Asuntolaina parisuhteessa – yhdessä vai erikseen

Yhteisen kodin hankkiminen on monille pareille merkittävä askel suhteessa. Asuntolainan ottaminen yhdessä herättää kuitenkin monia kysymyksiä: Miten vastuut jakautuvat? Mitä tapahtuu, jos suhde päättyy? Kannattaako laina ottaa yhdessä vai erikseen? Tässä artikkelissa käymme läpi keskeiset asiat, jotka pariskunnan kannattaa huomioida asuntolainaa suunnitellessa.

Asuntolainapäätös parisuhteessa on sekä taloudellinen että ihmissuhteeseen liittyvä päätös. Juridisesti avioliitto ja avoliitto eroavat toisistaan merkittävästi, mikä vaikuttaa myös asuntolainaan ja omistussuhteisiin. Näiden erojen ymmärtäminen auttaa tekemään tietoisia päätöksiä.

Yhteislaina vai erilliset lainat

Yhteislainan periaate

Yhteislainassa molemmat puolisot ovat lainan hakijoita ja velallisia. Asuntolainat tehdään tyypillisesti niin, että velalliset vastaavat lainasta yhteisvastuullisesti, jolloin kumpikin on vastuussa koko lainan takaisinmaksusta, ei vain omasta osuudestaan. Vastuun laajuus ratkeaa lainasopimuksen ehdoista, joten ne kannattaa lukea huolella.

Avioliittolain mukaan kumpikin puoliso vastaa lähtökohtaisesti yksin siitä velasta, jonka hän on tehnyt. Perheen elatusta varten tehdystä velasta puolisot vastaavat yhdessä, mutta tätä ei sovelleta toisen puolison ottamaan rahalainaan (avioliittolaki 52 §). Yhteinen vastuu asuntolainasta syntyy siis siitä, että molemmat allekirjoittavat lainasopimuksen velallisina, ei pelkästä avioliitosta.

Yhteisvastuun keskeinen merkitys on se, että pankki voi periä koko velan kummalta tahansa velalliselta. Jos toinen puoliso ei pysty maksamaan osuuttaan, toinen vastaa koko lainasta. Pankki ei puutu siihen, miten puolisot jakavat maksut keskenään.

Yhteislainan edut

Suurempi lainanottokyky: Kun molemmat tulot lasketaan yhteen, lainaa voi saada enemmän kuin yksin hakiessa. Tämä mahdollistaa suuremman tai paremmalla sijainnilla olevan asunnon hankkimisen.

Mahdollisesti paremmat ehdot: Kahden vakaan tulonsaajan laina voi vaikuttaa pankin riskiarvioon myönteisesti, mikä voi heijastua marginaaliin.

Jaettu taakka: Lainanmaksu jaetaan kahden henkilön kesken, mikä keventää molempien kuukausittaista rasitusta.

Yhteinen sitoutuminen: Yhteinen laina on myös symbolinen sitoutuminen yhteiseen tulevaisuuteen.

Yhteislainan riskit

Yhteisvastuullisuus: Jos toinen ei maksa, toisen on maksettava kaikki. Tämä korostuu, jos toinen menettää työpaikkansa, sairastuu vakavasti tai suhde päättyy.

Suhteen päättyminen: Eron sattuessa yhteislaina voi muodostua ongelmaksi, jos asuntoa ei voi myydä tai toinen ei voi ottaa lainaa yksin vastuulleen.

Luottotietoriskit: Jos laina jää hoitamatta, molempien luottotiedot kärsivät.

Erilliset lainat

Vaihtoehto yhteislainalle on tilanne, jossa vain toinen puoliso hakee lainaa ja on yksin vastuussa siitä. Tällöin:

• Vain lainanhakija on vastuussa lainasta
• Lainan suuruus perustuu yhden henkilön maksukykyyn
• Asunnon omistusosuudet voivat silti jakautua eri tavalla

Tämä järjestely voi olla järkevä esimerkiksi silloin, kun:

• Toisen puolison tulot ovat epävakaat
• Toisella on aiempia maksuongelmia tai luottotietomerkintöjä
• Halutaan selkeästi erottaa omistussuhteet

Omistussuhteet ja laina

Omistusosuuksien määrittely

Asunnon omistusosuudet ja lainan vastuut ovat eri asioita. On mahdollista, että:

• Molemmat omistavat puolet asunnosta, mutta vain toinen on lainassa
• Omistusosuudet ovat erisuuruiset kuin lainan maksuosuudet
• Laina on yhteinen, mutta omistusosuudet eroavat

Omistusosuudet sovitaan kauppakirjassa. Asunto-osakkeen omistus rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään (tai vanhoissa taloyhtiöissä merkitään paperiseen osakekirjaan ja osakeluetteloon, kunnes omistus rekisteröidään), ja kiinteistön omistus näkyy lainhuutona. Jos osuuksista ei ole sovittu muuta, yhteisomistajien osuudet ovat lain mukaan samansuuruiset (laki eräistä yhteisomistussuhteista 2 §). Osuudet kannattaa siksi kirjata selkeästi jo kaupantekovaiheessa.

