Valtiontakaus asuntolainaan – ASP-säästäjän etu vakuusvajeeseen

Valtiontakaus voi auttaa asunnon ostajaa erityisesti silloin, kun ostettavan asunnon vakuusarvo ei riitä kattamaan koko lainaa. Valtiokonttorin mukaan ostettavan asunnon vakuusarvo ei lähtökohtaisesti riitä kattamaan koko lainamäärää, ja valtiontakauksen myötä vaadittavien lisävakuuksien tai oman pääoman määrä on alempi. Pienillä paikkakunnilla, joilla pankin vakuusarvo voi jäädä matalaksi, takauksen merkitys voi korostua. Tässä artikkelissa käydään läpi 1.6.2026 voimaan tulleet ehdot, takauksen käyttö käytännössä ja sen rajat.

Mikä on valtiontakaus?

Valtiontakaus on valtion toissijainen täytetakaus, joka voidaan myöntää omistusasuntolainaan eli lainaan, jolla rahoitetaan lainansaajan omaan käyttöön hankittava tai rakennettava asunto (laki asuntolainan valtiontakauksesta 340/2025, 2–3 §, voimaan 1.6.2026). ASP-säästöjen perusteella myönnettävän vastaantulolainan valtiontakauksesta säädetään asuntosäästöjärjestelmästä annetussa laissa (339/2025). Takausta hallinnoi ja valvoo Valtiokonttori.

Takaus ei korvaa asunnon omaa vakuutta. Lainan ensisijaisena vakuutena on oltava lainoitettavan asunnon osakkeet tai osuudet, kiinnitys lainoitettavaan kiinteistöön tai muu yhtä turvaava esinevakuus (340/2025 4 §). Valtio vastaa pankille vasta, kun lainansaaja on maksukyvytön ja suoritusta ei saada lainan vakuuksista (5 §). Takaus on siis pankille lisäturva, joka tulee käyttöön vasta viimeisenä.

Tavallisen asuntolainan ja ASP-vastaantulolainan takauksissa on keskeisiä eroja. Alla olevaan taulukkoon on koottu valtiontakauksen avainluvut 1.6.2026 alkaen.

Taulukosta näkyy, että ASP-vastaantulolainan takaus on sekä suurempi että maksuton, kun taas tavallisessa asuntolainassa takaus on pienempi ja siitä peritään takausmaksu. Molemmissa euromääräinen katto on sama 60 000 € ja laina-aika myöntöhetkellä enintään 25 vuotta. ASP-säästäminen voi siksi kannattaa, jos olet ensiasunnonostaja ja pystyt täyttämään järjestelmän ehdot.

Kenelle valtiontakaus on tarkoitettu?

Valtiontakaus on 1.6.2026 alkaen tarkoitettu kahdelle ryhmälle: ASP-säästäjille ja muille, jotka ostavat asunnon omaan vakituiseen käyttöön. Ryhmien ehdot ja takauksen suuruus eroavat toisistaan, joten on hyvä tietää, kumpaan ryhmään kuulut.

ASP-säästäjille

ASP-säästäjäksi voi ryhtyä 18 vuotta täyttänyt ensiasunnonostaja, eikä yläikärajaa ole (1.6.2026 alkaen; 15–17-vuotiaille erityisehdot). ASP-tilille on tehtävä vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta. Ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voidaan käyttää myös vanhaa mallia, jossa vaaditaan 8 vuosineljännestä, sekä siirtymäsääntöjä. Lisäksi omasäästöosuuden on oltava vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta.

Muille omaan käyttöön asunnon ostaville

Valtiokonttorin mukaan asuntolainan valtiontakaus ei 1.6.2026 alkaen ole pelkästään ensiasunnonostajille, vaan sen voi saada myös ilman ASP-säästöjä, kun asunto hankitaan omaan vakituiseen käyttöön. Tällöin valtio vastaa lainan siitä osasta, joka vastaa enintään 85 % asunnon hankintahinnasta ja enintään 20 % lainan kulloinkin jäljellä olevasta pääomasta. Samaan asuntoon kohdistuvien lainojen pääomasta valtio vastaa enintään 60 000 euroon asti (340/2025 6 §). Takauksesta peritään 2,5 %:n takausmaksu.

