Asunnon myynti avioerossa – käytännön opas myyntiprosessiin

Avioero on raskas elämäntilanne, ja yhteisen kodin myynti tuo siihen oman lisänsä. Asuntokaupan lisäksi ratkaistavaksi tulee, kuka saa myydä, miten kauppahinta jaetaan ja miten myynti sovitetaan yhteen osituksen kanssa. Kun nämä asiat sovitaan etukäteen, myynti etenee yleensä sujuvammin ja riitojen riski pienenee.

Tämä opas keskittyy myynnin käytännön vaiheisiin: puolisoiden väliseen sopimukseen, välittäjän valintaan, tarjousten käsittelyyn ja kauppahinnan jakoon. Asuntolainan järjestelyjä ja pankin roolia käsitellään tarkemmin artikkelissa asuntolaina avioerossa. Artikkeli antaa yleistä tietoa, ja omassa tilanteessa kannattaa kääntyä lakimiehen tai oikeusaputoimiston puoleen.

Myyntipäätöksestä yhteisymmärrykseen

Yhteisen asunnon kohdalla vaihtoehtoja on tavallisesti kolme: asunto myydään ja tuotto jaetaan, toinen puoliso lunastaa toisen osuuden tai yhteisomistusta jatketaan väliaikaisesti. Myynti on usein selkein ratkaisu silloin, kun kumpikaan ei pysty tai halua lunastaa asuntoa, koska se katkaisee taloudelliset siteet, kun laina maksetaan pois.

Myynnin puolesta puhuu usein talous: lunastus vaatii yleensä lisälainaa, ja jäävän puolison maksukyvyn on riitettävä koko lainaan. Myynti tuo myös toteutuneen kauppahinnan, joka on arvioita selkeämpi peruste kauppahinnan jaolle. Toisaalta myynti voi viedä aikaa, ja heikossa markkinatilanteessa hinta voi jäädä odotettua matalammaksi.

Ennen myyntipäätöstä kannattaa selvittää neljä asiaa. Ensimmäinen on omistus: kenen nimissä asunto on ja millä osuuksilla, mikä selviää asunto-osakkeessa huoneistotietojärjestelmän tai osakekirjan tiedoista ja kiinteistössä lainhuutotodistuksesta. Toinen on laina: paljonko sitä on jäljellä ja ketkä ovat lainasopimuksessa velallisina. Kolmas on avioehto, joka voi muuttaa sitä, miten omaisuus jaetaan. Neljäs on verotus, eli täyttyvätkö oman asunnon myynnin verovapauden edellytykset.

Kirjallinen sopimus myyntiprosessista

Kun päätös myynnistä on tehty, puolisoiden kannattaa sopia myyntiprosessista kirjallisesti. Sopimus ei korvaa ositusta, mutta se ratkaisee etukäteen kysymykset, joista myynnin aikana tavallisesti syntyy erimielisyyksiä.

Sopimukseen kirjataan tyypillisesti, miten pyyntihinta määritetään ja mikä on alin hinta, jonka alle ei mennä ilman uutta neuvottelua. Lisäksi sovitaan välittäjän valinnasta ja siitä, kumpi on yhteydessä välittäjään, sekä välityspalkkion ja muiden kulujen jaosta. Näyttöjä ja tarjouksia varten sovitaan, kuka on paikalla ja miten tarjouksista päätetään. Sopimukseen kannattaa kirjata myös aikataulu, keino toimia, jos asunto ei mene kaupaksi sovitussa ajassa, ja periaate kauppahinnan jaosta.

Kauppahinnan lopullinen jako ratkeaa kuitenkin osituksessa, ellei puolisoilla ole avioehtoa, joka sulkee avio-oikeuden pois. Siksi myyntisopimukseen kannattaa kirjata, säilytetäänkö kauppahinta lainan maksun jälkeen esimerkiksi erillisellä tilillä siihen asti, kunnes ositus on tehty. Monissa tilanteissa lakimiehen laatima tai tarkastama sopimus tuo lisäturvaa molemmille.

