Asunnon kauppakirjan sisältö
Asunnon kauppakirjan sisältö kohta kohdalta: osapuolet, kohde, kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeus, kuntoa koskevat kirjaukset, erityisehdot ja liitteet.
Kauppakirja on asuntokaupan tärkein asiakirja, joka sitoo sekä myyjää että ostajaa. Huolellisesti laadittu kauppakirja ehkäisee riitoja ja selkeyttää osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Tässä artikkelissa käydään läpi kauppakirjan keskeinen sisältö, välttämättömät ja suositeltavat kohdat sekä erityisehdot.
Kauppakirjan merkitys
Miksi kauppakirja on tärkeä
Kauppakirjan tarkoitus:
| Merkitys | Sisältö |
|---|---|
| Sitovuus | Juridisesti sitova sopimus |
| Todistettavuus | Kirjallinen näyttö kaupasta |
| Selkeys | Ehdot yksiselitteisesti |
| Suoja | Molempien osapuolten turva |
Kauppakirja on myös se asiakirja, johon palataan, jos kaupan jälkeen syntyy erimielisyyttä. Silloin ratkaisevaa on usein se, mitä kauppakirjaan ja sen liitteisiin on kirjattu. Suullisesti sovitut lisäehdot on vaikea näyttää toteen, joten kaikki olennainen kannattaa kirjoittaa auki.
Asunto-osake vs. kiinteistö
Eri kohdetyyppien kauppakirjat:
| Kohde | Muotovaatimus |
|---|---|
| Käytetty asunto-osake | Ei laissa säädettyä muotoa, käytännössä kirjallinen |
| Kiinteistö (esim. omakotitalo omalla tontilla) | Kirjallinen, kaupanvahvistajan vahvistama tai tehty sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä |
| Vuokratontilla oleva talo | Omat maakaaren säännöksensä, menettely kannattaa tarkistaa asiantuntijalta |
Maakaaren mukaan kiinteistön kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty laissa säädetyllä tavalla. Tarkemmin eroista kerrotaan artikkelissa asunnon kauppakirjasta osake- ja kiinteistökaupassa.
Välttämättömät tiedot
Kiinteistökaupassa maakaari edellyttää, että kauppakirjasta käyvät ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Asunto-osakkeen kaupassa vastaavaa lakisääteistä luetteloa ei ole, mutta samat perustiedot kuuluvat käytännössä jokaiseen kauppakirjaan.
Osapuolten tiedot
Kaupan osapuolten yksilöinti:
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Myyjän nimi | Koko nimi |
| Myyjän henkilötunnus | Tai Y-tunnus |
| Myyjän osoite | Yhteystiedot |
| Ostajan nimi | Koko nimi |
| Ostajan henkilötunnus | Tai Y-tunnus |
| Ostajan osoite | Yhteystiedot |
Jos joku osapuolista toimii valtakirjalla, valtakirja liitetään kauppakirjaan. Kuolinpesän myydessä asuntoa kaupan allekirjoittavat yleensä kaikki kuolinpesän osakkaat tai heidän valtuuttamansa henkilö.
Kaupan kohde
Asunnon yksilöinti:
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Osoite | Tarkka osoite |
| Asunto-osakeyhtiön nimi | Virallinen nimi |
| Huoneiston numero | Kirjain/numero |
| Osakkeiden numerot | Tarkka numerointi |
| Pinta-ala | Neliömetrit |
| Huonejako | Esim. 2h+k+s |
Kaupan kohde on hyvä yksilöidä niin, ettei siitä jää epäselvyyttä. Jos kauppaan kuuluu esimerkiksi autopaikka tai erillinen varasto, joka on oma osakesarjansa, se mainitaan erikseen.
Kauppahinta ja maksuehdot
Kauppahinnan määrittely:
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Kauppahinta | Kokonaissumma euroina |
| Yhtiölainaosuus | Asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta |
| Maksutapa | Tilisiirto |
| Maksupäivä | Milloin maksetaan |
| Tilinumero | Myyjän tili |
| Varainsiirtovero | Kuka maksaa ja milloin |
Varainsiirtovero on lain mukaan ostajan maksettava vero. Asunto-osakkeessa se lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta lisättynä yhtiölainaosuudella.
