Hallinnan luovutus asuntokaupassa

Hallinnan luovutus on asuntokaupan konkreettinen huipentuma – hetki, jolloin asunnon avaimet vaihtavat omistajaa ja ostaja pääsee vihdoin asumaan uuteen kotiinsa. Vaikka kauppakirja on jo allekirjoitettu, hallinnan luovutus on se hetki, jolloin asunnon käyttöoikeus todella siirtyy. Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä hallinnan luovutuksessa tapahtuu, mitä asuntokauppalaki sanoo väliajan vastuista ja miten luovutukseen kannattaa valmistautua.

Mitä hallinnan luovutus tarkoittaa?

Hallinnan luovutus tarkoittaa hetkeä, jolloin myyjä luovuttaa asunnon hallinnan ostajalle. Tämän jälkeen ostajalla on oikeus käyttää asuntoa ja hän vastaa siihen liittyvistä velvollisuuksista.

Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa asiasta säädetään asuntokauppalain (843/1994) 6 luvussa. Lain 6 luvun 4 §:n mukaan myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta sekä osakekirja tai muut omistusoikeutta osoittavat asiakirjat taikka annettava suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana. Jollei toisin ole sovittu, asiakirjat luovutetaan tai suostumus annetaan samaan aikaan kuin hallinta. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan hallintaa ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai sen osa erääntyy vasta myöhemmin.

Hallinnan luovutus vs. omistuksen siirtyminen

Hallinnan luovutus ja omistuksen siirtyminen ovat eri asioita, vaikka ne usein tapahtuvatkin samaan aikaan.

Omistuksen siirtyminen: Tapahtuu yleensä kauppakirjassa sovitulla tavalla, tyypillisesti kauppakirjan allekirjoituksella ja kauppahinnan maksulla.

Hallinnan luovutus: Voi tapahtua samaan aikaan tai myöhemmin, riippuen kauppakirjassa sovitusta ajankohdasta.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeen mukaan kauppakirjaan kirjataan muun muassa omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat sekä se, milloin yhtiövastike tulee ostajan maksettavaksi.

Miksi ajankohdat voivat erota?

Hallinnan luovutus voidaan sopia myöhemmäksi esimerkiksi seuraavista syistä:

• Myyjä tarvitsee aikaa muuttoon
• Ostaja ei ole vielä valmis muuttamaan
• Myyjän uusi asunto ei ole vielä vapaa
• Kauppa tehdään ennen kuin asunto on valmis (uudiskohde)

Hallinnan luovutuksen ajankohta

Hallinnan luovutuksen ajankohta sovitaan kauppakirjassa. Se voi olla:

• Kaupantekohetkellä
• Tiettynä päivämääränä kaupanteon jälkeen
• Tietyn tapahtuman yhteydessä (esim. kun myyjän uusi asunto vapautuu)

Tyypillinen aikataulu

Yleisimmin hallinnan luovutus tapahtuu joko kaupantekohetkellä tai muutaman viikon – parin kuukauden kuluessa kaupanteosta. Pitkät väliajat ovat harvinaisempia, mutta mahdollisia. Jos kaupanteon ja muuton aikataulut eivät kohtaa, kannattaa lukea vinkit muuton aikatauluttamisesta, kun kaupanteko viivästyy.

Väliajan kustannukset

Jos hallinta luovutetaan myöhemmin kuin omistus siirtyy, kannattaa sopia selkeästi, kuka vastaa väliajan kustannuksista. Asuntokauppalain 6 luvun 5 § antaa tähän oletussäännön: jollei toisin ole sovittu, myyjä vastaa säännöllisistä yhtiövastikkeista ja muista niihin rinnastettavista maksuista, jotka kohdistuvat hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, sekä käyttöön perustuvista juoksevista menoista samalta ajalta. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen olisi sopimuksen mukaan pitänyt tapahtua.

