Tasalyhenteinen laina – edut ja haitat

Tasalyhenteisessä lainassa lainaa lyhennetään joka kuukausi samalla summalla, ja korko maksetaan jäljellä olevalle pääomalle. Siksi kuukausierä on suurimmillaan laina-ajan alussa ja pienenee pääoman pienentyessä. Samalla korolla ja laina-ajalla tasalyhennyksessä korkoja kertyy lyhennystavoista vähiten. Tämä artikkeli keskittyy tasalyhennyksen omaan kysymykseen: mitä korkeampi alkuerä maksaa ja mitä sillä säästää. Kaikkien lyhennystapojen rinnakkainen vertailu on artikkelissa lyhennystapojen vertailu.

Mikä on tasalyhenteinen laina?

Finanssivalvonnan mukaan tasalyhennyslainaa maksetaan takaisin tasasuuruisin lainapääoman lyhennyksin, mutta maksuerän suuruus vaihtelee korkotason mukaan. Korko lasketaan jäljellä olevalle pääomalle. Viitekoron muuttuessa maksuerän suuruus muuttuu, mutta laina-aika pysyy samana.

Kuukausierä koostuu kahdesta osasta:

1. Lyhennys – pysyy samana koko laina-ajan
2. Korko – pienenee pääoman pienentyessä ja muuttuu viitekoron mukana

Suomen Pankin mukaan helmikuun 2026 lopussa euromääräisestä omistusasuntolainakannasta 3 prosentissa lyhennystapa oli tasalyhennys, 80 prosentissa annuiteetti ja 16 prosentissa kiinteä tasaerä (tiedote 27.3.2026).

Toimintaperiaate

Joka kuukausi:

• Maksat samansuuruisen lyhennyksen
• Korko lasketaan jäljellä olevasta pääomasta
• Kun pääoma pienenee, korko pienenee
• Kuukausierä siis pienenee ajan myötä, jos korko pysyy samana

Esimerkki lyhennyksen laskemisesta

200 000 € laina, 25 vuoden laina-aika:

Kuukausilyhennys = 200 000 € ÷ (25 × 12) = 200 000 € ÷ 300 = noin 667 €

Tasalyhenteisen lainan toiminta käytännössä

Esimerkki: 200 000 € laina, 3,35 % korko, 25 vuotta

Oletukset: korko 3,35 % vastaa Suomen Pankin ilmoittamaa uusien asuntolainojen keskikorkoa elokuussa 2026 (tiedote 28.9.2026), ja sen oletetaan pysyvän samana koko laina-ajan. Korko lasketaan kuukausittain jäljellä olevalle pääomalle, eikä laskelmissa ole pankin kuluja.

Ensimmäinen kuukausierä on noin 1 225 euroa ja viimeinen noin 669 euroa.

Korko- ja lyhennysosuuksien kehitys

Tasalyhenteisen lainan hyödyt

1. Pienemmät kokonaiskorot

Samalla korolla ja laina-ajalla tasalyhennyksessä maksetaan korkoja vähemmän kuin annuiteetissa, koska pääoma pienenee alusta asti nopeammin.

Vertailu 200 000 € lainassa, 3,35 %, 25 v:

Eri lainasummilla (3,35 %, 25 v):

Näillä oletuksilla ero on noin 12 % annuiteetin kokonaiskoroista. Suhteellinen ero riippuu korosta ja laina-ajasta, ja se kasvaa laina-ajan pidentyessä.

2. Laina lyhenee nopeammin

Jäljellä oleva laina eri ajankohtina (200 000 €, 3,35 %, 25 v):

Pienempi jäljellä oleva laina voi helpottaa tilannetta, jos asunto joudutaan myymään kesken laina-ajan tai jos asuntojen hinnat laskevat.

3. Pienenevä kuukausierä

Kuukausierän pieneneminen voi olla etu:

• Vapauttaa rahaa muuhun käyttöön ajan myötä
• Voi helpottaa taloutta, jos tulot pienenevät myöhemmin, esimerkiksi eläkkeelle jäädessä
• Antaa tilaa muille menoille myöhemmin

4. Koronnousun vaikutus pienenee ajan myötä

Koska pääoma pienenee nopeammin, koron nousun euromääräinen vaikutus erään on laina-ajan loppupuolella pienempi.

5. Selkeä rakenne

• Sama lyhennys joka kuukausi
• Korko lisätään lyhennykseen
• Eteneminen kohti velattomuutta on helppo seurata

Tasalyhenteisen lainan haitat

1. Korkeampi alkuerä

Suurin haittapuoli on korkeampi kuukausierä laina-ajan alussa:

Vertailu 200 000 € lainassa, 3,35 %, 25 v:

Ensimmäinen kuukausierä on tasalyhenteisessä lainassa noin 240 euroa korkeampi.