Omistus- ja hallintaoikeus
Oikeuksien siirtyminen:
| Oikeus | Siirtymisajankohta |
|---|---|
| Omistusoikeus | Tyypillisesti kauppahinnan maksettua |
| Hallintaoikeus | Tyypillisesti omistusoikeuden kanssa |
| Poikkeus | Voidaan sopia erikseen |
Hallinnan luovutuksen päivämäärä on käytännössä tärkeä, koska siitä lasketaan muun muassa käytetyn asunto-osakkeen virhevastuun kahden vuoden takaraja. Lisää aiheesta artikkelissa hallinnan luovutuksesta.
Suositeltavat ehdot
Asunnon kunto
Kuntoa koskevat kirjaukset:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Kuntoselvitys | Viittaus tehtyyn tarkastukseen |
| Ostajan tarkastus | Vahvistus tutustumisesta |
| Tiedossa olevat viat | Myyjän ilmoittamat |
| Vastuunrajaus | Mitä ei ole tarkastettu |
Kuntoa koskevat kirjaukset ovat myöhemmissä virhetilanteissa keskeisiä. Jos myyjä on kertonut tietystä viasta, se on hyvä mainita kauppakirjassa, jolloin kummallekin osapuolelle on selvää, mitä ostaja on tiennyt kauppaa tehdessään.
Liitteet
Kauppakirjan liitteet:
| Liite | Tarkoitus |
|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Taloyhtiön tiedot |
| Yhtiöjärjestys | Taloyhtiön säännöt |
| Tilinpäätös | Taloudellinen tilanne |
| Energiatodistus | Energialuokka |
| Kuntotarkastusraportti | Jos tehty |
| Pohjapiirros | Huonejako |
Vastuut ja takuut
Vastuukysymykset:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Myyjän tiedonantovelvollisuus | Mitä on kerrottu |
| Ostajan selonottovelvollisuus | Mitä on tarkastettu |
| Piilevät virheet | Miten käsitellään |
| Takuut | Mahdolliset takuut |
Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, asuntokauppalain virhesäännöksistä ostajan vahingoksi poikkeava ehto on lähtökohtaisesti mitätön. Yksityisten henkilöiden välisessä kaupassa vastuusta voidaan sopia vapaammin, mutta yleisluonteiset vastuunrajaukset eivät välttämättä poista myyjän vastuuta.
Erityisehdot
Purkavat ehdot
Ehdot, joiden täyttymättä jääminen purkaa kaupan:
| Ehto | Esimerkki |
|---|---|
| Rahoitusehto | Ostaja saa lainan |
| Myyntiehto | Ostaja saa myydyksi oman asunnon |
| Viranomaislupa | Tarvittava lupa saadaan |
Kiinteistökaupassa purkava tai lykkäävä ehto sitoo vain, jos se on otettu kauppakirjaan, ja se voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä. Myyntiehdosta kerrotaan lisää artikkelissa ostotarjouksesta oman asunnon myyntiehdolla.
Lykkäävät ehdot
Ehdot, joiden on toteuduttava ennen kuin oikeus siirtyy:
| Ehto | Esimerkki |
|---|---|
| Kauppahinnan maksu | Ennen omistusoikeutta |
| Asiakirjojen toimitus | Ennen hallintaoikeutta |
Viivästysseuraamukset
Mitä tapahtuu viivästyksessä:
| Tilanne | Seuraamus |
|---|---|
| Maksun viivästys | Viivästyskorko |
| Hallinnan viivästys | Korvaus |
| Kaupan purku | Vahingonkorvaus sopimuksen ja lain mukaan |
Viivästyksen seuraamuksista kannattaa sopia kauppakirjassa etukäteen, jotta osapuolet tietävät, mitä myöhästyminen maksaa. Käsirahasta sovitaan yleensä jo ostotarjousvaiheessa.
