Asunnon ostaminen avioeron jälkeen - Käytännön opas

Avioero on yksi elämän suurimmista muutoksista, ja oman asunnon hankinta on usein keskeinen osa uuden elämänvaiheen aloittamista. Ostamisen ajoitukseen vaikuttavat erityisesti kolme asiaa: onko omaisuuden ositus jo toimitettu, oletko yhä vastuussa vanhasta yhteisestä lainasta ja riittävätkö yhdet tulot uuteen lainaan. Tässä oppaassa käydään läpi nämä kysymykset sekä verotus ja lasten tarpeet.

Avioeron juridisia kysymyksiä käsitellään tarkemmin artikkeleissa asunnon myynti avioerossa ja asuntolaina avioerossa. Omaisuuden ositukseen kannattaa hakea neuvoa asianajajalta, oikeusaputoimistosta tai muulta lakimieheltä.

Omaisuuden jako ja sen vaikutus asunnonhankintaan

Ositus ratkaisee, paljonko omaisuutta sinulla on käytettävissä uuteen asuntoon. Siksi on hyvä ymmärtää, milloin ositus voidaan tehdä ja mitä omaisuudelle tapahtuu sitä ennen. Ositus ei tapahdu automaattisesti avioeron myötä, joten sen ajoitukseen voi vaikuttaa.

Kun avioeroa koskeva asia on vireillä tai avioliitto on purkautunut, omaisuuden ositus on toimitettava, jos puoliso sitä vaatii. Jos kummallakaan puolisolla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen, osituksen sijasta toimitetaan ainoastaan omaisuuden erottelu, ja yhteinen omaisuus on vaadittaessa jaettava osituksessa tai erottelussa (AL 85 §). Tuomioistuinlaitoksen mukaan ositus voidaan toimittaa heti, kun avioero on tullut vireille, eikä kuuden kuukauden harkinta-aikaa tarvitse odottaa.

Osituksessa kummankin puolison avio-oikeuden alaisen omaisuuden säästö lasketaan vähentämällä omaisuuden arvosta ennen avioeron vireilletuloa syntyneet yksityiset velat sekä osuus veloista, joista puolisot vastaavat yhdessä (AL 99 §). Tavallisesti säästöt tasataan niin, että kumpikin saa puolet yhteenlasketusta säästöstä. Avioehtosopimuksella avio-oikeuden ulkopuolelle rajattu omaisuus ei kuulu tasattavaan omaisuuteen. Ositusta voidaan sovitella, jos ositus muutoin johtaisi kohtuuttomaan lopputulokseen tai siihen, että toinen puoliso saisi perusteettomasti taloudellista etua (AL 103 b §).

Puolisot voivat sopia osituksesta keskenään. Tuomioistuinlaitoksen mukaan sopimusosituksesta laaditaan asiakirja, joka on päivättävä ja allekirjoitettava ja jonka kaksi esteetöntä henkilöä todistaa oikeaksi. Ositus toimitetaan siinä järjestyksessä kuin perinnönjaosta on säädetty (AL 98 §), joten jos sopimukseen ei päästä, osituksen toimittaa pesänjakaja, jonka käräjäoikeus määrää hakemuksesta (PK 23:3–4). Jollei jakoa muutoin saada toimitetuksi, oikeus voi pesänjakajan esityksestä määrätä omaisuutta myytäväksi (PK 23:8).

Ennen ositusta omaisuuden vallinnassa on rajoituksia, jotka vaikuttavat esimerkiksi yhteisen kodin myyntiin. Kun avioliitto on tuomiolla purettu, puolisolla avioliiton purkautuessa ollut omaisuus on osituksen toimittamiseen asti hänen vallittavanaan niin kuin avioliitto vielä jatkuisi (AL 86.3). Avioliittolain 38 ja 39 §:n säännöt toisen puolison suostumuksesta yhteisen kodin luovuttamiseen koskevat siis edelleen myös eronneita puolisoita. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos lainvoimaisen avioeropäätöksen antamisesta on kulunut yli 10 vuotta (AL 86.4, voimaan 1.6.2026). Jos päätös on annettu ennen 1.6.2026, lisäksi lain voimaantulosta on oltava kulunut vähintään viisi vuotta (L 451/2026, voimaantulosäännös).

