Paljonko asuntolainaa voi saada ja miten se lasketaan?

Asuntolainan enimmäismäärä riippuu nettotuloistasi, menoistasi, olemassa olevista veloista, vakuuksista ja pankin omasta arviosta. Yhtä kaikille sopivaa tulokerrointa ei ole. Pankkien luotonantoa ohjaavat lain vaatimus luottokelpoisuuden huolellisesta arvioinnista, lainakatto ja Finanssivalvonnan suositus lainanhoitorasituksen ylärajasta.

Tässä oppaassa käydään läpi, miten nämä kolme tekijää vaikuttavat lainamäärään ja miten voit laskea suuntaa antavan haarukan itse. Esimerkit on laskettu nettotuloista, koska Finanssivalvonnan suositus perustuu nettotuloihin. Yhden tulotason tarkempi läpikäynti on artikkelissa paljonko asuntolainaa 3 000 euron tuloilla ja yksin hakevan näkökulma artikkelissa paljonko asuntolainaa voi saada yksin.

Lainamäärän laskentaperusteet

Kuluttajansuojalain mukaan luotonantajan on ennen luottosopimuksen tekemistä arvioitava huolellisesti kuluttajan luottokelpoisuus. Arviointi tehdään kuluttajan tuloja ja menoja sekä muita taloudellisia olosuhteita koskevien tarpeellisten, riittävien ja oikeasuhteisten luottotietorekisteri- ja muiden tietojen perusteella, ja tietojen paikkansapitävyys on varmistettava (KSL 7 a luku 11 §). Luotonantaja määrittelee itse tiedot ja menettelytavat, joiden perusteella se arvioi luottokelpoisuuden (10 §). Sen on ilmoitettava, mitä tietoja hakijan on toimitettava ja missä ajassa, sekä mainittava, että tietojen toimittamatta jättäminen voi johtaa siihen, ettei luottoa myönnetä (12 §).

Tulojen merkitys

Tulot ovat keskeinen tekijä lainamäärän arvioinnissa. Pankki arvioi tulojen määrän lisäksi niiden säännöllisyyttä ja jatkuvuutta. Arvioitavia tuloja voivat olla esimerkiksi:

• Palkkatulot
• Yrittäjätulot, joista pankki pyytää yleensä tilinpäätöksiä tai veroilmoituksia
• Eläketulot
• Vuokratulot
• Muut säännölliset tulot

Se, missä määrin esimerkiksi määräaikaisen työsuhteen, provisiopalkan, sivutulojen tai etuuksien tulot otetaan huomioon, on pankin harkinnassa. Finanssivalvonnan suosituksessa nettotuloilla tarkoitetaan luotonhakijan kuukausittaisia käytettävissä olevia rahatuloja. Hakemukseen kannattaa liittää selvitys tuloista, jotka eivät näy palkkatietoina.

Velan ja tulojen suhde

Vuositulojen kertominen esimerkiksi neljällä tai viidellä on nyrkkisääntö, ei viranomaisen asettama raja. Finanssivalvonnan voimassa oleva suositus ei aseta velan määrälle kerrointa suhteessa vuosituloihin, vaan se koskee lainanhoitokulujen osuutta kuukausittaisista nettotuloista stressitilanteessa. Bruttotuloihin perustuva kerroin ei myöskään kerro, paljonko verojen jälkeen jää käteen, kuinka paljon hakijalla on muita velkoja tai millaiset ovat tulevan asunnon kulut.

Stressitesti eli maksuvaralaskenta

Finanssivalvonnan johtokunta suositteli 27.6.2022 (tiedote 28.6.2022, voimaan 1.1.2023), että asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti hakijoille, joiden kaikkien lainanhoitokulujen arvioidaan stressitilanteessa pysyvän enintään 60 prosentissa nettotuloista. Laskennassa takaisinmaksuaika on enintään 25 vuotta ja korko vähintään 6 %, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.

