Asuntolaina yhdessä – Yhteislainan edut ja riskit
Asuntolaina yhdessä: yhteisvastuu, omistusosuudet, avioliittolain suostumus, avopuolisoiden asema, ASP-tili ja varainsiirtovero, kun ostatte asunnon kahdestaan.
Asuntolainan ottaminen yhdessä on yleistä pariskunnille, mutta asunnon voi ostaa yhdessä myös sisarusten, ystävien tai muiden yhteisostajien kesken. Yhteislaina voi kasvattaa lainanottokykyä, mutta siihen liittyy yhteisvastuu, ja omistusosuuksista, maksujen jaosta ja eron varalta kannattaa sopia selkeästi. Tämä opas käy läpi yhteisen asuntolainan keskeiset juridiset ja taloudelliset seikat.
Yhteislainan perusteet
Yhteislainassa useampi henkilö on lainan velallisena.
Yhteisvelallisen vastuu
Asuntolainat tehdään tyypillisesti niin, että velalliset vastaavat lainasta yhteisvastuullisesti. Silloin kumpikin vastaa:
- koko lainasta, ei vain omasta osuudestaan
- lainan takaisinmaksusta, vaikka toinen ei maksaisi
- koroista ja kuluista lainasopimuksen mukaan.
Yhteisvastuullisuus tarkoittaa, että pankki voi periä koko velan kummalta tahansa velalliselta. Vastuun laajuus ratkeaa lainasopimuksen ehdoista, joten ne kannattaa lukea huolella.
Avioliittokaan ei sellaisenaan tee puolisoista toistensa velan vastuullisia. Avioliittolain mukaan kumpikin puoliso vastaa lähtökohtaisesti yksin tekemästään velasta. Perheen elatusta varten tehdystä velasta puolisot vastaavat yhdessä, mutta tätä ei sovelleta toisen puolison ottamaan rahalainaan (avioliittolaki 52 §). Yhteinen vastuu asuntolainasta syntyy siis siitä, että molemmat allekirjoittavat lainasopimuksen velallisina.
Omistusosuudet
Omistusosuudet ja lainan vastuut ovat eri asioita. Omistusosuudet voivat jakautua eri tavoin:
| Jakotapa | Esimerkki |
|---|---|
| Tasan | 50 % / 50 % |
| Panoksen mukaan | 60 % / 40 % |
| Erikseen sovittu | Muu yhteisesti sovittu jako |
Omistusosuudet sovitaan kauppakirjassa. Asunto-osakkeen omistus rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään (vanhoissa taloyhtiöissä merkintä voi olla vielä paperisessa osakekirjassa ja osakeluettelossa), ja kiinteistön omistus näkyy lainhuutona. Jos osuuksista ei ole sovittu muuta, yhteisomistajien osuudet ovat lain mukaan samansuuruiset, ja oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät osuuksien mukaan (laki eräistä yhteisomistussuhteista 2 §).
Yhteislainan edut
Lainanottokyky
| Etu | Selitys |
|---|---|
| Suurempi laina | Pankki arvioi molempien tulot ja menot yhdessä |
| Mahdollisesti paremmat ehdot | Kahden tulonsaajan laina voi vaikuttaa pankin riskiarvioon |
| Jaettu kuukausierä | Lainanmaksu jakautuu kahdelle |
Lainakatto koskee yhteislainaakin: se on Finanssivalvonnan makrovakauspäätöksellä 95 % kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026) ja lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta. Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %).
Taloudelliset edut
| Etu | Vaikutus |
|---|---|
| Suurempi tai sijainniltaan erilainen asunto | Mahdollisuus harkita useampia kohteita |
| Jaetut asumiskustannukset | Vastikkeet ja kulut kahdelle |
| Arvonmuutos | Jakautuu omistusosuuksien mukaan |
ASP-säästäminen yhdessä
Valtiokonttorin mukaan ASP-säästämisen voi aloittaa yhdessä, kun tiliin liitettävä henkilö on ensiasunnon ostaja. Yhteisen asunnon voi hankkia myös erillisten ASP-tilien perusteella, ja kahden erillisen tilin perusteella voi ottaa joko yhteisen tai erilliset lainat. Ensiasunnon ostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 prosentin omistusosuuden asunnosta. Lahjana tai perintönä saatu asunto ei vaikuta asemaan. Vertailu ASP-lainan ja tavallisen lainan välillä on artikkelissa ASP-laina vai tavallinen asuntolaina.