Osituksella on myös takaraja. Avio-oikeus vanhentuu 10 vuoden kuluttua siitä, kun lainvoimainen avioeropäätös on annettu, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu hakemalla tuomioistuimelta pesänjakajaa, eivätkä puolisot ole sopineet pidemmästä määräajasta (AL 103 c §). Vanhentumisen jälkeen kumpikaan ei ole velvollinen luovuttamaan omaisuuttaan avio-oikeuden nojalla toiselle. Jos avioeropäätös on annettu ennen 1.6.2026, avio-oikeus vanhentuu siirtymäsäännöksen mukaan samoin 10 vuoden kuluttua päätöksestä, mutta kuitenkin aikaisintaan viiden vuoden kuluttua lain voimaantulosta, jos puolisot eivät ole sopineet asiasta toisin (L 982/2025).

Yhteinen asunto ja laina

Yhteinen asunto myydään tavallisesti, tai toinen puolisoista lunastaa toisen osuuden. Myynnissä kauppahinnalla maksetaan laina, ja loppu jaetaan osituksen mukaan. Lunastuksessa lunastaja tarvitsee rahoituksen toisen puolison osuuteen ja yleensä myös sen, että yhteinen laina siirretään hänen nimiinsä.

Laina on eri kysymys kuin ositus. Kumpikin puoliso vastaa yksin velasta, jonka hän on tehnyt, eikä puolisoiden yhteisvastuu perheen elatusta varten tehdystä velasta koske toisen ottamaa rahalainaa (AL 52 §). Yhteinen vastuu asuntolainasta perustuu siis lainasopimukseen, ja se jatkuu pankkiin nähden, kunnes laina maksetaan tai pankki vapauttaa toisen velallisen vastuusta. Osituksessa sovittu lainan jako ei yksin muuta pankin oikeuksia.

Taloudellisen tilanteen arviointi

Ennen uuden asunnon etsintää kannattaa laskea, paljonko omaa rahaa on käytettävissä ja millaisen lainan yhdet tulot kantavat. Moni huomaa, että eron jälkeen kiinteät kulut kasvavat suhteessa tuloihin, koska asumista, sähköä ja vakuutuksia ei enää jaeta toisen kanssa.

Omat varat muodostuvat osituksesta saatavasta osuudesta, omista säästöistä ja mahdollisesta lahjasta tai perinnöstä. Niistä vähennetään oma osuus vanhan asunnon velasta ja muut velat. Jos yhteinen asunto myydään, myyntihinnan ja lainan erotus määrää, paljonko jää osituksessa jaettavaksi.

Lapsen elatusapu vaikuttaa laskelmaan kummassakin taloudessa. Maksettava elatusapu on kuukausittainen meno, ja lapsen hyväksi saatava elatusapu on tulo, joka päättyy aikanaan. Luotonantajan on ennen luottosopimuksen tekemistä arvioitava huolellisesti kuluttajan luottokelpoisuus kuluttajan tuloja ja menoja sekä muita taloudellisia olosuhteita koskevien tarpeellisten, riittävien ja oikeasuhteisten tietojen perusteella (KSL 7 a:11). Siksi kannattaa kysyä pankilta, miten se ottaa elatusavun huomioon.

Asumisen tuet kannattaa tarkistaa ennen ostopäätöstä. Kelan mukaan yleistä asumistukea voi saada vuokra-, asumisoikeus- tai osaomistusasuntoon. Omistusasunto ei kuulu laissa lueteltuihin asumistukeen oikeuttaviin asuntoihin (asumistukilaki 938/2014 7 §). Jos asut eron jälkeen vuokralla ja saat yleistä asumistukea, tuki päättyy, kun muutat omistusasuntoon.

Rahoituksen järjestäminen

Uuden asunnon rahoitus on avioeron jälkeen usein haastavampaa kuin kahden tulonsaajan taloudessa. Pankki arvioi tilanteen kokonaan uudelleen: onko ositus tehty, oletko vapautunut vanhasta lainasta, millaiset ovat tulosi ja menosi ja onko luottotiedoissasi merkintöjä.