Suhteessa taloyhtiöön tilanne on toinen: asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun 6 §:n mukaan osakkeen uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Jos omistus siirtyy ennen hallintaa, ostaja on siis yhtiölle maksuvelvollinen jo ennen muuttoa, ja myyjän osuus hoidetaan osapuolten kesken kauppakirjan mukaisesti. Sopikaa siksi kirjallisesti ainakin:

• Vastikkeista ja käyttökorvauksista
• Vakuutuksista
• Kiinteistökaupassa kiinteistöverosta, jonka Verohallinnon mukaan maksaa se, joka omistaa kiinteistön vuoden ensimmäisenä päivänä

Valmistautuminen hallinnan luovutukseen

Sekä myyjän että ostajan kannattaa valmistautua hallinnan luovutukseen huolellisesti.

Myyjän tehtävät ennen luovutusta

Asunnon tyhjentäminen:

• Poista kaikki henkilökohtaiset tavarat
• Vie roskat ja tarpeettomat tavarat pois
• Jätä vain kauppaan kuuluvat kodinkoneet ja varusteet. Asuntokauppalain 6 luvun 3 §:n mukaan asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja esineet, jotka olivat asunnossa sitä esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu.

Asunnon siistiminen:

• Siivoa asunto kohtuulliseen kuntoon
• Puhdista kodinkoneet
• Pese ikkunat, jos mahdollista

Avainten kerääminen:

• Kerää kaikki avaimet (pääovet, varastot, autotalli ym.)
• Selvitä taloyhtiön avainten palautuskäytäntö
• Listaa luovutettavat avaimet

Mittarilukemat:

• Lue sähkömittarin lukema
• Lue vesimittarin lukema, jos sellainen on
• Dokumentoi lukemat kirjallisesti

Muutosilmoitukset:

• Tee osoitteenmuutos ja muuttoilmoitus
• Ilmoita muutosta sähköyhtiölle
• Ilmoita muutosta vakuutusyhtiölle
• Irtisano mahdolliset palvelusopimukset (netti, kaapeli-TV ym.)

Ostajan tehtävät ennen luovutusta

Vakuutukset:

• Hanki kotivakuutus uuteen asuntoon
• Varmista, että vakuutus on voimassa hallinnan luovutuksesta alkaen

Sähkösopimus:

• Tee sähkösopimus uuteen osoitteeseen
• Selvitä, onko taloyhtiössä kiinteä sähkösopimus

Muuttojärjestelyt:

• Varaa muuttoauto tai muuttopalvelu
• Suunnittele muuton aikataulu
• Hanki muuttotarvikkeet

Asiakirjat:

• Varmista, että sinulla on kopio kauppakirjasta
• Säilytä isännöitsijäntodistus
• Hae omistuksesi rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Maanmittauslaitoksen mukaan omistajan vaihtuessa rekisteröintiä on haettava kahden kuukauden kuluessa, ja varainsiirtovero maksetaan ennen hakemista. Jos asunto on ostettu pankkilainalla, pankki hoitaa Maanmittauslaitoksen mukaan yleensä hakemisen.

Hallinnan luovutustilaisuus

Hallinnan luovutus on hyvä hoitaa sopimalla tapaaminen asunnolla. Näin voidaan varmistaa, että kaikki on kunnossa.

Mitä luovutustilaisuudessa tehdään

Asunnon tarkistus:

• Käy asunto läpi yhdessä
• Tarkista, että asunto on sovitussa kunnossa
• Varmista, että sovitut kalusteet ja kodinkoneet ovat paikallaan

Avainten luovutus:

• Myyjä luovuttaa kaikki avaimet ostajalle
• Tarkista avainten määrä ja toimivuus
• Testaa avaimet lukossa
• Tarkemmat ohjeet löydät artikkelista avainten luovutuksesta asuntokaupassa

Mittarilukemat:

• Lue ja kirjaa mittarilukemat yhdessä
• Molemmat osapuolet allekirjoittavat lukemat
• Tämä helpottaa kulujen jakamista

