Avioero ja asunnon myynti – näin omaisuus jaetaan

Huomio: Tämä artikkeli ei korvaa lakimiehen neuvoja. Avioeron omaisuudenjako on juridisesti monimutkainen prosessi, jossa ammattilaisen apu voi olla tarpeen.

Avioerossa yhteisestä kodista on tehtävä päätös: myydäänkö asunto ja jaetaan tuotto, vai lunastaako toinen puoliso toisen osuuden ja jää asumaan. Tämä artikkeli keskittyy päätöksentekoon. Se käy läpi, miten ositus vaikuttaa vaihtoehtoihin, mitä lunastus vaatii rahoitukselta ja verotukselta ja milloin myynti on selkeämpi ratkaisu. Myynnin käytännön vaiheita, kuten välittäjän valintaa, tarjousten käsittelyä ja kauppahinnan jakoa, käsitellään artikkelissa asunnon myynti avioerossa – käytännön opas.

Omaisuuden jako avioerossa: ositus

Ositus on menettely, jossa puolisoiden omaisuus jaetaan avioliiton päättyessä. Se ratkaisee, kuinka paljon kumpikin saa yhteisestä varallisuudesta, ja siksi myös sen, onko toisella varaa lunastaa asunto. Asuntoa koskevaa päätöstä ei kannata tehdä ennen kuin osituksen pääpiirteet ovat selvillä.

Kun avioeroasia on vireillä tai avioliitto on purkautunut, omaisuuden ositus on toimitettava, jos puoliso sitä vaatii. Jos kummallakaan puolisolla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen, osituksen sijasta toimitetaan vain omaisuuden erottelu. Yhteinen omaisuus jaetaan vaadittaessa osituksessa tai erottelussa (avioliittolaki 85 §). Tuomioistuinten ohjeen mukaan osituksen voi toimittaa heti, kun avioeroasia on tullut vireille, eikä kuuden kuukauden harkinta-ajan päättymistä tarvitse odottaa.

Avio-oikeus ja tasinko

Avio-oikeus tarkoittaa, että kummankin puolison avio-oikeuden alainen omaisuus otetaan osituksessa huomioon yhdessä. Kummankin omaisuuden arvosta vähennetään hänen ennen avioeroasian vireilletuloa syntyneet yksityiset velkansa ja yhteisistä veloista hänen osuutensa (avioliittolaki 99 §), minkä jälkeen kumpikin saa pääsäännön mukaan puolet yhteenlasketusta säästöstä (avioliittolaki 100 §). Enemmän säästänyt puoliso maksaa toiselle tasinkoa, jotta osuudet tasoittuvat.

Kuvitteellinen esimerkki: puoliso A:n säästö on 300 000 euroa ja puoliso B:n 100 000 euroa, yhteensä 400 000 euroa. Kumpikin saa puolet eli 200 000 euroa, joten A maksaa B:lle tasinkoa 100 000 euroa. Avioehtosopimuksella avio-oikeus voidaan sulkea pois kokonaan tai tietyn omaisuuden osalta, jolloin tämä omaisuus ei kuulu tasattavaan omaisuuteen. Ositusta voidaan myös sovitella, jos se muutoin johtaisi kohtuuttomaan lopputulokseen tai siihen, että toinen puoliso saisi perusteettomasti taloudellista etua; harkinnassa otetaan erityisesti huomioon avioliiton kesto, puolisoiden toiminta yhteisen talouden hyväksi ja omaisuuden kartuttamiseksi ja säilyttämiseksi sekä muut näihin verrattavat seikat (avioliittolaki 103 b §).

Sopimusositus ja toimitusositus

Puolisot voivat sopia osituksesta keskenään. Tuomioistuinten ohjeen mukaan sopimusosituksesta laaditaan asiakirja, joka on päivättävä ja allekirjoitettava ja jonka kaksi esteetöntä henkilöä todistaa oikeaksi. Sopimusositus on yleensä nopein ja edullisin tapa, mutta se edellyttää, että puolisot pääsevät yhteisymmärrykseen.

