ASP-laina vs tavallinen asuntolaina

Ensiasunnon ostajalla on kaksi päävaihtoehtoa asunnon rahoitukseen: ASP-järjestelmän kautta säästäminen ja siihen perustuva laina tai tavallinen asuntolaina. ASP-laina tarjoaa merkittäviä etuja, mutta vaatii etukäteistä säästämistä. Tässä vertailussa käymme läpi molemmat vaihtoehdot 1.6.2026 voimaan tulleiden sääntöjen mukaan. Laskuesimerkit ovat havainnollistavia, eivätkä ne kuvaa minkään pankin tarjousta.

ASP-järjestelmän perusteet

Mikä on ASP?

ASP eli asuntosäästöpolku on Valtiokonttorin mukaan ensimmäisen asunnon ostamista suunnitteleville tarkoitettu järjestelmä. Siitä säädetään asuntosäästöjärjestelmästä annetussa laissa (339/2025), joka tuli voimaan 1.6.2026. Pääpiirteet:

• 1.6.2026 alkaen avatuilla tileillä vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta (50–1 500 €/kk); ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voi käyttää myös vanhaa mallia (vähintään 8 vuosineljännestä)
• Omasäästöosuus vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta (sisältää korot ja lisäkorot)
• Talletuksille maksetaan 1 %:n vuotuinen korko ja asunnon hankintaan käytettäville säästöille 2–4 %:n lisäkorko
• Lainalle voi saada valtion korkotuen ja maksuttoman valtiontakauksen

ASP-tilin säännöt

Perintönä tai lahjana saatu asunto tai alle 50 %:n omistusosuus ei Valtiokonttorin mukaan estä ASP-säästämistä.

Tavallinen asuntolaina

Tavallinen asuntolaina ei vaadi erityistä säästämisjärjestelmää:

• Lainakatto on Finanssivalvonnan päätöksellä 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille (tarkistettu 25.9.2026). Omaa rahaa tai muita vakuuksia tarvitaan siis vähintään 5 % asunnon arvosta, ja pankki voi edellyttää enemmän.
• Korko ja marginaali sovitaan pankin kanssa
• Ei korkotukea; valtiontakaus on 1.6.2026 alkaen mahdollinen kaikille, jotka ostavat asunnon omaan vakituiseen käyttöön (enintään 20 % lainasta ja 60 000 €, takausmaksu 2,5 % takauksen määrästä)
• Lainaa voi hakea heti, kun maksukyky ja vakuudet riittävät

Korkoerot

Korkovertailu

Asuntosäästöjärjestelmästä annetun lain 14 §:n mukaan pankin korkotukilainasta perimän koron on oltava alempi kuin se korko, jonka pankki muuten perisi vastaavasta ensiasuntolainasta. Tarkkaa marginaalieroa laki ei määrää, joten tarjouksia kannattaa verrata.

Korkotuen merkitys

ASP-korkotukilainassa valtio maksaa korkotukea enintään kymmeneltä lainavuodelta lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta lukien. Korkotuki on 70 % siitä vuotuisen koron osasta, joka ylittää 3,8 % lainan jäljellä olevasta pääomasta.

Laskukaava: korkotuki = 0,7 × (korko − 3,8 %). Esimerkiksi 4,5 %:n korolla 0,7 × 0,7 = 0,49 prosenttiyksikköä.

Esimerkkilaskelma: 200 000 € laina, 25 vuotta

Oletukset: annuiteettilaina, kuukausierät, sama korko koko tarkastelujakson ajan. ASP-lainan kuukausierä on laskettu lainanottajan osuudella korosta, joten se kuvaa tilannetta korkotukiaikana (10 ensimmäistä vuotta).

Korko 4,5 %:

Korko 6,0 %:

Jos korko on enintään 3,8 %, korkotukea ei makseta, ja ero syntyy vain mahdollisesta marginaalierosta.

Valtion takaus

ASP-lainan ja tavallisen lainan valtiontakaus

Valtiontakaus on täytetakaus: lainan ensisijaisena vakuutena on ostettava asunto, ja takaus täydentää sitä. Takauksesta sovitaan pankin kanssa lainaneuvotteluissa, ja ASP-lainan takauksesta on sovittava kirjallisesti ennen kaupantekoa.

Valtiontakauksen merkitys

Oletukset: asunnon hankintahinta 250 000 €, asunto sijaitsee jossakin ASP-korkotukilainan korkeamman enimmäismäärän kunnassa (esim. Tampere), ja laina on 90 % hankintahinnasta.

Tavallisessa lainassa valtion takaama osuus voi kattaa enintään 85 % hankintahinnasta (laki asuntolainan valtiontakauksesta 340/2025, 6 §), joten 90 %:n rahoituksessa loppuosa jää takauksen ulkopuolelle. Sitä, kuinka paljon lisävakuuksia pankki lisäksi edellyttää, arvioidaan tapauskohtaisesti.