2. Erä vaihtelee

Koska kuukausierä muuttuu sekä pääoman pienentyessä että viitekoron muuttuessa:

• Budjetti on vaikeampi laatia pitkälle eteenpäin
• Korontarkistus voi nostaa erää

3. Vähemmän joustovaraa alussa

Korkeampi alkuerä tarkoittaa:

• Vähemmän rahaa muuhun käyttöön laina-ajan alussa
• Tiukempi budjetti usein juuri asunnon oston jälkeen
• Vähemmän puskuria yllättäviin menoihin

4. Vaikutus lainanhoitokykyyn

Pankki arvioi kuluttajan luottokelpoisuuden ennen asuntoluoton myöntämistä (KSL 7 a luku 11 §). Finanssivalvonnan suosituksen mukaan asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti, kun lainanhoitokulut ovat enintään 60 % nettotuloista, laskennassa vähintään 6 %:n korko ja enintään 25 vuoden laina-aika, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja. Esimerkin 200 000 euron lainassa 6 %:n korolla tasalyhennyksen ensimmäinen erä olisi noin 1 667 euroa ja annuiteetin erä noin 1 289 euroa. Se, kumpaa erää pankki laskelmassaan käyttää, kannattaa kysyä pankilta.

Tasalyhennys vs. annuiteetti eri tilanteissa

Tilanne 1: Ensiasunnon ostaja

Tilanne 2: Asunnon vaihtaja

Tilanne 3: Eläkeikää lähestyvä

Koron vaikutus tasalyhenteiseen lainaan

Tasalyhenteisessä lainassa koron muutos näkyy suoraan kuukausierän korko-osassa.

Koron muutos eri ajankohtina (200 000 €, 25 v)

Ensimmäinen kuukausi (jäljellä 200 000 €):

Vuoden 15 alussa (jäljellä 88 000 €):

Prosenttiyksikön koronnousu nostaa erää alussa noin 167 euroa ja vuoden 15 alussa noin 73 euroa, koska jäljellä oleva pääoma on pienempi.

Tasalyhennys pitkässä lainassa (40 vuotta)

Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa luoton myöntöhetkellä olla enintään 40 vuotta luoton nostamispäivästä lukien. Luotonantaja saa poiketa enimmäisajasta 10 prosentin osuudessa asuntoluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljännesjaksolla (KSL 7 a luku 14 a §, laki 354/2026, voimaan 1.6.2026).

200 000 € laina, 3,35 %, 40 vuotta

Kuukausilyhennys = 200 000 € ÷ (40 × 12) = noin 417 €

Vertailu annuiteettiin (40 v):

Pitkässä lainassa ero kasvaa, koska annuiteetissa pääoma pienenee alkuvuosina hitaasti. Samalla on hyvä huomata, että 40 vuoden tasalyhennyksen alkuerä (noin 975 €) on lähes sama kuin 25 vuoden annuiteetin erä, mutta korkoja maksetaan selvästi enemmän kuin 25 vuoden tasalyhennyksessä.

Tasalyhenteisen lainan valitseminen käytännössä

Milloin tasalyhennys voi sopia?

1. Tulot riittävät korkeampaan alkuerään

   • Maksuvaraa jää myös koronnousun varalle

2. Haluat pienentää kokonaiskorkoja

   • Esimerkin 200 000 euron lainassa ero annuiteettiin on noin 11 500 euroa

3. Tulot pysyvät vakaina tai laskevat

   • Erän pieneneminen voi sopia tilanteeseen

4. Haluat lyhentää lainaa nopeasti

   • Jäljellä oleva laina on pienempi koko laina-ajan

Milloin muu lyhennystapa voi sopia paremmin?

1. Tulot ovat tiukat laina-ajan alussa

   • Annuiteetin alkuerä on matalampi

2. Haluat vakaan kuukausierän

   • Kiinteässä tasaerässä erä ei muutu viitekoron mukana, mutta laina-aika joustaa

3. Tulot kasvavat merkittävästi

   • Annuiteetti ja ylimääräiset lyhennykset voivat olla joustavampi yhdistelmä

Tasalyhennyksen ja ylimääräisten lyhennysten yhdistäminen

Tasalyhenteisessäkin lainassa voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, jos lainasopimus sen sallii.

