Asunnon hinta-arvio perunkirjoitukseen

Kun läheinen kuolee, omaisuus inventoidaan perunkirjoituksessa. Jos vainaja omisti asunnon, sen arvo on määriteltävä perukirjaa varten. Tämä arvo vaikuttaa perintöverotukseen ja mahdolliseen myöhempään luovutusvoiton verotukseen.

Tässä artikkelissa käymme läpi, miten asunnon arvo määritellään perunkirjoitusta varten ja mitä vaihtoehtoja arvion hankkimiseen on. Annamme myös käytännön vinkkejä prosessin sujuvoittamiseen.

Huomautus: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas eikä korvaa asiantuntijan neuvoja. Jokainen perintötilanne on yksilöllinen, ja epäselvissä tilanteissa kannattaa kääntyä perunkirjoitusta hoitavan lakimiehen tai Verohallinnon puoleen.

Miksi arvio tarvitaan?

Perunkirjoituksessa luetteloidaan vainajan varat ja velat kuolinpäivän mukaisesti. Perintö- ja lahjaverolain 9 §:n mukaan perintöveron perusteeksi pannaan käypä arvo, joka omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa, ja käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa. Verohallinnon mukaan perukirjaa varten selvitetään siis vainajan omaisuuden todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä.

Käypä arvo on tärkeä kahdesta syystä:

1. Perintöverotus – Verohallinto laskee perukirjan perusteella perintöveron jokaiselle perilliselle. Mitä korkeampi arvo, sitä korkeampi vero.
2. Luovutusvoiton verotus – Jos asunto myydään myöhemmin, perintöverotuksessa käytetty arvo on hankintameno, kun luovutusvoittoa tai -tappiota lasketaan. Tämä vaikuttaa mahdolliseen veroon myynnin yhteydessä.

Käypä arvo ei siis ole vain muodollisuus – se vaikuttaa konkreettisesti perillisten verotukseen sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä.

Käypä arvo käytännössä

Käypä arvo tarkoittaa sitä hintaa, jonka ostaja ja myyjä todennäköisesti sopisivat vapailla markkinoilla. Se ei ole sama kuin:

• Alkuperäinen ostohinta
• Kiinteistöverotuksen verotusarvo, jota Verohallinnon mukaan ei voi käyttää perintöverotuksessa
• Vakuutusarvo
• Tunnearvo omistajalle

Käypä arvo perustuu markkinatilanteeseen kuolinhetkellä, asunnon sijaintiin, kuntoon ja ominaisuuksiin sekä vertailukelpoisten kohteiden kauppahintoihin.

Asunto-osake ja yhtiölaina: Verohallinnon ohjeen esimerkissä asunnon velaton käypä arvo on 150 000 euroa ja asuntoon kohdistuu 15 000 euron osuus taloyhtiön lainasta. Asunnon käypä arvo perintöverotuksessa on tällöin 135 000 euroa. Yhtiölainaosuus kannattaa siksi selvittää isännöitsijäntodistuksesta kuolinpäivän tilanteen mukaan.

Kuka voi antaa arvion?

Kiinteistönvälittäjän arvio

Verohallinnon mukaan perukirjaan voi käyttää esimerkiksi kiinteistönvälittäjän arviota kiinteistön tai asunnon käyvästä arvosta, ja välittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta. Välittäjän arvio perustuu tyypillisesti:

• Alueen toteutuneisiin kauppoihin
• Vastaavien asuntojen myyntihintoihin
• Asunnon kuntoon ja ominaisuuksiin
• Markkinatilanteeseen

Välittäjän arvio ei ole pakollinen, mutta se on käytännöllinen tapa dokumentoida arvo, kun kyseessä on tavanomainen asunto-osake. Pyydä arvio kirjallisena, jossa mainitaan arvioitu käypä arvo, arvion päivämäärä ja arvioijan yhteystiedot. Arvion hinnasta kannattaa sopia etukäteen.