Yhteislainan riskit
Yhteislainaan liittyy riskejä, jotka kannattaa tunnistaa ennen allekirjoitusta.
Keskeiset riskit
| Riski | Seuraus |
|---|---|
| Yhteisvastuullisuus | Vastaat koko lainasta lainasopimuksen mukaan |
| Ero tai riita | Asunnon ja lainan järjestely voi olla vaikeaa |
| Toisen maksuongelmat | Voit joutua maksamaan myös hänen osuutensa |
| Toisen velallisen kuolema | Eloonjäänyt vastaa edelleen lainasopimuksen mukaan; vainajan velat maksetaan kuolinpesän varoista |
| Maksuviivästykset | Voivat vaikuttaa molempien luottotietoihin |
Parisuhteen päättyessä
Eron sattuessa vaihtoehtoja ovat yleensä asunnon myynti, toisen osuuden lunastus tai yhteisomistuksen jatkaminen. Lainasta ei pääse eroon yksipuolisesti: velallisen vapauttaminen vastuusta edellyttää pankin suostumusta.
Sopimukset ja suojautuminen
Yhteislainaan liittyviä riskejä voi pienentää sopimuksin.
Yhteisomistussopimus
Kirjallinen sopimus kannattaa laatia erityisesti avoliitossa ja muissa kuin parisuhteissa:
| Sovittava asia | Sisältö |
|---|---|
| Omistusosuudet | Miten osuudet jakautuvat |
| Kulujen jako | Miten laina ja vastikkeet maksetaan |
| Käsiraha | Kuka maksoi mitä |
| Eron varalle | Miten asunto arvioidaan ja laina järjestellään |
| Lunastus | Kenellä on mahdollisuus lunastaa toisen osuus |
| Kuoleman varalle | Testamentti ja vakuutukset |
Laki eräistä yhteisomistussuhteista edellyttää, että koko yhteistä esinettä koskevaan oikeustoimeen, kuten koko asunnon myyntiin tai panttaukseen, tarvitaan kaikkien yhteisomistajien suostumus (laki eräistä yhteisomistussuhteista 4 §).
Lainaturvavakuutus
Lainaturvavakuutus voi korvata lainaa esimerkiksi kuoleman, työkyvyttömyyden tai työttömyyden varalta. Turvan laajuus ja rajaukset vaihtelevat vakuutuksittain, joten ehdot kannattaa lukea ennen päätöstä.
Testamentti
Testamentilla voi vaikuttaa siihen, kenelle omistusosuus siirtyy kuolemantapauksessa. Erityisen tärkeä se on avoliitossa, koska avopuoliso ei ole perintökaaren mukainen perillinen. Testamentin laatimisessa kannattaa käyttää lakimiestä.
Eri parisuhteiden tilanteet
Avioliitto
| Piirre | Tilanne |
|---|---|
| Avio-oikeus | Omaisuus jaetaan avioliiton päättyessä osituksessa, ellei avioehdolla toisin sovita |
| Yhteinen koti | Luovutukseen tarvitaan toisen puolison suostumus (AL 38–39 §) |
| Velat | Kumpikin vastaa lähtökohtaisesti omista veloistaan (AL 52 §) |
| Leski | Voi tietyin edellytyksin säilyttää yhteisenä kotina käytetyn asunnon jakamattomana hallinnassaan (PK 3:1 a) |
Puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina (avioliittolaki 38 §). Yhteisenä kotina käytettävän huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita ei saa luovuttaa ilman toisen puolison suostumusta (39 §). Säännökset koskevat myös tilannetta, jossa asunto on vain toisen puolison nimissä.
Avioehtosopimuksella voidaan sulkea avio-oikeus pois tietystä tai koko omaisuudesta (41 §). Avioehto tehdään kirjallisesti, ja sen on oltava päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama (42 ja 66 §). Sopimus jätetään rekisteröitäväksi Digi- ja väestötietovirastolle, ja se tulee voimaan rekisteröinnillä (43–44 §).