Asunnon arvon määrittäminen

Asunnon arvolla on avioerossa kaksi merkitystä: se ohjaa pyyntihintaa ja vaikuttaa osituslaskelmaan, jos ositus tehdään ennen myyntiä. Erimielisyydet arvosta ovat tavallisia, joten arvio kannattaa hankkia tavalla, jonka molemmat hyväksyvät.

Yleisin tapa on pyytää arvio useammalta kiinteistönvälittäjältä. Arvioita vertaamalla saa käsityksen realistisesta hintahaarukasta, ja useampi arvio tasapainottaa sitä, että välittäjä voi toivoa saavansa toimeksiannon. Jos erimielisyys arvosta on suuri, voi olla perusteltua teettää kirjallinen arviolausunto kiinteistöjen arviointiin perehtyneellä ammattilaisella, esimerkiksi auktorisoidulla kiinteistöarvioijalla.

Vertailukelpoisten asuntojen toteutuneet kauppahinnat antavat lisätietoa markkinatilanteesta. Tilastokeskus julkaisee vanhojen osakeasuntojen hintoja alueittain, mutta yksittäisen asunnon arvoon vaikuttavat myös sen kunto, taloyhtiön tilanne ja tulevat korjaukset. Jos asunto myydään ennen ositusta, toteutunut kauppahinta korvaa arvion, ja osituksessa jaetaan rahaa asunnon sijaan.

Välittäjän valinta erotilanteessa

Välittäjä voi avioerossa toimia neutraalina osapuolena, joka hoitaa myynnin molempien omistajien puolesta. Kun välittäjä viestii tasapuolisesti molemmille, suora kommunikaatio puolisoiden välillä vähenee ja päätökset perustuvat samaan tietoon.

Valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, että välittäjä viestii molemmille myyjille samanaikaisesti eikä asetu kummankaan puolelle. Myös joustavuus on tärkeää, koska näyttöjen ja tapaamisten sovittaminen kahden myyjän aikatauluihin on tavallista vaativampaa. Välittäjän valinnasta kannattaa sopia yhdessä, jotta kumpikaan ei koe myyntiä toisen hankkeeksi.

Kun asunto on molempien omistuksessa, molemmat allekirjoittavat yleensä toimeksiantosopimuksen. Toinen voi myös valtuuttaa toisen tai muun henkilön toimimaan puolestaan kirjallisella valtakirjalla. Valtakirjan laajuus kannattaa rajata tarkasti, esimerkiksi niin, että se koskee vain sovitun hintarajan ylittävän tarjouksen hyväksymistä.

Myyntiprosessin käytännön järjestelyt

Myynnin ajan arki on usein vaikein osa prosessia. Ratkaistavaksi tulevat asuminen myynnin aikana, asunnon valmistelu ja näytöt, ja jokaisesta kannattaa sopia ennen myynnin alkamista.

Asumisesta on yleensä kolme vaihtoehtoa. Toinen puoliso voi jäädä asuntoon, jolloin sovitaan, kuka maksaa asumiskulut ja lainan lyhennykset myynnin aikana. Molemmat voivat myös muuttaa pois, jolloin asunto on näytöille tyhjä mutta kulut juoksevat. Joskus puolisot asuvat saman katon alla vielä myynnin ajan, mikä vaatii toimivaa keskinäistä viestintää. Jos asunto on vain toisen omistuksessa mutta toinen jää siihen asumaan, kannattaa huomata, että myynti voi silti edellyttää asumaan jäävän suostumusta, kuten jäljempänä kerrotaan.

Asunnon valmistelussa sovitaan henkilökohtaisten tavaroiden poistamisesta, siivouksesta ja mahdollisista pienistä korjauksista sekä niiden kustannuksista. Näytöt voi hoitaa välittäjä yksin, jolloin kummankaan ei tarvitse olla paikalla, tai puolisot voivat sopia vuorot. Etukäteen sovitut käytännöt vähentävät kitkaa myynnin aikana.

