Negatiivisen oman pääoman riskit – kun asunnon arvo alittaa lainan

Negatiivinen oma pääoma tarkoittaa tilannetta, jossa asuntolainaa on jäljellä enemmän kuin asunnon arvo. Tilanne ei sellaisenaan muuta lainan ehtoja, mutta se kaventaa vaihtoehtoja, jos asunto on myytävä tai elämäntilanne muuttuu. Siksi riskit kannattaa tunnistaa ajoissa. Tilanne on mahdollinen erityisesti silloin, kun asunto on ostettu suurella lainaosuudella ja hinnat ovat sen jälkeen laskeneet.

Mikä on negatiivinen oma pääoma?

Oma pääoma lasketaan:

Oma pääoma = Asunnon arvo - Jäljellä oleva laina

Negatiivisessa tilanteessa asunto on "veden alla": asuntoon kohdistuvaa velkaa on enemmän kuin asunnon arvo. Asunto-osakkeessa laskelmaan kannattaa ottaa mukaan myös osakkeeseen kohdistuva yhtiölainaosuus, jos asunnon arvo on arvioitu velattomana hintana.

Miten tilanne syntyy?

Lainakatto rajoittaa lainan määrää vain lainaa myönnettäessä. Finanssivalvonnan mukaan asuntolainan määrä saa luottolaitoslain mukaan olla enintään 90 % vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä, ensiasunnossa 95 %. Finanssivalvonta on makrovakauspäätöksellä (29.6.2026, voimaan 1.7.2026) nostanut enimmäisluototussuhteen 95 prosenttiin kaikille lainanottajille ja päätti 30.9.2026 jatkaa korotusta (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 3.10.2026). Jos asunto ostetaan lähes kokonaan lainalla, pienikin hintojen lasku voi viedä oman pääoman negatiiviseksi.

Hintojen lasku on viime vuosina ollut todellinen: Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen keskimääräinen neliöhinta laski koko maassa vuodesta 2022 vuoteen 2025 noin 8,9 % (2 848 → 2 594 €/m²). Pääkaupunkiseudulla lasku oli 11,8 % (4 843 → 4 270 €/m²) ja muualla Suomessa 5,8 % (1 975 → 1 860 €/m²). Luvut ovat keskiarvoja, joihin vaikuttaa myös myytyjen asuntojen rakenne, joten yksittäisen asunnon arvo on voinut muuttua toisin.

Riskit yksityiskohtaisesti

1. Myyntiriski

Ongelma: Asuntoa ei voi myydä niin, että kauppahinnalla saisi koko lainan maksettua.

Käytännössä:

• Asunnon arvo: 60 000 €
• Jäljellä oleva laina: 80 000 €
• Myydessäsi saat: 60 000 €
• Lainaa jää: 20 000 € (ennen myyntikuluja)

Tarvitset:

• 20 000 € säästöjä tai
• uuden lainan erotukselle, tyypillisesti ilman asuntovakuutta, tai
• pankin kanssa sovitun järjestelyn jäljelle jäävälle velalle

Myyntikulut, kuten välityspalkkio, kasvattavat erotusta.

Seuraukset:

• Muuttaminen vaikeutuu
• Elämäntilanteiden muutoksiin on vaikeampi reagoida
• Moni jää asuntoon pidemmäksi aikaa kuin oli suunnitellut

2. Muuttoriski

Ongelma: Muutto voi viivästyä, vaikka sille olisi tarve.

3. Uudelleenrahoitusriski

Ongelma: Lainan kilpailuttaminen ja siirto voi vaikeutua.

Miksi:

• Uusi luotonantaja arvioi vakuudet uudelleen
• Finanssivalvonnan mukaan pankki määrittää vakuusarvon itsenäisesti ja vähentää käyvästä arvosta varmuusmarginaalin
• Jos vakuusarvo ei riitä, siirto voi vaatia lisävakuuksia tai jäädä toteutumatta

Mitä se ei tarkoita: Nykyisen lainan ehdot eivät muutu siksi, että asunnon arvo laskee. Kuluttajansuojalain mukaan korko saa muuttua luottosopimuksen kuluessa vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron muutosten mukaisesti (7 luku 24 §, jota sovelletaan asuntoluottoihin 7 a luvun 31 §:n nojalla).

4. Taloudellinen haavoittuvuus

Ongelma: Maksuvaikeuksissa asunnon myynti ei välttämättä ratkaise tilannetta.

5. Perintöriski

Ongelma: Kuolinpesän velat voivat ylittää varat.

