Ostajan välittäjä vs myyjän välittäjä – erot ja edut

Ostajan ja myyjän välittäjän keskeinen ero on se, kummalta välitysliike on saanut toimeksiannon. Myyjän toimeksiannossa välittäjä markkinoi myytävää asuntoa; ostotoimeksiannossa hän etsii ostajalle sovitunlaista kohdetta. Kummassakin tilanteessa välittäjän on lain mukaan toimittava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä huomioitava myös toimeksiantajan vastapuolen edut.

Ero ei siis tarkoita, että myyjän välittäjä saisi jättää ostajalle olennaisia tietoja kertomatta tai että ostajan välittäjä olisi automaattisesti puolueeton kuntotarkastaja. Olennaista on ymmärtää sopimuksen tehtävä, välittäjän lakisääteiset velvollisuudet ja se, mistä palvelusta mahdollinen palkkio peritään. Näin osaat arvioida, tarvitsetko oman toimeksiannon vai riittääkö, että hankit kohteesta tiedot itse.

Sopimussuhde kertoo, mitä välittäjä on saanut tehtäväkseen

Välitystoimeksianto syntyy välitysliikkeen ja toimeksiantajan välille. Asunnon myynnissä toimeksiantaja on useimmiten myyjä, joka sopii kohteen markkinoinnista ja välittämisestä. Ostaja voi puolestaan tehdä ostotoimeksiannon, jossa liike etsii hänen kriteereihinsä sopivaa asuntoa. Välityslaki koskee soveltuvin osin myös ostotoimeksiantoa.

Sopimus tehdään kirjallisesti tai sähköisesti niin, että ehdot säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Siinä on yksilöitävä muun muassa tehtävän sisältö, korvaus ja voimassaoloaika. Se, mitä välittäjä käytännössä tekee, ei ratkea ammattinimikkeestä vaan tästä sopimuksesta ja sovellettavista lakisääteisistä velvoitteista. Ostotoimeksiannossa voi olla kyse rajatusta etsinnästä; myyntitoimeksiannossa voidaan sopia myös erillisistä markkinointitehtävistä.

Kysy alussa, missä roolissa välittäjä lähestyy sinua. Sama henkilö voi esitellä myyjän kohdetta tilanteessa, jossa sinä olet vasta harkitseva ostaja, vaikka puheessa käytettäisiin sanaa ”asiakas” molemmista. Asiakkuuden arkikielinen merkitys ei kerro, kuka on toimeksiantaja. Kirjallinen sopimus ja siitä annettu tieto ratkaisevat, mitä tehtävää liike on sitoutunut hoitamaan ja kenen maksettavaksi sovittu korvaus voi tulla.

Taulukko kuvaa sopimuksen perusasetelman, ei jokaisen toimeksiannon sisältöä. KKV:n mukaan palkkio voidaan periä vain siltä, joka on tehnyt välityssopimuksen. Jos saman välitysliikkeen kanssa sopimuksen tekevät kaupan molemmat osapuolet, liike voi laskuttaa vain yhden välityspalkkion. Tämä sääntö tekee eron etenkin silloin, kun ostajan etsintä osuu liikkeen omaan myyntikohteeseen.

Myyjän välittäjällä on velvollisuuksia myös ostajalle

Myyjän välittäjää ei pidä ajatella myyjän rajattomana edustajana. Välityslain mukaan tehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä toimeksiantajan ja hänen vastapuolensa edut huomioiden. KKV korostaa, että välittäjällä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus sekä myyjää että ostajaa kohtaan.

Kun myyjän välittäjä tarjoaa kohdetta, hänen on annettava ostajalle tiedot, joiden hän tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Ennen kauppaa on esitettävä myös lain edellyttämät asiakirjat ja selvitykset. Jos saadut tiedot antavat aihetta epäillä virhettä tai puutteellisuutta, välittäjän on selvitettävä asiaa; jos se ei onnistu, hänen on ilmoitettava epäilystä vastapuolelle. Myyjän toimeksianto ei oikeuta salaamaan olennaista tietoa.