Kuormitettu korko: vähintään 6 %
Laskennallinen laina-aika: enintään 25 vuotta
Kaikkien lainojen ja rahoitusvastikkeiden hoitokulut: pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista

Finanssivalvonnan 28.9.2022 tarkentaman suosituksen mukaan laskelmaan otetaan haettavan lainan lisäksi hakijan muut asuntoluotot, muut velat ja rahoitusvastikkeet. Poikkeus 6 %:n korosta koskee luottoja, joissa on alle 6 %:n korkokatto, joka on voimassa vähintään 10 vuotta luoton myöntöhetkestä, tai joiden korko on sidottu kiinteäksi vähintään 10 vuodeksi, kun lainaa lyhennetään säännöllisesti katon tai kiinteän koron voimassaoloaikana. Silloin laskelmassa käytetään korkokaton mukaista tai sovittua kiinteää korkoa. Jos 60 %:n raja ylittyy, luottopäätöstä tulisi suosituksen mukaan edeltää erityisen huolellinen maksukyvyn arviointi yhdessä asiakkaan kanssa, ja Finanssivalvonta suosittaa, että päätös tehdään korotetulla päätöstasolla. Suuntaa antavana viitearvona Finanssivalvonta odottaa, että yli 60 %:n luotonhoitorasitteen uusien asuntoluottojen osuus on enintään 15 % luotonantajan uusien asuntoluottojen euromäärästä kalenterivuoden aikana. Suositus kuvaa pankkien luotonannon pääsääntöistä ylärajaa, ei sitä, paljonko lainaa kotitaloudelle on turvallista ottaa.

Esimerkki stressitestistä:

Nettotulot: 3 500 €/kk, ei muita velkoja Suosituksen yläraja (60 %): 2 100 €/kk Kuormitettu korko: 6 % Laina-aika laskelmassa: 25 v

→ Suosituksen mukainen enimmäislaina: noin 326 000 €

Tämä on suosituksen yläraja. Pankki arvioi lisäksi, riittävätkö tulot lainanhoitokulujen jälkeen elämiseen, joten todellinen lainapäätös voi olla selvästi pienempi.

Lainakatto ja omarahoitusvaatimus

Mitä lainakatto tarkoittaa?

Lainakatto rajoittaa lainan määrää suhteessa vakuuksien käypään arvoon luottoa myönnettäessä (luottolaitoslaki 15:11). Se koskee kuluttajalle asunnon hankintaan tai peruskorjaukseen myönnettyä luottoa, jonka vakuutena on asunto.

• Kaikki lainanottajat: 95 % (5 % omarahoitus, kun vakuutena on vain ostettava asunto) Finanssivalvonnan päätöksellä 29.6.2026 (voimaan 1.7.2026; tarkistettu 25.9.2026). Finanssivalvonnan johtokunta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuspäätöksen voimassaoloa.
• Lain perustaso: 90 % (ensiasunto 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille
• Pankin oma arvio: pankki voi edellyttää lainakattoa enemmän omia varoja tai vakuuksia

Omarahoituksen laskeminen

Esimerkki 250 000 € asunnosta, kun vakuutena on vain ostettava asunto ja sen käypä arvo on 250 000 €:

Lisäksi kaupan kulut, kuten varainsiirtovero, maksetaan omista varoista kauppahinnan päälle. Euromääräisiä laskelmia on artikkelissa paljonko omaa rahaa asuntolainaan tarvitaan.

Vakuudet lainakattolaskennassa

Lainakatto lasketaan hyväksyttävien vakuuksien käyvästä arvosta:

• Ostettava asunto: lainakaton laskennassa käypä arvo luottoa myönnettäessä. Pankin omassa riskienhallinnassa käyttämä vakuusarvo on eri asia: Finanssivalvonnan mukaan pankki vähentää käyvästä arvosta varmuusmarginaalin.
• Muut hyväksyttävät vakuudet: Finanssivalvonnan mukaan esimerkiksi muut asuntopantit (myös vapaa-ajan asunnot), talletusvakuudet, osakkeet ja rahasto-osuudet sekä saadut vierasvelkapantit
• Valtiontakaus: Finanssivalvonnan mukaan pankki ei käytännössä ota sitä huomioon lainakaton laskennassa. Tavallinen takaus on enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta ja enintään 60 000 € (takausmaksu 2,5 %); ASP-lainassa maksuton ja enintään 25 %.
• Henkilötakaus: lain mukaan sitä ei pidetä lainakaton tarkoittamana vakuutena

Käytännön lainaesimerkkejä

Esimerkeissä lasketaan Finanssivalvonnan suosituksen mukainen yläraja (60 % nettotuloista, 6 %, 25 v) sekä vertailun vuoksi laskelma, jossa lainanhoitoon käytetään 35 % nettotuloista. 35 % on esimerkin oma valinta, ei viranomaisen tai pankin raja. Nettotulot ovat esimerkkien oletuksia.

