Asunnon ostaminen perinnöksi - sukupolvien koti

Moni haluaa hankkia asunnon tai mökin, joka jää aikanaan lapsille tai lastenlapsille ja jossa suku voi kokoontua vielä vuosikymmenten päästä. Tavoite on tunnepitoinen, mutta sen toteuttaminen on pitkälti juridiikkaa ja verotusta: miten asunto rahoitetaan, siirretäänkö se lahjana jo eläessä vai testamentilla vasta kuoleman jälkeen ja mitä tapahtuu, jos vain yksi perillisistä haluaa asunnon. Tämä artikkeli käy läpi nämä kysymykset sekä ostajan että tulevan perillisen näkökulmasta.

Artikkeli ei korvaa yksilöllistä neuvontaa. Lahjan, testamentin ja perintöverotuksen yhteisvaikutukset riippuvat perheen tilanteesta, joten järjestelyn yksityiskohdat kannattaa käydä läpi lakimiehen kanssa ennen asiakirjojen allekirjoittamista.

Miksi ostaa asunto perinnöksi?

Sukupolvien kodin tärkein arvo on usein yhteinen paikka, johon perhe palaa ja johon kertyy muistoja. Samalla asunnolla voi olla käyttöarvoa jo ostajalle itselleen: se voi olla loma- ja kokoontumispaikka, kakkosasunto tai myöhemmin jonkun perheenjäsenen vakituinen koti. Asunto on myös konkreettista omaisuutta, jonka arvo siirtyy seuraavalle sukupolvelle.

Pienemmillä paikkakunnilla asuntojen hinnat voivat olla selvästi kasvukeskuksia matalampia, mikä voi tehdä hankinnasta mahdollisen tavallisella tulotasolla. Edullinen hinta ei kuitenkaan yksin tee kohteesta hyvää perintöä. Syrjäisen kohteen arvo ja myytävyys voivat kehittyä heikosti, ja ylläpitokulut jatkuvat vuosikymmeniä. Hintatason vertailuun soveltuvat Tilastokeskuksen alueittaiset hintatilastot, ja kohteen sijaintia arvioidaan tarkemmin artikkelissa asunnon ostaminen muuttotappiokunnasta.

Perintöasunto eroaa sijoituksesta siinä, että sen tarkoitus on palvella käyttäjiään eikä tuottaa mahdollisimman paljon. Siksi kannattaa miettiä etukäteen, kuka asuntoa todella käyttäisi ja kuka huolehtisi siitä, kun ostaja ei enää jaksa tai ehdi.

Millainen asunto sopii perinnöksi?

Sopiva kohde on sellainen, jota useampi sukupolvi voi käyttää ilman kohtuutonta vaivaa. Sijainnissa painavat hyvät tieyhteydet, palvelut kohtuullisella etäisyydellä ja alueen säilyvä vetovoima, sillä perilliset saattavat jonain päivänä haluta myydä. Rakennuksen kestävä rakenne ja helppo ylläpidettävyys vähentävät tulevia riitoja siitä, kuka maksaa korjaukset.

Omakotitalo antaa eniten tilaa, oman pihan ja muunneltavuutta, mutta vaatii myös eniten ylläpitoa: lämmitys, katto, piha ja korjaukset ovat omistajien vastuulla. Kiinteistön omistajana maksetaan myös kiinteistöveroa, ja veron koko vuodelta maksaa se, joka omistaa kiinteistön vuoden alussa. Vapaa-ajan asunto tarjoaa lomapaikan, usein rannan läheltä, mutta talvikäyttö ja varustelutaso vaihtelevat. Rivi- tai kerrostaloasunnossa taloyhtiö huolehtii rakennuksen kunnossapidosta, jolloin perillisten vastuulle jää vähemmän, mutta taloyhtiön talous ja tulevat remontit vaikuttavat suoraan kustannuksiin.

Kuntotarkastus ennen kauppaa on perintöasunnossa erityisen tärkeä, koska kohteen on tarkoitus kestää vuosikymmeniä. Taloyhtiön kohdalla kannattaa lukea isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, jotta tiedetään, mitä korjauksia lähivuosina on edessä.

