Lisävakuudet asuntolainassa – kaikki vaihtoehdot selitettynä

Kun ostettavan asunnon vakuus ei yksin riitä kattamaan koko lainaa, pankki voi edellyttää lisävakuuksia. Tilanne voi tulla vastaan esimerkiksi alueilla, joilla pankki arvioi asuntojen vakuusarvon varovaisesti. Tässä oppaassa käymme läpi lisävakuusvaihtoehdot, niiden toimintaperiaatteet ja riskit sekä sen, mitkä vakuudet otetaan huomioon lainakatossa.

Miksi lisävakuuksia tarvitaan?

Vakuuksiin liittyy kaksi eri rajaa: laissa säädetty lainakatto ja pankin oma vakuusarvio.

Lainakatto rajoittaa asunnon hankintaan myönnettävän asuntovakuudellisen kuluttajaluoton määrää suhteessa vakuuksien käypään arvoon luottoa myönnettäessä (luottolaitoslaki 15 luku 11 §). Finanssivalvonnan 29.6.2026 tekemän päätöksen mukaan lainakatto on 1.7.2026 alkaen 95 % kaikille lainanottajille (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026; voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunnon ostajalle 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille:

• Ensiasunnon ostajat: Lainaa enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta
• Muut ostajat: Lainaa enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta

Pankin vakuusarvo on eri asia. Finanssivalvonnan mukaan velkoja määrittää vakuudeksi annettavan omaisuuden arvon itsenäisesti, eikä vakuusarvo ole sama kuin kohteen käypä arvo: pankki vähentää käyvästä arvosta varmuusmarginaalin. Jos pankin vakuusarvo jää lainan tarvetta pienemmäksi, syntyy vakuusvaje. Sen voi kattaa:

1. Suuremmalla omarahoitusosuudella
2. Lisävakuuksilla
3. Valtiontakauksella, kun asunto hankitaan omaan vakituiseen käyttöön (ei vaikuta lainakattoon, ks. alla)

Lisävakuustyypit yleiskatsaus

Finanssivalvonnan mukaan lainakaton laskennassa hyväksyttäviä vakuuksia ovat ensisijainen asuntopantti (asunto-osakkeet, kiinteistön panttikirjat sekä asumisoikeus- ja osaomistussopimuksen pääoma-arvo), muut asuntopantit vapaa-ajan asunnot mukaan lukien, talletusvakuudet, muut reaalivakuudet (esimerkiksi osakkeet ja rahasto-osuudet) sekä saadut vierasvelkapantit. Henkilötakausta ei pidetä lainakaton tarkoittamana vakuutena (luottolaitoslaki 15:11), eikä pankki käytännössä ota lainakaton laskennassa huomioon valtiontakausta eikä vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämiä täytetakauksia.

Pankin vakuusarvo eri vakuuksille ja käytetyt varmuusmarginaalit vaihtelevat pankeittain, omaisuuslajeittain ja alueittain.

Kiinteistövakuudet

Toinen asunto vakuutena

Lisävakuutena käytetään usein toista asuntoa, esimerkiksi vanhempien omistamaa. Kun vakuuden antaa joku muu kuin velallinen, kyse on vierasvelkapanttauksesta.

Miten toimii:

• Asunto-osakkeet tai kiinteistön panttikirjat pantataan pankille
• Asunto-osakkeissa lainanantaja hakee panttauksen rekisteröintiä Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty sinne ja huoneistolla on sähköinen omistajamerkintä. Kiinteistössä panttaus tehdään kiinnityksen ja panttikirjan avulla
• Jos lainaa ei makseta, pankilla on oikeus saada maksu saamiselleen vakuudesta
• Pankin vakuusarvo riippuu muun muassa asunnon sijainnista ja tyypistä

Täytetakaus suojaa yksityistä pantinantajaa: Finanssivalvonnan mukaan ulkopuolisen yksityishenkilön asuntolainalle antama takaus tai panttaus on niin sanottu täytetakaus. Lainaa voidaan periä pantinantajalta vain, jos vakuutena oleva velallisen asunto ei riitä koko velan maksuun. Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta (3 § 2 mom. ja 41 §) säätää täytetakauksesta silloin, kun päävelka on myönnetty pääasiallisesti asunnon tai vapaa-ajan asunnon hankkimista tai kunnostamista varten ja kyseinen omaisuus on päävelan vakuutena.