Käyttöohjeet ja koodit:

• Myyjä antaa kodinkoneiden käyttöohjeet
• Luovutetaan hälytysjärjestelmän koodit
• Annetaan tiedot taloyhtiön käytännöistä

Hallinnan luovutuspöytäkirja

Hallinnan luovutuksesta voidaan laatia pöytäkirja, johon kirjataan:

• Luovutuksen päivämäärä ja kellonaika
• Luovutetut avaimet
• Mittarilukemat
• Asunnon kunto luovutushetkellä
• Mahdolliset huomautukset
• Molempien osapuolten allekirjoitukset

Pöytäkirja ei ole pakollinen, mutta se voi olla hyödyllinen myöhempien epäselvyyksien varalta. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan asuntokauppariidoissa tärkeää näyttöä ovat muun muassa valokuvat ja asiantuntijalausunnot, joten luovutushetken tilanteen dokumentointi kannattaa.

Asunnon kunto luovutuksessa

Asunnon tulisi olla luovutushetkellä sovitussa kunnossa. Yleensä tämä tarkoittaa sitä kuntoa, jossa asunto oli kauppaa tehtäessä.

Normaali kuluminen

Normaali kuluminen kaupanteon ja hallinnan luovutuksen välillä on hyväksyttävää. Myyjä saa asua asunnossa normaalisti, eikä hänen tarvitse varoa jokaista naarmua.

Asunnon vahingoittuminen

Jos asunto vahingoittuu kaupanteon jälkeen mutta ennen hallinnan luovutusta, vastuun jako riippuu kaupan kohteesta. Asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalain 6 luvun 7 §:n mukaan vaaranvastuu asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta ostajasta riippumattomasta syystä on myyjällä siihen asti, kunnes asunto luovutetaan ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siirtyy ostajalle siitä lähtien, kun luovutuksen olisi pitänyt tapahtua.

Kiinteistökaupassa sääntö on toinen: maakaaren (540/1995) 2 luvun 16 §:n mukaan ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö olisi jäänyt myyjän hallintaan. Siksi omakotitalon ostajan kannattaa huolehtia vakuutusturvasta heti kaupantekopäivästä alkaen. Vakuutusyhtiöiden ehdot ja kauppakirjan määräykset täydentävät lain sääntöjä.

Puuttuvat varusteet

Jos kauppaan kuuluvia varusteita tai kodinkoneita puuttuu luovutushetkellä, ostaja voi vaatia niiden toimittamista tai hyvitystä. Virheestä on asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa.

Viivästynyt hallinnan luovutus

Joskus hallinnan luovutus viivästyy sovitusta ajankohdasta. Tällä voi olla seurauksia, joista säädetään asuntokauppalain 6 luvussa.

Myyjästä johtuva viivästys

Jos myyjä ei luovuta hallintaa tai asiakirjoja ajoissa, ostajalla on lain mukaan oikeus:

• Pidättyä kauppahinnan tai sen osan maksamisesta, kunnes luovutus tapahtuu (6 luvun 8 §)
• Purkaa kauppa, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana (6 luvun 9 §)
• Saada vahingonkorvausta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys tai vahinko johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (6 luvun 9 §)

Ostaja ei kuitenkaan voi purkaa kauppaa viivästyksen vuoksi enää sen jälkeen, kun hallinta ja asiakirjat on luovutettu.

Ostajasta johtuva viivästys

Jos ostaja ei pysty vastaanottamaan hallintaa sovittuna aikana, hän vastaa asunnon kustannuksista ja vaaranvastuusta siitä lähtien, kun luovutuksen olisi pitänyt tapahtua (6 luvun 5 ja 7 §). Jos ostaja ei maksa kauppahintaa ajoissa, myyjällä on oikeus viivästyskorkoon ja olennaisessa viivästyksessä oikeus purkaa kauppa (6 luvun 23 ja 24 §).