Esimerkki 1: Yksineläjä, keskitulot

Lähtötiedot:

• Nettotulot: 2 700 €/kk
• Nykyiset lainat: 0 €
• Säästöt: 20 000 €
• Ensiasunnon ostaja: Kyllä

Laskelma:

• Suosituksen yläraja: 60 % × 2 700 € = 1 620 €/kk → noin 251 000 € (6 %, 25 v)
• Esimerkin 35 %:n lainanhoitovara: 945 €/kk → noin 147 000 € (6 %, 25 v)
• Lainakatto 95 %: 20 000 euron säästöt riittävät lainakaton puolesta enintään 400 000 euron asuntoon, mutta varainsiirtovero ja muut kulut on katettava samoista säästöistä

Pankki ratkaisee lainamäärän oman maksuvaralaskelmansa perusteella. Yksin hakevan tilannetta käsitellään tarkemmin artikkelissa paljonko asuntolainaa voi saada yksin.

Esimerkki 2: Pariskunta

Lähtötiedot:

• Nettotulot yhteensä: 5 800 €/kk
• Autolaina: 15 000 € (erä 350 €/kk, oletetaan samaksi stressilaskelmassa)
• Säästöt: 50 000 €

Laskelma:

• Suosituksen yläraja: 60 % × 5 800 € = 3 480 €/kk, josta autolainan erä 350 € → asuntolainaan 3 130 €/kk → noin 486 000 €
• Esimerkin 35 %:n lainanhoitovara: 2 030 €/kk − 350 € = 1 680 €/kk → noin 261 000 €

Suosituksen mukaan muiden velkojen hoitomenot lasketaan kuormitettuina, joten pankin laskelmassa autolainan erä voi olla esimerkkiä suurempi.

Esimerkki 3: Yrittäjä

Lähtötiedot:

• Nettotulot (3 vuoden keskiarvo): 3 800 €/kk
• Tulot vaihtelevat vuosittain
• Yrityksen velat: 0 €
• Säästöt: 40 000 €

Laskelma:

• Pankki voi käyttää keskiarvoa varovaisempaa tuloarviota, jos tulot vaihtelevat
• Suosituksen yläraja keskiarvotuloilla: 2 280 €/kk → noin 354 000 €
• Esimerkin 35 %:n lainanhoitovara: 1 330 €/kk → noin 206 000 €

Esimerkki 4: Lapsiperhe

Lähtötiedot:

• Nettotulot yhteensä: 5 200 €/kk
• 2 lasta
• Asuntolaina (myytävä asunto): 150 000 €
• Myytävän asunnon arvo: 200 000 €

Laskelma:

• Vapautuva pääoma ennen myyntikuluja: 50 000 € (200 000 € − 150 000 €)
• Suosituksen yläraja: 3 120 €/kk → noin 484 000 €
• Esimerkin 35 %:n lainanhoitovara: 1 820 €/kk → noin 283 000 €
• Lasten menot vaikuttavat pankin omaan maksuvaralaskelmaan, vaikka Finanssivalvonnan 60 %:n yläraja koskee vain lainanhoitokuluja

Jos uusi asunto ostetaan ennen vanhan myyntiä, pankki arvioi myös välirahoituksen ja mahdollisten kahden lainan aikaisen tilanteen.

Tulotasoittain

Taulukko olettaa, ettei hakijalla ole muita velkoja eikä rahoitusvastiketta. Lainakatto ja pankin vakuusarvio voivat rajata lainaa tästä riippumatta.

Tekijät, jotka vaikuttavat lainamäärään

Nostavat lainamäärää:

1. Säännölliset ja jatkuvat tulot
2. Moitteeton maksukäyttäytyminen
3. Ei maksuhäiriömerkintöjä
4. Riittävät vakuudet ja lisävakuudet
5. Korkea omarahoitusosuus
6. Vähän muita velkoja
7. ASP-säästöt ja valtiontakaus

Laskevat lainamäärää:

1. Luottotietomerkinnät
2. Kulutusluotot ja korttivelat
3. Lyhyt työhistoria
4. Epäsäännölliset tulot
5. Yrittäjyyden alkuvaihe
6. Suuri rahoitusvastike ostettavassa kohteessa
7. Aiemmat maksuviiveet

Määräaikainen työsuhde ei yksin ratkaise lainapäätöstä, mutta pankki voi arvioida tulojen jatkuvuutta tavallista tarkemmin.

Kuinka laskea oma lainakapasiteetti?