Ostajalle tämä tarkoittaa, että voit kysyä kohteen asiakirjoista, kustannuksista ja havaituista puutteista suoraan myyjän välittäjältä. Pyydä vastaus kirjallisesti, jos tieto on päätöksesi kannalta merkittävä. Jos vastaus perustuu myyjän kertomaan eikä asiakirjaan tai välittäjän omaan havaintoon, pyydä lähde näkyviin. Näin erotat vahvistetun tiedon arviosta ja näet, mitä sinun on vielä tarkistettava.

Jos markkinointiesite muuttuu tai saat myöhemmin uuden asiakirjan, tarkista, muuttaako tieto tarjouksesi perustaa. Näytöllä annettu suullinen arvio voi jäädä mieleen vahvempana kuin asiakirjan tarkka sanamuoto. Pyydä siksi olennaisesta asiasta selvennys, jossa välittäjä yksilöi, mitä on selvitetty ja mitä ei. Tällainen kysymys on asiallinen myös silloin, kun et ole välitysliikkeen toimeksiantaja.

Välittäjän tiedonantovelvollisuus ei poista ostajan omaa selonottotarvetta. Asunto-osakkeessa kiinnostavia ovat esimerkiksi yhtiöasiakirjat, vastikkeet, yhtiölainaosuus ja päätetyt korjaukset; kiinteistössä painottuvat rakennus ja kiinteistöä koskevat rekisteritiedot. Epäselvä rakenne, kosteusjälki tai asiakirjojen ristiriita voi edellyttää erillistä asiantuntijaa. Välittäjän havainto ei ole sama asia kuin rakennustekninen tutkimus.

Mitä ostajan välittäjä tuo mukaan?

Ostotoimeksiannossa välittäjä voi auttaa kohteiden etsinnässä, vertailussa ja kaupan valmistelussa sovitussa laajuudessa. Hän voi jäsentää ostajan kriteerit ja kysyä myyntikohteista tietoja, joita ostaja tarvitsisi joka tapauksessa. Hyöty voi olla suuri, jos sinulla ei ole aikaa seurata tarjontaa tai et voi käydä näytöissä, mutta mitään tiettyä työmäärää tai tulosta ei seuraa pelkästä ostotoimeksiannon nimestä.

Sovi erikseen, etsiikö välittäjä kohteita vain tietystä palvelusta tai alueelta, käykö hän näytöissä ja mitä hän raportoi niistä. Pyydä kertomaan, kuinka eri lähteistä saadut tiedot merkitään: myyjän ilmoitus, virallinen asiakirja, välittäjän oma havainto ja vielä tarkistamatta oleva tieto. Tällainen työjako tekee palvelusta arvioitavan. Se myös vähentää riskiä, että markkinointimateriaali sekoittuu riippumattomaan analyysiin.

Ostajan välittäjä ei voi luvata löytävänsä kohdetta, jota muut eivät näe, eikä hänellä ole yleistä oikeutta päästä kaikkiin myytäviin asuntoihin. Väitteet ”piilokohteista”, hinnanalennuksesta tai nopeammasta kaupasta tarvitsevat tapauskohtaisen perusteen. Jos ostotoimeksiannon hyötyä kuvataan säästönä, vertaa sitä sovittuun palkkioon, mahdollisiin kuluihin ja omaan vaihtoehtoiseen työmäärääsi. Lopputulos riippuu kohteista, päätöksistä ja sopimuksesta.

Hyötyä kannattaa arvioida jo toimeksiannon aikana, ei vasta kaupan jälkeen. Saatko riittävän monta olennaista vaihtoehtoa, joiden kustannukset ja riskit on kuvattu samalla tavalla? Ovatko välittäjän tekemät käynnit ja kyselyt vähentäneet epävarmuutta vai tuottaneet vain lisää esittelymateriaalia? Jos palvelu ei vastaa sovittua, pyydä selvennys ja tarkista sopimuksen muuttamista tai päättymistä koskevat ehdot ennen uusien tehtävien antamista.