Omistusosuuksien vaikutus

Omistusosuudet vaikuttavat:

Myyntitilanteessa: Kullekin yhteisomistajalle kuuluu osuuttaan vastaava osa kauppahinnasta (laki eräistä yhteisomistussuhteista 2 §)

Erotilanteessa: Omistussuhteet määrittelevät lähtökohtaisesti, mitä kumpikin saa (avoliitossa suoraan, avioliitossa osana ositusta)

Verotuksessa: Kumpikin ilmoittaa mahdollisen luovutusvoiton tai -tappion oman omistusosuutensa mukaan

Kuolemantapauksessa: Omistusosuus kuuluu kuolinpesään, ja puolison asema ratkeaa avio-oikeuden ja perintökaaren säännösten mukaan

Käsirahan vaikutus

Jos puolisot osallistuvat käsirahaan eri suuruisilla summilla, tämä voidaan huomioida omistusosuuksissa. Esimerkki:

• Puoliso A maksaa käsirahasta 60 000 euroa
• Puoliso B maksaa käsirahasta 20 000 euroa
• Loppuosa rahoitetaan yhteisellä lainalla

Tällöin omistusosuudet voidaan sopia vastaamaan todellista panostusta, tai voidaan dokumentoida käsirahan ero erillisellä sopimuksella.

Avioliitto ja avoliitto – juridiset erot

Avioliiton vaikutus

Avioliitossa kummallakin puolisolla on avio-oikeus toisen omaisuuteen, ellei sitä ole avioehtosopimuksella tai esimerkiksi lahjakirjassa tai testamentissa suljettu pois. Avio-oikeuden nojalla omaisuus jaetaan avioliiton päättyessä osituksessa niin, että kumpikin puoliso (tai eloonjäänyt puoliso ja kuolleen puolison perilliset) saa puolet puolisoiden omaisuuden säästöstä (avioliittolaki 35 §).

Avio-oikeudesta huolimatta omistussuhteet ovat avioliitossakin merkitykselliset:

• Omistaja päättää omaisuutensa käytöstä
• Velat ovat lähtökohtaisesti henkilökohtaisia
• Osituksessa lasketaan kummankin avio-oikeuden alaisten varojen ja velkojen erotus eli säästö, ja säästöt tasataan

Avioliitossa yhteinen koti nauttii erityistä suojaa. Puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteistöä, joka on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi (avioliittolaki 38 §). Yhteisenä kotina käytettävän huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita ei saa luovuttaa tai siirtää toiselle ilman toisen puolison suostumusta (39 §). Säännökset koskevat myös tilannetta, jossa asunto on vain toisen puolison nimissä. Kiinteistön luovutukseen tarvittavan kirjallisen suostumuksen on oltava päivätty, asianmukaisesti allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama; kiinteää omaisuutta koskeva suostumus voidaan allekirjoittaa myös kaupanvahvistajan oikeaksi todistamana (66 §).

Avoliiton vaikutus

Avoliitossa puolisoiden välillä ei ole avio-oikeutta eikä osituksen kaltaista omaisuuden tasausta. Avoliiton päättyessä tehdään vaadittaessa omaisuuden erottelu, jossa kumpikin saa oman omaisuutensa ja yhteisomistus puretaan (laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta).