Avoliitto
| Piirre | Tilanne |
|---|---|
| Ei avio-oikeutta | Kumpikin säilyttää oman omaisuutensa |
| Ero | Omaisuuden erottelu vaadittaessa (laki 26/2011) |
| Hyvitys | Mahdollinen, jos panos on kartuttanut toisen omaisuutta (laki 26/2011 8 §) |
| Kuolema | Avopuoliso ei ole lakimääräinen perillinen; testamentti on tärkeä |
Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta koskee avopuolisoita, jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi (3 §). Hyvitysoikeus raukeaa, jos sitä ei ole vaadittu erottelussa eikä kannetta ole nostettu kuuden kuukauden kuluessa erottelusta (9 §). Selkeät kirjalliset sopimukset etukäteen vähentävät riitojen riskiä.
Ystävät tai sisarukset
| Piirre | Tilanne |
|---|---|
| Ei parisuhdetta | Yhteisomistus (laki 180/1958) |
| Sopimukset | Erityisen tärkeitä |
| Purku | Sopimuksen mukaan; tarvittaessa tuomioistuin voi määrätä myytäväksi (9 §) |
| Kuolema | Osuus kuuluu kuolinpesään |
Asunnon jakaminen tai myynti tuomioistuimen määräyksellä on viimesijainen keino. Siksi lunastus- ja myyntiehdoista kannattaa sopia jo ostovaiheessa.
Lainasta eroaminen
Yhteislainasta eroaminen edellyttää pankin hyväksyntää.
Vaihtoehdot eron sattuessa
| Vaihtoehto | Edellytys |
|---|---|
| Asunnon myynti | Omistajien yhteinen päätös tai tuomioistuimen määräys |
| Toinen lunastaa toisen osuuden | Lunastajan maksukyky ja pankin hyväksyntä |
| Lainan uudelleenjärjestely | Pankin hyväksyntä |
| Yhteisomistuksen jatkaminen | Molempien sopimus |
Avioliitossa omaisuus jaetaan osituksessa, ja käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja voi tarvittaessa hoitaa osituksen. Avioeron vaikutuksista lainaan kerrotaan tarkemmin artikkelissa asuntolaina avioerossa.
Lainan siirto toiselle
Jos toinen haluaa jäädä asuntoon ja ottaa lainan itselleen:
- pankin on hyväksyttävä järjestely
- jäävän maksukyvyn on riitettävä yksin
- vakuudet järjestellään uudelleen
- lähtevä vapautuu velkavastuusta vasta, kun pankki vapauttaa hänet tai laina maksetaan.
Verotus
Asuntolainan korot
Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen (Verohallinto). Siksi korkojen jakamisella puolisoiden kesken ei ole oman asunnon lainassa verotuksellista merkitystä. Tulonhankkimisvelan, kuten vuokra-asunnon lainan, korkoihin sovelletaan eri sääntöä.
Asunnon myynti
- Kumpikin ilmoittaa luovutusvoiton tai -tappion oman omistusosuutensa mukaan.
- Oman asunnon myynti on verovapaa, kun verovelvollinen on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Verovapauden ehdot koskevat kutakin myyjää hänen omalta osaltaan.
Lahjavero ja maksujen jako
Jos toinen maksaa asunnosta selvästi omistusosuuttaan suuremman osan, ero voidaan tulkita lahjaksi. Lahjaveroa ei makseta, jos samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana saatujen lahjojen arvo jää alle 7 500 euron (verovelvollisuus alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin; aiemmin raja oli 5 000 euroa). Jos lahjojen arvo on 7 500 euroa tai enemmän, vero lasketaan koko arvosta.
Aviopuoliso kuuluu lahjaverotuksessa I veroluokkaan. Avopuoliso kuuluu I veroluokkaan vain, jos hänellä on tai on ollut yhteinen lapsi lahjanantajan kanssa tai hän on aiemmin ollut tämän kanssa avioliitossa tai rekisteröidyssä parisuhteessa; muuten sovelletaan II veroluokkaa. I veroluokassa 7 500–25 000 euron lahjasta vero on 100 euroa + 8 % 7 500 euroa ylittävästä osasta. Epäselvissä tilanteissa asia kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.