Erityistilanteet
Yhteisomistus
Kun ostajia on useita:
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Omistusosuudet | Prosentteina tai murtolukuina |
| Rahoitusosuudet | Kuka maksaa mitäkin |
| Yhteisomistuksen ehdot | Mahdolliset lisäehdot |
Omistusosuudet vaikuttavat esimerkiksi siihen, miten myöhemmän myynnin tuotto jaetaan ja kenen nimiin asunto kirjataan. Epäselvyys osuuksista voi aiheuttaa ongelmia erotilanteessa, joten osuudet kannattaa kirjata tarkasti.
Ehdollinen kauppa
Kun kauppa on ehdollinen:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Ehdon sisältö | Tarkka kuvaus |
| Määräaika | Mihin mennessä ehdon on toteuduttava |
| Ilmoittaminen | Miten ilmoitetaan |
| Seuraamukset | Jos ehto ei toteudu |
Irtaimisto
Kauppaan sisältyvä irtaimisto:
| Sisältyy | Ei sisälly |
|---|---|
| Kiinteät kalusteet | Irtokalusteet |
| Kodinkoneet (sovittaessa) | Henkilökohtaiset tavarat |
| Valaisimet (sovittaessa) | Erikseen mainitut |
Irtaimisto on yleinen riidan aihe, koska osapuolilla voi olla eri käsitys siitä, mikä kuuluu kauppaan. Esimerkiksi astianpesukone, liesituuletin tai piha-alueen varusteet kannattaa mainita nimeltä.
Kauppakirjan laatiminen
Kuka laatii kauppakirjan
Kauppakirjan laatijat:
| Laatija | Tilanne |
|---|---|
| Kiinteistönvälittäjä | Yleisin |
| Pankki | Kun hoitaa kaupan |
| Asianajaja | Monimutkaiset tilanteet |
| Osapuolet itse | Mahdollista, mutta riskialtista |
Laatimisen vaiheista kerrotaan tarkemmin artikkelissa kauppakirjan laatimisesta.
Kauppakirjan tarkistaminen
Mitä tarkistaa ennen allekirjoitusta:
| Kohta | Tarkistus |
|---|---|
| Osapuolten tiedot | Oikein kirjoitettu |
| Kohteen tiedot | Täsmälliset |
| Kauppahinta | Sovitun mukainen |
| Ehdot | Ymmärrettävät ja hyväksyttävät |
| Liitteet | Kaikki mukana |
Luonnos kannattaa pyytää luettavaksi muutamaa päivää ennen kaupantekoa. Silloin ehtii kysyä epäselvistä kohdista ja pyytää tarvittaessa muutoksia rauhassa.
Allekirjoitus
Kauppakirjan allekirjoittaminen:
| Vaihe | Sisältö |
|---|---|
| Osapuolet | Myyjä ja ostaja tai heidän valtuuttamansa asiamies |
| Allekirjoitus | Nimikirjoitus tai sähköinen allekirjoitus |
| Päiväys | Allekirjoituspäivä |
| Kappaleet | Kummallekin oma |
| Vahvistus | Kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja, osakekaupassa ei vaadita |
Kaupan jälkeen
Asiakirjojen toimitus
Mitä tapahtuu kaupan jälkeen:
| Toimenpide | Aika |
|---|---|
| Osakekirjan siirto | Kaupassa tai pian sen jälkeen (paperinen osakekirja) |
| Omistajatietojen päivitys | Huoneistotietojärjestelmä |
| Varainsiirtovero | 2 kk allekirjoituksesta (välittäjää käytettäessä kaupanteossa); uudiskohteessa 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä |
| Ilmoitus taloyhtiölle | Kaupan jälkeen |
Varainsiirtovero
Varainsiirtoveron verokannat:
| Kohde | Veroprosentti |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Kiinteistö | 3 % kauppahinnasta |
| Ensiasunto | Ei enää verovapautta 1.1.2024 alkaen |
Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Alennettua 1,5 prosentin ja 3 prosentin verokantaa sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin kauppoihin.