Verotus ja oikeudelliset näkökulmat

Huomio: Verotus on yksilöllistä. Omassa tilanteessa kannattaa kysyä neuvoa veroasiantuntijalta tai lakimieheltä.

Asunto voi siirtyä seuraavalle sukupolvelle kolmella tavalla: perintönä lakimääräisen perimysjärjestyksen mukaan, testamentilla tai lahjana jo eläessä. Valinta ratkaisee, milloin vero maksetaan, mitä asteikkoa sovelletaan ja kuinka paljon ostaja voi itse vielä päättää asunnosta.

Perintövero

Jos perintöverovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, alle 30 000 euron perintöosuus on verosta vapaa. Ennen 1.1.2026 alkaneeseen verovelvollisuuteen sovelletaan aiempia säännöksiä, joissa raja oli alle 20 000 euroa (L 1349/2025). Kun raja ylittyy, vero lasketaan koko perintöosuudesta. I veroluokkaan kuuluvat perinnönjättäjän aviopuoliso, suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa oleva perillinen ja aviopuolison suoraan alenevassa polvessa oleva perillinen, ja II veroluokkaan muut sukulaiset ja vieraat. Myös avopuoliso luetaan I veroluokkaan, jos häneen ja perinnönjättäjään sovelletaan kuolinvuoden tuloverotuksessa puolisoita koskevia säännöksiä (PerVL 11 §).

Leski ja I veroluokkaan luettava avopuoliso saavat perintöosuudestaan 90 000 euron puolisovähennyksen. Perinnönjättäjän suoraan alenevassa polvessa oleva perillinen, jolla perinnönjättäjän kuolinhetkellä oli lähin oikeus periä ja joka ei tuolloin ollut täyttänyt 18 vuotta, saa 60 000 euron alaikäisyysvähennyksen (PerVL 12 §). Jos perintöosuus tai vähennysten jälkeen jäävä osuus jää alle 30 000 euron, se on verosta vapaa (PerVL 13 §).

Taulukko koskee perinnönjättäjiä, jotka ovat kuolleet 1.1.2026 tai myöhemmin (PerVL 14 §, Verohallinnon perintöverolaskuri). Verotettava perintöosuus pyöristetään alaspäin täysiin satoihin euroihin ennen veron laskemista (PerVL 31.4). Kuvitteellinen esimerkki: jos 150 000 euron arvoinen asunto on pesän ainoa omaisuus ja sen perii kaksi täysi-ikäistä lasta, kummankin osuus on 75 000 €, ja veroa tulee 2 800 € + 13 % × 15 000 € = 4 750 € kummallekin. Vainajan velat vähennetään pesän varoista ennen osuuksien laskemista, joten asuntoon kohdistuva laina pienentää perintöveroa.

Lahjavero

Asunnon voi antaa lahjaksi jo eläessään. Jos lahjaverovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai myöhemmin, alle 7 500 euron lahjat samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana ovat verovapaita, ja saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamat lahjat lasketaan yhteen. Lahjaverolla on oma asteikkonsa: I veroluokassa 55 000–200 000 euron lahjasta vero on 4 500 € ja 12 % ylittävästä osasta. Lahjansaaja tekee lahjaveroilmoituksen Verohallinnon mukaan viimeistään kolmen kuukauden kuluessa lahjan saamisesta.