Riskit vakuuden antajalle:

• Jos lainansaaja ei maksa eikä velallisen asunto riitä velan maksuun, vakuusasunnosta voidaan periä puuttuva osa
• Vakuusasunnon myynnistä on sovittava pankin kanssa, koska panttaus on voimassa, kunnes se vapautetaan
• Pantattua omaisuutta ei voi samalla tavalla käyttää omien lainojen vakuutena

Maa- ja metsätilat

Myös maa- ja metsätila voi toimia lisävakuutena kiinnityksen ja panttikirjan avulla. Pankki arvioi vakuusarvon omien periaatteidensa mukaan.

Arvioon voivat vaikuttaa:

• Puuston määrä ja laatu
• Maan arvo
• Sijainti ja saavutettavuus
• Hakkuumahdollisuudet

Huomioitavaa:

• Metsän arvo voi muuttua esimerkiksi myrskytuhojen tai puun hinnan vaihtelun vuoksi
• Myynti voi kestää kauemmin kuin asunnon myynti
• Jos tilan omistaa useampi henkilö, koko tilaan kohdistuva kiinnitys ja panttaus edellyttävät kaikkien omistajien osallistumista; kukin voi pantata myös oman määräosansa

Tontit ja rakentamattomat kiinteistöt

Rakentamattoman tontin vakuusarvo riippuu pitkälti sijainnista, kaavoituksesta ja kysynnästä. Rakennusvalmis tontti kysytyllä alueella arvioidaan tyypillisesti eri tavalla kuin syrjäinen raakamaa tai rantarakennuspaikka. Pankki ilmoittaa oman vakuusarvionsa, ja sitä kannattaa verrata siihen, paljonko lisävakuutta tarvitaan.

Sijoitusvarallisuus vakuutena

Rahastot ja osakkeet

Finanssivalvonnan mukaan pankit hyväksyvät asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen lisäksi vakuudeksi esimerkiksi talletuksia ja pörssissä listattuja osakkeita. Näidenkin vakuusarvoa laskiessaan pankki vähentää tapauskohtaisen varmuusmarginaalin omaisuuden käyvästä arvosta.

Miten toimii:

• Sijoitukset tai talletus pantataan pankille
• Pantattujen sijoitusten myynnistä ja muista muutoksista on sovittava pankin kanssa
• Osinkojen ja tuottojen käsittelystä sovitaan panttaussopimuksessa

Huomioitavaa:

• Sijoitusten arvo vaihtelee, ja siksi pankki käyttää varmuusmarginaalia
• Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi
• Sijoitusten myynti voi aiheuttaa veroseuraamuksia, jos niistä syntyy luovutusvoittoa

Säästövakuutukset ja eläkesäästöt

Säästö- ja eläkesäästötuotteiden käyttö vakuutena riippuu tuotteen ehdoista, esimerkiksi siitä, voiko varoja nostaa ennen sovittua aikaa. Soveltuvuus kannattaa selvittää pankista ja tuotteen tarjoajalta ennen kuin sitä suunnittelee vakuudeksi.

Henkilötakaus

Henkilötakaus tarkoittaa, että toinen henkilö sitoutuu vastaamaan lainasta, jos lainansaaja ei maksa. Henkilötakausta ei pidetä lainakaton tarkoittamana vakuutena (luottolaitoslaki 15:11), joten se ei kasvata lainakaton mukaista enimmäislainaa. Pankki voi silti ottaa sen huomioon omassa vakuusarviossaan.

Omavelkainen takaus

Mitä laki sanoo:

• Omavelkaisessa takauksessa takaaja vastaa päävelasta niin kuin henkilökohtaisesti vastuussa oleva velallinen (laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 2 §)
• Asuntolainassa yksityistakaajan luotonantajalle antama takaus on kuitenkin täytetakaus, jos laina on myönnetty pääasiallisesti asunnon tai vapaa-ajan asunnon hankkimista tai kunnostamista varten ja kyseinen omaisuus on lainan vakuutena (3 § 2 mom.)
• Täytetakauksessa takaaja vastaa velasta vain siltä osin kuin suoritusta ei saada päävelan vakuudeksi annetusta omaisuudesta