Vaikutus 200 000 € lainaan, 3,35 %, 25 v

Oletus: lisälyhennys maksetaan joka kuukausi, ja se lyhentää laina-aikaa.

Ylimääräisten lyhennysten ehdot ja mahdolliset kulut kannattaa tarkistaa lainasopimuksesta. Ennenaikaisesta takaisinmaksusta säädetään kuluttajansuojalain 7 a luvun 19–20 §:ssä.

Lainatarjousten vertailu

Mitä laki edellyttää

Kuluttajansuojalain mukaan luotonantajan yleistiedoissa on mainittava muun muassa luoton takaisinmaksua koskevat vaihtoehdot, mukaan lukien maksuerien lukumäärä, suuruus ja maksuvälit (KSL 7 a luku 4 §). Ennen sopimusta luotonantajan on annettava ennakkotiedot ESIS-lomakkeella, muun muassa luotosta, luottokustannuksista ja takaisinmaksusta (7 a luku 6 §).

Mitä kysyä pankilta

1. Paljonko alkuerä on tasalyhennyksellä ja annuiteetilla?
2. Paljonko kokonaiskorot eroavat samoilla oletuksilla?
3. Voiko lyhennystapaa vaihtaa myöhemmin, ja mitä se maksaa?
4. Miten ylimääräiset lyhennykset toimivat?

Lyhennystavan vaihtamisesta kesken lainan kerrotaan artikkelissa lyhennystavan vaihtaminen kesken lainan.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Miksi tasalyhennys ei ole yleisempi?

Tasalyhennys vaatii suurempaa maksukykyä laina-ajan alussa. Suomen Pankin mukaan helmikuun 2026 lopussa euromääräisestä omistusasuntolainakannasta 3 % oli tasalyhennyslainoja ja 80 % annuiteettilainoja.

Paljonko tasalyhennyksellä säästää?

Se riippuu lainasummasta, korosta ja laina-ajasta. Esimerkin oletuksilla (3,35 %, 25 v) kokonaiskorot ovat noin 12 % pienemmät kuin annuiteetissa, eli 200 000 euron lainassa noin 11 500 euroa.

Voiko tasalyhenteisen lainan muuttaa annuiteettilainaksi?

Lyhennystavan muutoksesta sovitaan pankin kanssa, ja siitä voi aiheutua kuluja pankin hinnaston mukaan. Muutos voi olla ajankohtainen, jos maksukyky heikkenee.

Miten korkojen nousu vaikuttaa tasalyhenteiseen lainaan?

Korkojen nousu nostaa kuukausierää, koska korko-osuus kasvaa. Euromääräinen vaikutus on pienempi laina-ajan loppupuolella, kun jäljellä oleva pääoma on pienempi.

Sopiiko tasalyhennys 40 vuoden lainaan?

Voi sopia. Esimerkin oletuksilla 40 vuoden tasalyhennyksessä korkoja kertyy noin 29 000 euroa vähemmän kuin 40 vuoden annuiteetissa, mutta enemmän kuin lyhyemmässä lainassa.

Yhteenveto

Tasalyhenteinen laina:

Vahvuudet:

• Samoilla ehdoilla pienimmät kokonaiskorot
• Laina lyhenee nopeammin
• Pienenevä kuukausierä
• Koronnousun euromääräinen vaikutus pienenee ajan myötä

Heikkoudet:

• Korkeampi alkuerä
• Erä vaihtelee
• Vähemmän joustovaraa alussa

Voi sopia:

• Kotitalouksille, joiden tulot riittävät alkuerään
• Kokonaiskorkoja pienentämään haluaville
• Heille, joiden tulot pysyvät vakaina tai laskevat

Ei välttämättä sovi:

• Tiukan budjetin ensiasunnon ostajille
• Heille, jotka haluavat vakaan kuukausierän

Tasalyhenteinen laina voi olla hyvä valinta, jos tulot riittävät korkeampaan alkuerään. Esimerkin oletuksilla se pienentää kokonaiskorkoja noin 12 % annuiteettiin verrattuna.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Korot, marginaalit ja lyhennykset
• Suomen Pankki – Asuntolainojen takaisinmaksuajat ovat pidentyneet (tiedote 27.3.2026)
• Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978
• Finanssivalvonta – Suositus lainanhoitorasituksen ylärajaksi (tiedote 28.6.2022)

---

Laskelmat: korko 3,35 % vakio, korko lasketaan kuukausittain jäljellä olevalle pääomalle, ei pankin kuluja. Artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eikä korvaa henkilökohtaista talousneuvontaa. Päivitetty 4.10.2026.