Tarjoukset ja neuvottelut

Tarjousvaiheessa päätökset on tehtävä nopeasti, joten menettely kannattaa sopia valmiiksi. Kun molemmat ovat omistajia, kauppa syntyy vain, jos molemmat hyväksyvät tarjouksen tai toinen on valtuuttanut toisen hyväksymään sen.

Toimiva menettely etenee kolmessa vaiheessa:

1. Välittäjä ilmoittaa tarjouksesta molemmille myyjille samanaikaisesti.
2. Myyjät muodostavat kantansa joko keskenään tai välittäjän kautta.
3. Vastaus tarjoukseen annetaan yhteisesti tai sovitun valtuutuksen mukaisesti.

Päätösvallasta voi sopia eri tavoin. Vaatimus molempien hyväksynnästä on turvallisin, mutta voi hidastaa kauppaa. Hintaraja, jonka ylittävän tarjouksen kumpi tahansa saa hyväksyä, nopeuttaa prosessia, kun se on kirjattu sopimukseen ja valtakirjaan. Jos toinen asuu toisella paikkakunnalla tai haluaa pysyä erossa prosessista, hän voi valtuuttaa toisen tekemään päätökset puolestaan.

Kauppakirjan allekirjoitus ja rahojen jako

Kaupanteossa kaikki omistajat tai heidän valtuuttamansa henkilöt allekirjoittavat kauppakirjan. Sen jälkeen kauppahinnasta maksetaan laina ja kulut, ja loppusumma jaetaan sen mukaan, mitä osituksesta seuraa.

Kauppahinnasta maksetaan yleensä ensin asuntolaina ja sitten välityspalkkio ja muut myyntikulut. Jäljelle jäävä summa jaetaan sovitulla tavalla, mutta jako ei välttämättä mene puoliksi. Avioeroasian vireille tultua kumpi tahansa puoliso voi vaatia omaisuuden ositusta (AL 85 §). Osituksessa kummankin avio-oikeuden alaisen omaisuuden arvosta vähennetään hänen ennen avioeroasian vireilletuloa syntyneet yksityiset velkansa ja yhteisistä veloista hänen osuutensa (AL 99 §), minkä jälkeen kumpikin saa pääsäännön mukaan puolet yhteenlasketusta säästöstä (AL 100 §). Jos kummallakaan ei ole avio-oikeutta toisen omaisuuteen, toimitetaan osituksen sijasta omaisuuden erottelu (AL 85.2).

Kuvitteellinen esimerkki näyttää, miten myynnin tuotto ja muu omaisuus yhdistyvät osituksessa. Oletukset: puolisot A ja B omistavat asunnon puoliksi ja vastaavat lainasta puoliksi, avioehtoa ei ole, A:lla on lisäksi 40 000 euron säästöt, eikä muuta omaisuutta tai velkaa ole.

Esimerkissä asunnon nettotuotto jaetaan omistusosuuksien mukaan puoliksi, mutta A:n säästöjen vuoksi hän maksaa B:lle 20 000 euroa tasinkoa. Jos puolisoilla on avioehto, eri suuret omistusosuudet tai muita velkoja, laskelma muuttuu. Ositusta voidaan myös sovitella, jos se muutoin johtaisi kohtuuttomaan lopputulokseen tai siihen, että toinen puoliso saisi perusteettomasti taloudellista etua; harkinnassa otetaan erityisesti huomioon avioliiton kesto, puolisoiden toiminta yhteisen talouden hyväksi ja omaisuuden kartuttamiseksi ja säilyttämiseksi sekä muut näihin verrattavat seikat (AL 103 b §).