Tämä tekee omistussuhteiden dokumentoinnista erityisen tärkeää avoliitossa:

• Jos asunto on vain toisen nimissä, toinen ei lähtökohtaisesti omista siitä mitään
• Yhteisesti hankittu omaisuus kannattaa merkitä molempien nimiin
• Erotilanteessa kumpikin saa lähtökohtaisesti sen, minkä omistaa, ellei hyvitystä tule maksettavaksi

Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta koskee avopuolisoita, jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi (3 §). Avopuolisolla on oikeus hyvitykseen, jos hän on yhteistalouden hyväksi antamallaan panoksella, kuten työllä tai varojen käytöllä yhteiseen talouteen tai toisen omaisuuteen, auttanut toista kartuttamaan tai säilyttämään omaisuuttaan niin, että purkaminen pelkkien omistussuhteiden perusteella johtaisi perusteettomaan etuun. Hyvitystä ei ole, jos etu on vähäinen (8 §). Oikeus hyvitykseen raukeaa, jos sitä ei ole vaadittu erottelussa eikä kannetta ole nostettu kuuden kuukauden kuluessa erottelusta. Jos erottelua ei ole toimitettu, kanne on nostettava tai pesänjakajan määräämistä haettava kolmen vuoden kuluessa avopuolison kuolemasta tai pysyvästä erilleen muutosta (9 §). Hyvityksen vaatiminen voi olla raskas prosessi, joten selkeät sopimukset etukäteen ovat suositeltavia.

Avioehtosopimus ja avoliiton sopimukset

Avioehtosopimuksella kihlakumppanit tai puolisot voivat määrätä, että avio-oikeutta ei ole tiettyyn omaisuuteen tai koko omaisuuteen (avioliittolaki 41 §). Avioehtosopimus tehdään kirjallisesti, ja sen on oltava päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama (42 ja 66 §). Sopimus jätetään rekisteröitäväksi Digi- ja väestötietovirastolle, ja se tulee voimaan, kun se on rekisteröity. Avioehto ei kuitenkaan tule voimaan, jos se on jätetty rekisteröitäväksi avioliiton purkauduttua tai sen jälkeen, kun avioeroa tai avioliiton kumoamista koskeva asia on tullut vireille (43–44 §).

Avoliitossa avioehtosopimusta ei tehdä, mutta avopuolisot voivat sopia omistusosuuksista ja vastuista keskenään. Kirjallinen dokumentointi on suositeltavaa. Sopimuksessa voidaan määritellä esimerkiksi:

• Omistusosuudet
• Lainanmaksun jakautuminen
• Menettelyt eron sattuessa

Käytännön järjestelyt lainan jakamisessa

Lainanmaksun jakaminen

Vaikka yhteislainassa molemmat ovat vastuussa koko lainasta, käytännön maksut voidaan järjestää eri tavoin:

Tasan jakaminen: Kumpikin maksaa puolet kuukausierästä

Tulosuhteen mukaan: Maksut jaetaan suhteessa tuloihin

Omistusosuuksien mukaan: Maksut seuraavat omistusosuuksia

Muu sopimus: Esimerkiksi toinen maksaa lainaa, toinen muita asumiskuluja

Sopimus lainanmaksun jakamisesta kannattaa tehdä kirjallisesti, vaikka se ei sido pankkia (joka voi edelleen periä koko velan kummalta tahansa).

Yhteinen tili lainanmaksuun

Moni pariskunta perustaa yhteisen tilin, jolta lainaerät ja muut yhteiset kulut maksetaan. Tämä selkeyttää taloushallintoa:

• Kumpikin siirtää tilille sovitun summan kuukausittain
• Lainaerä, vastike ja muut kulut maksetaan yhteiseltä tililtä
• Tiliote dokumentoi maksuhistorian

Varautuminen poikkeustilanteisiin

Pariskunnan kannattaa keskustella etukäteen myös poikkeustilanteista:

• Mitä jos toinen menettää työpaikkansa?
• Miten toimitaan pitkän sairausloman aikana?
• Entä vanhempainvapaan aikana?

Näistä sopiminen etukäteen ehkäisee ristiriitoja ja turvaa molempien asemaa.

Erotilanteeseen varautuminen

Miksi varautua etukäteen

Eron mahdollisuudesta puhuminen ei ole romanttista, mutta se on vastuullista. Etukäteen sovitut pelisäännöt tekevät mahdollisesta erotilanteesta vähemmän tuskallisen ja suojaavat molempien etuja.

Vaihtoehdot erotilanteessa

Kun parisuhde päättyy, yhteiselle asunnolle ja lainalle on tyypillisesti kolme vaihtoehtoa. Avioliitossa ne toteutetaan osana ositusta, avoliitossa omaisuuden erottelussa tai yhteisomistajien sopimuksella.

Asunto myydään: Myyntitulo käytetään lainan maksuun, ja mahdollinen ylijäämä jaetaan omistusosuuksien mukaan. Jos myyntihinta ei kata lainaa, yhteisvastuulliset velalliset vastaavat jäljelle jäävästä velasta lainasopimuksen mukaan.