Takaajan vastuut:

• Takaus katsotaan annetuksi velan pääomasta, jollei ole sovittu, että se koskee myös korkoa tai muita kuluja (4 §)
• Velkojan on ilmoitettava takaajalle velallisen maksuviivästyksestä kuukauden kuluessa; myöhemmin ilmoitettaessa takaaja vastaa koroista ja viivästyskoroista vasta ilmoituksesta lukien, ellei hän ole muutoin tiennyt viivästyksestä (4 §)
• Vastuu säilyy, vaikka lainansaajan tilanne muuttuisi, kunnes takaaja vapautetaan

Toissijainen takaus

Toissijaisessa takauksessa takaaja vastaa päävelasta vain, jollei suoritusta saada velalliselta (2 §). Jos takausta ei ole annettu omavelkaisena eikä sen sisällöstä ole muuta sovittu, takaus katsotaan annetuksi toissijaisena (3 § 1 mom.).

Ero omavelkaiseen:

• Velkoja hakee suoritusta ensin velalliselta
• Takaajan vastuu syntyy vasta, kun suoritusta ei saada velalliselta
• Pankit käyttävät asuntolainoissa yleensä omia vakioehtojaan, joten takauksen laji kannattaa tarkistaa sitoumuksesta

Kuka voi toimia takaajana?

Pankki arvioi takaajan:

• Tulot ja varallisuus – Riittävä maksukyky
• Omat velat – Eivät saa olla liian suuret
• Suhde lainansaajaan – Tyypillisesti perheenjäsen

Tavallisia takaajia:

• Vanhemmat
• Puoliso (jos ei ota lainaa yhdessä)
• Isovanhemmat
• Sisarukset

Ennen takauksen antamista luotonantajan on selvitettävä yksityistakaajalle takauksen piiriin kuuluvat velat, edellytykset, joilla suoritusta voidaan vaatia takaajalta, ja muut takaajan asemaan olennaisesti vaikuttavat seikat. Jos selvitys annetaan kirjallisena, se on annettava viimeistään takauksen antamista edeltävänä päivänä (12 §).

Takaajan riskit

Takaus on vakava sitoumus:

Tärkeää:

• Yksityistakaaja vapautuu takausvastuusta, jos luotonantajalle annetaan takauksen tilalle toinen takaus tai muu vakuus, jonka arvioidaan riittävän päävelan suorittamiseksi (20 §). Luotonantajan ei kuitenkaan tarvitse hyväksyä muuta takausta kuin ulosottolaissa tarkoitetun yhteisön antamaa takausta.
• Takaus kannattaa rajata euromääräisesti, jos mahdollista. Yleistakauksessa on määrättävä takaajan vastuun rahamääräinen yläraja sekä takauksen voimassaoloaika tai aika, jonka kuluessa syntyvistä tai erääntyvistä veloista takaaja vastaa (5 §).

Pankkitakaus

Pankkitakauksessa pankki, vakuutusyhtiö tai muu rahoituslaitos takaa lainan.

Miten toimii:

• Takaaja perii takauksesta maksun
• Takaus annetaan lainanantajalle
• Finanssivalvonnan mukaan pankki ei käytännössä ota lainakaton laskennassa huomioon vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämiä täytetakauksia

Milloin voidaan käyttää:

• Kun muita vakuuksia ei ole ja pankin vakuusarvio jää vajaaksi
• Rakentamisen tai muun väliaikaisen rahoitustarpeen yhteydessä

Kustannukset: Hinta riippuu takaajan hinnoittelusta. Koska takaus ei käytännössä auta lainakattoon, sen hyöty kannattaa verrata muihin vaihtoehtoihin, kuten valtiontakaukseen tai suurempaan omarahoitukseen.

Valtiontakaus

Asuntolainan valtiontakauksesta vastaa Valtiokonttori. Valtiokonttorin mukaan 1.6.2026 alkaen valtiontakausta voivat käyttää muutkin kuin ensiasunnon ostajat, kun takauksen ehdot täyttyvät. Asunnon on sijaittava Suomessa (ei Ahvenanmaalla) ja sovelluttava vakituiseen ja ympärivuotiseen asumiseen, eli kyse ei voi olla esimerkiksi vapaa-ajan asunnosta. Ostajan omistusosuuden on oltava vähintään puolet asunnosta.