Kun kiinnostava kohde löytyy, ostajan välittäjä voi auttaa kysymysten kokoamisessa ja tarjouksen valmistelussa, jos nämä tehtävät kuuluvat toimeksiantoon. Hän ei kuitenkaan voi tehdä päätöstä puolestasi ilman asianmukaista valtuutusta. Tarjouksen ehdot, rahoitusvaraus ja mahdolliset lisätutkimukset on sovitettava juuri kyseiseen kauppaan. Välittäjä ei myöskään korvaa pankkia lainapäätöksessä, juristia oikeudellisessa arviossa tai kuntotarkastajaa teknisessä tutkimuksessa.

Yksi vai kaksi välittäjää kaupassa?

Kaupassa voi olla myyjän toimeksiannon hoitava liike ja ostajan oma välittäjä. Tällöin kummankin sopimuksen tehtävät kannattaa erottaa: kuka hankkii asiakirjat, kuka välittää kysymykset ja miten tarjous toimitetaan myyjälle. Ostaja ja myyjä tekevät silti kauppaa keskenään. Kahden välittäjän läsnäolo ei itsessään muuta kaupan ehtoja tai takaa, ettei tietoon jää aukkoja.

Sama välitysliike voi saada toimeksiannon kaupan molemmilta osapuolilta. KKV käsittelee tätä tilannetta ja rajoittaa tällöin palkkion yhteen. Tämä ei tarkoita, että mahdollinen eturistiriita olisi merkityksetön. Välittäjän on edelleen toimittava lain mukaisesti ja kerrottava olennaiset tiedot molemmille.

Jos oma ostotoimeksiantosi ohjaa sinut saman liikkeen myyntikohteeseen, kysy heti, onko liikkeellä myös myyjän toimeksianto. Pyydä selvitys siitä, miten tehtävät hoidetaan ja kuka vastaa yhteydenpidosta. Tarkista samalla, keneltä palkkio peritään ja miten jo sovitut kulut käsitellään. Jos järjestely tuntuu epäselvältä, voit pyytää kirjallisen selvityksen ennen tarjousta ja käyttää tarvittaessa riippumatonta asiantuntijaa yksittäisen kysymyksen arviointiin.

Erityisen tärkeää on, ettei sinulle synny virheellistä käsitystä siitä, mitä toinen osapuoli tietää. Jos oma välittäjäsi antaa sinulle arvion hinnasta tai korjaustarpeesta, kysy, onko kyse hänen omasta analyysistaan vai myyjän toimittamasta tiedosta. Jos myyjän välittäjä kertoo uudesta asiakirjasta, pyydä se myös oman välittäjäsi käyttöön. Selkeä tiedon kulku ei korvaa omaa asiakirjoihin perehtymistä, mutta se auttaa tunnistamaan ristiriidat ennen tarjousta.

Kahden eri liikkeen käyttö ei poista tarvetta suoraan ja täsmälliseen tiedonvaihtoon. Myyjän välittäjältä on saatava kohdetta koskevat olennaiset tiedot myös silloin, kun ostajalla on oma välittäjä. Ostajan välittäjän tehtävä on puolestaan sovitussa laajuudessa tarkastella tietoja ostajan kriteerien kannalta. Sopikaa, miten ristiriitaiset tiedot selvitetään ja kuka kertoo mahdollisista muutoksista ennen kauppakirjan allekirjoitusta.

Palkkio määräytyy sopimuksesta, ei roolin nimestä

Myyjän välittäjän palkkio ei ole ostajalle erillinen lasku, jos ostaja ei ole tehnyt välityssopimusta. Se ei kuitenkaan kerro, miten myyjä on asettanut pyyntihintansa. Ostajan välittäjän palvelu taas voi aiheuttaa ostajalle sopimuksessa sovitun korvauksen. Yleispätevää euromäärää tai prosenttia ei voi antaa ilman tietoa palvelusta ja sopimuksesta.

