Käsiraha ja vakiokorvaus asuntokaupassa

Asuntokaupassa käsiraha ja vakiokorvaus ovat keinoja, joilla ostotarjouksesta tehdään sitova ja joilla määritellään etukäteen seuraamukset, jos jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupasta. Asunto-osakkeen kaupassa niistä säädetään asuntokauppalain 3 luvussa. Lain säännökset ovat monelta osin pakottavia, joten sopimuksessa ei voi vapaasti poiketa niistä kuluttajan vahingoksi. Tässä artikkelissa käymme läpi, miten käsiraha ja vakiokorvaus toimivat, mitä laki sanoo niiden enimmäismäärästä ja miten kiinteistön kauppa eroaa asunto-osakkeen kaupasta.

Huomio: Tämä artikkeli sisältää yleistä tietoa. Yksittäisissä tilanteissa suosittelemme konsultoimaan lakimiestä tai kuluttajaneuvontaa.

Mikä on käsiraha?

Asuntokauppalain mukaan käsiraha on sovittu rahasumma, jonka ostotarjouksen tekijä maksaa myyjälle ostotarjouksensa vakuudeksi. Se osoittaa, että tarjoaja on sitoutunut kauppaan, ja se antaa myyjälle turvaa sen varalta, että tarjoaja vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta.

Jos käsiraha maksetaan kiinteistönvälittäjälle, välitysliike saa kiinteistönvälityslain mukaan ottaa sen vastaan toimeksiantajan lukuun vain, jos tästä on sovittu toimeksiantosopimuksessa.

Käsirahan suuruus

Laki ei määrää, kuinka suuri käsirahan on oltava, vaan siitä sovitaan tarjouksessa. Asuntokauppalaki kuitenkin rajaa sen, kuinka paljon tarjoaja voi menettää: tarjouksen tekijä voi menettää enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Esimerkiksi 300 000 euron kauppahinnalla tämä on enintään 12 000 euroa.

Käsirahan suuruutta kannattaa punnita omien varojen ja riskinsietokyvyn mukaan. Suurempi käsiraha voi viestiä myyjälle vahvempaa sitoutumista, mutta se myös kasvattaa ostajan riskiä, jos kauppa jää syntymättä ostajan puolella olevasta syystä.

Käsirahan maksaminen

Käsiraha maksetaan yleensä:

• Välitysliikkeelle, jos myyjä käyttää kiinteistönvälittäjää
• Suoraan myyjälle, jos kauppa tehdään ilman välittäjää

Kun välitysliike ottaa käsirahan vastaan, sen on huolehdittava, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä. Myyjän kanssa suoraan asioidessa kannattaa itse huolehtia siitä, että tarjous ja käsirahaa koskevat ehdot ovat kirjallisina ja että maksusta jää kuitti.

Käsirahana ei saa ottaa vekseliä tai muuta sitoumusta, joka heikentäisi tarjoajan oikeutta esittää väitteitä sitoumuksen myöhempää haltijaa kohtaan. Pankin asettama oma vekseli on laissa erikseen sallittu.

Käsirahan kohtalo kaupan toteutuessa

Kun kauppa tehdään, käsiraha on lain mukaan laskettava kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Ostaja maksaa kaupanteossa jäljellä olevan osan kauppahinnasta.

Käsiraha kaupan peruuntuessa

Käsirahan kohtalo riippuu siitä, miksi kauppa jää syntymättä ja kumman osapuolen puolella syy on.

Ostaja vetäytyy ilman hyväksyttävää syytä

Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, käsiraha jää myyjälle. Menetettävä määrä on kuitenkin enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Jos maksettu käsiraha on tätä suurempi, ylittävä osa kuuluu tarjoajalle.

Kun käsiraha on maksettu välitysliikkeelle ja se jää myyjälle, välitysliikkeen osuus siitä voi kiinteistönvälityslain mukaan olla enintään puolet käsirahasta ja enintään sovitun välityspalkkion määrä.

Myyjä vetäytyy

Myyjä ei ole velvollinen myymään asuntoa hyväksymälleen tarjoajalle. Jos myyjä kuitenkin tarjoajasta riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista käsirahaa vastaanotettaessa sovittiin, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi hyvityksenä käsirahaa vastaava määrä. Myös tämä hyvitys on enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Tarjousta ei hyväksytä tai ehto ei toteudu

Jos myyjä ei hyväksy tarjousta tai kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän on palautettava käsiraha viipymättä. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi se, että tarjoukseen kirjattu ehto ei toteudu (esimerkiksi ostaja ei saa ehdon mukaista lainaa). Siksi ehdot kannattaa muotoilla tarjoukseen selkeästi: mikä ehto, mihin päivään mennessä ja miten sen täyttymättä jäämisestä ilmoitetaan.