Miten valtiontakaus toimii käytännössä?

Valtiontakaus täydentää pankin näkökulmasta ostettavan asunnon vakuusarvoa. Lainakattoon se ei käytännössä vaikuta: Finanssivalvonnan mukaan pankki ei lainakaton laskennassa käytännössä ota huomioon valtiontakausta. Lainakatto on Finanssivalvonnan päätöksellä 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %). Seuraavat esimerkit ovat kuvitteellisia. Pankin vakuusarvoprosentit ovat oletuksia, eivät minkään pankin todellisia lukuja.

Esimerkki ilman valtiontakausta

Oletetaan, että asunnon hinta on 100 000 €, ja hinta on samalla asunnon oletettu käypä arvo. Ostajalla on omia säästöjä 15 000 €, joten lainaa tarvitaan 85 000 € eli 85 % hinnasta. Jos pankki käyttää asunnosta 70 %:n vakuusarvoa, vakuusarvo on 70 000 €, ja pankin vakuusvaje on 15 000 €.

Laina on 85 % asunnon käyvästä arvosta, joten lainakatto ei ylity. Pankki voi silti edellyttää 15 000 euron vajeelle lisävakuutta. Lainakatto ja pankin vakuusvaatimus ovat siis kaksi eri asiaa: laina voi mahtua lainakattoon, vaikka pankki katsoo vakuuksien olevan riittämättömät.

Esimerkki valtiontakauksen kanssa

Samassa tilanteessa tavallinen valtiontakaus on 20 % × 85 000 € eli 17 000 €. Kun se lisätään pankin 70 000 euron vakuusarvoon, vakuusarvo ja takaus ovat yhteensä 87 000 €. Takausmaksu on 2,5 % × 17 000 € eli 425 €.

Esimerkissä takaus riittää kattamaan vajeen. Laina on 85 % hankintahinnasta, joten se mahtuu tavallisen takauksen 85 %:n rajaan. ASP-vastaantulolainassa takaus voisi olla 25 % × 85 000 € = 21 250 € ilman takausmaksua.

Takaus lasketaan lainan pääomasta, ei asunnon hinnasta. Takauksen euromäärä pienenee lainaa lyhennettäessä, mutta prosenttiosuus pysyy samana. Tämä tarkoittaa, että takauksen merkitys on suurimmillaan laina-ajan alussa, jolloin vakuusvajekin on yleensä suurin.

Valtiontakauksen ehdot

Valtiontakauksen saaminen edellyttää, että sekä lainansaaja, laina että asunto täyttävät laissa ja Valtiokonttorin ohjeessa asetetut ehdot. ASP-lainassa ehtoja on enemmän, koska takaus liittyy asuntosäästöjärjestelmään. Ehdot kannattaa käydä läpi ennen kaupantekoa, koska osa niistä on täytettävä jo ennen sitä.

ASP-lainan ehdot

ASP-vastaantulolainan maksuton valtiontakaus liittyy ASP-järjestelmään. Talletuksia on 1.6.2026 alkaen avatuilla tileillä tehtävä vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta, ja kunkin talletuksen on oltava 50–1 500 €. Ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voidaan käyttää myös vanhaa mallia, jossa vaaditaan vähintään 8 kalenterivuosineljännestä, sekä siirtymäsääntöjä. Säästömäärän eli omasäästöosuuden on oltava vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta.

Ikärajana on 1.6.2026 alkaen vähintään 18 vuotta, eikä yläikärajaa ole. 15–17-vuotias voi aloittaa säästämisen laissa säädetyillä ehdoilla. Lisäksi ostajan on oltava ensiasunnonostaja: Valtiokonttorin mukaan ensiasunnonostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 %:n omistusosuuden asunnosta. Lahjana tai perintönä saatu asunto ei vaikuta asemaan. Takauksesta on sovittava kirjallisesti ennen asunnon kaupantekoa käytävien lainaneuvottelujen yhteydessä.

Lainan ehdot

Jos ASP-lainalle valitaan valtion maksama korkotuki, lainalle on asetettu kuntakohtaiset enimmäismäärät (Valtiokonttori). Enimmäismäärä riippuu siitä, missä kunnassa asunto sijaitsee ja onko ostajia yksi vai kaksi.