Jos sopimukseen ei päästä, ositus toimitetaan siinä järjestyksessä kuin perinnönjaosta on säädetty (avioliittolaki 98 §). Käräjäoikeus määrää hakemuksesta pesänjakajan (perintökaari 23:4), joka on tuomioistuinten ohjeen mukaan tavallisesti asianajaja ja jonka palkkion puolisot maksavat. Jos jakoa ei muutoin saada toimitetuksi, oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä, että tietty omaisuus tai tarvittaessa koko omaisuus myydään pesänjakajan toimesta (perintökaari 23:8.2). Osituksella on myös takaraja: avio-oikeus vanhentuu 10 vuoden kuluttua siitä, kun lainvoimainen avioeropäätös on annettu, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu hakemalla tuomioistuimelta pesänjakajaa eivätkä puolisot ole sopineet pidemmästä määräajasta (avioliittolaki 103 c §). Jos avioeropäätös on annettu ennen 1.6.2026, avio-oikeus vanhentuu siirtymäsäännöksen mukaan samoin 10 vuoden kuluttua päätöksestä, mutta kuitenkin aikaisintaan viiden vuoden kuluttua lain voimaantulosta, jos puolisot eivät ole sopineet asiasta toisin (L 982/2025).

Asunnon kohtalo osituksessa

Yhteinen asunto on usein pariskunnan suurin yksittäinen varallisuuserä, ja sen kohtalosta on käytännössä kolme vaihtoehtoa: asunto myydään ja tuotto jaetaan, toinen puoliso lunastaa toisen osuuden tai yhteisomistus jatkuu väliaikaisesti. Päätös kannattaa tehdä vertaamalla vaihtoehtoja samoilla luvuilla, koska lopputulos riippuu yhtä lailla rahoituksesta ja verotuksesta kuin tunteista.

Myydäänkö vai lunastaako toinen?

Myynti on usein selkein ratkaisu silloin, kun kumpikaan ei halua tai pysty pitämään asuntoa, kun asunnon arvo tarvitaan omaisuuden tasaamiseen tai kun asunto on liian suuri kummallekin yksin. Myynti katkaisee taloudelliset siteet, kun yhteinen laina maksetaan pois, ja toteutunut kauppahinta on arvioita selkeämpi peruste osituslaskelmalle. Toisaalta myynti vie aikaa ja maksaa välityspalkkion ja muut myyntikulut, ja heikossa markkinatilanteessa hinta voi jäädä odotettua matalammaksi.

Lunastus sopii, kun toinen puoliso haluaa jäädä asuntoon ja hänen maksukykynsä riittää koko lainaan. Lunastus edellyttää sopimusta asunnon arvosta, rahoitusta toisen osuuden maksamiseen ja pankin päätöstä yhteisen lainan järjestelyistä. Avioliittolain mukaan osituksessa, jonka puolisot toimittavat, omaisuutta luovuttava puoli saa itse päättää, mitä se haluaa luovuttaa, ja sellaisen omaisuuden sijasta, jonka se tahtoo itse säilyttää, se voi antaa rahaa osituksessa määrätyn arvon mukaan (avioliittolaki 103 §). Tasinkoa maksava puoliso voi siis säilyttää omistamansa asunnon tai osuutensa siitä, jos hän pystyy maksamaan tasingon rahana.

Seuraava kuvitteellinen vertailu näyttää, miten vaihtoehdot eroavat. Oletukset: puolisot omistavat asunto-osakkeen puoliksi, sen arvo on 300 000 euroa, yhteistä asuntolainaa on 160 000 euroa ja muuta omaisuutta tai velkaa ei ole. Avioehtoa tai yhtiölainaa ei ole. Myynnissä kulut ovat kuvitteellisesti 9 000 euroa. Lunastuksessa A ottaa koko asuntolainan vastattavakseen pankin suostumuksella ja maksaa B:n osuuden avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla.