KKV:n ohjeen mukaan välitysliikkeellä on oltava voimassa oleva toimeksiantosopimus palkkio-oikeuden perustaksi. Oikeus palkkioon syntyy lähtökohtaisesti kaupan syntyessä, jollei sopimuksessa ole muuta sovittu. KKV mainitsee myös sopimusehdon, jossa välittäjä saa palkkion, kun sovitut ehdot täyttävä niin sanottu täyden hinnan tarjous tehdään. Lue siis palkkiolauseke kokonaan ennen allekirjoitusta, älä vasta tarjouksen jälkeen.

Selvitä lisäksi, veloitetaanko asiakirjoista, ilmoittelusta tai muista tehtävistä erikseen. Pyydä mahdolliset kulut eriteltyinä ja arvio kokonaismäärästä. Jos palveluntarjoajat kuvaavat eri tehtäviä samalla sanalla ”välitys”, vertaa nimenomaan sopimuksen suoritteita. Kiinteistönvälittäjän valintaa koskevat kysymykset auttavat vertaamaan palvelua ilman että pelkkä palkkioprosentti ohjaa päätöstä.

Jos ostajan toimeksianto jää tuloksettomaksi, katso, mitä sopimus sanoo kulujen korvaamisesta ja mahdollisesta jälkipalkkiosta. Välityslaki asettaa ehtoja myös toimeksiannon kestolle ja sen jälkeiselle palkkiolle. Älä oleta, että toimeksiannon päättyminen tai kohteen löytyminen omin päin ratkaisee maksukysymyksen automaattisesti. Epäselvä ehto kannattaa pyytää täsmennettäväksi ennen sopimuksen tekemistä.

Miten toimia myyjän välittäjän kanssa ilman omaa välittäjää?

Oman välittäjän käyttäminen on valinta, ei edellytys sille, että voit ostaa välitetyn asunnon. Voit kysyä tietoja, tutustua kohteeseen ja tehdä tarjouksen suoraan myyjän välittäjän kautta. Tämä voi olla luonteva tapa, jos pystyt itse vertailemaan kohteita ja varaamaan aikaa asiakirjojen lukemiseen. Ilman omaa välittäjää ostamisen etenemistä kannattaa silti suunnitella vaiheittain.

Aloita kysymällä, kenen kanssa välitysliikkeellä on toimeksiantosopimus. Sen jälkeen pyydä kohteen tiedot ja asiakirjat niin ajoissa, että ehdit lukea ne ennen tarjousta. Tee lista epäselvistä seikoista ja pyydä niihin täsmälliset vastaukset. Jos et ymmärrä yhtiölainan, tulevan remontin tai kiinteistön kunnon vaikutusta kokonaisuuteen, lisäselvitys on perusteltu ennen sitoutumista.

Määritä oma enimmäishintasi ja rahoituksesi erillään myyntikeskustelusta. Välittäjän antama hintanäkemys voi olla osa tietoa, mutta se ei korvaa omaa budjettiasi tai pankin luottopäätöstä. Erota myös asunnon myyntihinta, mahdollinen yhtiölainaosuus ja asumisen jatkuvat kulut. Kohteiden vertailu onnistuu paremmin, kun käytät samoja kysymyksiä jokaisessa kiinnostavassa asunnossa.

Ennen tarjousta tarkista sen sitovuus, mahdolliset ehdot ja voimassaoloaika. Pyydä tarjouksen ja hyväksynnän asiakirjat omaan käyttöösi. KKV:n mukaan välittäjän on kerrottava sekä myyjälle että ostajaehdokkaalle käsirahan tai sopimussakon merkityksestä sekä tarjouksen sitovuudesta kiinteistön kaupassa. Jos et ole varma juuri sinun tarjouksesi vaikutuksesta, selvitä se ennen allekirjoittamista.

Kauppakirjan luonnoksen saavuttua vertaa sitä hyväksyttyyn tarjoukseen ja aiemmin saamiisi tietoihin. Tarkista erityisesti, että kohde, hinta, mahdollinen yhtiölainaosuus, hallinnan siirtyminen ja sovitut ehdot on kuvattu oikein. Jos jokin muuttuu, kysy syy ja vaikutus ennen allekirjoittamista. Oma välittäjä voi auttaa tässä sovitussa laajuudessa, mutta ostajan on ymmärrettävä, mihin hän sitoutuu.