Vinkkejä välittäjän valintaan:

• Valitse välittäjä, joka tuntee alueen hyvin
• Pyydä arvio 2–3 välittäjältä vertailun vuoksi
• Varmista, että välittäjä ymmärtää arvion käyttötarkoituksen (perunkirjoitus ja kuolinpäivän arvo, ei myynti)

Kiinteistöarvioijan arviolausunto

Joissakin tilanteissa voidaan tarvita yksityiskohtaisempi arvio:

• Kiinteistöjen (omakotitalot, tontit) osalta
• Kun asunnon arvo on poikkeuksellisen korkea
• Jos osakkaat ovat erimielisiä arvosta
• Jos asunnossa on erityispiirteitä, jotka vaativat tarkempaa arviointia
• Kun arviota saatetaan tarvita oikeudellisissa yhteyksissä

Tällaisen arviolausunnon voi laatia kiinteistöjen arviointiin perehtynyt ammattilainen, esimerkiksi auktorisoitu kiinteistöarvioija. Arviolausunto on maksullinen, ja sen hinta riippuu kohteesta. Siinä esitetään yleensä yksityiskohtaiset perustelut arviolle, mikä voi helpottaa arvon perustelemista osakkaille ja Verohallinnolle.

Digitaaliset hinta-arviot

Digitaaliset arviopalvelut voivat antaa suuntaa asunnon arvosta, mutta ainoana lähteenä ne jättävät usein huomiotta:

• Asunnon todellisen kunnon
• Taloyhtiön tilanteen ja tulevat remontit
• Asunnon yksilölliset ominaisuudet (näkymät, valoisuus, remonttitaso)
• Markkinatilanteen nyanssit

Digitaalinen arvio voi toimia lähtökohtana ja auttaa ymmärtämään hintatasoa, mutta sitä kannattaa täydentää vertailukaupoilla tai asiantuntijan tekemällä arviolla.

Oma arvio vertailukauppojen avulla

Perilliset voivat myös itse arvioida asunnon arvon. Verohallinnon mukaan arvon määrittämiseen voi käyttää vertailukauppoja, jos vertailukaupassa myydyn kohteen sijainti ja laatu vastaavat perinnönjättäjän omaisuutta ja kaupat ja kuolinpäivä ovat ajallisesti lähekkäin. Vertailuun sopivia kauppoja voi tarkastella asuntojen myyntiin tarkoitetuilta sivustoilta.

Verohallinnon syventävän ohjeen mukaan asunto-osakkeet arvostetaan perintöverotuksessa edustavien vertailuluovutusten (sama yhtiö tai sama alue) hintatason perusteella. Todettua hintatasoa voidaan vertailuluovutusten edustavuudesta riippuen alentaa tai korottaa 10–20 prosentilla. Jos vertailuasunto on eri kokoinen, ohjeessa on taulukko: esimerkiksi kun arvostettava asunto on kaksio, yksiön vertailuhintaa muutetaan −15 % ja kolmion vertailuhintaa +10 %.

Oman arvion riskinä on, että Verohallinto voi päätyä eri arvoon, jos perusteet ovat puutteelliset. Siksi vertailukaupat ja laskelma kannattaa dokumentoida.

Mitä arviossa kannattaa olla?

Perunkirjoitusta varten riittää usein vapaamuotoinen kirjallinen arvio, jossa mainitaan:

• Arvioinnin kohde (osoite, taloyhtiö, huoneistotyyppi)
• Arvioitu käypä arvo euroina
• Arvion päivämäärä ja se, mihin ajankohtaan arvo kohdistuu (kuolinpäivä)
• Arvion antajan nimi ja yhteystiedot
• Lyhyt perustelu arviolle (esim. "perustuu alueen toteutuneisiin kauppahintoihin")

Yksityiskohtaisempi arviolausunto sisältää lisäksi:

• Yksityiskohtaiset tiedot kohteesta
• Arvioinnissa käytetyt menetelmät
• Vertailukaupat ja niiden analysointi
• Arvioijan pätevyys ja allekirjoitus

Arvioinnin ajankohta

Arvion on hyvä perustua asunnon arvoon kuolinhetkellä. Jos perunkirjoitus tehdään kuukausia kuoleman jälkeen, arvioijan kannattaa silti arvioida asunnon arvoa kuolinhetken markkinatilanteessa.

Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Jos kuolinpäivä on tammikuussa ja perunkirjoitus tehdään maaliskuussa, arvio perustuu tammikuun tilanteeseen
• Arvioija huomioi kuolinhetken markkinatilanteen, ei arviohetken tilannetta
• Jos markkinat ovat muuttuneet merkittävästi, tämä kannattaa dokumentoida

Jos asunto on hankittu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina ennen kuolemaa, Verohallinnon ohjeen mukaan arvostuksen lähtökohtana on asunnosta maksettu kauppahinta, ja hintatason muutos otetaan huomioon Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksin mukaan.

Vinkki: Tilaa arvio mahdollisimman pian kuoleman jälkeen, jolloin markkinatilanne on vielä tuoreessa muistissa ja vertailukaupat ovat relevantteja.

Verottajan näkemys ja oikaisu

Verohallinto voi poiketa perukirjassa ilmoitetusta arvosta, jos se katsoo arvon olevan liian matala tai korkea. Verohallinnon mukaan perintöverotuspäätöksestä näkee, onko perintöverotuksen perusteeksi hyväksytty omaisuuden arvo, joka on merkitty perukirjaan.

Verottajan tarkistusprosessi

Verohallinnon arvostusohjeen mukaan asunto-osakkeen arvoa verrataan:

• Samassa yhtiössä tai samalla alueella toteutuneisiin kauppoihin
• Vastaavien asuntojen hintatasoon
• Lähivuosina maksettuun kauppahintaan, jos asunto on ostettu hiljattain

Verohallinto pyytää tarvittaessa lisätietoja. Perukirjan käsittely kestää Verohallinnon mukaan keskimäärin 4–12 kuukautta (tieto päivitetty 18.9.2026).

Oikaisun hakeminen

Jos olet eri mieltä Verohallinnon näkemyksestä, voit:

• Toimittaa lisäselvityksiä (esim. toinen arvio, perustelut markkinatilanteelle)
• Hakea oikaisua perintöverotukseen määräajassa
• Tarkistaa jatkomuutoksenhaun mahdollisuudet päätöksen muutoksenhakuohjeesta

Oikaisuvaatimuksen voi tehdä 3 vuoden kuluessa verovuoden päättymisestä. Perintöverotuksessa verovuosi on vuosi, jolloin perinnönjättäjä kuoli: esimerkiksi vuonna 2024 kuolleen jälkeen oikaisuvaatimuksen on oltava perillä viimeistään 31.12.2027. Jokainen perinnönsaaja tekee oikaisuvaatimuksen itse, koska päätös on henkilökohtainen. Määräaika kannattaa tarkistaa myös perintöverotuspäätöksen liitteenä olevasta muutoksenhakuohjeesta.

Käytännön vinkkejä

1. Pyydä arvio ajoissa

Perunkirjoitus toimitetaan kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja Verohallinnolta voi hakea lisäaikaa perustellusta syystä saman kolmen kuukauden aikana. Perukirja lähetetään Verohallintoon kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta. Arvion hankkiminen kannattaa aloittaa heti, sillä:

• Välittäjän arviokäynti voi viedä aikaa
• Yksityiskohtaisen arviolausunnon laatiminen voi kestää
• Mahdolliset lisäselvitykset vaativat aikaa

2. Dokumentoi asunnon kunto

Valokuvat ja kuntotiedot voivat tukea arviota. Jos asunto on huonossa kunnossa, dokumentoi se:

• Valokuvat kaikista huoneista
• Tiedot remonttitarpeista
• Mahdolliset viat ja puutteet
• Isännöitsijäntodistus, josta näkyvät tulevat remontit

3. Huomioi taloyhtiön tilanne

Tulevat remontit tai yhtiölaina vaikuttavat käypään arvoon. Varmista, että arvioija saa tiedot:

• Tulevista remonteista (putkiremontti, julkisivuremontti)
• Asuntoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta kuolinpäivänä
• Taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta
• Kunnossapitotarveselvityksestä ja mahdollisesta pitkän aikavälin suunnitelmasta (PTS)

4. Säilytä arvio

Arvio ja perintöverotuspäätös kannattaa säilyttää mahdollista myöhempää myyntiä varten. Perintöverotusta varten Verohallinnon mukaan kuitit ja tositteet on hyvä säilyttää 6 vuotta verovuoden eli kuolinvuoden päättymisestä. Perintöverotuspäätös kannattaa kuitenkin säilyttää niin kauan kuin asunto on omistuksessa, sillä jos asunto myydään vuosien päästä, perintöverotuspäätöksen arvo on tärkeä tieto luovutusvoiton laskennassa.