Säästämisvertailu

ASP-säästämisen tuotto

Lisäkorkoa maksetaan tallettamisen aloittamisvuodelta ja enintään viideltä seuraavalta kalenterivuodelta.

Säästöesimerkki: 700 €/kk, 3 vuotta

Oletukset: talletus 700 € kuukauden alussa 36 kuukauden ajan. ASP-tilillä korko 1 % ja lisäkorko 3 % (2–4 %:n välin keskikohta), tavallisella tilillä korko 1 % ja lähdevero 30 %. Korot on laskettu yksinkertaistetusti ilman korkoa korolle.

ASP-tilin korkoetu on tässä esimerkissä noin 1 280 euroa. Lisäkorko maksetaan vain, jos säästöt käytetään ensiasunnon hankintaan.

Lainan enimmäismäärät

ASP-lainan enimmäismäärät

ASP-lainan (vastaantulolainan) määrä perustuu säästöihin: Valtiokonttorin mukaan se lasketaan kertomalla hyväksyttyjen talletusten yhteismäärä korkoineen ja lisäkorkoineen yhdeksällä, ja laina voi olla enintään 90 % asunnon kauppahinnasta. Jos lainalle valitaan valtion korkotuki, lainalla on lisäksi kuntakohtainen enimmäismäärä (valtioneuvoston asetus 363/2026):

Esimerkin säästöillä (noin 26 754 €) laina voisi olla enintään noin 240 800 € säästöjen perusteella, mutta 250 000 euron asunnossa 90 %:n raja (225 000 €) tulee vastaan ensin.

Lainan täydentäminen

Jos tarvitset suuremman lainan:

Ehdot ja rajoitukset

ASP-lainan ehdot

Tavallisen lainan ehdot

ASP-lainan rajoitukset

ASP-järjestelmässä on myös rajoituksia:

• Oma käyttö korkotukiaikana – Korkotukilainalla hankittua asuntoa on käytettävä lainansaajan vakinaisena asuntona. Asunnon saa tilapäisesti vuokrata tai jättää tyhjilleen yhteensä enintään kaksi vuotta korkotukiaikana. Jos lainalle valitaan pankin korkosuojatuote korkotuen sijaan, käyttörajoitukset eivät koske lainaa.
• Vain ensiasunto – Säästäjä ei ole aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 %:n omistusosuutta asunnosta
• Odotusaika – Uusilla tileillä vähintään 20 kuukausitalletusta
• Ikäraja – Yleinen alaikäraja on 18 vuotta; yläikärajaa ei 1.6.2026 alkaen ole
• Ei asumisoikeusasuntoa – Asumisoikeusmaksuun ei voi myöntää ASP-lainaa

Aikataulu ja joustavuus

ASP-prosessin kesto

Jos asunto löytyy ennen kuin talletukset ovat täynnä, väliaikaisrahoitus voi olla mahdollinen, kun vähintään 10 kuukausitalletusta (tai vastaava määrä neljännestalletuksia) ja 5 % hankintahinnasta on talletettu. 1.6.2026 alkaen myönnetty väliaikaisrahoitus on muutettava ASP-lainaksi viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon ostosta.

Tavallisen lainan prosessi

Joustavuus

Kokonaisvertailu: 250 000 € asunto

Skenaario: 10 % omarahoitus, 25 vuoden laina

Oletukset: asunto korkeamman enimmäismäärän kunnassa, lainan korko 4,5 % molemmissa lainoissa koko tarkastelujakson (mahdollista ASP-lainan marginaalietua ei ole huomioitu), säästöt kuten yllä olevassa säästöesimerkissä. Varainsiirtovero ja muut kaupan kulut eivät ole mukana.

ASP-laina:

Tavallinen laina:

Ero ASP-lainan hyväksi tässä esimerkissä: noin 1 282 € säästöjen koroissa + 1 062,50 € takausmaksussa + noin 9 566 € korkotukena eli yhteensä noin 11 900 €. Jos korko olisi koko ajan 6 %, korkotuki olisi samoilla oletuksilla noin 30 300 €. Jos korko pysyy enintään 3,8 %:ssa, korkotukea ei kerry lainkaan.

Vertailutaulukko: ASP-laina vs tavallinen laina

Arvio on sanallinen asteikolla Erinomainen, Hyvä, Kohtalainen, Rajallinen ja Heikko, ja se kuvaa tyypillistä ensiasunnon ostajan tilannetta.

Kenelle ASP-laina sopii?

ASP-laina voi sopia sinulle, jos:

• Olet vähintään 18-vuotias (15–17-vuotiaana erityisehdoin)
• Ostat ensimmäistä omistusasuntoa
• Voit säästää vähintään 20 kuukautta
• Haluat hyödyntää korkotuen ja maksuttoman valtiontakauksen
• Aiot asua asunnossa itse

Kenelle tavallinen laina sopii?