Lahja lapselle on perintökaaren mukaan ennakkoperintöä, joka vähennetään hänen perinnöstään, ellei muuta ole määrätty tai olosuhteisiin katsoen otaksuttava tarkoitetun (PK 6:1). Verohallinnon mukaan lahjaa ei yleensä pidetä ennakkoperintönä, jos samansuuruiset lahjat annetaan jokaiselle rintaperilliselle, jos lahja annetaan ainoalle rintaperilliselle tai jos lahjanantaja on esimerkiksi lahjakirjassa määrännyt, ettei lahjaa oteta huomioon ennakkoperintönä. Perintöverotuksessa pesän varoihin lisätään perinnönjaossa huomioon otettava lahja sekä muu lahja, jonka perillinen tai testamentinsaaja on saanut perinnönjättäjältä kolmen viimeisen vuoden aikana ennen tämän kuolemaa ja joka ei ole lahjaverosta vapaa koti-irtaimistona tai kasvatukseen, koulutukseen tai elatukseen annettuna. Perintöverosta vähennetään tällöin maksettu lahjavero ja kiinteistön lainhuutoa haettaessa maksettu varainsiirtovero, jollei sitä ole jo vähennetty lahjaverosta, mutta perintöveron ylittävää lahjaveroa ei palauteta (PerVL 16 §).

Hallintaoikeuden pidättäminen

Lahjanantaja voi pidättää hallintaoikeuden itselleen tai jollekin toiselle, jolloin hän voi edelleen asua tai käyttää asuntoa. Verohallinto laskee hallintaoikeudelle arvon ja vähentää sen lahjan arvosta, mikä pienentää lahjaveroa. Elinikäisen hallintaoikeuden arvo on ikäkerroin × tuottokerroin × lahjan käypä arvo. Ikäkerroin on esimerkiksi 64–68-vuotiaalla 8 ja 69–72-vuotiaalla 7 (PerVL 10 §), ja tuottokerroin on asunnossa 5 % ja vapaa-ajan asunnossa 3 %, ellei todellista tuottoa voida määrittää.

Kuvitteellinen esimerkki: 66-vuotias lahjoittaa lapselleen 150 000 euron omakotitalon ja pidättää itselleen elinikäisen hallintaoikeuden. Hallintaoikeuden arvo on 8 × 5 % × 150 000 € = 60 000 €, joten lahjan verotettava arvo on 90 000 € ja lahjavero 4 500 € + 12 % × 35 000 € = 8 700 €. Ilman hallintaoikeutta vero olisi 4 500 € + 12 % × 95 000 € = 15 900 €.

Järjestelyllä on myös rajoituksensa. Verohallinnon mukaan hallintaoikeuden haltija ei voi myydä omaisuutta ilman lahjansaajan suostumusta, eikä lahjansaaja voi myydä lahjaa eteenpäin ilman haltijan suostumusta. Haltijan on myös todellisuudessa käytettävä omaisuutta tai saatava sen tuotto, ja hän vastaa kiinteistä kustannuksista. Jos haltija luopuu elinikäisestä hallintaoikeudesta eläessään ilman vastiketta, luopuminen on omistajalle uusi lahja. Hallintaoikeus lakkaa haltijan kuollessa.

Testamentti ja kuolinpesä

Testamentilla ostaja voi määrätä asunnon tietylle perilliselle tai useammalle yhdessä. Testamentti on tehtävä kirjallisesti kahden todistajan ollessa yhtä aikaa läsnä, ja todistajat todistavat sen nimikirjoituksillaan (PK 10:1). Rintaperillisellä on kuitenkin lakiosa, joka on puolet hänen lakimääräisestä perintöosastaan (PK 7:1). Testamentti on perillistä kohtaan tehoton siltä osin kuin se estää häntä saamasta lakiosaansa, jos hän vetoaa tehottomuuteen ilmoittamalla lakiosavaatimuksensa testamentin saajalle todistettavasti kuuden kuukauden kuluessa testamentin tiedoksiannosta. Testamentti on kuitenkin tehokas, jos testamentin saaja suorittaa lakiosaa vastaavan määrän rahana perillisen määräämän kohtuullisen ajan kuluessa eikä rahasuoritusta ole testamentissa kielletty (PK 7:5).

Jos asunnosta ei ole määrätty, se jää kuolinpesään, jota osakkaat hallitsevat yhdessä. Kaikki asuntoa koskevat päätökset tehdään silloin yhdessä, mikä voi johtaa ristiriitoihin, jos perillisten toiveet eroavat. Tähän tilanteeseen palataan perillisen näkökulmasta jäljempänä.