5. Harkitse useampaa arviota

Jos asunnon arvo on korkea tai tilanne on monimutkainen, pyydä useampi arvio:

• Vertaile eri arvioita
• Jos arviot poikkeavat merkittävästi, selvitä syyt
• Valitse perustelluin arvio perukirjaan

Arvion merkitys asunnon myynnissä

Jos kuolinpesä tai perillinen myy asunnon myöhemmin, luovutusvoiton laskennassa käytetään hankintamenona perintöverotuksessa käytettyä arvoa (TVL 47 §). Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa (20 % luovutushinnasta tai 40 %, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta), jos se on edullisempi. Tämän vuoksi on tärkeää, että perukirjaan merkitty arvo on realistinen. Arvoa ei voi valita verosuunnittelun perusteella, vaan laki edellyttää käypää arvoa.

Liian matala arvo

• Johtaa matalampaan perintöveroon
• Mutta voi johtaa suurempaan veronalaiseen luovutusvoittoon myynnin yhteydessä
• Kokonaisverorasitus voi olla suurempi

Esimerkki: Asunnon käypä arvo on 200 000 euroa, mutta perintöverotuksessa arvona on 150 000 euroa. Perintövero on matalampi. Kun asunto myydään 210 000 eurolla, luovutusvoitto on ennen myyntikuluja 60 000 euroa (210 000 − 150 000), ja se on veronalaista pääomatuloa, ellei oman asunnon verovapaus sovellu.

Liian korkea arvo

• Johtaa korkeampaan perintöveroon
• Pienentää mahdollista luovutusvoittoa tulevaisuudessa
• Voi johtaa verotukselliseen luovutustappioon

Esimerkki: Asunnon käypä arvo on 200 000 euroa, mutta perintöverotuksessa arvona on 250 000 euroa. Perintövero on korkeampi. Jos asunto myydään 210 000 eurolla, syntyy ennen myyntikuluja 40 000 euron luovutustappio. Tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuotena, mutta ei ansiotuloista. Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, Verohallinnon ohjeen mukaan perintöverotuksen muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan käyttää toteutuneen kaupan velatonta myyntihintaa, josta vähennetään kuolinhetken yhtiölainaosuus.

Tasapainoinen arvio

Realistinen, markkinahintaan perustuva arvio on yleensä perustelluin ratkaisu. Se on:

• Lain mukainen, koska perintöveron perusteena on käypä arvo
• Helpompi perustella tarvittaessa
• Tasapainottaa verorasitusta eri tilanteissa

Erityistilanteita

Useamman perillisen tilanne

Jos perillisiä on useita ja he ovat eri mieltä asunnon arvosta, kannattaa:

• Hankkia yksityiskohtainen arviolausunto
• Käyttää kokenutta kiinteistöarvioijaa
• Dokumentoida prosessi huolellisesti

Asunto sijaitsee ulkomailla

Jos vainaja omisti asunnon ulkomailla, arviointi voi olla monimutkaisempaa:

• Paikallisen arvioijan käyttö voi olla tarpeen
• Valuuttakurssit on huomioitava
• Mahdolliset kansainväliset verosopimukset voivat vaikuttaa

Liike- tai toimitilat

Muiden kuin asuinkiinteistöjen arviointi voi vaatia erityisosaamista:

• Tuottoarvomenetelmä voi olla relevantti
• Ammattimainen arvioija on usein tarpeen
• Vuokrasopimukset voivat vaikuttaa arvoon

Yhteenveto

Perunkirjoitukseen tarvitaan arvio vainajan omistamien asuntojen käyvästä arvosta kuolinpäivänä. Kiinteistönvälittäjän kirjallinen arvio on Verohallinnon mukaan yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta, mutta arvon voi määrittää myös vertailukauppojen ja Verohallinnon arvostusohjeiden avulla. Kiinteistöissä tai erityistilanteissa voi olla tarpeen hankkia yksityiskohtainen arviolausunto.