Vertailussa lunastus säästää myyntikulut, joten kummankin nettovarallisuus jää esimerkissä suuremmaksi kuin myynnissä. Lunastuksen hinta on se, että A:n vastuulle jää 230 000 euron laina, jonka hoitamiseen hänen tulojensa on riitettävä yksin, ja että lainalla maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtoveroa. Esimerkissä vero on laskettu lainalla maksetusta 70 000 eurosta, ja veron tarkka peruste omassa tilanteessa kannattaa varmistaa Verohallinnosta. Vertailu ei huomioi luovutusvoiton verotusta, joka käsitellään jäljempänä.

Yhteisomistuksen jatkaminen

Joskus puolisot sopivat, että myynti tai lunastus tehdään myöhemmin, esimerkiksi lasten koulunkäynnin vuoksi tai markkinatilanteen parantumista odotellessa. Silloin on sovittava kirjallisesti, kuka asuu asunnossa, kuka maksaa vastikkeet ja lainan, milloin ja millä ehdoilla asunto myydään, miten arvonmuutos jaetaan ja mitä tapahtuu, jos toinen haluaa myydä aiemmin. Kirjallinen sopimus vähentää riitojen riskiä.

Yhteisomistuksen jatkamisessa kannattaa muistaa omaisuuden vallinta. Avioerotuomion jälkeen puoliso vallitsee omaisuuttaan ositukseen asti niin kuin avioliitto vielä jatkuisi (avioliittolaki 86.3), joten yhteiseksi kodiksi tarkoitetun asunnon luovuttamiseen tarvitaan toisen puolison suostumus myös tänä aikana, vaikka asunto olisi vain toisen nimissä (avioliittolaki 38–39 §). Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos lainvoimaisen avioeropäätöksen antamisesta on kulunut yli 10 vuotta (avioliittolaki 86.4, voimaan 1.6.2026). Jos päätös on annettu ennen 1.6.2026, lisäksi lain voimaantulosta on oltava kulunut vähintään viisi vuotta (L 451/2026, voimaantulosäännös). Suostumuksesta kerrotaan lisää artikkelissa puolison suostumus kiinteistökaupassa.

Osituskirja ja sen merkitys

Osituskirja on asiakirja, johon kirjataan, miten puolisoiden omaisuus jaetaan: kuka saa minkäkin omaisuuserän, mahdolliset tasinkosuoritukset, päivämäärä, allekirjoitukset ja todistajat. Se on osituksen lopputuloksen näyttö, ja sitä tarvitaan, kun omistus siirtyy toiselle.

Jos kiinteistö siirtyy osituksessa toiselle puolisolle, hän hakee lainhuutoa osituskirjan perusteella. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä (maakaari 11:1). Asunto-osakkeen omistuksen muutos rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään, kun taloyhtiö on siirtynyt siihen. Osituskirjaa tarvitaan myös pankissa lainajärjestelyissä ja verotuksessa, koska ositussaannon ajankohta ja ehdot vaikuttavat myöhemmän myynnin verotukseen. Osituskirja kannattaa säilyttää huolellisesti, koska sitä voidaan tarvita vielä vuosien päästä.

Asunnon arvon määrittäminen

Asunnon arvo on lunastuspäätöksen tärkein luku, koska se ratkaisee, paljonko lunastavan puolison on maksettava. Erimielisyydet arvosta ovat tavallisia ja voivat pitkittää prosessia, joten arvio kannattaa hankkia tavalla, jonka molemmat hyväksyvät.

Yhteinen arvio on nopein vaihtoehto, kun välit ovat asialliset. Kiinteistönvälittäjien hinta-arviot perustuvat markkinatilanteeseen ja vertailukauppoihin, ja useamman arvion vertaaminen tasapainottaa sitä, että välittäjä voi toivoa saavansa toimeksiannon. Jos erimielisyys on suuri, voi olla perusteltua teettää kirjallinen arviolausunto kiinteistöjen arviointiin perehtyneellä ammattilaisella, esimerkiksi auktorisoidulla kiinteistöarvioijalla.