Yhteinen sopimus perumisesta

Jos molemmat osapuolet sopivat yhdessä kaupan perumisesta, he voivat sopia käsirahan kohtalosta. Käsiraha voidaan palauttaa ostajalle, tai osapuolet voivat sopia muusta järjestelystä. Sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti.

Mikä on vakiokorvaus?

Vakiokorvaus on asuntokauppalaissa käsirahan vaihtoehto. Siinä ostotarjouksen tekijä ei maksa rahaa etukäteen, vaan sitoutuu tarjouksensa vakuudeksi maksamaan ennalta määrätyn korvauksen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta.

Vakiokorvauksen tarkoitus

Vakiokorvauksen tarkoitus on:

• Tehdä tarjouksesta sitova ilman, että ostajan tarvitsee sitoa rahaa ennen kauppaa
• Määritellä ennakolta seuraamukset kaupasta vetäytymiselle
• Välttää riitoja siitä, kuinka suuri vahinko vetäytymisestä aiheutui

Vakiokorvauksen suuruus

Vakiokorvauksen suuruudesta sovitaan tarjouksessa. Samat rajat kuin käsirahassa pätevät: tarjoaja voi joutua maksamaan enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Vakiokorvauksen ja käsirahan suhde

Asuntokauppalaki käsittelee käsirahaa ja vakiokorvausta rinnakkaisina keinoina:

• Käsiraha maksetaan etukäteen. Jos ostaja vetäytyy, käsiraha jää myyjälle. Jos myyjä vetäytyy, hän palauttaa käsirahan ja maksaa lisäksi saman suuruisen hyvityksen.
• Vakiokorvaus on sitoumus maksaa sovittu summa vasta, jos vetäytyminen tapahtuu. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta ja myyjä vetäytyy tarjoajasta riippumattomasta syystä, myyjän on maksettava tarjoajalle sovittua vakiokorvausta vastaava rahamäärä.

Kummassakin tapauksessa menetettävä määrä ja myyjän maksama hyvitys ovat enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Asuntokauppalain säännökset

Asuntokauppalain 3 luku koskee käsirahaa, vakiokorvausta ja uudiskohteiden ennakkomarkkinoinnin varausmaksua.

Pakottavuus

Luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei laissa toisin säädetä. Sama koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa.

Enimmäismäärä 4 prosenttia

Tarjouksen tekijä voi menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Sama yläraja koskee hyvitystä, jonka myyjä voi joutua maksamaan tarjoajalle.

Sovittelu

Edellä mainittua rahamäärää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se muuten olisi kohtuuton ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt, vastapuolelle aiheutunut vahinko tai muut seikat.

Päällekkäiset käsirahat kielletty

Kun myyjä on ottanut käsirahan, hän ei saa samasta asunnosta ottaa toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensimmäinen käsiraha on palautettu tai on käynyt selväksi, että se jää myyjälle. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset eivät sido niiden tekijöitä.

Käytännön esimerkkejä

Seuraavat esimerkit havainnollistavat käsirahan ja vakiokorvauksen toimintaa erilaisissa tilanteissa. Esimerkeissä oletetaan, että myyjä on yksityishenkilö ja ostaja kuluttaja, eikä muuta ole sovittu.

Esimerkki 1: Kauppa toteutuu normaalisti

Ostaja tekee tarjouksen 250 000 eurosta ja maksaa 5 000 euron käsirahan. Myyjä hyväksyy tarjouksen. Kaupanteossa käsiraha lasketaan osaksi kauppahintaa, ja ostaja maksaa loput 245 000 euroa.

Esimerkki 2: Ostaja peruu ilman syytä

Ostaja maksaa 8 000 euron käsirahan 200 000 euron asunnosta. Myyjä hyväksyy tarjouksen, mutta ostaja päättää perua kaupan henkilökohtaisista syistä. Käsiraha jää myyjälle. Summa on 4 prosenttia kauppahinnasta, joten se ei ylitä lain enimmäismäärää.