Arvion merkitys ulottuu perintöveron lisäksi mahdolliseen myöhempään myyntiin, joten se kannattaa teettää huolellisesti ja dokumentoida hyvin. Realistinen, markkinahintaan perustuva arvio on useimmissa tilanteissa perustelluin valinta. Lisää perintöverotuksen kokonaisuudesta kerrotaan artikkelissa asunnon perintöverotus käytännössä.

Huom: Tämä artikkeli ei korvaa lakimiehen tai veroasiantuntijan neuvoja. Suosittelemme konsultoimaan asiantuntijaa erityisesti epäselvissä tai poikkeuksellisissa tilanteissa.

Usein kysytyt kysymykset perunkirjoituksen hinta-arviosta

Voiko perukirjaan merkitä asunnon ostohintaa?

Ei sellaisenaan. Perukirjaan merkitään käypä arvo kuolinhetkellä. Jos asunto on kuitenkin ostettu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina ennen kuolemaa, Verohallinnon ohjeen mukaan arvostuksen lähtökohtana on maksettu kauppahinta, jota korjataan Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksillä. Vanhemmissa hankinnoissa käypä arvo voi poiketa merkittävästi ostohinnasta.

Kuinka monta arviota kannattaa pyytää?

Yksi asiantunteva arvio riittää useimmissa tapauksissa. Jos asunnon arvo on poikkeuksellisen korkea, osakkaat ovat erimielisiä tai kyseessä on erityinen kohde, toinen arvio voi tuoda varmuutta.

Mitä tapahtuu, jos arvio osoittautuu vääräksi?

Verohallinto voi poiketa perukirjan arvosta perintöverotuksessa, ja perinnönsaaja voi hakea oikaisua 3 vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä. Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta, muutosverotuksessa käypänä arvona voidaan Verohallinnon ohjeen mukaan käyttää toteutuneen kaupan velatonta myyntihintaa, josta vähennetään kuolinhetken yhtiölainaosuus.

Voiko arvion saada digitaalisesti?

Kyllä, digitaalisia arviopalveluita on olemassa, mutta yksinään ne eivät näe asunnon kuntoa tai taloyhtiön tilannetta. Ne voivat antaa suuntaa, ja niiden rinnalle kannattaa koota vertailukauppoja tai pyytää asiantuntijan arvio, joka huomioi asunnon yksilölliset ominaisuudet.

Kuinka kauan arvio on voimassa?

Arvion tarkoitus on kuvata asunnon arvoa kuolinhetkellä, joten ratkaisevaa on arvon ajankohta, ei arvion ikä. Jos perunkirjoitus viivästyy, arvioijan kannattaa silti arvioida asunnon arvoa nimenomaan kuolinhetken markkinatilanteessa.

Kuka maksaa arvion kustannukset?

Arvion kustannukset ovat kuolinpesän kuluja ja maksetaan tyypillisesti pesän varoista. Jos pesässä ei ole varoja, osakkaat voivat sopia kustannusten jakamisesta.

Onko arvio liitettävä perukirjaan?

Verohallinnon luettelossa perukirjan liitteistä ei mainita hinta-arviota, ja Verohallinto pyytää tarvittaessa lisätietoja. Arvio kannattaa silti säilyttää, ja sen liittäminen voi selventää, mihin perukirjaan merkitty arvo perustuu.

Lähteet

• Perintö- ja lahjaverolaki (378/1940) – Finlex
• Verohallinto: Omaisuuden arvon määrittäminen perukirjaan – vero.fi
• Verohallinto: Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (syventävä vero-ohje) – vero.fi
• Verohallinto: Perunkirjoitus ja perukirja – vero.fi
• Verohallinto: Perintöverotuspäätös – vero.fi
• Verohallinto: Oikaisuvaatimus perintöverotukseen – vero.fi