Jos asunto myydään, toteutunut kauppahinta korvaa arviot, ja osituksessa jaetaan rahaa asunnon sijaan. Jos puolisot eivät pääse sopimukseen arvosta eivätkä osituksesta, ratkaisu siirtyy toimitusositukseen, jonka pesänjakaja toimittaa.

Yhteinen asuntolaina

Yhteinen laina on usein lunastuksen suurin este. Kumpikin puoliso vastaa lähtökohtaisesti yksin tekemästään velasta (avioliittolaki 52 §), joten yhteinen vastuu asuntolainasta syntyy siitä, että molemmat ovat lainasopimuksessa velallisina. Puolisoiden keskinäinen sopimus lainan maksamisesta sitoo vain heitä itseään, ja pankkiin nähden velallinen vapautuu vastuustaan vain, jos pankki siihen suostuu.

Vaihtoehtoja on kolme. Jos asunto myydään, laina maksetaan tavallisesti kauppahinnasta, ja jäljelle jäävä summa otetaan huomioon osituksessa. Jos toinen lunastaa asunnon, hän hakee lainan siirtoa omiin nimiinsä tai uutta lainaa, ja pankki arvioi, riittääkö hänen maksukykynsä yksin. Jos yhteinen laina jatkuu, molemmat pysyvät vastuussa sen maksamisesta, vaikka vain toinen asuisi asunnossa. Ennen ositusta kannattaa siksi keskustella pankin kanssa siitä, onko lainan siirto mahdollinen, mitä vakuuksia tarvitaan ja mitä järjestelyt maksavat. Lainan järjestelyjä käsitellään tarkemmin artikkelissa asuntolaina avioerossa.

Verotukselliset näkökohdat

Verotus vaikuttaa sekä lunastukseen että myyntiin. Lunastuksessa ratkaisee, käytetäänkö jaettavaa varallisuutta vai ulkopuolisia varoja, ja myynnissä se, täyttyvätkö oman asunnon myynnin verovapauden ehdot.

Varainsiirtovero osituksessa

Varainsiirtoveroa ei makseta osituksessa saadusta omaisuudesta, kun vastikkeena on käytetty vain jaettavana olevaa varallisuutta. Veroa on suoritettava siltä osin kuin vastikkeena on käytetty muuta kuin jaettavana olevaa varallisuutta, ei kuitenkaan siltä osin kuin vastikkeena on käytetty elatusavun kertamaksua (varainsiirtoverolaki 4.3; asunto-osakkeisiin sovelletaan samaa 15.3 §:n nojalla). Verohallinnon mukaan veroa on maksettava siitä osasta vastiketta, joka ei ole osituksessa jaettavaa varallisuutta. Tyypillinen tilanne on, että toinen puoliso ottaa avioeron hakemisen jälkeen lainan ja ostaa sillä toisen osuuden asunnosta; tällöin lainalla maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtovero. Jos asunto ei vaihda omistajaa osituksessa, varainsiirtoveroa ei synny.

Myynnin verovapaus

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun verovelvollinen on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Asumisen ei tarvitse jatkua myyntiin asti. Verohallinnon ohjeen mukaan avioerotilanteissa perheellä voidaan katsoa olevan samanaikaisesti kaksi vakituista asuntoa. Jos asuntoon jää asumaan vain puoliso, avioeropäätöksen antopäivää edeltävä aika voidaan ottaa huomioon perheen vakituisena asumisena. Jos asuntoon jää myös poismuuttaneen puolison alaikäinen lapsi, huomioon otetaan lisäksi poismuuton jälkeinen aika, jona lapsi asuu asunnossa alaikäisenä.

Jos verovapauden ehdot eivät toteudu, luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.