Esimerkki 3: Rahoitusehto ei toteudu

Ostaja tekee ehdollisen tarjouksen rahoitusehdolla ja maksaa 6 000 euron käsirahan. Pankki ei myönnä lainaa ehdon mukaisesti. Kauppa jää syntymättä tarjoukseen kirjatun ehdon vuoksi, joten käsiraha palautetaan ostajalle.

Esimerkki 4: Myyjä löytää paremman ostajan

Myyjä hyväksyy 300 000 euron tarjouksen ja saa 9 000 euron käsirahan. Myöhemmin toinen ostaja tarjoaa 330 000 euroa, ja myyjä kieltäytyy tekemästä kauppaa ensimmäisen tarjoajan kanssa. Myyjän on palautettava 9 000 euron käsiraha ja maksettava lisäksi 9 000 euron hyvitys, eli ensimmäinen tarjoaja saa yhteensä 18 000 euroa. Hyvitys on 3 prosenttia kauppahinnasta, joten se jää alle 4 prosentin enimmäismäärän.

Milloin käsirahaa ei käytetä

Kaikissa asuntokaupoissa ei käytetä käsirahaa. Käsirahan käyttämättä jättäminen on mahdollista, mutta se vaikuttaa siihen, kuinka sitova tarjous käytännössä on.

Ilman käsirahaa tehdyn tarjouksen riskit

Myyjälle: Ilman käsirahaa tai vakiokorvausta tarjoajan sitoutuminen on vähemmän konkreettista. Riski siitä, että tarjoaja vetäytyy, saattaa olla suurempi.

Ostajalle: Ostajan taloudellinen riski on pienempi, koska rahaa ei ole sidottu etukäteen. Toisaalta myyjä saattaa suosia tarjouksia, joissa on käsiraha tai vakiokorvaus.

Vakiokorvaus ilman käsirahaa

Vakiokorvaus on juuri tähän tilanteeseen sopiva keino: tarjoaja ei maksa mitään etukäteen, mutta sitoutuu maksamaan sovitun korvauksen, jos vetäytyy kaupasta. Tämä voi sopia esimerkiksi ostajalle, jonka varat ovat kiinni edellisessä asunnossa.

Sopimuksen merkitys

Käsirahan ja vakiokorvauksen ehdot kannattaa kirjata selkeästi tarjoukseen.

Mitä tarjouksessa kannattaa mainita

• Käytetäänkö käsirahaa vai vakiokorvausta
• Käsirahan tai vakiokorvauksen suuruus
• Mihin käsiraha maksetaan ja milloin
• Tarjouksen ehdot ja se, mihin mennessä niiden on toteuduttava
• Milloin käsiraha palautetaan ja milloin se voi jäädä myyjälle
• Onko erikseen sovittu todellisen vahingon korvaamisesta (ks. alla)

Epäselvyyksien välttäminen

Selkeä tarjous vähentää riitatilanteita. Jos ehdot ovat tulkinnanvaraisia, osapuolet saattavat päätyä erimielisyyksiin esimerkiksi siitä, oliko kaupan raukeamisen syy tarjoajan puolella vai ei.

Oikeus lisäkorvaukseen

Asuntokauppalain lähtökohta on, että kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin käsirahaan, vakiokorvaukseen tai myyjän maksamaan hyvitykseen.

Milloin lisäkorvausta voi vaatia

Poikkeuksena on tilanne, jossa myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä kuluttaja. He voivat erikseen sopia, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelle tälle aiheutunut todellinen vahinko. Ilman tällaista erillistä sopimusta lisäkorvausta ei lähtökohtaisesti voi vaatia.

Todellisen vahingon näyttäminen

Jos todellisen vahingon korvaamisesta on sovittu, korvausta vaativan on yleensä pystyttävä näyttämään vahinko toteen. Vahinkona voi tulla kyseeseen esimerkiksi:

• Turhiksi käyneet kulut, kuten ilmoittelu- tai selvityskulut
• Lainajärjestelyihin liittyvät kulut
• Muuttoon liittyvät kulut
• Myyntihinnan aleneminen, jos asunto joudutaan myymään uudelleen halvemmalla

Kiinteistökauppa on eri asia

Asuntokauppalain käsirahasäännökset koskevat asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osuuksien kauppaa. Kiinteistön, kuten omakotitalon ja sen tontin, kauppaan sovelletaan maakaarta, ja siinä tilanne on erilainen.