Lainan enimmäismäärää rajaa lainakatto. Finanssivalvonnan päätöksellä lainakatto on 95 % kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 25.9.2026), ja se lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä. Maksukykyä puolestaan ohjaa Finanssivalvonnan suositus: lainanhoitomenot ovat pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista, kun laskennassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja. Laskentaan kuuluvat kaikki lainat ja rahoitusvastikkeet. Lisätietoa yksin lainaa hakevalle on artikkelissa paljonko asuntolainaa voi saada yksin.

Kuvitteellinen laskelma havainnollistaa mittakaavaa. Oletukset: asunto-osake maksaa 200 000 € velattomana, omaa rahaa on osituksesta 60 000 €, ja laina on 140 000 € annuiteettilainana 25 vuodeksi. Korkona käytetään 3,35 %:a, joka oli Suomen Pankin mukaan elokuussa 2026 nostettujen uusien asuntolainojen keskikorko. Kuukausierä on noin 690 €. Pankin stressilaskelmassa 6 %:n korolla erä olisi noin 902 €, joten 60 %:n raja edellyttäisi, ilman muita lainoja, vähintään noin 1 503 euron nettotuloja kuukaudessa. Varainsiirtovero, 1,5 % eli 3 000 €, maksetaan omista varoista.

Valtiontakaus voi täydentää vakuuksia. Valtiokonttorin mukaan asuntolainan valtiontakaus on 1.6.2026 alkaen tarkoitettu kaikille asunnon ostoa suunnitteleville, ei pelkästään ensiasunnon ostajille. Tavallisessa asuntolainassa takauslainan osuus voi olla enintään 85 % asunnon hankintahinnasta ja takaus enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, ja takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä. Valtion vastuu samaan asuntoon kohdistuvista lainoista on enintään 60 000 € (L 340/2025 6 §). Takaus koskee lainaa, jolla rahoitetaan lainansaajan omaan käyttöön hankittava asunto (L 340/2025 2 §).

ASP-järjestelmä on sen sijaan vain ensiasunnon ostajille. Valtiokonttorin mukaan ensiasunnon ostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 prosentin omistusosuuden asunnosta. Jos omistit puolisosi kanssa puolet yhteisestä asunnosta, jonka ostitte, et yleensä ole enää ensiasunnon ostaja. Lahjana tai perintönä vastikkeetta saatu asunto ei vaikuta asemaan.

Verotukselliset näkökulmat

Avioeron jälkeiseen asuntokauppaan liittyy kaksi verokysymystä: vanhan asunnon myyntivoitto ja uuden asunnon varainsiirtovero. Molemmissa avioerotilanteella on omia erityissääntöjä, jotka voivat muuttaa veron määrää.

Uudesta asunnosta maksetaan varainsiirtovero. Asunto-osakkeessa verokanta on 1,5 % ja kiinteistössä 3 %, kun sopimus on allekirjoitettu 12.10.2023 tai sen jälkeen. Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Esimerkiksi 250 000 euron velattomasta kerrostaloasunnosta veroa tulee 3 750 €. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, joten uudessa kaupassa sitä ei voi enää saada.

Yhteisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun myyjä on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Muuten luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Kumpikin omistaja ilmoittaa myynnin oman osuutensa osalta.

Avioerossa perheellä voidaan Verohallinnon mukaan katsoa olevan samanaikaisesti kaksi vakituista asuntoa. Jos poismuuttaneen puolison jälkeen asuntoon jää asumaan vain toinen puoliso, avioeropäätöksen antopäivää edeltävä aika voidaan ottaa huomioon perheen vakituisena asumisena. Jos asuntoon jää asumaan myös poismuuttaneen puolison alaikäinen lapsi, huomioon otetaan myös se poismuuton jälkeinen aika, jona lapsi asuu asunnossa alaikäisenä. Myynnin ajoitus kannattaa siksi tarkistaa ennen kauppaa.

Lapset ja asunnon valinta

Jos perheessä on lapsia, heidän asumisjärjestelynsä ratkaisevat pitkälti, millainen asunto tarvitaan. Vuoroviikkoasumisessa lapsille tarvitaan oma tila kummassakin kodissa, kun taas tapaamisviikonloppuihin voi riittää pienempi ratkaisu. Huoneiden määrä kannattaa mitoittaa lasten iän ja tulevien vuosien mukaan.