Milloin oma ostotoimeksianto voi olla hyödyllinen?

Ostotoimeksianto voi olla harkinnan arvoinen, kun etsintä vaatii paljon aikaa, kohdealue on sinulle vieras tai et pysty käymään näytöissä itse. Se voi auttaa myös silloin, kun haluat saman henkilön keräävän ja jäsentävän tietoja useista kohteista. Hyöty on kuitenkin sidottava sovittuihin tehtäviin, ei yleiseen mielikuvaan ”omasta edustajasta”.

Ulkomailta ostavalle konkreettinen hyöty voi liittyä paikalla tehtäviin havaintoihin ja viestinnän koordinointiin. Silloinkin on kysyttävä, miten näyttö raportoidaan ja mitä välittäjä ei voi havaita. Ulkomailta ostavan ostotoimeksiantoa kannattaa verrata siihen, voitko tehdä osan käynneistä itse tai pyytää erillisen asiantuntijan vain tiettyyn kohteeseen.

Ensiasunnon ostajalle oma välittäjä voi jäsentää ostoprosessia, mutta hän ei tee ensiasunnosta automaattisesti turvallista kauppaa. Yhtiöasiakirjat, rahoitus, kunto ja tarjouksen ehdot tarvitsevat edelleen omaa huomiota. Sijoitusasuntoa etsivälle taas olennaista on erottaa kohteen tiedot omista tuotto-oletuksista ja verotuksesta. Samat yleiset lupaukset eivät siis sovi kaikille ostajille.

Pyydä ehdotus toimeksiannosta vasta, kun olet määritellyt, mitä haluat delegoida. Jos tarvitset vain yhden asiakirjan tulkinnan tai rakennuksen kuntotutkimuksen, rajattu asiantuntijapalvelu voi vastata tarpeeseen paremmin. Jos taas tarvitset jatkuvaa etsintää ja viestintää, välittäjän tehtävä kannattaa kirjoittaa tarkasti. Vertaa kustannusta siihen aikaan ja epävarmuuteen, jonka palvelu voi käytännössä vähentää.

Voit myös sopia arviointipisteen toimeksiannon ajalle. Siinä käydään läpi, mitä kohteita on tarkasteltu, miksi niitä karsittiin ja tarvitseeko hakukriteerejä muuttaa. Tämä on oma käytännön ehdotus palvelun johtamiseen, ei välityslain erillinen vaatimus. Sen avulla pysyt selvillä, saatko juuri sellaista työtä, josta päätit maksaa, ja voit muuttaa suunnitelmaa ennen kuin kiire kaupantekoon kasvaa.

Jos vertailet välittäjän palvelua itse tehtävään etsintään, laske mukaan myös päätöksentekoon tarvitsemasi aika. Itse tehty haku voi sopia sinulle hyvin, jos pystyt käymään näytöissä ja lukemaan asiakirjat rauhassa. Jos aikasi on rajallinen, ulkoistettu etsintä voi helpottaa työtä, mutta sen on silti tuotettava riittävän selkeitä havaintoja. Pelkkä kohdelistan lähettäminen ei välttämättä vastaa tarvetta, jonka vuoksi harkitsit omaa välittäjää.

Näin tunnistat epäselvän roolin

Eturistiriitaa ei voi päätellä pelkästä siitä, että välittäjä saa palkkion kaupasta. Todellinen kysymys on, millaiset toimeksiannot liikkeellä on, mitä tietoja se on saanut ja miten se täyttää velvollisuutensa kumpaakin osapuolta kohtaan. Ostaja voi arvioida tilannetta kysymällä sopimussuhteesta, palkkiosta ja tiedon alkuperästä.

Jos välittäjä tarjoaa vain oman liikkeensä myyntikohteita ostotoimeksiannon perusteella, kysy, vastaako se sopimuksenne etsintärajausta. Jos hän ei saa asiakirjoja tai ei osaa erottaa vahvistettua tietoa arviosta, pyydä lisäselvitys ennen päätöstä. Jos tarjousta kiirehditään, tarkista itse, mitä et vielä tiedä. Nämä havainnot eivät todista lain rikkomista, mutta ne kertovat, missä päätöksesi tietopohja on puutteellinen.