Suunnittelu ja valmistelu

Ennen kauppaa kannattaa keskustella perheen kanssa siitä, kenelle asunto on tarkoitettu, miten sitä käytettäisiin, kuka huolehtisi sen ylläpidosta ja miten kulut jaettaisiin. Yhteinen näkemys on perusta, jonka varaan juridiset ratkaisut rakennetaan. Samalla kannattaa selvittää, siirretäänkö asunto lahjana, testamentilla vai jätetäänkö se perimysjärjestyksen varaan.

Rahoitus kannattaa suunnitella niin, että laina ei jää perillisten taakaksi. Finanssivalvonnan päätöksellä lainakatto on 95 % kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 25.9.2026), ja se koskee kuluttajalle asunnon hankintaan myönnettyä asuntovakuudellista luottoa. Finanssivalvonta suosittaa, että lainanhoitomenot ovat pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista, kun laskennassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.

Kuvitteellinen laskelma havainnollistaa mittakaavaa. Oletukset: laina 75 000 €, annuiteettilaina, laina-aika 20 vuotta ja korko 3,35 %, joka oli Suomen Pankin mukaan elokuussa 2026 nostettujen uusien asuntolainojen keskikorko. Kuukausierä on noin 429 €, ja korkoja kertyy koko laina-ajalta noin 28 000 €. Pankin stressilaskelmassa 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla erä olisi noin 483 €. Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen, eikä Verohallinnon mukaan myöskään vapaa-ajan asunnon hankintaan otetun velan korkoja.

Jos ostaja kuolee ennen kuin laina on maksettu, vainajan velat maksetaan kuolinpesän varoista (PK 21:1) ja vähennetään pesän varoista perintöverotuksessa. Laina siis pienentää perillisten perintöä, mutta perillisten on samalla huolehdittava sen hoitamisesta. Asuntolainasta perinnön jälkeen kerrotaan artikkelissa asuntolaina perinnön jälkeen.

Päätökset kannattaa kirjata: hankinnan tavoitteet, perheen kanssa tehdyt sopimukset, lahjakirja tai testamentti sekä ohjeet tulevalle sukupolvelle. Talon historia, remontit ja järjestelmien ohjeet helpottavat perillisten työtä, kun vastuu aikanaan siirtyy.

Tarkistuslista perinnöksi ostettavaan asuntoon

Lista kokoaa vaiheet, jotka kannattaa käydä läpi ennen kauppaa ja sen jälkeen. Se ei korvaa asiantuntijan neuvoja, mutta auttaa huomaamaan, jos jokin vaihe on jäämässä väliin.

• Perheen kanssa sovittu käyttötarkoitus, kulujen jako ja vastuut
• Budjetti ja rahoitus laskettu myös korkojen noustessa
• Sijainnin, kunnon ja ylläpidon arviointi sekä kuntotarkastus
• Taloyhtiön asiakirjat luettu, jos kohde on asunto-osake
• Lahja, testamentti tai perimysjärjestys valittu juridisen neuvonnan jälkeen
• Lahjakirja tai testamentti laadittu ja ylläpitosuunnitelma kirjattu

Perinnön vastaanottajan näkökulma

Perillisen näkökulmasta asunto on sekä omaisuutta että velvoite. Perintövero maksetaan, vaikka asuntoa ei myytäisi, ja ylläpitokulut, vakuutukset ja mahdolliset remontit jatkuvat. Siksi kannattaa arvioida rehellisesti, onko asunnolle todellista käyttöä ja onko sisarusten kanssa yhteinen näkemys sen tulevaisuudesta.

Perillinen voi myös luopua perinnöstä perittävän kuoltua, jos hän ei ole jo ryhtynyt toimiin, joiden perusteella hänen on katsottava ottaneen perinnön vastaan. Luopuminen on tehtävä kirjallisesti (PK 17:2 a). Luopumisen seuraukset kannattaa selvittää ennen päätöstä, koska ne vaikuttavat myös siihen, kenelle osuus siirtyy.