Hankintameno ja omistusaika osituksen jälkeen

Ositus ilman ulkopuolisia varoja ei ole verotuksessa luovutus. Jos puoliso saa asunnon osituksessa ja myy sen myöhemmin, omistusaika ja hankintameno lasketaan ositussaantoa edeltäneestä saannosta (tuloverolaki 46.2). Verohallinnon mukaan entisen puolison hankintameno siirtyy siis sellaisenaan osituksessa omaisuuden saaneelle puolisolle, ja säännöstä sovelletaan, kun ositus on tosiasiallisesti toimitettu ennen myyntiä. Verovapauden edellyttämä omistusaika lasketaan ositussaantoa edeltäneestä saannosta ja asumisaika siitä, kun puoliso alkoi käyttää asuntoa omana vakituisena asuntonaan (tuloverolaki 48.3). Jos osituksessa käytetään ulkopuolisia varoja, saanto on tältä osin vastikkeellinen, ja omistus- ja asumisaika lasketaan tämän osuuden osalta ositussopimuksen tekohetkestä.

Lapset ja asunnon kohtalo

Jos perheessä on alaikäisiä lapsia, heidän asumisensa on usein keskeinen syy harkita lunastusta tai yhteisomistuksen jatkamista. Vanhempi, jonka luona lapset pääasiassa asuvat, voi haluta jäädä tuttuun kotiin, jotta koulumatkat ja kaverisuhteet säilyvät ja asuminen pysyy vakaana siirtymävaiheessa.

Lasten etu kannattaa ottaa huomioon käytännön ratkaisuissa, mutta se ei yksin ratkaise omaisuuden jakoa. Jos lunastus ei ole taloudellisesti mahdollinen, myynnin ajoituksessa voi huomioida koulun lukuvuoden ja sopia, että asunnossa asuva vanhempi jää siihen sovituksi ajaksi ennen myyntiä. Verotuksessa alaikäisen lapsen asuminen voi vaikuttaa siihen, lasketaanko poismuuttaneen puolison osalta asumisaikaa, kuten edellä kerrottiin.

Aikataulu ja kustannukset

Osituksen kesto riippuu ennen kaikkea siitä, pääsevätkö puolisot sopimukseen. Sopimusositus voi valmistua nopeasti, kun omaisuus on selvää ja puolisot ovat yksimielisiä. Toimitusositus kestää yleensä pidempään, ja sen kestoon vaikuttavat erimielisyyksien laajuus ja pesänjakajan tehtävän vaativuus.

Kustannuksia syntyy lakimiehen tai pesänjakajan palkkiosta, mahdollisesta arviolausunnosta ja asunnon myynnistä. Toimitusosituksessa pesänjakajan palkkion maksavat puolisot, joten erimielisyydet maksavat molemmille. Oikeuspalveluviraston mukaan oikeusapua antavat julkiset oikeusavustajat, ja oikeudenkäyntiasioissa myös asianajajat ja luvan saaneet oikeudenkäyntiavustajat. Oikeusavun saaminen ja se, onko apu maksutonta vai osittain maksullista, riippuvat taloudellisesta tilanteesta, eikä oikeusapua pääsääntöisesti anneta, jos hakijalla on asian kattava oikeusturvavakuutus. Kustannuksia voi pienentää pyrkimällä sopimukseen, keräämällä asiakirjat itse ja valmistelemalla asunnon myyntiin yhdessä.

Käytännön vinkkejä

Päätös asunnosta on helpompi tehdä, kun tunteet ja talous pidetään erillään. Laskelma molemmista vaihtoehdoista samoilla luvuilla auttaa näkemään, mitä kumpikin ratkaisu tarkoittaa kummallekin.

Asiallinen ja kirjallinen viestintä auttaa. Sähköposti jättää jäljen sovituista asioista, ja suulliset sopimukset kannattaa vahvistaa kirjallisesti. Jos suora keskustelu on vaikeaa, välittäjä tai lakimies voi toimia viestinviejänä, ja jumiutuneissa neuvotteluissa ulkopuolinen sovittelija voi auttaa löytämään ratkaisun.

Myynnissä ei kannata toimia hätäisesti, koska huono kauppa heikentää molempien taloutta. Jos myyntiaika on avoin, puolisot voivat sopia hintarajasta ja aikataulusta etukäteen. Monimutkaisissa tilanteissa kannattaa hankkia ammattilaisen apua: lakimies ositukseen, verotuksen asiantuntija veroasioihin ja välittäjä myyntiin.