Pidä viestit ja sovitut muutokset kirjallisina. Pyydä korjaus, jos markkinointitieto ja asiakirja ovat ristiriidassa. Kysy, onko toisella osapuolella sama tieto kuin sinulla silloin, kun se vaikuttaa kauppaan. Tarvittaessa voit kysyä kuluttajaneuvonnasta välityspalveluun liittyvää neuvontaa tai pyytää omaa oikeudellista apua ennen sitovaa ratkaisua.

Roolin selkeys auttaa myös myöhemmin, jos palvelun suorituksesta syntyy erimielisyys. Säilytä toimeksiantosopimus, tarjousasiakirjat ja välittäjälle lähettämäsi kysymykset vastauksineen. Niistä näkyy, mitä tehtävää pyysit, mitä tietoa sait ja milloin sait sen. Dokumentointi ei korjaa puutteellista tietoa jälkikäteen, mutta auttaa selvittämään, mistä mahdollinen ristiriita johtui.

Yhteenveto

Myyjän ja ostajan välittäjän ero alkaa toimeksiantosopimuksesta: toinen saa tehtävän myyjältä, toinen ostajalta. Kummankin on kuitenkin toimittava lain mukaisesti ja huomioitava myös vastapuoli. Myyjän välittäjältä voit vaatia kohteesta olennaisia tietoja, vaikka et maksaisi hänelle palkkiota. Oma ostotoimeksianto voi lisätä etsintään ja vertailuun sovittua työtä, mutta sen tehtävät ja korvaus on yksilöitävä.

Ennen kuin valitset toimintatavan, päätä, mitä tietoa ja käytännön apua tarvitset. Kysy sopimussuhteet ja palkkiot avoimesti, lue asiakirjat ja hanki erillinen asiantuntija kysymykseen, jota välittäjä ei voi ratkaista. Näin roolien ero muuttuu käytännön päätökseksi eikä jää nimikkeiden vertailuksi.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko sama välitysliike saada toimeksiannon sekä ostajalta että myyjältä?

KKV:n palkkio-ohje käsittelee tilannetta, jossa kaupan molemmat osapuolet ovat tehneet sopimuksen saman liikkeen kanssa. Tällöin välitysliike voi laskuttaa vain yhden välityspalkkion. Pyydä samalla selvitys siitä, miten kummankin osapuolen edut ja tiedonsaanti turvataan juuri tässä kaupassa.

Maksaako ostaja myyjän välittäjän palkkion?

KKV:n mukaan välityspalkkio voidaan periä vain välityssopimuksen tehneeltä, joka on myyntitoimeksiannossa yleensä myyjä. Ostajalle ei synny omaa välityspalkkiolaskua pelkästään siksi, että hän ostaa välitetyn asunnon. Jos teet oman ostotoimeksiannon, lue sen korvaus- ja kuluehdot erikseen.

Onko ostajan välittäjä puolueeton arvioija?

Ostajan välittäjä toimii ostajalta saamansa toimeksiannon perusteella ja lain mukaisten velvollisuuksien rajoissa. Hänen tehtävänsä voi sisältää kohteiden vertailua, mutta siitä ei seuraa riippumatonta rakennusteknistä tarkastusta tai oikeudellista arviota. Sovi työn rajat kirjallisesti ja käytä tarvittaessa erillistä asiantuntijaa.

Voinko tehdä tarjouksen ilman omaa välittäjää?

Kyllä. Voit asioida myyjän tai myyjän välittäjän kanssa, vaikka sinulla ei ole ostotoimeksiantoa. Pyydä asiakirjat, selvitä epäselvyydet ja varmista tarjouksen ehdot ennen allekirjoitusta.

Lähteet

• Finlex: laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000
• KKV: kiinteistönvälittäjän vastuu
• KKV: välityspalkkio
• KKV: kiinteistönvälittäjän palvelut