Toisen perillisen osuuden lunastus

Usein vain yksi perillisistä haluaa asunnon ja lunastaa muiden osuudet perinnönjaossa. Verohallinnon mukaan puhtaasta perinnöstä ei makseta varainsiirtoveroa, kun perinnönsaaja ei maksa muille perillisille vastiketta kuolinpesän ulkopuolisin varoin. Jos perillinen saa perinnönjaossa omaisuutta perintöosaansa enemmän ja maksaa muille esimerkiksi omilla säästöillään tai pankista ottamallaan lainalla, varainsiirtovero maksetaan siitä osuudesta, joka maksetaan pesän ulkopuolisilla varoilla (VSVL 4.3 ja 15 §). Verokanta on asunto-osakkeessa 1,5 % ja kiinteistössä 3 %.

Kuvitteellisessa esimerkissä toinen kahdesta lapsesta saa 150 000 euron omakotitalon ja maksaa sisarelleen 75 000 € pankkilainalla. Hän maksaa varainsiirtoveroa 3 % × 75 000 € = 2 250 €. Jos kohde olisi asunto-osake, johon ei kohdistu yhtiölainaa, vero olisi 1,5 % eli 1 125 €. Hankintameno määräytyy myöhempää myyntiä varten kahdessa osassa: perittyyn puolikkaaseen käytetään perintöverotusarvoa ja omistusaika lasketaan kuolemasta, mutta lunastetun puolikkaan hankintameno on maksettu 75 000 € ja omistusaika alkaa perinnönjakokirjan allekirjoittamisesta. Verohallinnon ohjeen mukaan lunastus on luopuvalle perilliselle verotettava luovutus.

Yhteisomistuksen hallinta

Jos asunto jää useammalle perilliselle, yhteisomistus kannattaa järjestää selkeillä pelisäännöillä. Käyttövuoroista, kustannusten jaosta, ylläpitovastuista ja päätöksenteosta on hyvä sopia kirjallisesti jo ennen ensimmäistä erimielisyyttä. Kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön tai sillä olevan rakennuksen hallinnasta saadaan kirjata, ja hallinnan jakaminen voi koskea aluetta tai ajankohtaa (MK 14:3). Sopimukseen kannattaa kirjata myös, miten toimitaan, jos joku osakkaista haluaa myöhemmin luopua osuudestaan.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Kannattaako antaa asunto lahjaksi vai testamentilla?

Molemmilla on puolensa. Lahja siirtää omaisuuden heti, ja lahjanantaja voi pidättää hallintaoikeuden itselleen, mikä pienentää lahjaveroa. Testamentti säilyttää päätösvallan kuolemaan asti, mutta rintaperillisen lakiosa rajoittaa sitä. Lahja lapselle on yleensä ennakkoperintöä, joka otetaan huomioon perinnönjaossa ja perintöverotuksessa.

Miten vältän riidat perillisten kesken?

Avoin keskustelu ja kirjatut päätökset ehkäisevät riitoja tehokkaasti. Selkeä testamentti tai lahjakirja kertoo, mitä on tarkoitettu, ja kiinteistön yhteisomistajat voivat kirjata hallinnanjakosopimuksen. Lakimiehen apu asiakirjojen laatimisessa vähentää tulkintariitojen riskiä.

Voiko perinnöksi ostettua asuntoa vuokrata?

Asuntoa voi vuokrata, mutta yhteisomistuksessa siitä on sovittava kaikkien omistajien kesken, ja vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Jos lahjaan on pidätetty hallintaoikeus, käyttö ja tuotto kuuluvat haltijalle. Vuokrauksesta, tulojen jaosta ja vastuista kannattaa sopia kirjallisesti.

Mitä jos perillinen ei halua asuntoa?

Perillinen voi luopua perinnöstä kirjallisesti perittävän kuoltua, jos hän ei ole jo ottanut perintöä vastaan. Toinen vaihtoehto on, että muut perilliset lunastavat hänen osuutensa tai että asunto myydään ja kauppahinta jaetaan. Toiveista kannattaa keskustella jo ostajan eläessä.