Ositus voidaan tehdä ennen myyntiä, myynnin jälkeen tai samanaikaisesti. Tuomioistuinten ohjeen mukaan osituksen voi toimittaa heti, kun avioeroasia on tullut vireille, eikä kuuden kuukauden harkinta-ajan päättymistä tarvitse odottaa. Jos ositus tehdään ennen myyntiä, asunnolle on sovittava arvo. Jos se tehdään myynnin jälkeen, toteutunut kauppahinta toimii perusteena, ja tuotto voidaan tallettaa erilliselle tilille osituksen ajaksi. Sopimusositus on tuomioistuinten ohjeen mukaan päivättävä, allekirjoitettava ja kahden esteettömän henkilön todistettava.

Erityistilanteet avioeron asuntokaupassa

Myynti mutkistuu, jos puolisot ovat eri mieltä myynnistä, asunto on vain toisen nimissä tai laina on suurempi kuin asunnon arvo. Lapsiperheessä myös myynnin ajoitus vaatii harkintaa.

Jos vain toinen haluaa myydä yhteisesti omistetun asunnon, kumpikaan ei voi myydä koko asuntoa ilman toisen suostumusta. Usein ratkaisu löytyy neuvottelemalla, esimerkiksi sopimalla myöhemmästä myyntiajankohdasta tai toisen lunastusmahdollisuudesta. Jos sopimukseen ei päästä, yhteinen omaisuus jaetaan vaadittaessa osituksessa tai erottelussa (AL 85.3), ja ositus toimitetaan siinä järjestyksessä kuin perinnönjaosta on säädetty (AL 98 §). Käräjäoikeus määrää hakemuksesta pesänjakajan, joka on tavallisesti asianajaja ja jonka palkkion puolisot maksavat. Oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä omaisuutta myytäväksi, jollei jakoa muutoin saada toimitetuksi (PK 23:8.2).

Jos asunto on vain toisen puolison nimissä, omistaja ei välttämättä voi myydä sitä yksin. Puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina (AL 38.1). Asunto-osakkeissa suostumus tarvitaan, kun huoneisto on yksinomaan tai pääasiallisesti tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina (AL 39.1). Ilman suostumusta tehty luovutus on julistettava pätemättömäksi, jos toinen puoliso nostaa kanteen kolmen kuukauden kuluessa saatuaan tiedon oikeustoimesta. Kiinteistön luovutus tulee kuitenkin päteväksi, jos saannolle on myönnetty lainhuuto eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei luovuttajalla ollut oikeutta luovuttaa omaisuutta (AL 38.2). Asunto-osakkeen luovutusta pidetään pätevänä, jos luovutuksensaaja on saanut asunnon hallintaansa ja hänellä oli hallinnan saadessaan perusteltua aihetta olettaa, että toinen puoliso oli antanut suostumuksensa oikeustoimeen tai hyväksynyt sen tai ettei kyse ollut yhteiseksi kodiksi tarkoitetusta huoneistosta (AL 39.3). Avioerotuomion jälkeen puoliso vallitsee omaisuuttaan ositukseen asti niin kuin avioliitto vielä jatkuisi (AL 86.3), joten suostumus tarvitaan edelleen. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos lainvoimaisen avioeropäätöksen antamisesta on kulunut yli 10 vuotta (AL 86.4). Lisää aiheesta on artikkelissa puolison suostumus kiinteistökaupassa.

Jos asuntolaina on suurempi kuin kauppahinta, myynnin jälkeen jäljelle jäävästä velasta vastaavat velalliset lainasopimuksen mukaisesti, ja puolisoiden keskinäinen vastuu ratkaistaan osituksessa. Kumpikin puoliso vastaa lähtökohtaisesti yksin tekemästään velasta (AL 52 §), joten yhteinen vastuu syntyy siitä, että molemmat ovat lainasopimuksessa velallisina. Pankin kanssa kannattaa neuvotella ennen myyntiä siitä, miten jäljelle jäävä velka hoidetaan.

Lapsiperheessä myynnin ajoituksessa voi olla perusteltua huomioida koulun lukuvuosi ja lasten asumisjärjestelyt. Se vanhempi, jonka luona lapset pääasiassa asuvat, voi jäädä asuntoon pidemmäksi aikaa, ja ennen uusien asuntojen löytymistä tarvitaan joskus väliaikaisia asumisratkaisuja.