Tavallinen valtiontakaus:

• Enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta
• Valtion vastuu enintään 60 000 € asuntoa kohden
• Takausmaksu 2,5 % takauksen määrästä

ASP-lainan valtiontakaus:

• Enintään 25 % lainan pääomasta, enintään 60 000 €
• Maksuton
• Edellyttää ASP-säästämistä ja ensiasunnon hankintaa

Valtiokonttorin mukaan valtiontakaus toimii ostettavan asunnon lisäksi asuntolainan vakuutena, jolloin vaadittavien lisävakuuksien tai oman pääoman määrä on alempi. Valtion takaamalle lainalle ei kuitenkaan saa jäädä vakuusvajetta: jos vajetta jää, se on eriteltävä omaksi lainakseen, johon ei liity valtion vastuita. Lainakaton laskennassa pankki ei Finanssivalvonnan mukaan käytännössä ota valtiontakausta huomioon.

Valtiontakaus käsitellään tarkemmin artikkelissa Valtiontakaus asuntolainaan.

Vakuusketjut ja useamman vakuuden yhdistäminen

Usein toimiva ratkaisu on yhdistää useita vakuuksia. Silloin kannattaa laskea erikseen sekä lainakatto että pankin vakuusarvo.

Esimerkki: 80 000 € laina muuttotappiokuntaan

Oletukset: asunnon kauppahinta ja käypä arvo 80 000 €, lainan tarve 80 000 € (ei omarahoitusta). Pankin varmuusmarginaalit ovat esimerkin oletuksia, eivät pankkien todellisia lukuja.

1. Lainakatto (95 % vakuuksien käyvästä arvosta):

• Pelkkä ostettava asunto: 80 000 € × 95 % = 76 000 €
• Lainan tarve ylittää lainakaton 4 000 eurolla
• Ratkaisu: vähintään 4 000 € omarahoitusta tai lisävakuus, joka otetaan huomioon lainakatossa (esimerkiksi talletus tai vierasvelkapantti). Henkilötakaus tai valtiontakaus ei tähän auta.

2. Pankin vakuusarvio:

Tässä esimerkissä vakuudet kattaisivat pankin vakuusarviossa 80 000 euron lainan, ja koska vanhempien vierasvelkapantti ja rahastot ovat lainakaton laskennassa hyväksyttäviä vakuuksia, myös lainakatto täyttyisi. Todellinen tulos riippuu pankin omista varmuusmarginaaleista ja vakuuksien ehdoista.

Vakuuden vapauttaminen

Kun lainaa lyhennetään, vakuustilanne paranee:

Milloin lisävakuus voi vapautua?

• Kun ostettavan asunnon vakuusarvo yksin riittää pankin arvion mukaan jäljellä olevaan lainaan
• Kun laina maksetaan kokonaan pois
• Kun tilalle annetaan muu riittävä vakuus; yksityistakaaja vapautuu tällöin takauslain 20 §:n mukaan

Esimerkki (oletukset):

• Alkuperäinen laina: 70 000 €
• Ostettavan asunnon pankin vakuusarvo: 35 000 € (pankin arvio)
• Lisävakuus: 40 000 €

Jos pankin arvio asunnon vakuusarvosta pysyy ennallaan, lisävakuuden vapauttamista voi pyytää, kun lainaa on jäljellä enintään noin 35 000 €. Pankki tekee vapautuksen yhteydessä uuden arvion vakuuksista.

Aktiivinen vapautuspyyntö

Vakuuden vapauttamisesta sovitaan pankin kanssa, joten vapautusta kannattaa pyytää itse. On suositeltavaa:

1. Laskea vakuustilanne
2. Ottaa yhteyttä pankkiin
3. Pyytää vakuuden vapauttamista

Usein kysytyt kysymykset

Voiko vanhempien asunto toimia vakuutena ilman omistajien riskiä?

Ei täysin ilman riskiä. Vakuutena oleva asunto voidaan realisoida, jos lainaa ei makseta. Asuntolainassa yksityisen pantinantajan panttaus on kuitenkin täytetakaus, joten pantista voidaan periä vain, jos vakuutena oleva velallisen asunto ei riitä koko velan maksuun. Riski on pienempi, jos lainansaaja hoitaa lainansa moitteettomasti.