Viivästyksen ennaltaehkäisy

Realistinen aikataulusuunnittelu ja avoin kommunikaatio osapuolten välillä auttavat välttämään viivästyksiä. Jos myyjä tarvitsee lisäaikaa, sovitaan muutoksesta kirjallisesti.

Vastuun siirtyminen

Hallinnan luovutuksen myötä vastuu asunnosta siirtyy ostajalle.

Mitä vastuita siirtyy

Vastikkeet ja maksut:

• Osapuolten kesken myyjä vastaa hallinnan luovutusta edeltävän ajan vastikkeista, jollei toisin ole sovittu (asuntokauppalaki 6:5)
• Taloyhtiöön nähden ostaja vastaa vastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien (asunto-osakeyhtiölaki 3:6)
• Ostaja vastaa lisäksi edellisen omistajan laiminlyömistä vastikkeista enintään omistusoikeuden siirtymiskuukaudelta ja sitä edeltävältä viideltä kuukaudelta, mutta ei vastikkeista, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka erääntyivät ennen todistuksen päiväystä (asunto-osakeyhtiölaki 3:7). Tarkista siis isännöitsijäntodistuksesta kohta maksamattomista vastikkeista.

Kunnossapito:

• Ostaja vastaa asunnon kunnossapidosta
• Taloyhtiön vastuulla olevat asiat kuuluvat edelleen yhtiölle

Vakuutukset:

• Ostajan kotivakuutus tulee voimaan
• Myyjän vakuutus päättyy

Vahingot ja virheet:

• Ostaja vastaa hallinnan luovutuksen jälkeen syntyvistä vahingoista
• Aikaisemmat piilevät viat voivat olla edelleen myyjän vastuulla. Käytetyn asunto-osakkeen virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa ja lähtökohtaisesti viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta; takarajasta on poikkeuksia muun muassa myyjän törkeän huolimattomuuden ja elinkeinonharjoittajamyyjän osalta (asuntokauppalaki 6:14).

Erityistilanteet

Joissain tilanteissa hallinnan luovutukseen liittyy erityiskysymyksiä.

Vuokralainen asunnossa

Jos asunnossa on vuokralainen, vuokrasopimus sitoo asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 38 §:n mukaan uutta omistajaa, jos vuokralainen on ottanut huoneiston hallintaansa ennen luovutusta, jos kauppakirjassa on määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä tai jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys. Vuokralaisen asema ja vuokrasopimuksen ehdot kannattaa selvittää ennen kauppaa.

Uudiskohde

Uuden asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 lukua. Jos hallinnan luovutuksen ajankohtaa ei ole sovittu, luovutuksen tulee lain 4 luvun 4 §:n mukaan tapahtua kohtuullisessa ajassa kaupanteosta. Jos asunnolle on ilmoitettu arvioitu valmistumisajankohta, viivästyssäännöksiä sovelletaan lain 4 luvun 12 §:n mukaan, kun luovutus myöhästyy arvioidusta yli 30 päivää, edellyttäen että vastaava ehto on kauppasopimuksessa. Rakentajan ja perustajaosakkaan vastuu määräytyy erikseen.

Kuolinpesä myyjänä

Jos myyjänä on kuolinpesä, osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä (perintökaari 18:2). Hallinnan luovutuksen voi käytännössä hoitaa yksi osakas tai muu henkilö, jolle muut ovat antaneet valtakirjan.

Muistilista hallinnan luovutukseen

Myyjän muistilista

• Tyhjennä asunto
• Siivoa asunto
• Kerää kaikki avaimet
• Lue mittarilukemat
• Tee muutosilmoitukset
• Irtisano palvelusopimukset
• Kerää käyttöohjeet ja koodit
• Anna suostumus ostajan omistuksen rekisteröintiin tai luovuta osakekirja siirtomerkinnällä

Ostajan muistilista

• Hanki kotivakuutus
• Tee sähkösopimus
• Järjestä muutto
• Varaa aika hallinnan luovutukselle
• Tarkista asunto luovutushetkellä
• Vastaanota avaimet
• Kirjaa mittarilukemat
• Maksa varainsiirtovero ja hae omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa

Yhteenveto

Hallinnan luovutus on asuntokaupan konkreettinen päätepiste, jolloin asunnon käyttöoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Huolellinen valmistautuminen tekee luovutuksesta sujuvan kokemuksen molemmille osapuolille.