Varainsiirtovero
- Asunto-osakkeesta varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta (kauppahinta ja osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus), kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta. Verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin.
- Jos ostajia on useita, esimerkiksi puolisot, jokainen ostaja tekee oman varainsiirtoveroilmoituksensa ja maksaa oman osuutensa verosta omalla viitenumerollaan.
- Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.
- Osituksessa veroa maksetaan siitä osasta vastiketta, joka ei ole osituksessa jaettavaa varallisuutta. Verohallinnon mukaan tyypillinen tilanne on se, että avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla ostetaan puolison osuus asunnosta: lainalla maksetusta osuudesta on maksettava varainsiirtovero. Jos omistaja ei osituksessa vaihdu, veroa ei makseta.
Käytännön vinkkejä yhteislainaan
Ennen lainan ottamista
| Keskustelunaihe | Miksi tärkeä |
|---|---|
| Taloudelliset tavoitteet | Yhteensopivuus pitkällä aikavälillä |
| Säästämistottumukset | Vaikuttaa kulujen jakoon |
| Riskinsietokyky | Vaikuttaa koron ja lyhennystavan valintaan |
| Tulevaisuuden suunnitelmat | Muutot, perhe, työtilanne |
Dokumentointi
- Säilytä kauppakirja, lainasopimus ja keskinäiset sopimukset huolellisesti.
- Kirjaa käsirahan ja maksujen jakautuminen.
- Päivitä sopimukset tilanteen muuttuessa.
Kommunikaatio
- Sopikaa säännöllisistä talouden tilannekatsauksista.
- Keskustelkaa muutoksista hyvissä ajoin.
- Reagoikaa maksuvaikeuksiin yhdessä ja ottakaa tarvittaessa yhteyttä pankkiin.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko lainasta päästä eroon eron jälkeen?
Vain pankin suostumuksella. Jos toinen jää asuntoon, hänen maksukykynsä on riitettävä lainaan yksin. Muuten vaihtoehtoina ovat asunnon myynti tai yhteisomistuksen jatkaminen sovitusti.
Miten yhteislainan kulut jaetaan?
Kulut voidaan jakaa sopimuksen mukaan: tasan, tulojen suhteessa tai omistusosuuksien suhteessa. Jako ei sido pankkia, joka voi yhteisvastuullisessa lainassa periä koko velan kummalta tahansa.
Tarvitaanko avoliitossa yhteisomistussopimus?
Se on suositeltavaa. Avoliitossa ei ole avio-oikeutta eikä avioliittolain yhteisen kodin suojaa, joten kirjallinen sopimus omistusosuuksista ja vastuista helpottaa mahdollista erottelua.
Vaikuttaako toisen maksuhäiriö molempiin?
Yhteislainan maksujen laiminlyönti voi vaikuttaa molempien velallisten luottotietoihin, koska molemmat vastaavat lainasta.
Voivatko useammat kuin kaksi ottaa yhteislainan?
Voivat. Sisarukset, ystävät tai muut ryhmät voivat ostaa asunnon yhdessä, jos pankki hyväksyy järjestelyn. Silloin sopimukset ovat erityisen tärkeitä.
Voiko pari säästää yhteiselle ASP-tilille?
Voi. Valtiokonttorin mukaan ASP-säästämisen voi aloittaa yhdessä, kun tiliin liitettävä henkilö on ensiasunnon ostaja. Yhteisen asunnon voi hankkia myös erillisten ASP-tilien perusteella.
Mitä rakennusvuosi kertoo riskeistä?
Syötä rakennusvuosi, niin näet aikakauden tyypilliset riskirakenteet ja mitä kannattaa tarkastaa erityisen huolellisesti ennen kauppaa.
Näytä rakennusvuoden riskitLähteet
- Finlex – Avioliittolaki 234/1929
- Finlex – Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta 26/2011
- Finlex – Laki eräistä yhteisomistussuhteista 180/1958
- Finlex – Perintökaari 40/1965
- Digi- ja väestötietovirasto – Avioehdon rekisteröinti
- Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
- Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
- Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
- Verohallinto – Oman asunnon myynti
- Verohallinto – Lahjaverolaskuri
- Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto – Varainsiirtovero vaihtokaupan, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä
Artikkeli julkaistu 17.9.2026.