Yhteenveto

Avioerossa asunnon kohtalo ratkaistaan osana ositusta. Myynti on usein selkein ratkaisu, koska se katkaisee taloudelliset siteet ja antaa toteutuneen hinnan osituksen perusteeksi. Lunastus säästää myyntikulut ja voi turvata lasten asumisen, mutta se edellyttää, että lunastajan maksukyky riittää koko lainaan ja että pankki hyväksyy lainajärjestelyt. Lunastuksessa ulkopuolisilla varoilla maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtovero.

Koska ositus on juridisesti monimutkainen, lakimiehen apu voi auttaa turvaamaan omat oikeudet. Hyvä lopputulos syntyy yleensä, kun molemmat pystyvät toimimaan asiallisesti ja vertaamaan vaihtoehtoja samoilla luvuilla.

Usein kysytyt kysymykset

Miten yhteisen asunnon arvo jaetaan avioerossa?

Asunnon arvo otetaan huomioon osituksessa osana puolisoiden avio-oikeuden alaista omaisuutta. Pääsäännön mukaan kumpikin saa puolet yhteenlasketusta säästöstä, mutta avioehto ja osituksen sovittelu voivat muuttaa lopputulosta. Jos asunto myydään, osituksessa jaetaan kauppahinnasta lainan ja kulujen jälkeen jäävä summa.

Voiko toinen puoliso lunastaa asunnon itselleen?

Voi, kun puolisot sopivat asiasta. Lisäksi tasinkoa maksava puoliso saa puolisoiden itse toimittamassa osituksessa päättää, mitä omaisuutta luovuttaa, ja voi säilyttää omistamansa omaisuuden maksamalla sen sijaan rahaa. Lunastus edellyttää sopimusta asunnon arvosta, riittävää maksukykyä ja pankin päätöstä yhteisen lainan järjestelyistä. Jos lunastus rahoitetaan avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla, lainalla maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtovero.

Mitä tapahtuu yhteiselle asuntolainalle avioerossa?

Puolisoiden keskinäinen sopimus ei sido pankkia, ja velallinen vapautuu vastuustaan vain pankin suostumuksella. Vaihtoehtoja ovat lainan maksaminen myynnin yhteydessä, lainan siirto lunastavalle puolisolle tai yhteisen lainan jatkaminen, jolloin molemmat pysyvät vastuussa.

Kuinka kauan ositus kestää?

Kesto riippuu siitä, pääsevätkö puolisot sopimukseen. Osituksen voi toimittaa heti, kun avioeroasia on tullut vireille, ja avio-oikeus vanhentuu 10 vuoden kuluttua lainvoimaisesta avioeropäätöksestä, jollei vanhentumista katkaista hakemalla pesänjakajaa tai puolisot ole sopineet pidemmästä ajasta.

Maksetaanko asunnon myynnistä veroa avioeron yhteydessä?

Ositus ilman ulkopuolisia varoja ei ole verotuksessa luovutus. Jos asunto myydään, myynti on verovapaa, kun omistus- ja asumisehdot täyttyvät, ja avioerotilanteessa perheellä voidaan katsoa olevan kaksi vakituista asuntoa. Muuten luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa.

Lähteet

• Finlex – Avioliittolaki 234/1929
• Finlex – Perintökaari 40/1965
• Finlex – Varainsiirtoverolaki 931/1996
• Finlex – Tuloverolaki 1535/1992
• Finlex – Maakaari 540/1995
• Tuomioistuinlaitos – Avioero
• Verohallinto – Oman asunnon myynti
• Verohallinto – Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus (syventävä ohje)
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot (syventävä ohje)
• Verohallinto – Varainsiirtovero vaihdossa, osituksessa ja perinnönjaossa
• Oikeuspalveluvirasto – Oikeusapu
• Maanmittauslaitos – Hae huoneiston omistuksen rekisteröintiä