Tavallinen asuntolaina voi sopia sinulle, jos:

• Tarvitset asunnon nopeasti
• Olet jo omistanut asunnon
• Ostat sijoitusasunnon
• Sinulla on riittävä omarahoitus tai muita vakuuksia
• Et halua sitoutua säästöohjelmaan

Päätöksenteon avuksi

Jos sinulla on aikaa (vähintään 20 kuukautta)

1. Avaa ASP-tili ajoissa
2. Säästä säännöllisesti (uusilla tileillä 50–1 500 €/kk)
3. Hyödynnä lisäkorko, korkotuki ja maksuton valtiontakaus
4. Vertaa ASP-lainan tarjouksia myös marginaalin osalta

Jos tarvitset asunnon nopeasti

1. Kartoita omarahoitus ja vakuustilanteesi
2. Kilpailuta tavallinen asuntolaina
3. Selvitä, onko valtiontakaus tarpeen ja mitä takausmaksu maksaa
4. Harkitse korkosuojausta

Jos sinulla on jo ASP-tili, jolla on vähintään 10 talletusta ja 5 % hankintahinnasta, kysy pankista väliaikaisrahoituksesta ennen kuin luovut ASP-eduista.

Usein kysytyt kysymykset

Kannattaako ASP-tili avata?

Usein kyllä, jos olet vähintään 18-vuotias etkä ole aiemmin hankkinut vähintään puolta asunnosta vastikkeellisesti. 1.6.2026 alkaen yläikärajaa ei ole, ja 15–17-vuotias voi aloittaa säästämisen laissa säädetyillä ehdoilla.

Voiko ASP-tilin purkaa?

Kyllä. Säästöt ja niille kertynyt 1 %:n vuotuinen korko jäävät säästäjälle, mutta lisäkorkoa, korkotukilainaa ja maksutonta valtiontakausta ei tällöin saa.

Saako ASP-lainan ilman valtiontakausta?

Valtiontakaus on ASP-korkotukilainassa vapaaehtoinen, ja siitä sovitaan pankin kanssa. Jos korkotuen sijaan valitaan pankin korkosuojatuote, lainaan kuuluu Valtiokonttorin mukaan valtiontakaus.

Mitä jos asunnon hinta ylittää ASP-lainan enimmäismäärän?

ASP-lainaa voi täydentää pankin lisälainalla. Lisälaina on erillinen laina, eikä sille makseta korkotukea.

Voiko pariskunnan molemmat käyttää ASP-etuja?

Kyllä, jos kumpikin on ensiasunnonostaja. Yhteisen asunnon voi ostaa yhteisen ASP-tilin tai kahden erillisen tilin perusteella.

Miten käy, jos en saa ASP-lainaa?

Säästöt voi käyttää tavallisen asuntolainan omarahoitukseen. Lisäkorko jää tällöin saamatta, mutta talletukset ja vuotuinen korko säilyvät.

Koskevatko uudet ehdot vanhaa ASP-tiliä?

Ennen 1.6.2026 avatulla tilillä voi jatkaa neljännesvuosisäästämistä, siirtyä kuukausisäästämiseen tai yhdistää ne. Yksi neljännestalletus vastaa kolmea kuukausitalletusta. Jos vanhassa ASP-sopimuksessa on sovittu lisäkoron maksajasta toisin, noudatetaan sopimusta. Hallitus on lisäksi linjannut kevään 2026 kehysriihessä ASP- ja valtiontakauslainoja koskevista tulevista muutoksista, kuten niiden laina-ajan pidentämisestä nykyisestä 25 vuodesta 40 vuoteen; Valtiokonttorin mukaan niiden voimaantulo ei ole vielä tiedossa (tarkistettu 26.9.2026). Tavallisen asuntolainan enimmäistakaisinmaksuaika on kuluttajansuojalain mukaan jo 1.6.2026 alkaen 40 vuotta (7 a luku 14 a §, laki 354/2026), mutta valtion takaamiin lainoihin ja ASP-lainoihin sovelletaan niiden omien lakien tiukempaa 25 vuoden enimmäisaikaa.

---

Lähteet

• Valtiokonttori: ASP-säästäminen ja ASP-laina (tarkistettu 26.9.2026)
• Valtiokonttori: ASP-lainsäädännön uudistaminen (tarkistettu 26.9.2026)
• Valtiokonttori: Asuntolainan valtiontakaus (tarkistettu 26.9.2026)
• Finlex: Laki asuntosäästöjärjestelmästä 339/2025
• Finlex: Laki asuntolainan valtiontakauksesta 340/2025
• Finlex: Valtioneuvoston asetus asuntosäästöjärjestelmästä 363/2026
• Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
• Finlex: Laki kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n muuttamisesta 354/2026

---