Toinen ostaa toisen osuuden: Jäävä puoliso ottaa lainan yksin vastuulleen ja maksaa lähtijälle tämän osuuden asunnon arvosta. Tämä edellyttää, että jäävän puolison maksukyky riittää koko lainaan ja että pankki suostuu vapauttamaan lähtevän puolison velkavastuusta. Osuuden ostamisen varainsiirtoverosta kerrotaan jäljempänä verotusta käsittelevässä osiossa.

Jatketaan yhteisomistusta: Harvinaisempi vaihtoehto, jossa molemmat jäävät omistajiksi esimerkiksi siihen asti, kunnes lapset kasvavat tai markkinatilanne paranee.

Erotilanteen dokumentointi

Eron sattuessa on hyvä laatia kirjallinen sopimus, jossa määritellään:

• Miten asunnon arvo määritellään
• Miten ja milloin asunto myydään tai toinen ostaa toisen osuuden
• Miten lainanmaksu hoidetaan siirtymäaikana
• Miten mahdolliset lisäkustannukset (remontti myyntiä varten) jaetaan

Vakuudet ja takaukset parisuhteessa

Yhteinen vastuu vakuudesta

Kun asunto on lainan vakuutena, molempien omistajien on yleensä suostuttava panttaukseen. Koko yhteistä esinettä koskevaan oikeustoimeen tarvitaan kaikkien yhteisomistajien suostumus (laki eräistä yhteisomistussuhteista 4 §). Asunto-osakkeen panttauksen rekisteröintiä hakee lainanantaja, ja hakemukseen liitetään osakehuoneiston omistajan suostumus (Maanmittauslaitos).

Henkilötakaus puolisolta

Joskus pankki voi pyytää puolison takausta, vaikka laina olisi vain toisen nimissä. Takaukseen ryhtyminen on merkittävä taloudellinen päätös:

• Takaaja vastaa lainasta tai sovitusta määrästä henkilökohtaisella omaisuudellaan, jos velallinen ei maksa
• Finanssivalvonnan mukaan, jos takaaja vastaa vain osasta velkaa tai tietyn ajan, ehdot kannattaa kirjata tarkasti sopimukseen
• Takaus ei pääty parisuhteen päättymiseen, ellei pankki vapauta takaajaa

Ennen takauksen antamista luotonantajan on selvitettävä yksityistakaajalle takauksen piiriin kuuluvat velat, edellytykset, joilla suoritusta voidaan vaatia takaajalta, sekä muut takaajan asemaan olennaisesti vaikuttavat seikat. Jos selvitys annetaan kirjallisena, se on annettava viimeistään takauksen antamista edeltävänä päivänä (laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 12 §).

Verotukselliset näkökulmat

Asuntolainan korkojen vähennys

Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen (Verohallinto). Tulonhankkimisvelan, kuten vuokra-asunnon lainan, korkoihin sovelletaan eri sääntöä. Puolisoiden välisellä maksujen jakamisella ei siis ole oman asunnon lainassa korkovähennyksen kannalta merkitystä.

Lahjavero ja omistusjärjestelyt

Jos toinen puoliso maksaa suuremman osuuden asunnosta kuin omistusosuus edellyttäisi, kyseessä voi olla verotuksellisesti lahja. Esimerkiksi:

• Jos puolisot omistavat asunnon tasan mutta toinen maksaa 80 % lainasta
• Ero voidaan tulkita lahjaksi, josta voi koitua lahjaveroa

Lahjaveroa ei makseta, jos samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana saatujen lahjojen arvo jää alle 7 500 euron (verovelvollisuus alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin; aiemmin raja oli 5 000 euroa). Jos raja ylittyy, vero lasketaan lahjan koko arvosta. Aviopuoliso kuuluu lahjaverotuksessa edullisempaan I veroluokkaan. Avopuoliso kuuluu I veroluokkaan vain, jos hänellä on tai on ollut yhteinen lapsi lahjanantajan kanssa tai hän on aiemmin ollut tämän kanssa avioliitossa tai rekisteröidyssä parisuhteessa; muuten sovelletaan II veroluokkaa (Verohallinto, lahjaverolaskuri). Esimerkiksi I veroluokassa 7 500–25 000 euron lahjasta vero on 100 euroa + 8 % 7 500 euroa ylittävästä osasta. Epäselvissä tilanteissa asia kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.

Varainsiirtovero ja ensiasunnon ostajan edut

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 (Verohallinto). Asunto-osakkeen ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Alennettua verokantaa sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin.