Verotus avioeron asuntokaupassa

Avioerossa verotukseen vaikuttaa kaksi asiaa: kenen ja kuinka kauan asunto on ollut perheen vakituisena asuntona, ja vaihtaako asunto omistajaa osituksessa. Näiden perusteella ratkeaa, onko myynti verovapaa ja maksetaanko osuuden lunastuksesta varainsiirtoveroa.

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun verovelvollinen on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Asumisen ei tarvitse jatkua myyntiin asti. Verohallinnon ohjeen mukaan avioerotilanteissa perheellä voidaan katsoa olevan samanaikaisesti kaksi vakituista asuntoa. Jos asuntoon jää asumaan vain puoliso, avioeropäätöksen antopäivää edeltävä aika voidaan ottaa huomioon perheen vakituisena asumisena. Jos asuntoon jää myös poismuuttaneen puolison alaikäinen lapsi, huomioon otetaan lisäksi poismuuton jälkeinen aika, jona lapsi asuu asunnossa alaikäisenä.

Jos verovapauden edellytykset eivät toteudu, luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Luovutusvoitto on luovutushinta vähennettynä hankintamenolla, perusparannuksilla sekä oston ja myynnin kuluilla, tai hankintameno-olettamalla, joka on 20 % luovutushinnasta alle 10 vuoden omistuksessa ja 40 % vähintään 10 vuoden omistuksessa.

Ositus ilman ulkopuolisia varoja ei ole verotuksessa luovutus. Jos toinen puoliso saa asunnon osituksessa ja myy sen myöhemmin, omistusaika lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta ja asumisaika siitä, kun hän alkoi käyttää asuntoa omana vakituisena asuntonaan (TVL 48.3). Jos osituksessa käytetään ulkopuolisia varoja, saanto on tältä osin vastikkeellinen, ja omistus- ja asumisaika lasketaan tämän osuuden osalta ositussopimuksesta.

Varainsiirtoveroa ei makseta osituksessa saadusta omaisuudesta, kun vastikkeena on käytetty vain jaettavana olevaa varallisuutta (VSVL 4.3 ja 15.3). Verohallinnon mukaan veroa on maksettava siitä osasta vastiketta, joka ei ole osituksessa jaettavaa varallisuutta. Tyypillinen tilanne on, että toinen puoliso ottaa avioeron hakemisen jälkeen lainan ja ostaa sillä toisen osuuden asunnosta; tällöin lainalla maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtovero. Jos asunto ei vaihda omistajaa osituksessa, varainsiirtoveroa ei synny.

Käytännön vinkkejä sujuvaan prosessiin

Myynnin onnistuminen riippuu paljolti siitä, miten puolisot pystyvät toimimaan yhdessä vaikeassa tilanteessa. Muutamalla käytännön valinnalla voi vähentää riitoja ja säästää aikaa ja kustannuksia.

Asiallinen ja kirjallinen viestintä auttaa. Sähköposti jättää jäljen sovituista asioista, ja suulliset sopimukset kannattaa vahvistaa kirjallisesti jälkikäteen. Jos suora kommunikaatio on vaikeaa, välittäjä tai lakimies voi toimia viestinviejänä. Yhteisen tavoitteen muistaminen, eli asunnon myynti ja elämässä eteenpäin siirtyminen, helpottaa kompromisseja.

Ammattilaisen apu on usein tarpeen. Lakimies auttaa osituksessa ja sopimusten laatimisessa, välittäjä hoitaa myynnin neutraalina osapuolena, ja jumiutuneissa neuvotteluissa ulkopuolinen sovittelija voi auttaa löytämään ratkaisun. Oikeusavun määrä riippuu taloudellisesta asemasta, ja asian kattava oikeusturvavakuutus yleensä estää sen.