Vaihe 1: Laske nettotulot

Bruttopalkka: _______ €/kk
- Ennakonpidätys ja palkansaajan maksut: _______ €/kk
= Nettotulot: _______ €/kk

Oman ennakonpidätysprosentin näet verokortista. Verohallinnon veroprosenttilaskurilla voit arvioida sitä etukäteen.

Vaihe 2: Määritä käytettävissä oleva tulo lainaan

Nettotulot: _______ €/kk
× Lainanhoito-osuus (Finanssivalvonnan yläraja 0,60 tai oma valinta, esim. 0,35)
= Käytettävissä kaikkiin lainoihin: _______ €/kk
- Muiden lainojen ja rahoitusvastikkeiden hoitokulut: _______ €/kk
= Vapaa lainanhoitokapasiteetti: _______ €/kk

Vaihe 3: Laske lainamäärä stressitestillä

Vapaa lainanhoitokapasiteetti: _______ €/kk
× Kerroin (laina-aika 25 v, korko 6 %): 155
= Arvioitu maksimilaina: _______ €

Kertoimet eri koroilla ja laina-ajoilla:

Kerroin kertoo, paljonko annuiteettilainaa yksi euro kuukausierää vastaa.

Korko 3,35 % on Suomen Pankin ilmoittama uusien asuntolainojen keskikorko elokuussa 2026. Finanssivalvonnan suosituksen laskennassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa, vaikka laina myönnettäisiin pidemmäksi.

Laina-aika: Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa luoton myöntöhetkellä olla enintään 40 vuotta luoton nostamispäivästä 1.6.2026 alkaen. Luotonantaja saa poiketa enimmäisajasta 10 prosentin osuudessa asuntoluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljännesjaksolla (KSL 7 a luku 14 a §). Valtion takaamissa ja ASP-lainoissa laina-aika on enintään 25 vuotta.

Lainan kilpailuttamisen vaikutus

Pankkien laskentamallit, elinkustannusolettamat ja riskinottohalu voivat poiketa toisistaan, joten eri pankit voivat tarjota samoilla lähtötiedoilla eri lainamääriä ja ehtoja. Vertaile tarjouksia todellisen vuosikoron ja lainan kokonaiskustannuksen perusteella. Suurempi lainamäärä ei ole hyvä vaihtoehto, jos sen kuukausierä tai marginaali kuormittaa taloutta liikaa.

Lainamäärän optimointi

Ennen lainahakemusta:

1. Maksa pois kulutusluotot: Finanssivalvonnan suosituksen mukaisessa laskelmassa jokainen 100 euron kuukausierä muihin velkoihin pienentää 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla laskettua lainatilaa noin 15 500 eurolla
2. Vältä uusia luottoja: Uudet luotot ja limiitit näkyvät pankin arviossa
3. Säästä omarahoitusta: Omat varat pienentävät lainatarvetta ja vakuusvajeen riskiä
4. Maksa laskut ja luotot ajallaan: Maksuhäiriömerkinnät vaikeuttavat lainan saamista
5. Dokumentoi tulot: Varsinkin yrittäjänä

Lainahakemuksessa:

1. Kilpailuta: Pyydä tarjous useammalta luotonantajalta
2. Pyydä alustavat lainapäätökset: Tiedät todelliset rajat
3. Neuvottele: Marginaali ja kulut ovat neuvoteltavissa
4. Selvitä vakuusvaihtoehdot: Lisävakuus voi auttaa vakuusvajeeseen
5. Kysy erityisehdoista: ASP, korkosuojaus jne.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Kuinka paljon lainaa saa 3 000 euron kuukausituloilla?

Jos 3 000 euroa on nettotulo eikä muita velkoja ole, Finanssivalvonnan suosituksen mukainen yläraja on 1 800 euroa kuukaudessa, mikä vastaa 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla noin 279 000 euron lainaa. Pankin oma maksuvaralaskelma, jossa huomioidaan elinkustannukset, voi johtaa selvästi pienempään summaan. Jos 3 000 euroa on bruttopalkka, nettotulot ovat pienemmät. Tarkempi laskelma on artikkelissa paljonko asuntolainaa 3 000 euron tuloilla.

Vaikuttaako ikä lainamäärään?

Ei suoraan, mutta epäsuorasti voi vaikuttaa. Pankki voi arvioida laina-aikaa suhteessa eläkkeelle jäämiseen, ja lyhyempi laina-aika kasvattaa kuukausierää ja pienentää lainamäärää.