Sijainti on lasten kannalta usein tärkein yksittäinen tekijä. Kun koulu, kaverit ja harrastukset ovat lähellä kumpaakin kotia, arki sujuu ilman pitkiä kuljetuksia. Moni vanhempi hakee siksi asuntoa entisen kodin läheltä, vaikka alueen hintataso olisi korkeampi.

Tunnenäkökulmat

Avioeron jälkeinen asunnonhankinta on myös emotionaalinen prosessi. Suru, pelko taloudesta, helpotus ja innostus uudesta alusta voivat vaihdella saman viikon aikana, ja ne vaikuttavat päätöksiin. Siksi on hyvä erottaa tunteet ja laskelmat toisistaan.

Hätiköity kauppa on yleinen riski. Liian kallis asunto voi tuntua palkinnolta vaikean ajan jälkeen, mutta yhdet tulot joutuvat kantamaan sen vuosikymmeniä. Ostaminen on yleensä turvallisempaa, kun ositus on tehty tai lähellä valmistumista, talous on selvillä ja tiedät, mitä tarvitset. Läheisen tai ammattilaisen kanssa käyty keskustelu voi auttaa näkemään tilanteen selvemmin.

Väliaikainen asuminen

Väliaikainen vuokra-asuminen antaa aikaa. Ositus ehtii valmistua, rahat vapautuvat, ja asuntomarkkinoita voi seurata ilman kiirettä. Vuokra-asunnon voi myös vaihtaa helpommin, jos tarpeet muuttuvat.

Sopivaa vuokra-aikaa ei voi määrätä yleisesti. Moni odottaa, kunnes ositus on valmis ja talouden uusi taso on nähty muutaman kuukauden ajan. Vuokra-asuntoon on mahdollista saada yleistä asumistukea, jos tulot ja muut ehdot täyttyvät, mikä voi helpottaa siirtymävaihetta.

Käytännön askeleet

Seuraavat vaiheet etenevät tavallisesti tässä järjestyksessä. Ne voivat osin limittyä, mutta rahoitus kannattaa varmistaa ennen tarjouksen tekemistä.

1. Ositus: laadi luettelo omaisuudesta ja veloista, sovi osituksesta tai hae pesänjakajaa käräjäoikeudelta ja hoida yhteisen asunnon myynti tai lunastus.
2. Rahoitus: vapaudu vanhan lainan yhteisvastuusta, laske omat varat, hae lainalupaus ja kilpailuta lainat.
3. Asunnon etsintä: määritä koko, sijainti ja budjetti, käy näytöillä ja tarkista taloyhtiön asiakirjat.
4. Kauppa: allekirjoita kauppakirja ja maksa varainsiirtovero määräajassa.

Erityistilanteet

Jos lunastat entisen puolisosi osuuden yhteisestä asunnosta, varainsiirtovero riippuu siitä, millä varoilla maksat. Osituksen yhteydessä tapahtuvasta saannosta veroa maksetaan siltä osin kuin vastikkeena on käytetty muuta kuin jaettavana olevaa varallisuutta, mutta ei siltä osin kuin vastikkeena on käytetty elatusavun kertamaksua (VSVL 4.3 ja 15 §). Verohallinnon mukaan tyypillinen tilanne on se, että puolison osuus ostetaan avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla, joka ei kuulu osituksen piiriin, jolloin lainalla maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtovero. Jos asunto ei osituksessa vaihda omistajaa, veroa ei synny.

Osituksessa saadun asunnon hankintameno ja omistusaika lasketaan aiemmasta saannosta, kun asunto on saatu ilman ulkopuolisia varoja, koska ositus ei silloin ole luovutus. Ulkopuolisilla varoilla lunastetulle osuudelle omistusaika alkaa ositussopimuksesta. Lunastuksessa kannattaa käyttää puolueetonta arviota asunnon arvosta ja sopia samalla, miten yhteinen laina siirretään lunastajan nimiin.

Avioehtosopimus muuttaa osituksen lähtökohtia. Omaisuus, johon toisella ei ole avio-oikeutta, jää osituksessa sen omistajalle, mikä voi kasvattaa tai pienentää käytettävissäsi olevaa varallisuutta tilanteen mukaan. Ositusta voidaan kuitenkin sovitella myös avioehtosopimuksen tapauksessa, jos lopputulos olisi kohtuuton.

Yhteenveto

Asunnon ostaminen avioeron jälkeen sujuu yleensä helpoimmin, kun ositus on selvä ja vanha yhteinen laina on järjestetty. Ositus voidaan toimittaa heti avioeron vireille tultua, ja siihen asti kumpikin vallitsee omaisuuttaan niin kuin avioliitto vielä jatkuisi, joten yhteisen kodin luovutukseen voidaan tarvita toisen suostumus. Uuden lainan mitoituksessa pankki tarkastelee yksin hakevan tuloja ja menoja, ja Finanssivalvonnan suositus ohjaa lainanhoitomenot pääsääntöisesti enintään 60 prosenttiin nettotuloista.

Verotuksessa kannattaa tarkistaa sekä vanhan asunnon myyntivoiton verovapaus että se, maksatko puolison osuuden ulkopuolisilla varoilla, jolloin siitä maksetaan varainsiirtovero. Lasten asumisjärjestelyt ja oma jaksaminen ovat yhtä tärkeitä kuin laskelmat. Lakimiehen, pankin ja välittäjän apu kannattaa hankkia ajoissa.

---

Usein kysytyt kysymykset

Voiko asunnon ostaa ennen kuin ositus on tehty?

Ostaminen on mahdollista, mutta se on yleensä helpompaa osituksen jälkeen. Osituksen tulos ratkaisee käytettävissä olevan omaisuuden, ja pankki haluaa tietää, oletko vastuussa vanhasta lainasta. Ositus voidaan toimittaa heti, kun avioero on tullut vireille.

Miten pääsen eroon yhteisvastuusta vanhasta lainasta?

Yhteisvastuu päättyy, kun laina maksetaan pois tai pankki hyväksyy, että toinen ottaa sen nimiinsä ja vapauttaa toisen velallisen. Yhteisen asunnon myynti on yleisin tapa purkaa yhteislaina. Osituksessa sovittu lainan jako ei yksin sido pankkia.

Paljonko varainsiirtoveroa maksetaan, kun ostetaan entisen puolison osuus?

Varainsiirtovero maksetaan vain siltä osin kuin osuus maksetaan muulla kuin osituksessa jaettavalla varallisuudella, esimerkiksi avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla. Verokanta on asunto-osakkeessa 1,5 % ja kiinteistössä 3 %. Elatusavun kertamaksulla maksetusta osuudesta veroa ei makseta.

Olenko avioeron jälkeen ensiasunnon ostaja?

ASP-järjestelmässä et yleensä ole, jos olet aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään puolet asunnosta. Asuntolainan tavallinen valtiontakaus on Valtiokonttorin mukaan 1.6.2026 alkaen tarkoitettu kaikille asunnon ostoa suunnitteleville, ei pelkästään ensiasunnon ostajille. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.

Kannattaako ostaa vai vuokrata avioeron jälkeen?

Se riippuu tilanteesta. Väliaikainen vuokra-asuminen antaa aikaa saada ositus valmiiksi ja tehdä harkittu ostopäätös. Jos talous ja asumisjärjestelyt ovat jo selvillä, ostaminen voi olla hyvä vaihtoehto.

---

Lähteet

• Avioliittolaki (234/1929) – Finlex
• Perintökaari (40/1965) – Finlex
• Kuluttajansuojalaki (38/1978) – Finlex
• Varainsiirtoverolaki (931/1996) – Finlex
• Laki asuntolainan valtiontakauksesta (340/2025) – Finlex
• Laki avioliittolain muuttamisesta (982/2025) – Finlex
• Laki avioliittolain 86 §:n muuttamisesta (451/2026) – Finlex
• Tuomioistuinlaitos: Avioero
• Verohallinto: Varainsiirtovero vaihtokaupan, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä
• Verohallinto: Varainsiirtovero
• Verohallinto: Oman asunnon myynti
• Verohallinto: Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä vero-ohje 48921)
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä vero-ohje 48935)
• Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta: Suositus asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi (2022)
• Valtiokonttori: Asuntolainan valtiontakaus
• Valtiokonttori: ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Kela: Yleinen asumistuki
• Laki yleisestä asumistuesta (938/2014) – Finlex
• Suomen Pankki: Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026

---

Artikkeli julkaistu 23.8.2026.