Usein kysytyt kysymykset asunnon myynnistä avioerossa

Voiko toinen puoliso estää myynnin?

Yhteisesti omistettua asuntoa ei voi myydä kokonaan ilman molempien suostumusta. Jos sopimukseen ei päästä, käräjäoikeus määrää hakemuksesta pesänjakajan toimittamaan osituksen, ja oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä omaisuutta myytäväksi, jollei jakoa muutoin saada toimitetuksi (PK 23:8.2).

Tarvitaanko puolison suostumus, jos asunto on vain toisen nimissä?

Tarvitaan, jos asunto on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi (AL 38 ja 39 §). Koska puoliso vallitsee omaisuuttaan avioerotuomion jälkeen ositukseen asti niin kuin avioliitto vielä jatkuisi, suostumusta tarvitaan myös tänä aikana. Suostumusta ei tarvita, jos lainvoimaisen avioeropäätöksen antamisesta on kulunut yli 10 vuotta (AL 86.3–4).

Kuka maksaa asumiskulut myynnin aikana?

Yleinen käytäntö on, että asunnossa asuva puoliso maksaa asumiskulut. Lainanlyhennyksistä ja asumiskuluista kannattaa kuitenkin sopia kirjallisesti osana myyntisopimusta, koska ne voivat vaikuttaa osituslaskelmaan.

Miten välityspalkkio jaetaan?

Välityspalkkio jaetaan tyypillisesti omistusosuuksien mukaan, eli puoliksi, jos asunto on omistettu puoliksi. Muusta voidaan sopia. Kulut vähennetään kauppahinnasta ennen kuin loppusumma otetaan huomioon osituksessa.

Maksetaanko varainsiirtovero, jos toinen lunastaa toisen osuuden?

Ei, jos lunastus tehdään osituksessa jaettavalla varallisuudella. Jos lunastus rahoitetaan esimerkiksi avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla, lainalla maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtovero.

Tarvitaanko kauppakirjaan molempien allekirjoitukset?

Yhteisomistuksessa molemmat omistajat allekirjoittavat kauppakirjan tai valtuuttavat toisen toimimaan puolestaan valtakirjalla. Jos asunto on vain toisen nimissä mutta on ollut yhteinen koti, myyntiin tarvitaan lisäksi toisen puolison suostumus.

Yhteenveto

Asunnon myynti avioerossa etenee yleensä sujuvimmin, kun puolisot sopivat myyntiprosessista kirjallisesti ja ratkaisevat kauppahinnan jaon osituksessa. Molempien omistamaa asuntoa ei voi myydä ilman molempien hyväksyntää, ja yhteiseksi kodiksi tarkoitetun asunnon myyntiin tarvitaan toisen puolison suostumus, vaikka asunto olisi vain toisen nimissä.

Myynnin keskeiset vaiheet ovat:

1. Selvitä omistus, laina ja avioehdon vaikutus.
2. Laadi kirjallinen sopimus myyntiprosessista.
3. Hanki arvio asunnon hinnasta ja valitse välittäjä yhdessä.
4. Sovi näytöistä ja tarjousten hyväksymisestä.
5. Toteuta kauppa, maksa laina ja kulut ja jaa tuotto osituksen mukaan.

Verotuksessa myynti on usein verovapaa, kun asunto on ollut perheen vakituisena asuntona vähintään kaksi vuotta, ja ositus ilman ulkopuolisia varoja ei ole luovutus eikä aiheuta varainsiirtoveroa.

Lähteet

• Finlex – Avioliittolaki 234/1929
• Finlex – Perintökaari 40/1965
• Finlex – Varainsiirtoverolaki 931/1996
• Tuomioistuinlaitos – Avioero
• Verohallinto – Oman asunnon myynti
• Verohallinto – Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus (syventävä ohje)
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot (syventävä ohje)
• Verohallinto – Varainsiirtovero vaihdossa, osituksessa ja perinnönjaossa
• Oikeuspalveluvirasto – Oikeusapu