Ongelmatilanteissa
Jos kaupan jälkeen ilmenee ongelmia:
| Tilanne | Toimenpide |
|---|---|
| Sopimusrikkomus | Reklamaatio |
| Piilevä virhe | Reklamaatio kohtuullisessa ajassa, asunto-osakkeessa lähtökohtaisesti viimeistään 2 vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta |
| Erimielisyydet | Neuvottelu, sovittelu, oikeus |
Kuluttaja voi kysyä neuvoa kuluttajaneuvonnasta ja viedä riidan tarvittaessa kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi.
Käytännön vinkkejä
Ostajalle
Mitä ostajan kannattaa huomioida:
| Vinkki | Peruste |
|---|---|
| Lue huolellisesti | Ymmärrä kaikki ehdot |
| Kysy epäselvistä | Ennen allekirjoitusta |
| Säilytä kopio | Myöhempää tarvetta varten |
| Tarkista liitteet | Kaikki mukana |
Myyjälle
Mitä myyjän kannattaa huomioida:
| Vinkki | Peruste |
|---|---|
| Anna oikeat tiedot | Tiedonantovelvollisuus |
| Dokumentoi kunto | Todisteet |
| Varmista maksun saanti | Ennen luovutusta |
| Säilytä kopio | Myöhempää tarvetta varten |
Usein kysytyt kysymykset
Onko kauppakirja laadittava kirjallisesti?
Käytetyn asunto-osakkeen kauppakirjalle ei ole laissa säädettyä muotovaatimusta, mutta kirjallinen sopimus on vahvasti suositeltava. Kiinteistökaupassa kauppa on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.
Mitä tapahtuu, jos kauppakirjasta puuttuu tietoja?
Jos olennaisia tietoja puuttuu, kauppakirja voi olla tulkinnanvarainen. Kiinteistökaupassa kauppa ei ole sitova, jos maakaaren edellyttämät tiedot puuttuvat. Puutteet voivat johtaa riitoihin.
Voiko kauppakirjaa muuttaa allekirjoituksen jälkeen?
Muutokset ovat mahdollisia molempien osapuolten suostumuksella. Muutokset kannattaa tehdä kirjallisesti, ja molempien on hyvä allekirjoittaa ne. Kiinteistökaupassa muutoksiin sovelletaan kaupan muotovaatimuksia, joten niistä kannattaa kysyä kaupanvahvistajalta tai lakimieheltä.
Kuinka pitkään kauppakirja kannattaa säilyttää?
Kauppakirja kannattaa säilyttää koko omistusajan ja vielä sen jälkeenkin. Sitä tarvitaan esimerkiksi luovutusvoiton laskemiseen myöhemmässä myynnissä ja mahdollisissa riitatilanteissa.
Kuka vastaa kauppakirjan laatimiskuluista?
Kun kauppa tehdään välittäjän kautta, kauppakirjan laatiminen sisältyy usein välityspalkkioon, josta sovitaan toimeksiantosopimuksessa. Jos kauppaa ei tehdä välittäjän kautta, osapuolet sopivat kuluista keskenään.
Yhteenveto
Kauppakirja on asuntokaupan keskeisin asiakirja, jonka sisältöön kannattaa perehtyä huolellisesti. Perustiedot – osapuolet, kohde ja kauppahinta – muodostavat kaupan perustan, ja suositeltavat lisäehdot tuovat turvaa molemmille osapuolille.
Erityisehdot, kuten purkavat ja lykkäävät ehdot, kannattaa muotoilla selkeästi. Liitteet, kuten isännöitsijäntodistus ja mahdollinen kuntotarkastusraportti, täydentävät kauppakirjaa.
Kauppakirjan laatimisessa kannattaa käyttää ammattilaista – välittäjää, pankkia tai asianajajaa – joka auttaa varmistamaan, että olennaiset asiat tulevat huomioiduiksi ja muotoilluiksi oikein.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Asuntokauppalaki 843/1994 (Finlex)
- Maakaari 540/1995 (Finlex)
- Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Käytetyn asunnon virhe
Artikkeli julkaistu 6.9.2026.