoista. Jos varoja ei ole, osakkaat voivat sopia, että joku maksaa kulut ja ne hyvitetään hänelle myöhemmin pesän varoista.

Voiko osakas ostaa asunnon itselleen?

Kyllä, osakas voi ostaa asunnon kuolinpesältä. Tällöin on tärkeää, että kauppahinta on markkinahintainen ja kaikki osakkaat hyväksyvät kaupan. Jos kauppahinta on enintään 75 % (3/4) käyvästä arvosta, kyse on Verohallinnon mukaan lahjanluonteisesta kaupasta, ja ostaja voi joutua maksamaan lahjaveroa käyvän arvon ja kauppahinnan erotuksesta.

Kannattaako asunto tyhjentää ennen myyntiä?

Asunto kannattaa yleensä tyhjentää ennen myyntiä, koska tyhjää tai kevyesti kalustettua asuntoa on usein helpompi esitellä. Irtaimiston jakaminen osakkaiden kesken on osa kuolinpesän selvitystä. Jos asiasta ei päästä sopuun, voidaan irtaimisto myydä ja tuotto jakaa. Kuolinpesän myymän tavanomaisen koti-irtaimiston voitto on verovapaa, jos tällaisista luovutuksista saadut voitot ovat verovuonna yhteensä enintään 5 000 euroa.

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Se ei korvaa oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa.

Lähteet

• Perintökaari (40/1965) – Finlex
• Tuloverolaki (1535/1992) – Finlex
• Verohallinto: Kuolinpesän omaisuuden luovutuksen verotus (syventävä vero-ohje) – vero.fi
• Verohallinto: Perintö ja kuolinpesä – vero.fi
• Verohallinto: Kuolinpesän tai perinnöksi saadun omaisuuden myynti – vero.fi
• Verohallinto: Perintöverotuspäätös – vero.fi
• Verohallinto: Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (syventävä vero-ohje) – vero.fi
• Verohallinto: Oikaisuvaatimus perintöverotukseen – vero.fi
• Verohallinto: Varainsiirtovero – vero.fi