Miten vakuudenanto vaikuttaa vakuudenantajan omiin lainamahdollisuuksiin?

Vakuutena oleva omaisuus on sidottu toisen lainaan. Jos vanhemmat antavat asuntonsa vakuudeksi, heidän mahdollisuutensa käyttää sitä omien lainojensa vakuutena voivat heikentyä.

Voiko vakuuden antaa määräajaksi?

Määräajasta tai euromääräisestä ylärajasta voidaan neuvotella pankin kanssa, mutta pankki päättää, hyväksyykö se rajauksen. Ilman rajausta vakuus on tyypillisesti voimassa, kunnes laina on maksettu tai vakuus vapautetaan.

Mitä tapahtuu vakuudelle, jos pankki vaihtuu?

Uudelleenrahoituksessa vakuusjärjestelyt sovitaan uudelleen uuden pankin kanssa. Lisävakuuden antaja antaa tällöin tyypillisesti uuden panttaussitoumuksen.

Voiko takausta rajata euromääräisesti?

Kyllä, siitä voi neuvotella. Takaaja voi esimerkiksi taata enintään 30 000 € koko lainan sijaan. Pankki päättää, hyväksyykö se rajauksen. Yleistakauksessa rahamääräinen yläraja on laissa pakollinen.

Miten puolison asunto toimii vakuutena?

Jos puoliso ei ole lainansaajana, hänen asuntonsa voi toimia lisävakuutena. Tällöin puoliso on vakuudenantaja, ja häneen sovelletaan vierasvelkapanttausta koskevia säännöksiä kuten muihinkin yksityisiin pantinantajiin.

Kauanko vakuusjärjestelyn tekeminen kestää?

Kiinteistövakuuksissa tarvitaan kiinnitys ja panttikirja. Maanmittauslaitoksen mukaan Kiinteistövaihdannan palvelussa haetusta kiinnityksestä saa päätöksen heti, jos rekisterimerkinnät eivät sitä estä. Asunto-osakkeen panttauksen rekisteröintiä hakee lainanantaja huoneistotietojärjestelmään. Muissa kanavissa käsittelyaika vaihtelee.

Tarkistuslista lisävakuuksia harkitsevalle

Ennen päätöstä

• Oletko laskenut, kuinka paljon lisävakuutta tarvitaan lainakattoon ja pankin vakuusarvioon?
• Onko vakuudenantaja ymmärtänyt riskit?
• Oletteko keskustelleet, mitä tapahtuu ongelmatilanteessa?
• Onko vakuudenantajan oma talous kunnossa?
• Oletteko sopineet vakuuden vapauttamisesta?

Sopimusta tehtäessä

• Tarkista panttaussitoumuksen ehdot huolellisesti
• Varmista, että vakuus on rajattu vain kyseiseen lainaan
• Kysy, milloin vakuus voidaan vapauttaa
• Dokumentoi kaikki sovitut asiat kirjallisesti

Yhteenveto

Lisävakuudet voivat olla tarpeen, kun ostettavan asunnon vakuusarvo ei yksin riitä. Vaihtoehtoja on useita:

• Kiinteistövakuudet (toinen asunto, kiinteistö, metsätila) otetaan huomioon myös lainakatossa
• Talletukset ja sijoitusvarallisuus voivat toimia vakuutena, mutta arvonvaihtelut otetaan huomioon varmuusmarginaalina
• Henkilötakaus voi kattaa pankin vakuusvajetta, mutta ei kasvata lainakaton mukaista enimmäislainaa
• Valtiontakaus pienentää Valtiokonttorin mukaan tarvittavien lisävakuuksien tai oman pääoman määrää, mutta lainakatossa sitä ei käytännössä huomioida

Vakuusjärjestely kannattaa suunnitella huolellisesti ja ymmärtää kaikkien osapuolten riskit. Vakuudenantajan kannattaa keskustella pankin kanssa ja tarvittaessa kysyä neuvoa lakimieheltä ennen sitoutumista.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finlex – Laki luottolaitostoiminnasta 610/2014
• Finlex – Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
• Maanmittauslaitos – Hae kiinnitystä tai sen muutosta
• Maanmittauslaitos – Hae osakehuoneiston panttauksen rekisteröintiä