Kiinteistön kauppa ja sitova esisopimus on tehtävä maakaaren muotomääräysten mukaisesti, eli kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Jos osapuolet ovat sopineet kiinteistön kaupasta muulla tavalla, esimerkiksi hyväksytyllä ostotarjouksella, kaupasta kieltäytyneen on maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, siitä on palautettava kustannukset ylittävä osa.

Lisäksi osapuolet voivat maakaaren mukaan sopia, että kaupasta vetäytyvä maksaa ennalta määrätyn korvauksen. Jollei muuta ole sovittu, tällainen korvaus ei rajoita oikeutta kustannusten korvaukseen, ja se on maksettava riippumatta siitä, onko kustannuksia aiheutunut. Asuntokauppalain 4 prosentin enimmäismäärä ei koske kiinteistön kauppaa. Kiinteistön kaupassa kannattaa siksi selvittää ehdot huolellisesti ennen tarjouksen tekemistä.

Neuvoja ostajalle ja myyjälle

Ostajalle

• Varmista rahoituksen tilanne ennen käsirahan maksamista
• Käytä tarvittaessa ehtoja tarjouksessa ja muotoile ne täsmällisesti
• Selvitä, missä tilanteissa käsiraha palautetaan ja missä ei
• Säilytä kuitit ja asiakirjat käsirahan maksamisesta

Myyjälle

• Dokumentoi tarjouksen hyväksyminen kirjallisesti
• Älä ota samasta asunnosta toista käsirahaa tai tarjousta, ennen kuin ensimmäinen käsiraha on palautettu tai jäänyt sinulle
• Ole tietoinen velvollisuuksistasi, jos itse vetäydyt kaupasta: palautat käsirahan ja maksat saman suuruisen hyvityksen
• Arvioi, onko käsiraha riittävä turva mahdollisista kuluista, ja harkitse tarvittaessa erillistä sopimusta todellisen vahingon korvaamisesta

Yhteenveto

Käsiraha ja vakiokorvaus tekevät ostotarjouksesta sitovan ja määrittelevät seuraamukset kaupasta vetäytymiselle. Asunto-osakkeen kaupassa tarjoaja voi menettää enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ja vetäytyvä myyjä joutuu palauttamaan käsirahan ja maksamaan saman suuruisen hyvityksen. Kiinteistön kaupassa sovelletaan maakaarta, jossa säännöt ovat erilaiset.

Huolellinen valmistautuminen ja selkeä kirjallinen tarjous auttavat välttämään riitatilanteita ja tukevat kaupan sujuvaa toteutumista.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka suuri käsiraha on asuntokaupassa?

Laki ei määrää käsirahan suuruutta, vaan siitä sovitaan tarjouksessa. Asunto-osakkeen kaupassa tarjoaja voi kuitenkin menettää enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, esimerkiksi 300 000 euron kaupassa enintään 12 000 euroa.

Mitä käsirahalle tapahtuu, jos ostaja peruu kaupan?

Jos kauppa jää syntymättä ostajan puolella olevasta syystä, käsiraha jää myyjälle enintään 4 prosentin osalta tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Jos kauppa raukeaa esimerkiksi siksi, että tarjoukseen kirjattu ehto ei toteudu, käsiraha palautetaan ostajalle.

Mitä tapahtuu, jos myyjä peruu kaupan käsirahan saatuaan?

Jos myyjä kieltäytyy ostajasta riippumattomasta syystä tekemästä kauppaa sovituilla ehdoilla, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi käsirahaa vastaava hyvitys, enintään 4 prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Muuta korvausta voi vaatia vain, jos yksityinen myyjä ja kuluttajaostaja ovat erikseen sopineet todellisen vahingon korvaamisesta.

Voiko asuntokaupan tehdä ilman käsirahaa?

Kyllä. Käsirahan sijasta voidaan sopia vakiokorvauksesta, jolloin ostaja ei maksa mitään etukäteen. Tarjouksen voi tehdä myös ilman kumpaakaan, mutta silloin se on käytännössä vähemmän sitova.

Lähteet

• Asuntokauppalaki 843/1994, 3 luku (Finlex)
• Maakaari 540/1995, 2 luku (Finlex)
• Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000 (Finlex)
• Käytetyn asunnon ostaminen (Kilpailu- ja kuluttajavirasto)