Voiko lainaa saada ilman vakituista työsuhdetta?

Kyllä, mutta pankki arvioi tällöin tulojen jatkuvuutta tarkemmin. Määräaikainen sopimus, yrittäjyys tai freelancer-työ voi edellyttää pidempää tulonäyttöä, ja varovaisempi tuloarvio voi pienentää lainamäärää.

Miten puolison tulot vaikuttavat?

Yhteisessä lainassa Finanssivalvonnan suosituksen laskelma tehdään yhteistä asuntoluottoa hakevien henkilöiden tuloista ja veloista. Yhteiset tulot yleensä kasvattavat lainatilaa, mutta myös molempien velat ja menot otetaan huomioon.

Voivatko vanhemmat toimia takaajina?

Kyllä. Henkilötakausta ei kuitenkaan lasketa lainakaton vakuudeksi. Vanhempien asunto vierasvelkapanttina kasvattaa lainakaton laskennassa huomioitavia vakuuksia, mutta vakuus ei korvaa lainanhakijan omaa maksukykyä.

Paljonko kulutusluotot vähentävät asuntolainaa?

Finanssivalvonnan suosituksen mukaisessa laskelmassa 100 euron kuukausierä muihin velkoihin pienentää 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla laskettua asuntolainan tilaa noin 15 500 euroa. Pankki voi laskea muiden velkojen hoitomenot kuormitettuina, jolloin vaikutus voi olla suurempi.

Huomioiko pankki lapsilisät tuloina?

Pankki päättää, mitä tuloja se ottaa huomioon ja millä painolla. Lapset vaikuttavat joka tapauksessa pankin menolaskelmaan. Kysy oman pankkisi käytäntöä lainaneuvottelussa.

Kuinka nopeasti lainapäätöksen saa?

Käsittelyaika vaihtelee pankin, hakemuksen ja vakuuksien mukaan. Lainapäätöstä nopeuttaa, kun tulot, menot, velat ja kohteen asiakirjat ovat valmiina. Pankin on ilmoitettava, mitä tietoja se tarvitsee ja missä ajassa ne on toimitettava.

Lainamäärän ylärajan riskit

Vaikka pankki myöntäisi tietyn lainamäärän, kannattaa harkita tarkkaan:

Harkitse pienempää lainaa, jos:

• Tulosi voivat laskea (määräaikaisuus, toimialariskit)
• Perhetilanne muuttuu (lapset, yksinhuoltajuus)
• Haluat puskuria odottamattomiin menoihin
• Korot voivat nousta merkittävästi
• Haluat maksaa lainan nopeammin pois

Varaudu korkojen nousuun

Nousu 3 → 6 %: +341 €/kk eli +4 092 €/vuosi

Laskelmat ovat annuiteettilainan kuukausieriä, kun korko pysyy samana koko laina-ajan.

Yhteenveto

Asuntolainan saaminen riippuu monesta tekijästä:

1. Nettotulot ja velat: Finanssivalvonnan suosituksen mukaan kaikkien lainojen hoitokulut pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista 6 %:n korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla
2. Pankin arvio: Pankki arvioi luottokelpoisuuden huolellisesti tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella
3. Lainakatto: Enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta
4. Vakuudet: Lisävakuudet voivat kattaa vakuusvajetta, mutta eivät korvaa maksukykyä
5. Laina-aika: Laki sallii enintään 40 vuotta, mutta stressilaskelmassa käytetään enintään 25 vuotta

Käytännön vinkki: Pyydä alustavat lainapäätökset useammasta pankista ennen asunnonhakua. Näin tiedät realistisen budjettisi ja voit tehdä tarjouksia luottavaisesti.

Lähteet

• Finanssivalvonta: suositus asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi (tiedote 28.6.2022)
• Finanssivalvonta: tarkennettu suositus asuntoluotonhakijan luottojen ja rahoitusvastikkeiden enimmäishoitorasitteesta (28.9.2022)
• Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta: makrovakauspäätös 29.6.2026, lainakatto 95 % kaikille lainanottajille
• Finanssivalvonta: makrovakauspäätös 30.9.2026
• Valtiokonttori: Asuntolainan valtiontakaus
• Suomen Pankki: rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
• Finlex: kuluttajansuojalaki 38/1978 (7 a luku)
• Finlex: luottolaitoslaki 610/2014 (15 luku 11 §)
• Verohallinto: veroprosenttilaskuri