Suurimmissa kaupungeissa korkotukilainan enimmäismäärä on noin 44 % suurempi kuin muissa kunnissa. Kahden henkilön enimmäismäärä on molemmilla alueilla puolitoistakertainen yhden henkilön määrään verrattuna. Lisäksi ASP-vastaantulolainaa voi olla enintään 90 % asunnon kauppahinnasta.

Valtion takaaman lainan laina-aika on lainan myöntöhetkellä enintään 25 vuotta lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta (340/2025 14 §). Laina-aikana voidaan lainansaajan pyynnöstä myöntää yhteensä enintään neljä vuotta lyhennysvapaata, yhtäjaksoisesti enintään kaksi vuotta. Valtiokonttorin mukaan lyhennysvapaat voivat näin pidentää laina-aikaa enintään 29 vuoteen, ja tasaerälainassa laina-aika voi pidentyä korkojen noustessa myös yli 29 vuoden.

Jos asuntolainojen kokonaismäärä on suurempi kuin valtion takaama laina, lyhennykset käytetään ensisijaisesti valtion takaaman lainan kattamiseen, ja tästä otetaan merkintä lainasopimukseen (340/2025 3 §).

Asunnon ehdot

Asunnolla tarkoitetaan vähintään puolta asunnon osakkeista tai osuuksista, asuinkiinteistöstä tai vuokratontilla olevasta asuinrakennuksesta. Asunnon on sijaittava Suomessa, mutta ei Ahvenanmaalla. Sen on myös sovelluttava vakituiseen ja ympärivuotiseen asumiseen, joten kyse ei voi olla esimerkiksi vapaa-ajan asunnosta tai liiketilasta.

Asunto voi olla vanha asunto, rakenteilla oleva asunto tai rakennutettava asunto. Yhtiölainaosuus voidaan Valtiokonttorin mukaan ottaa osaksi kauppahintaa, kun se on jyvitetty ja vahvistettu asuntokohtaisesti tai muuten tiedossa ja maksetaan pois heti, kun se on mahdollista.

Miten valtiontakaus haetaan?

Valtiontakausta ei tarvitse hakea erikseen Valtiokonttorilta, vaan siitä sovitaan pankin kanssa lainaneuvotteluissa. ASP-lainan valtiontakauksesta on sovittava kirjallisesti ennen asunnon kaupantekoa. Siksi takaus kannattaa ottaa puheeksi heti ensimmäisessä lainaneuvottelussa.

Prosessi käytännössä

1. Säästä ASP-tilille, jos tavoitteena on ASP-laina: vähintään 20 kuukausitalletusta ja 10 %:n omasäästöosuus.
2. Löydä asunto ja neuvottele kaupasta.
3. Hae lainaa pankistasi.
4. Sovi valtiontakauksesta pankin kanssa (ASP-lainassa kirjallisesti ennen kaupantekoa).
5. Takausmaksu: ASP-vastaantulolainan valtiontakaus on maksuton; muissa asuntolainoissa takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä.

Takausmaksun laskeminen

ASP-vastaantulolainan valtiontakauksesta ei peritä takausmaksua. Muissa asuntolainoissa takaus kattaa enintään 20 % lainasta, ja takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä. Käytännössä maksu on siis 0,5 % lainan määrästä, kun takausta käytetään enimmäismäärä eikä 60 000 euron katto tule vastaan. Esimerkiksi 80 000 euron lainassa takaus on 16 000 € ja takausmaksu 400 €, 100 000 euron lainassa takaus on 20 000 € ja maksu 500 €, 140 000 euron lainassa 28 000 € ja 700 € sekä 200 000 euron lainassa 40 000 € ja 1 000 €.

Takausmaksu peritään luotonantajan välityksellä lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä, ja se maksetaan Valtiokonttorille (340/2025 7 §). Kyse on kertamaksusta, joten se kannattaa ottaa huomioon kaupanteon kuluissa.

Valtiontakaus muuttotappiokunnassa

Valtiontakaus voi olla erityisen hyödyllinen pienillä paikkakunnilla. Pankki voi arvioida asunnon vakuusarvon varovaisesti, kun vertailukauppoja on vähän, ja silloin vakuusvaje kasvaa. Vajeen kattamiseen tarvittaisiin paljon omarahoitusta tai lisävakuuksia.

Miksi se voi olla hyödyllinen?

Matalan vakuusarvon vuoksi pienellä paikkakunnalla pankin vakuusvaje voi olla suuri suhteessa lainaan. Valtiontakaus pienentää vajetta, koska takaus toimii asunnon lisäksi lainan vakuutena. Mitä matalampi asunnon vakuusarvo on, sitä suurempi osa vajeesta jää kuitenkin takauksen jälkeenkin katettavaksi muilla keinoilla.

Käytännön esimerkki pieneltä paikkakunnalta

Kuvitteellisessa esimerkissä asunnon hinta on 70 000 €. Ostajalla on omarahoitukseen 10 000 euron ASP-säästöt, mikä ylittää 10 %:n omasäästöosuuden eli 7 000 €. Lainaa tarvitaan 60 000 € eli noin 86 % hinnasta, mikä jää alle ASP-lainan 90 %:n rajan. Pankin vakuusarvoksi oletetaan 40 % eli 28 000 €.

Ilman valtiontakausta pankin vakuusvaje on 60 000 € − 28 000 € = 32 000 €. ASP-lainan valtiontakaus on 25 % × 60 000 € eli 15 000 €, joten jäljelle jäävä vaje on 32 000 € − 15 000 € = 17 000 €. Valtiontakaus pienentää vakuusvajetta, vaikka ei poista sitä kokonaan. Valtiokonttorin ohjeen mukaan valtion takaamalle lainalle ei saa jäädä vakuusvajetta lainan myöntöhetkellä. Jos asunnon vakuusarvo ei yhdessä valtiontakauksen kanssa riitä kattamaan koko valtion takaamaa lainaa, pankin on edellytettävä lisävakuuksia, tai vajeellinen osuus on eriteltävä omaksi lainakseen, johon ei liity valtion vastuita.

Valtiontakauksen rajoitukset

Valtiontakaus ei ratkaise kaikkia tilanteita. Takauksella on euromääräinen katto, lainamäärille on enimmäisrajat, ja hyvin matala vakuusarvo voi jättää vajetta myös takauksen jälkeen.

Euromääräinen katto

Valtio vastaa samaan asuntoon kohdistuvien lainojen pääomasta enintään 60 000 euroon asti. Valtiokonttorin mukaan yli 300 000 euron lainassa takauksen osuus jää tavallisessa takauksessa alle 20 prosentin, jos takausta käytetään enimmäismäärä.

Taulukon viimeisessä sarakkeessa ensimmäinen luku on tavallisen takauksen ja jälkimmäinen ASP-takauksen enimmäismäärä. ASP-lainassa 60 000 euron katto tulee vastaan jo 240 000 euron lainalla, tavallisessa lainassa 300 000 eurossa. Sitä suuremmissa lainoissa takauksen prosenttiosuus lainasta jää siis laskennallista pienemmäksi.

Lainan enimmäismäärät

ASP-lainan korkotuen enimmäismäärät rajoittavat korkotuettua rahoitusta: suurimpia kaupunkeja lukuun ottamatta enimmäismäärä on 160 000 € yhdelle ja 240 000 € kahdelle henkilölle. Lisäksi valtion takaamaa lainaa voi olla enintään 85 % (ASP 90 %) hankintahinnasta.

Vakuusvaje voi silti jäädä

Jos asunnon vakuusarvo on hyvin alhainen, valtiontakauksen kanssa voi silti jäädä vakuusvajetta. Tällöin tarvitaan esimerkiksi suurempi omarahoitus, lisävakuuksia tai molempia.

Valtiontakauksen ja muiden vakuuksien yhdistäminen

Valtiontakaus voidaan yhdistää muihin vakuuksiin. Henkilötakausta ei kuitenkaan oteta huomioon lainakaton laskennassa (luottolaitoslaki 15:11), kun taas vierasvelkapantit ovat Finanssivalvonnan mukaan hyväksyttäviä vakuuksia. Yhdistelmällä voidaan kattaa vaje, joka jää jäljelle pelkän valtiontakauksen jälkeen.

Esimerkki kokonaisvakuusjärjestelystä

Jatketaan edellistä kuvitteellista esimerkkiä, jossa laina on 60 000 €. Ostettavan asunnon vakuusarvo on oletuksena 40 % eli 28 000 €, ASP-lainan valtiontakaus 25 % × 60 000 € eli 15 000 € ja vanhempien vierasvelkapantin oletettu vakuusarvo 20 000 €. Pankin arvion mukaan vakuuksia on yhteensä 63 000 €.

Vakuudet riittävät tässä esimerkissä kattamaan 60 000 euron lainan. Asunnon ostoon käytetään 10 000 euron ASP-säästöt, mikä täyttää 10 %:n omasäästöosuuden (7 000 €). Ennen panttausta luotonantajan on selvitettävä yksityiselle pantinantajalle vastuun piiriin kuuluvat velat liitännäiskustannuksineen, ne edellytykset, joiden perusteella suoritusta voidaan vaatia pantinantajalta, ja muut hänen asemaansa olennaisesti vaikuttavat seikat sekä ilmoitettava velallisen maksukykyyn liittyvistä merkityksellisistä seikoista. Jos selvitys annetaan kirjallisena, se on annettava viimeistään panttausta edeltävänä päivänä (laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999, 12 ja 41 §).

Valtiontakauksen päättyminen

Valtiontakaus seuraa lainaa, joten se päättyy, kun lainasuhde päättyy tai asunto vaihtuu ilman uutta omistusasuntoa. Takaus päättyy esimerkiksi, kun laina on maksettu kokonaan tai kun asunto myydään ja laina maksetaan pois.

Jos valtion takaamalla lainalla rahoitettu asunto myydään, uusi omistusasunto on ostettava kahden vuoden kuluessa (340/2025 8 §). Valtiokonttorin mukaan laina on muuten maksettava takaisin, ja lainansaaja menettää valtiontakauksen. Kahden vuoden määräaikaa ei sovelleta niihin, jotka ovat myyneet asuntonsa ennen 1.6.2026 (340/2025 23 §).

Huomioitavaa jälleenrahoituksessa

Valtiokonttorin mukaan valtion takaama asuntolaina voidaan siirtää laina-aikana toiseen pankkiin. Lainansaaja sopii siirrosta uuden pankin kanssa, ja lainan on siirryttävä sellaisenaan, joten esimerkiksi lainan määrää ei saa siirron yhteydessä kasvattaa. Laina-aika lasketaan edelleen alkuperäisen lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta (340/2025 14 §). Lisätietoa siirrosta on artikkelissa asuntolainan siirto.

ASP-järjestelmän muut edut

Valtiontakauksen lisäksi ASP-järjestelmään kuuluu muita etuja, jotka vaikuttavat asumisen kokonaiskustannuksiin. Niitä ovat korkotuki, edullisempi korko sekä säästöille maksettava talletuskorko ja lisäkorko.

Korkotuki

Korkotukena valtio maksaa 70 % siitä vuotuisen koron osasta, joka ylittää 3,8 %. Korkotuki on voimassa 10 vuotta ensimmäisestä nostosta. Korkotuen sijaan voi valita pankin korkosuojatuotteella suojatun lainan, johon Valtiokonttorin mukaan liittyy valtiontakaus joka tilanteessa.

Edullisempi korko

Valtiokonttorin mukaan ASP-järjestelmän etuihin kuuluu alhaisempi korko verrattuna muihin vastaaviin pankin myöntämiin ensiasuntolainoihin.

Talletuskorko ja lisäkorko

ASP-säästöille maksetaan 1 %:n talletuskorkoa ja 2–4 %:n lisäkorkoa. Lisäkorko maksetaan, kun ASP-sopimuksen ehdot ovat täyttyneet ja ensiasunto hankitaan. ASP-säästöjen korko ja lisäkorko ovat verovapaita.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko valtiontakausta hakea ilman ASP-säästöjä?

Voi. Valtiokonttorin mukaan asuntolainan valtiontakaus ei 1.6.2026 alkaen ole pelkästään ensiasunnonostajille, vaan sen voi saada tavalliselle asuntolainalle, kun asunto hankitaan omaan vakituiseen käyttöön. Muussa kuin ASP-vastaantulolainassa valtio vastaa lainan siitä osasta, joka vastaa enintään 85 % asunnon hankintahinnasta ja enintään 20 % lainan kulloinkin jäljellä olevasta pääomasta, ja takauksesta peritään 2,5 %:n takausmaksu (340/2025 6 §). ASP-vastaantulolainassa takaus on maksuton, ja raja on 90 % hankintahinnasta ja 25 % lainan jäljellä olevasta pääomasta (339/2025). Kummassakin valtion vastuu samaan asuntoon kohdistuvista lainoista on enintään 60 000 €.

Vaikuttaako asunnon sijainti valtiontakaukseen?

Takauksen ehdot ovat samat koko Suomessa Ahvenanmaata lukuun ottamatta. Pankin vakuusarvoarvio voi sen sijaan vaihdella sijainnin mukaan, ja ASP-korkotukilainan enimmäismäärät ovat kuntakohtaisia.

Vaikuttavatko tulot valtiontakaukseen?

Pankki arvioi ennen lainan myöntämistä luottokelpoisuuden tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella (kuluttajansuojalaki 7 a:11). Valtion takausvastuun edellytyksenä on myös, että pankki huolehtii lainasta lain, hyvän luotonmyöntötavan ja hyvän pankkitavan mukaisesti (340/2025 10 §).

Voinko saada ASP-lainan takauksen, jos olen omistanut asunnon ulkomailla?

Valtiokonttorin mukaan ensiasunnonostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 %:n omistusosuuden asunnosta. Ulkomailla omistetun asunnon vaikutus kannattaa varmistaa pankista tai Valtiokonttorista. Tavallinen valtiontakaus ei 1.6.2026 alkaen edellytä, että asunto on ensimmäinen omistusasunto.

Mitä tapahtuu, jos en pysty maksamaan lainaa?

Valtio on vastuussa pankille lainan pääomasta siltä osin kuin suoritusta ei saada lainan vakuuksista, kun lainansaaja on maksukyvytön, kuitenkin takauksen enimmäismäärään saakka (340/2025 5 §). Valtiokonttorilla on oikeus periä pankille maksettu korvaus lainansaajalta (13 §). Valtiokonttori voi hakemuksesta jättää korvauksen perimättä, jos lainansaajan ei voida katsoa kohtuudella selviytyvän maksuista terveydentilan, työkyvyttömyyden, työttömyyden tai muun näihin verrattavan syyn vuoksi.

Voiko valtiontakauksen siirtää toiseen asuntoon?

Voi. Valtion takaamaa lainaa voidaan käyttää seuraavan omistusasunnon hankinnan rahoittamiseen (340/2025 8 §). Jos valtion takaamalla lainalla rahoitettu asunto myydään, uusi omistusasunto on ostettava kahden vuoden kuluessa. Takaamaa lainaa saa olla uuden asunnon hankintahinnasta enintään 85 %, ja jos laina on kokonaan tai osin ASP-vastaantulolaina, enintään 90 %.

Kuinka kauan valtiontakauksen saaminen kestää?

Valtiontakauksesta sovitaan pankin kanssa lainaneuvotteluissa, eikä sitä haeta erikseen Valtiokonttorilta, joten aikataulu määräytyy pankin lainakäsittelyn mukaan. ASP-lainassa takauksesta on lisäksi sovittava kirjallisesti ennen kaupantekoa, mikä kannattaa ottaa huomioon aikataulussa.

Näin hyödynnät valtiontakauksen

Valtiontakauksesta saa eniten hyötyä, kun valmistautuminen alkaa jo ennen asunnon etsintää. Seuraavat neljä vaihetta etenevät säästämisestä vakuustilanteen arviointiin ja pankkineuvotteluihin.

Vaihe 1: Aloita ASP-säästäminen ajoissa

Mitä pidempään säästät, sitä enemmän omarahoitusta kertyy. ASP-vastaantulolainan enimmäismäärä perustuu talletusten määrään (laissa 9 × asuntosäästötalletukset).

Vaihe 2: Laske vakuustilanne etukäteen

Ennen asunnon etsintää kannattaa selvittää, millainen vakuusarvo haluamallasi alueella on todennäköinen, riittääkö valtiontakaus kattamaan vajeen ja tarvitaanko lisävakuuksia. Näin tiedät jo etukäteen, millaiseen hintaan voit realistisesti tehdä tarjouksen.

Vaihe 3: Neuvottele pankin kanssa

Pankkineuvottelussa kannattaa kysyä ainakin seuraavat asiat:

• Mikä on tämän kohteen vakuusarvo?
• Miten valtiontakaus huomioidaan?
• Tarvitaanko muita vakuusjärjestelyjä?

Vaihe 4: Varaudu lisävakuuksiin

Erityisesti pienillä paikkakunnilla valtiontakaus ei välttämättä riitä kattamaan koko vajetta. Selvitä siksi etukäteen, voivatko vanhempasi antaa lisävakuuksia ja onko sinulla sijoitusvarallisuutta, jota voisi käyttää vakuutena tai omarahoituksena.

Valtiontakauksen ja lisävakuuksien vertailu

Valtiontakaus ja lisävakuus, kuten vanhempien asunto, voivat molemmat kattaa vakuusvajetta, mutta ne eroavat kustannuksiltaan ja riskeiltään. Ero kannattaa ymmärtää, koska lisävakuudessa riski siirtyy osittain läheisellesi.

Kustannuksiltaan valtiontakaus on ASP-vastaantulolainalle maksuton, ja muille lainoille siitä peritään 2,5 %:n kertamaksu. Lisävakuudesta ei peritä takausmaksua, mutta panttauksesta voi aiheutua kuluja. Lainansaajan vastuu on molemmissa sama: velka säilyy. Valtiontakauksessa valtiolla on lisäksi takautumisoikeus.

Suurin ero koskee vakuudenantajan riskiä. Valtiontakauksessa riski ei kohdistu yksityiseen vakuudenantajaan, kun taas lisävakuudeksi pantattu omaisuus voidaan realisoida. Valtiontakauksen enimmäismäärä on 20 % tai 25 % lainasta ja enintään 60 000 €, kun taas lisävakuuden määrä riippuu pankin vakuusarviosta. Valtiontakaus ei vaadi ASP-säästöjä, mutta ASP-vastaantulolainassa se on maksuton ja enintään 25 %. Lisävakuus ei myöskään edellytä ASP-säästöjä. Lainakaton laskennassa valtiontakausta ei käytännössä huomioida, kun taas vierasvelkapantti on hyväksyttävä vakuus.

Yhteenveto

Valtiontakaus voi helpottaa asunnon ostoa erityisesti pienillä paikkakunnilla. Se kattaa tavallisessa asuntolainassa enintään 20 % ja ASP-vastaantulolainassa enintään 25 % lainasta, kuitenkin enintään 60 000 € asuntoa kohden. ASP-vastaantulolainalle takaus ei maksa mitään, ja muille asuntolainoille takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä.

Takaus edellyttää omaan vakituiseen ja ympärivuotiseen käyttöön hankittavaa asuntoa Suomessa (ei Ahvenanmaa), laina-aikaa enintään 25 vuotta myöntöhetkellä ja asunnon ensisijaista vakuutta. Lainakattoon se ei käytännössä vaikuta, mutta se voi pienentää pankin vakuusvajetta ja lisävakuuksien tarvetta.

Jos harkitset ensiasunnon ostoa pieneltä paikkakunnalta, ASP-säästäminen kannattaa aloittaa ajoissa. Valtiontakaus yhdistettynä omiin säästöihin ja tarvittaessa lisävakuuksiin voi tehdä asunnon ostosta mahdollista myös muuttotappioalueilla.

Lähteet

• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus (päivitetty 24.9.2026)
• Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Valtiokonttori – Ohje asuntolainojen valtiontakauksesta 1.6.2026 alkaen
• Finlex – Laki asuntolainan valtiontakauksesta 340/2025
• Finlex – Laki asuntosäästöjärjestelmästä 339/2025
• Finlex – Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999
• Finlex – Luottolaitoslaki 610/2014, 15 luku 11 §
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978, 7 a luku
• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026