Vero koskee myös puolisoiden välisiä kauppoja. Jos toinen puoliso ostaa toisen osuuden, ostaja maksaa varainsiirtoveron ostamastaan osuudesta. Osituksessa veroa maksetaan siitä osasta vastiketta, joka ei ole osituksessa jaettavaa varallisuutta. Verohallinnon mukaan tyypillinen tilanne on se, että avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla ostetaan puolison osuus asunnosta: tällöin lainalla maksetusta osuudesta on maksettava varainsiirtovero. Jos omistaja ei osituksessa vaihdu, veroa ei makseta.

ASP-säästämisen voi aloittaa 18 vuotta täyttänyt ensiasunnon ostaja, eikä yläikärajaa ole 1.6.2026 alkaen (15–17-vuotias voi aloittaa laissa säädetyin ehdoin). Ensiasunnon ostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 prosentin omistusosuuden asunnosta. Pari voi säästää yhteiselle ASP-tilille, jos molemmat ovat ensiasunnon ostajia, tai kumpikin omalle tililleen. Erillisten tilien perusteella voi ottaa joko yhteisen tai erilliset lainat (Valtiokonttori).

Käytännön vinkkejä pariskunnille

Avoin keskustelu

Ennen lainan ottamista käykää avoin keskustelu:

• Miten tulot ja menot jaetaan?
• Mitä tapahtuu, jos toisen tilanne muuttuu?
• Miten omistusosuudet määritellään?
• Onko tarvetta avioliitossa avioehtosopimukselle?

Kirjalliset sopimukset

Monet puolisoiden väliset sopimukset ovat päteviä suullisinakin, mutta esimerkiksi avioehtosopimukselle laissa on määrämuoto. Kirjallinen dokumentointi on suositeltavaa:

• Omistusosuudet
• Käsirahan osuudet
• Lainanmaksun periaatteet
• Menettelyt erotilanteessa

Ammattilaisen apu

Monimutkaisissa tilanteissa kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen:

• Lakimies voi auttaa sopimusten laatimisessa
• Pankin asiantuntija neuvoo lainajärjestelyissä
• Veroneuvoja auttaa verotuksellisissa kysymyksissä

Usein kysytyt kysymykset

Voiko vain toinen puoliso hakea lainaa yhteiseen asuntoon?

Kyllä voi. Tällöin vain lainanhakija on vastuussa lainasta. Asunto voi silti olla molempien nimissä, mutta käytännön järjestelyt kannattaa dokumentoida selkeästi.

Miten käsirahan ero huomioidaan?

Käsirahan ero voidaan huomioida omistusosuuksissa tai dokumentoida erillisellä sopimuksella. Tarkka kirjanpito alusta alkaen helpottaa mahdollisia myöhempiä selvityksiä.

Vaikuttaako avioero yhteislainaan?

Avioero ei automaattisesti muuta lainasopimusta. Molemmat ovat edelleen vastuussa lainasta, kunnes tehdään uudet järjestelyt (lainan siirto, asunnon myynti tms.).

Onko avoliitossa järkevää tehdä sopimus asunnosta?

Kyllä on. Avoliitossa ei ole avio-oikeutta eikä avioliittolain yhteisen kodin suojaa, joten kirjallinen sopimus omistussuhteista ja vastuista on erityisen tärkeä.

Voiko toinen puoliso kieltäytyä asunnon myynnistä erotilanteessa?

Laissa eräistä yhteisomistussuhteista on säännökset yhteisomistuksen purkamisesta. Jos yhteisen esineen jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman suuret kustannukset tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä sen myytäväksi (9 §). Avioerossa omaisuus jaetaan osituksessa, ja käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja voi tarvittaessa hoitaa osituksen. Riitatilanteessa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.

Miten vanhempainvapaa vaikuttaa yhteislainan maksuun?

Vanhempainvapaa pienentää tyypillisesti tuloja väliaikaisesti. Pariskunnan kannattaa sopia etukäteen, miten lainanmaksu hoidetaan tällaisina aikoina.

Lähteet

• Finlex – Avioliittolaki 234/1929
• Finlex – Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta 26/2011
• Finlex – Laki eräistä yhteisomistussuhteista 180/1958
• Finlex – Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999
• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Digi- ja väestötietovirasto – Avioehdon rekisteröinti
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Verohallinto – Lahjaverolaskuri
• Verohallinto – Varainsiirtovero vaihtokaupan, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä
• Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina