Asunnon lunastuslauseke
Asunnon lunastuslauseke yhtiöjärjestyksessä: keillä on lunastusoikeus, lain määräajat, lunastushinta ja miten lauseke vaikuttaa asunnon ostajaan ja myyjään.
Lunastuslauseke on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen kirjattu määräys, joka antaa yhtiölle, osakkeenomistajille tai muulle yhtiöjärjestyksessä mainitulle henkilölle oikeuden lunastaa osake, kun sen omistusoikeus siirtyy uudelle omistajalle. Lunastuslauseke voi vaikuttaa asuntokaupan etenemiseen, joten sen olemassaolo kannattaa selvittää ennen kaupantekoa. Tässä artikkelissa käydään läpi lunastuslausekkeen merkitys, asunto-osakeyhtiölain mukainen menettely ja vaikutukset käytännössä.
Lunastuslausekkeen perusteet
Mikä on lunastuslauseke
Lunastuslausekkeen määritelmä:
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Yhtiöjärjestysmääräys | Kirjattu yhtiöjärjestykseen |
| Lunastusoikeus | Oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus siirtyy toiselle |
| Lunastajat | Yhtiö, osakkeenomistajat tai muu yhtiöjärjestyksessä mainittu |
| Tarkoitus | Vaikuttaa osakaskuntaan |
Asunto-osakeyhtiölain mukaan lunastuslausekkeessa on määrättävä, keillä on lunastusoikeus. Muilta osin laissa on oletussäännöt, joista yhtiöjärjestyksessä voidaan osittain määrätä toisin.
Lunastuslausekkeen tarkoitus
Miksi lunastuslausekkeita on:
| Tarkoitus | Kuvaus |
|---|---|
| Osakaskunnan hallinta | Mahdollisuus vaikuttaa tuleviin osakkaisiin |
| Yhteisön säilyminen | Esimerkiksi pienessä yhtiössä naapurit voivat vaikuttaa siihen, kuka taloon muuttaa |
| Historialliset syyt | Lauseke on voitu ottaa yhtiöjärjestykseen jo yhtiön perustamisvaiheessa |
Milloin lunastusoikeus syntyy
Jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin, lunastusoikeus koskee lain mukaan kaikkia osakkeen omistusoikeuden siirtoja. Lunastusoikeutta ei kuitenkaan ole, jos osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja, edellisen omistajan perintökaaressa tarkoitettu sukulainen tai aviopuoliso, tai jos osake on saatu testamentin perusteella.
| Tilanne | Lunastusoikeus lain oletussäännön mukaan |
|---|---|
| Myynti ulkopuoliselle | Kyllä |
| Perintö sukulaiselle tai puolisolle | Ei |
| Testamentti | Ei |
| Lahja tai vaihto ulkopuoliselle | Kyllä |
| Myynti toiselle osakkeenomistajalle | Ei |
Yhtiöjärjestys voi poiketa näistä oletussäännöistä, joten ratkaisevaa on oman yhtiön yhtiöjärjestyksen sanamuoto. Asunto-osakeyhtiölakiin on lisäksi tehty muutoksia (laki 535/2026), jotka tulevat voimaan 1.10.2026 ja täydentävät muun muassa lunastusoikeuden poikkeuksia. Ennen 1.10.2026 siirtyneeseen osakkeeseen sovelletaan lunastuslausekkeen osalta aiempia säännöksiä. Ajantasainen sanamuoto kannattaa tarkistaa Finlexistä.
Lunastuslausekkeen sisältö
Tyypilliset ehdot
Mitä lunastuslausekkeessa ja laissa määrätään:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Kenellä oikeus | Yhtiö, osakkaat tai muu taho |
| Etusija | Lain mukaan yhtiöllä etuoikeus |
| Lunastushinta | Lain mukaan osakkeen käypä hinta |
| Määräajat | Lunastusvaatimuksen esittäminen ja hinnan maksu |
Lunastajien määrittely
Keillä voi olla lunastusoikeus:
| Lunastaja | Tilanne |
|---|---|
| Yhtiö | Lunastaa itse |
| Muut osakkaat | Yhtiöjärjestyksen mukaan |
| Molemmat | Lain oletussäännön mukaan yhtiöllä etuoikeus |
| Järjestys | Muiden kesken hallitus ratkaisee etuoikeuden arvalla |
Lunastushinnan määräytyminen
Lain oletussäännön mukaan lunastushinta on osakkeen käypä hinta. Kaupassa tai vaihdossa käypänä hintana pidetään muun selvityksen puuttuessa sovittua hintaa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lunastushinnasta toisin.
| Peruste | Kuvaus |
|---|---|
| Käypä hinta | Lain oletussääntö |
| Kaupassa sovittu hinta | Käypä hinta, ellei muuta selvitystä ole |
| Yhtiöjärjestyksen määräys | Voi poiketa oletussäännöstä |
| Sovittelu | Mahdollinen, jos määräys tuottaisi kohtuutonta etua |
Määräajat
Asunto-osakeyhtiölain mukaiset määräajat (yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lyhyemmistä ajoista):
| Vaihe | Määräaika |
|---|---|
| Hallituksen ilmoitus | Kirjallisesti 2 viikon kuluessa siitä, kun hallitus on saanut tiedon siirrosta ja tarvittavat tiedot |
| Lunastusvaatimus | 1 kuukauden kuluessa siitä, kun hallitus on saanut tiedon siirrosta ja tarvittavat tiedot |
| Lunastushinnan maksu | 2 viikon kuluessa lunastusvaatimuksen määräajan päättymisestä tai, jos hintaa ei ole kiinteästi määrätty, lunastushinnan vahvistamisesta (1.10.2026 alkaen määräaika koskee muuta lunastajaa kuin yhtiötä) |
Lunastusmenettely käytännössä
Kaupan ilmoittaminen
Miten lunastusmenettely käynnistyy:
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| Kauppa tehdään | Ostaja ja myyjä tekevät kaupan |
| Tieto yhtiölle | Hallitus saa tiedon siirrosta huoneistotietojärjestelmän kautta, ja osakkeen saaja toimittaa tarvittavat tiedot |
| Hallituksen ilmoitus | Hallitus ilmoittaa siirrosta lunastukseen oikeutetuille |
| Merkintä osakeluetteloon | Osakeluetteloon merkitään tieto lunastusmenettelystä |
Osakeluetteloon merkitty tieto lunastusmenettelystä poistetaan kolmen kuukauden kuluttua, jollei hallitus siihen mennessä ilmoita toisin.
Lunastusvaatimus
Lunastusvaatimuksen tekeminen:
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Muoto | Kirjallinen on suositeltava |
| Sisältö | Ilmoitus lunastusoikeuden käytöstä |
| Määräaika | Lain tai yhtiöjärjestyksen mukainen |
| Vastaanottaja | Yhtiö (yhtiön itse lunastaessa osakkeen saaja) |
Lunastuksen toteuttaminen
Lunastuksen käytännön vaiheet:
| Vaihe | Sisältö |
|---|---|
| Lunastushinnan maksu | Hallitukselle määräajassa |
| Kirjaus osakehuoneistorekisteriin | Lunastaja hakee oikeutensa kirjaamista |
| Hinnan tilitys | Hallitus suorittaa hinnan sille, jolta osake lunastetaan |
| Ilmoitus Maanmittauslaitokselle | Hallitus ilmoittaa lunastusoikeuden käyttämisestä |
Lunastus kohdistuu osakkeen saajaan: lunastushinta maksetaan sille, jolta osake lunastetaan, eli käytännössä ostajalle. Myyjän ja ostajan väliset kysymykset, kuten kaupan kulut, kannattaa sopia kauppakirjassa etukäteen.
Jos lunastusoikeutta ei käytetä
Kun lunastusta ei tapahdu:
| Tilanne | Seuraus |
|---|---|
| Määräaika umpeutuu | Oikeus raukeaa |
| Kukaan ei käytä | Ostajan omistus jää voimaan |
| Osakeluettelo | Lunastusmerkintä poistuu |
Vaikutus asuntokauppaan
Ostajan näkökulma
Mitä ostajan kannattaa huomioida:
| Seikka | Merkitys |
|---|---|
| Epävarmuus | Osake voidaan lunastaa ostajalta |
| Odotusaika | Lunastusmenettely vie aikaa |
| Rahoitus | Asia kannattaa käydä läpi pankin kanssa |
| Muutto | Hallintaoikeus on odotusaikanakin |
Ennen kuin on käynyt selville, käytetäänkö lunastusoikeutta, osakkeen saajalla on lain mukaan oikeus hallita huoneistoa. Hänellä on myös oikeus yhtiön varojen jaossa ja etuoikeus osakeannissa, ja hän maksaa yhtiövastiketta. Muita osakkeenomistajan oikeuksia, kuten äänioikeutta yhtiökokouksessa, hänellä ei tänä aikana ole.
Myyjän näkökulma
Mitä myyjän kannattaa huomioida:
| Seikka | Merkitys |
|---|---|
| Kauppahinta | Myyjä saa sovitun kauppahinnan ostajalta |
| Kaupan toteutuminen | Ostaja voi epäröidä lausekkeen vuoksi |
| Tiedonanto | Lausekkeesta kannattaa kertoa ostajalle |
| Markkinointi | Voi vaikuttaa kiinnostukseen |
Rahoituksen näkökulma
Pankit voivat suhtautua lunastuslausekkeeseen eri tavoin. Koska osake voi siirtyä lunastajalle, pankki voi esimerkiksi haluta tietää, miten lainan vakuus järjestetään lunastusmenettelyn aikana. Asia kannattaa ottaa esille jo lainaneuvottelussa.
Lunastuslausekkeen selvittäminen
Isännöitsijäntodistus
Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi, onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke. Lue lisää isännöitsijäntodistuksen sisällöstä.
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Maininta | Onko lunastuslauseke |
| Viittaus | Yhtiöjärjestyksen pykälä |
Yhtiöjärjestys
Tarkemmat tiedot yhtiöjärjestyksestä:
| Selvitettävä | Sisältö |
|---|---|
| Lausekkeen sanamuoto | Tarkka teksti |
| Kenellä oikeus | Lunastajat |
| Määräajat | Tarkat ajat |
| Poikkeukset | Milloin ei koske |
Vinkkejä yhtiöjärjestyksen tulkintaan on artikkelissa yhtiöjärjestyksen lukemisesta.
Kiinteistönvälittäjän rooli
Kun kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, välittäjä selvittää kohteen tiedot ja kertoo ostajalle kaupan kannalta olennaisista seikoista. Lunastuslauseke on tällainen seikka, koska se voi vaikuttaa siihen, saako ostaja osakkeet pysyvästi omistukseensa.
Lunastuslausekkeen poistaminen
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
Lunastuslauseke voidaan poistaa muuttamalla yhtiöjärjestystä:
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| Aloite | Hallitus tai osakkaat |
| Yhtiökokouspäätös | Määräenemmistö |
| Rekisteröinti | Muutos ilmoitetaan kaupparekisteriin |
Muutoksen edellytykset
Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous määräenemmistöllä, jollei laissa tai yhtiöjärjestyksessä toisin säädetä tai määrätä:
| Edellytys | Sisältö |
|---|---|
| Yhtiökokouksen päätös | Vähintään 2/3 annetuista äänistä |
| Edustetut osakkeet | Vähintään 2/3 kokouksessa edustetuista osakkeista |
| Lausekkeen lisääminen | Edellyttää niiden osakkeenomistajien suostumusta, joiden osakkeiden luovuttamista rajoitetaan |
Lunastuslausekkeen ottaminen yhtiöjärjestykseen tai sen laajentaminen rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osakkeensa, joten siihen tarvitaan asianomaisen osakkeenomistajan suostumus.
Syitä poistamiseen
Miksi lunastuslauseke voidaan haluta poistaa:
| Syy | Peruste |
|---|---|
| Vanhanaikainen | Ei enää tarpeellinen |
| Markkinointi | Voi helpottaa myyntiä |
| Rahoitus | Vähentää epävarmuutta |
| Joustavuus | Sujuvammat kaupat |
Erityistilanteet
Useita lunastajia
Kun useampi haluaa lunastaa:
| Tilanne | Käsittely lain oletussäännön mukaan |
|---|---|
| Yhtiö lunastaa | Yhtiöllä etuoikeus |
| Useita osakkaita | Hallitus ratkaisee etuoikeusjärjestyksen arvalla |
| Yhtiöjärjestys | Voi määrätä etusijasta toisin |
Lunastushinnan riitautus
Jos lunastushinta on kiistanalainen:
| Tilanne | Ratkaisu |
|---|---|
| Kauppahinta epäselvä | Käyvän hinnan määrittäminen |
| Hinta ei vastaa käypää hintaa | Kaupassa sovittu hinta on käypä hinta vain muun selvityksen puuttuessa |
| Kohtuuton määräys | Lunastushintaa voidaan sovitella |
| Riita | Tuomioistuin tai yhtiöjärjestyksen mukainen välimiesmenettely |
Osittainen lunastus
Voidaanko lunastaa vain osa:
| Tilanne | Mahdollisuus |
|---|---|
| Samalla siirrolla siirtyvät osakkeet | Lain oletussäännön mukaan kaikki lunastettava |
| Yhtiöjärjestyksen määräys | Voi poiketa oletussäännöstä |
| Samaan osakeryhmään kuuluvat | Lain mukaan kaikki lunastettava |
Lunastuslauseke uudiskohteissa
Nykytilanne
Lunastuslausekkeiden yleisyydestä ei ole saatavilla viranomaistilastoa. Siksi kannattaa tarkistaa jokaisen yhtiön yhtiöjärjestys erikseen, oli kyse uudesta tai vanhasta taloyhtiöstä.
Uuden yhtiön yhtiöjärjestys
Uudiskohteessa yhtiöjärjestys laaditaan yhtiötä perustettaessa. Ostajan kannattaa lukea se ennen kauppaa samalla tavalla kuin vanhassa yhtiössä. Jos lauseke halutaan myöhemmin poistaa, siitä päätetään yhtiökokouksessa edellä kuvatulla tavalla.
Käytännön vinkkejä
Ostajalle
Mitä ostajan kannattaa tehdä:
| Vinkki | Peruste |
|---|---|
| Selvitä etukäteen | Isännöitsijäntodistuksesta |
| Varaudu odotusaikaan | Ennen lopullista varmistusta |
| Keskustele pankin kanssa | Rahoitusjärjestelyt |
| Toimita tiedot hallitukselle | Laki edellyttää |
Myyjälle
Mitä myyjän kannattaa huomioida:
| Vinkki | Peruste |
|---|---|
| Kerro ostajalle | Välttää yllätykset |
| Sovi ehdoista kauppakirjassa | Esimerkiksi kulut lunastustilanteessa |
Lunastajalle
Mitä lunastusoikeutta käyttävän kannattaa huomioida:
| Vinkki | Peruste |
|---|---|
| Toimi ajoissa | Määräajat ovat sitovia |
| Varaudu rahoitukseen | Lunastushinta maksettava nopeasti |
| Tee kirjallisesti | Dokumentoi kaikki |
Usein kysytyt kysymykset
Voiko lunastuslauseke estää asunnon myynnin?
Ei suoraan. Lunastuslauseke antaa oikeuden lunastaa osakkeet, mutta myynti voidaan silti tehdä. Jos kukaan ei käytä lunastusoikeuttaan määräajassa, osakkeet jäävät ostajalle. Käytännössä lunastuslauseke voi kuitenkin vaikeuttaa myyntiä, koska ostajat voivat kokea sen riskinä.
Millä hinnalla osakkeet lunastetaan?
Lain oletussäännön mukaan lunastushinta on osakkeen käypä hinta. Kaupassa käypänä hintana pidetään muun selvityksen puuttuessa sovittua kauppahintaa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin.
Koskeeko lunastuslauseke perintöä?
Lain oletussäännön mukaan lunastusoikeutta ei ole, jos osakkeen saa edellisen omistajan perintökaaressa tarkoitettu sukulainen tai aviopuoliso tai jos osake on saatu testamentin perusteella. Yhtiöjärjestys voi kuitenkin poiketa tästä, joten tarkka tieto riippuu sen sanamuodosta.
Voiko ostaja muuttaa asuntoon ennen lunastusajan umpeutumista?
Kyllä. Laki antaa osakkeen saajalle oikeuden hallita huoneistoa jo ennen kuin on selvinnyt, käytetäänkö lunastusoikeutta. Riski lunastuksesta kuitenkin säilyy määräajan loppuun.
Kuinka yleisiä lunastuslausekkeet ovat?
Lunastuslausekkeiden yleisyydestä ei ole viranomaistilastoa. Lausekkeen olemassaolo selviää isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiöjärjestyksestä.
Yhteenveto
Lunastuslauseke on yhtiöjärjestykseen kirjattu määräys, joka antaa yhtiölle, osakkeenomistajille tai muulle mainitulle taholle oikeuden lunastaa siirtyvä osake. Lausekkeen tarkoituksena on mahdollistaa osakaskunnan hallinta.
Lunastuslausekkeen olemassaolo on tärkeää selvittää ennen asuntokauppaa. Tieto löytyy isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiöjärjestyksestä. Lunastuslauseke ei estä kaupantekoa, mutta voi aiheuttaa epävarmuutta ja viivettä.
Lain oletussäännöt määräajoista ja lunastushinnasta pätevät, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Juridisesti epäselvissä tilanteissa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.
Tarkista kohteen kunto ja riskit
Liitä myynti-ilmoitus tai isännöitsijäntodistus. Raportti kertoo rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja tulevat remontit.
Analysoi kohde maksuttaEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 2 luku 5 § ja 13 § sekä 6 luku (Finlex)
- Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026 (Finlex)
Artikkeli julkaistu 6.9.2026.