Miten perintöveroon voi varautua?

Perintövero maksetaan perintöosuuden arvosta, joten sen määrä on hyvä arvioida etukäteen Verohallinnon perintöverolaskurilla. Lahja eläessä ja hallintaoikeuden pidättäminen muuttavat verotusta, mutta kolmen vuoden sisällä ennen kuolemaa annetut lahjat ja ennakkoperintö lisätään perintöverotuksessa pesän varoihin. Järjestelyn kokonaisvaikutus kannattaa laskea asiantuntijan kanssa.

Voiko asunnon jättää yhdistykselle tai säätiölle?

Asunnon voi määrätä testamentilla myös yhdistykselle tai säätiölle, mutta verotus ja ehdot poikkeavat perheenjäsenille jätetystä perinnöstä. Rintaperillisen lakiosa rajoittaa tällöinkin testamentin tehoa. Järjestely kannattaa suunnitella lakimiehen kanssa ja tarkistaa verovaikutukset Verohallinnosta.

Kuinka varmistan, että asunto säilyy suvussa?

Testamenttiin voi kirjata toiveita ja määräyksiä, mutta niiden toteutumista on vaikea varmistaa pitkälle tulevaisuuteen. Perillisillä on lakiosansa, ja omistajat voivat myöhemmin päättää myydä. Perheen yhteisymmärrys on käytännössä tärkein keino.

Sukupolvien kodin ylläpito

Yhteisen kodin ylläpito onnistuu yleensä hyvin, kun vastuut on jaettu selkeästi. Moni perhe sopii yhteisestä budjetista, järjestää talkoita ja sopii kiertävästä vastuusta, jolloin kenellekään ei kasaudu kohtuutonta työtä. Säännölliset palaverit auttavat käsittelemään isot korjaukset ajoissa.

Dokumentointi helpottaa sukupolvenvaihdosta. Huoltokirja, remonttien historia, tärkeät yhteystiedot ja järjestelmien ohjeet kannattaa koota yhteen paikkaan, josta kaikki omistajat löytävät ne. Yhteiset kokoontumiset ja projektit puolestaan vahvistavat sitä, minkä vuoksi asunto alun perin hankittiin.

Yhteenveto

Asunnon ostaminen perinnöksi on lahja tuleville sukupolville, mutta sen onnistuminen ratkeaa suunnittelussa. Perheen kanssa kannattaa sopia ensin, mitä asunnolla tavoitellaan ja kuka siitä huolehtii. Sen jälkeen valitaan, siirretäänkö asunto lahjana, mahdollisesti hallintaoikeus pidättäen, testamentilla vai perimysjärjestyksen mukaan, ja lasketaan lahja- tai perintöveron vaikutus.

Rahoitus kannattaa mitoittaa niin, että laina on hoidettavissa myös korkojen noustessa eikä jää perillisten taakaksi. Perillisten kannattaa puolestaan tietää, että osuuden lunastus omilla varoilla tai lainalla tuo varainsiirtoveron ja oman hankintamenon. Kun valmistelu tehdään huolellisesti ja sopimukset kirjataan, perintöasunto voi palvella sukupolvia.

Lähteet

• Perintökaari (40/1965) – Finlex
• Perintö- ja lahjaverolaki (378/1940) – Finlex
• Varainsiirtoverolaki (931/1996) – Finlex
• Maakaari (540/1995) – Finlex
• Verohallinto: Perintöverolaskuri
• Verohallinto: Lahjaverolaskuri
• Verohallinto: Hallintaoikeus lahjaan
• Verohallinto: Lahja vai ennakkoperintö – milloin pitää maksaa lahjaveroa?
• Verohallinto: Varainsiirtovero vaihtokaupan, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä vero-ohje 48935)
• Verohallinto: Korko tuloverotuksessa
• Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta: Suositus asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi (2022)
• Tilastokeskus: Osakeasuntojen hinnat
• Suomen Pankki: Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026