Tärkeintä on sopia hallinnan luovutuksen ajankohdasta ja väliajan kustannuksista selkeästi kauppakirjassa, valmistautua luovutukseen etukäteen ja dokumentoida luovutushetken tilanne mahdollisten myöhempien epäselvyyksien varalta. Jos jokin jää epäselväksi, asuntokauppalain 6 luku antaa oletussäännöt, ja riitatilanteissa kannattaa kääntyä kuluttajaneuvonnan tai lakimiehen puoleen.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin hallinnan luovutus tyypillisesti tapahtuu?

Hallinnan luovutus tapahtuu yleisimmin kaupantekohetkellä tai muutaman viikon – parin kuukauden kuluessa kaupanteosta. Ajankohta sovitaan kauppakirjassa, ja se voidaan sitoa myös tiettyyn tapahtumaan, kuten myyjän uuden asunnon vapautumiseen. Jos ajankohtaa ei ole sovittu lainkaan, uuden asunnon kaupassa luovutuksen tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalaki 4:4).

Kuka vastaa kustannuksista, jos hallinta luovutetaan myöhemmin kuin omistus siirtyy?

Väliajan kustannusten jakamisesta kannattaa sopia kauppakirjassa. Jollei toisin ole sovittu, myyjä vastaa asuntokauppalain 6 luvun 5 §:n mukaan vastikkeista ja käyttökustannuksista hallinnan luovutusta edeltävältä ajalta. Taloyhtiö perii vastikkeen kuitenkin siltä, joka on omistaja (asunto-osakeyhtiölaki 3:6), joten osapuolten on tasattava väliajan maksut keskenään.

Mitä asiakirjoja tarvitsen hallinnan luovutuksessa?

Hallinnan luovutuksessa tarvitset kopion kauppakirjasta ja isännöitsijäntodistuksen. Lisäksi kannattaa laatia hallinnan luovutuspöytäkirja, johon kirjataan luovutushetken tilanne, mittarilukemat ja luovutetut avaimet. Myyjä luovuttaa samalla osakekirjan tai antaa suostumuksen omistuksen rekisteröintiin, jollei toisin ole sovittu (asuntokauppalaki 6:4).

Mitä teen, jos asunto ei ole luovutushetkellä sovitussa kunnossa?

Jos asunto ei vastaa sovittua kuntoa, kirjaa poikkeamat hallinnan luovutuspöytäkirjaan ja ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalaki 6:14). Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan yleisin seuraamus virheestä on hinnanalennus; kaupan purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta. Jos myyjä ei luovuta hallintaa ajoissa, voit pidättyä maksamasta kauppahintaa, kunnes luovutus tapahtuu (asuntokauppalaki 6:8).

Tarvitaanko hallinnan luovutuspöytäkirja?

Hallinnan luovutuspöytäkirja ei ole pakollinen, mutta se on hyödyllinen. Pöytäkirja dokumentoi luovutushetken tilanteen ja auttaa molempia osapuolia myöhemmissä epäselvyyksissä.

Lähteet

• Asuntokauppalaki 843/1994, 4 ja 6 luku – Finlex
• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 6 ja 7 § – Finlex
• Maakaari 540/1995, 2 luku 16 § – Finlex
• Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, 38 § – Finlex
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon ostaminen – kkv.fi
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon virhe – kkv.fi
• Maanmittauslaitos: Osakehuoneiston ostajan muistilista – maanmittauslaitos.fi
• Verohallinto: Kiinteistövero – vero.fi