Esisopimus asuntokaupassa

Esisopimus on sopimus tulevasta asuntokaupasta. Tyypillisesti se sitoo molempia osapuolia tekemään lopullisen kaupan sovituin ehdoin, mutta kiinteistön esisopimuksessa voidaan maakaaren mukaan sopia myös, että se sitoo vain toista osapuolta. Esisopimuksia käytetään tyypillisesti tilanteissa, joissa lopullista kauppaa ei voida tehdä heti, esimerkiksi rahoitusjärjestelyjen vuoksi. Tässä artikkelissa käydään läpi esisopimuksen käyttötilanteet, sisältö ja riskit.

Esisopimuksen perusteet

Mikä on esisopimus

Esisopimuksen määritelmä:

Asunto-osakkeen ja kiinteistön esisopimus eroavat toisistaan olennaisesti. Kiinteistön (esimerkiksi omakotitalo omalla tontilla) esisopimuksesta säädetään maakaaren 2 luvun 7 §:ssä, ja sille on tiukat muotovaatimukset. Asunto-osakkeen esisopimuksesta ei ole vastaavaa erityissäännöstä, joten siihen sovelletaan yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita sekä tarvittaessa asuntokauppalain käsirahaa koskevia säännöksiä.

Milloin esisopimus tarvitaan

Tyypillisiä käyttötilanteita:

Esisopimus vs. ostotarjous

Miten esisopimus eroaa ostotarjouksesta:

Ostotarjouksen sitovuudesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa ostotarjouksen sitovuus.

Esisopimuksen sisältö

Keskeiset tiedot

Mitä esisopimukseen tyypillisesti kirjataan:

Kiinteistön esisopimuksessa on maakaaren mukaan mainittava lisäksi päivä, jona kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittavaksi, kunhan esisopimuksessa mainitaan perusteet, joiden mukaan se määräytyy.

Kaupan ehdot

Esisopimukseen kirjattavat ehdot:

Ehtojen kannattaa olla niin täsmällisiä, että niiden täyttyminen on helppo todeta. Rahoitusehdossa voidaan esimerkiksi määritellä, mihin mennessä ostajan on esitettävä lainapäätös ja miten ehdon raukeamisesta ilmoitetaan. Epämääräinen ehto, kuten "jos rahoitus järjestyy", voi johtaa erimielisyyteen siitä, onko ostaja yrittänyt riittävästi.

Käsiraha ja vakuudet

Käsirahan käsittely esisopimuksessa:

Seuraamukset

Mitä tapahtuu, jos kauppaa ei synny:

Asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalain 3 luku säätelee tilannetta, jossa ostotarjouksen vakuudeksi on annettu käsiraha. Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, myyjä saa jättää käsirahan itselleen. Jos myyjä kieltäytyy ilman tarjouksen tekijästä johtuvaa syytä tekemästä kauppaa sovituin ehdoin, myyjän on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi käsirahaa vastaava hyvitys. Menetettävä käsiraha ja myyjän hyvitys ovat lähtökohtaisesti enintään 4 % tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Lisää aiheesta: käsiraha ja vakiokorvaus.

Esisopimuksen muotovaatimukset

Asunto-osakkeen esisopimus

Asunto-osakkeen esisopimuksen muoto:

Koska käytetyn asunto-osakkeen esisopimukselle ei ole laissa muotovaatimusta, sen sisältö ja sitovuus riippuvat siitä, mitä osapuolet ovat sopineet. Kirjallinen sopimus on näyttösyistä suositeltava, koska suullisen sopimuksen sisältöä voi olla vaikea osoittaa jälkikäteen. Kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheessa, kauppasopimus on asuntokauppalain mukaan tehtävä kirjallisesti, jotta se sitoisi ostajaa.

Kiinteistön esisopimus

Kiinteistökaupan esisopimuksen muoto:

Maakaaren mukaan kiinteistön esisopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kiinteistön kauppa. Kaupanvahvistajan on vahvistettava se kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa, tai se voidaan tehdä Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Jos muotoa ei noudateta, esisopimus ei sido osapuolia kuten muotomääräysten mukainen esisopimus. Silloin kaupasta kieltäytyvä osapuoli joutuu maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan korvaamaan toisen osapuolen kohtuulliset kustannukset, esimerkiksi ilmoittelusta ja kiinteistöön tutustumisesta, ja käsirahasta palautetaan näiden kustannusten ylittävä osa. Osapuolet voivat saman pykälän mukaan myös sopia ennalta määrätystä korvauksesta, jonka vetäytyvä osapuoli maksaa. Kaupanvahvistajan tehtävistä kerrotaan artikkelissa kaupanvahvistajan rooli.

Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet

Myyjän velvollisuudet

Myyjän asema esisopimuksessa:

Jos myyjä luovuttaa kiinteistön esisopimuksen vastaisesti jollekulle muulle, esisopimuksen mukaisella ostajalla on maakaaren mukaan oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Ostajan velvollisuudet

Ostajan asema esisopimuksessa:

Esisopimuksen riskit

Ostajan riskit

Mitä riskejä ostajalla on:

Myyjän riskit

Mitä riskejä myyjällä on:

Riskien hallinta

Miten hallita riskejä:

Esisopimuksen päättyminen

Normaalit päättymistavat

Miten esisopimus tyypillisesti päättyy:

Erimielisyystilanteessa

Jos osapuolet eivät pääse sopuun:

Kiinteistön esisopimuksessa osapuolella on maakaaren mukaan oikeus kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Kanne on nostettava laissa säädetyssä määräajassa. Lisäksi osapuoli voi saada korvauksen esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Asunto-osakkeen esisopimuksen seuraamukset määräytyvät pitkälti sopimuksen ehtojen mukaan. Riitatilanteessa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen. Kuluttaja voi pyytää neuvoja myös kuluttajaneuvonnasta.

Käytännön esimerkkejä

Esimerkki 1: Rahoituksen odottaminen

Tyypillinen esisopimustilanne:

Esimerkki 2: Oman asunnon myynti

Ketjutilanne:

Esisopimuksen laatiminen

Kuka laatii

Esisopimuksen laatijat:

Kiinteistön esisopimuksessa tarvitaan lisäksi joko kaupanvahvistaja tai sähköinen kaupankäyntijärjestelmä, vaikka sopimusluonnoksen laatisi joku muu.

Tarkistettavat asiat

Mitä tarkistaa ennen allekirjoitusta:

Ennen allekirjoitusta on hyvä käydä läpi myös samat asiakirjat kuin lopullisessa kaupassa, kuten isännöitsijäntodistus tai kiinteistön lainhuuto- ja rasitustiedot. Esisopimus sitoo jo ennen kuin kaikki tiedot ovat käsillä, joten puutteet kannattaa kirjata ehdoiksi. Kauppakirjan sisällöstä kerrotaan tarkemmin artikkelissa asunnon kauppakirjan sisältö.

Usein kysytyt kysymykset

Onko esisopimus sitova?

Pääsääntöisesti kyllä. Esisopimus velvoittaa osapuolet tekemään lopullisen kaupan sovituin ehdoin. Kiinteistön esisopimus sitoo kuitenkin vain, jos se on tehty maakaaren muotovaatimusten mukaisesti, ja se voidaan sopia sitomaan vain toista osapuolta. Vetäytymisestä ilman hyväksyttävää perustetta seuraa tyypillisesti käsirahan menetys tai korvausvelvollisuus.

Voiko esisopimuksen purkaa?

Esisopimuksen voi purkaa molempien osapuolten yhteisellä sopimuksella. Yksipuolinen purkaminen on tyypillisesti mahdollista, jos sopimuksessa mainittu ehto ei toteudu tai toinen osapuoli rikkoo sopimusta olennaisesti.

Kuinka pitkäksi aikaa esisopimus voidaan tehdä?

Asunto-osakkeen esisopimukselle ei ole laissa säädettyä enimmäisaikaa. Kiinteistön esisopimus on voimassa sovitun ajan, ja jos voimassaoloaikaa ei ole määrätty, maakaaren mukaan viisi vuotta sopimuspäivästä. Käytännössä esisopimukset tehdään tyypillisesti muutamiksi viikoiksi tai kuukausiksi.

Mitä tapahtuu käsirahalle, jos esisopimus puretaan?

Jos esisopimus puretaan siksi, että sovittu ehto ei toteudu (esim. rahoitusehto), käsiraha palautetaan ostajalle. Jos ostaja vetäytyy ilman hyväksyttävää syytä, myyjä saa tyypillisesti jättää käsirahan itselleen. Asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalain 3 luvun mukaan menetettävä käsiraha on lähtökohtaisesti enintään 4 % kauppahinnasta.

Tarvitaanko esisopimukseen kaupanvahvistaja?

Asunto-osakkeen esisopimukseen ei tarvita kaupanvahvistajaa. Kiinteistön esisopimus sen sijaan on maakaaren mukaan tehtävä samassa muodossa kuin kiinteistön kauppa, eli kaupanvahvistajan vahvistamana tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Yhteenveto

Esisopimus on hyödyllinen työkalu tilanteissa, joissa lopullista kauppaa ei voida tehdä heti. Tyypillisesti se sitoo molemmat osapuolet ja antaa aikaa järjestää rahoitus, myydä oma asunto tai hoitaa muita edellytyksiä.

Esisopimus kannattaa laatia huolellisesti. Osapuolet, kohde, kauppahinta, ehdot ja seuraamukset on hyvä kirjata selkeästi. Kiinteistön esisopimuksessa on noudatettava samoja muotovaatimuksia kuin kiinteistön kaupassa. Käsiraha sitouttaa erityisesti ostajaa ja toimii vakuutena myyjälle.

Riskit kannattaa tunnistaa etukäteen. Selkeät ehdot, realistiset määräajat ja riittävä käsiraha vähentävät ongelmien todennäköisyyttä. Monimutkaisissa tilanteissa kannattaa käyttää asiantuntija-apua.

---

Lähteet

• Finlex – Maakaari 540/1995 (2 luku, 7 ja 8 §)
• Finlex – Asuntokauppalaki 843/1994 (3 luku, käsiraha)

---

Artikkeli julkaistu 6.9.2026.