Perintökaaren mukaan kuolinpesän varoista suoritetaan pesän ja vainajan velat (21 luku 1 §). Osakas ei vastaa henkilökohtaisesti vainajan velasta (21 luku 2 §). Poikkeus koskee perunkirjoitusvelvollista osakasta, joka laiminlyö perunkirjoituksen toimituttamisen määräajassa, sekä osakasta, joka perunkirjoituksessa tai perukirjaa valalla vahvistaessaan vaarantaa velkojan oikeutta antamalla vääräksi tietämänsä ilmoituksen tai jättämällä tahallaan ilmoittamatta tietämänsä seikan. Osakas vapautuu vastuusta, jos hän osoittaa, ettei hän ole menettelyllään aiheuttanut korvattavaa vahinkoa; jos vahinko oli vainajan velkaa pienempi, hän vastaa vahingon määrästä. Säännöstä ei sovelleta osakkaaseen, jota edustaa edunvalvoja (21 luku 2 §).

Käytännössä perillisille:

• Velat maksetaan pesän varoista, tarvittaessa myymällä asunto
• Jos varat eivät riitä, perilliset eivät lähtökohtaisesti saa perintöä, mutta eivät myöskään maksa vajetta omista varoistaan
• Perunkirjoitus kannattaa toimittaa määräajassa, eli kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta

6. Avioeroriski

Ongelma: Omaisuuden jako on monimutkainen, kun oma pääoma on negatiivinen.

Avioliittolain mukaan kumpikin puoliso vastaa yksin tekemästään velasta. Perheen elatusta varten tehtyä velkaa koskeva yhteisvastuu ei koske toisen puolison ottamaa rahalainaa (52 §), joten yhteinen vastuu asuntolainasta syntyy lainasopimuksesta. Jos molemmat ovat lainanottajia, pankki voi lainasopimuksen mukaan vaatia maksua kummaltakin, vaikka puolisot sopisivat keskenään toisin.

Tyypillisiä kysymyksiä:

• Kuka jää asuntoon ja ottaa lainan nimiinsä?
• Suostuuko pankki vapauttamaan toisen lainanottajan?
• Miten vaje otetaan huomioon osituksessa?

Esimerkki:

• Asunnon arvo: 100 000 €
• Lainaa: 130 000 €
• Negatiivinen oma pääoma: -30 000 €
• Jos laina on yhteinen, kumpikin vastaa pankille lainasopimuksen mukaan. Siitä, miten vaje jaetaan puolisoiden kesken, sovitaan osituksessa.

Avioerotilanteessa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.

7. Psykologinen riski

Ongelma: Taloudellinen stressi ja rajoitetut vaihtoehdot voivat kuormittaa.

Tyypillisiä vaikutuksia:

• Huoli taloustilanteesta
• Tunne loukkuun jäämisestä
• Vaikutukset ihmissuhteisiin
• Päätöksenteon vaikeutuminen

Maksuton talous- ja velkaneuvonta voi auttaa jäsentämään tilannetta jo ennen kuin maksuvaikeuksia on syntynyt.

Miten tilanne kehittyy?

Tilanne paranee, jos:

Tilanne huononee, jos:

Jos lainassa on lyhennysvapaa tai tasaerälaina, jonka laina-aika pitenee korkojen noustessa, velka pienenee hitaammin, ja vaje voi kestää pidempään.

Kauanko tilanteesta selviäminen kestää?

Esimerkkilaskelma

Lähtötilanne:

• Asunnon arvo: 50 000 €
• Lainaa: 70 000 €
• Negatiivinen oma pääoma: -20 000 €
• Lyhennys: 400 €/kk (pelkkä pääoman lyhennys, korot maksetaan lisäksi)

Skenaario 1: Arvo pysyy samana

• 20 000 € / 400 € = 50 kk = noin 4,2 vuotta

Skenaario 2: Arvo laskee 2 % vuodessa

• 5 vuoden päästä arvo: noin 45 200 €
• 5 vuodessa lyhennetty: 24 000 €
• Lainaa jäljellä: 46 000 €
• Edelleen noin 800 € veden alla

Skenaario 3: Aktiivinen lyhennys (600 €/kk)

• 3 vuodessa lyhennetty: 21 600 €
• Lainaa jäljellä: 48 400 €
• Arvo laskee yhteensä 5 %: 47 500 €
• Vielä noin 900 € veden alla, mutta lähellä

Laskelmat ovat yksinkertaistettuja esimerkkejä, eivät ennusteita hintakehityksestä.

Miten suojautua negatiiviselta pääomalta?

Ennen ostoa

Oston jälkeen

Finanssivalvonnan mukaan omaa lainanhoitokykyä arvioivissa laskelmissa kannattaa käyttää matalan korkotason vallitessa vähintään 6 prosentin korkoa lainalle.

Milloin tilanne on erityisen riskialtis?

Korkean riskin merkit

• Vaje on suuri suhteessa säästöihin
• Ei säästöjä vajeen kattamiseen
• Epävakaa työtilanne
• Alueen hinnat ovat laskeneet useana vuonna
• Taloyhtiöllä suuria remonttitarpeita
• Elämäntilanne voi muuttua (perheenlisäys, avioero, muutto)

Miten arvioida oma tilanne?

Laske seuraavat:

1. Negatiivisen pääoman määrä

   • Pyydä kiinteistönvälittäjältä arvio tai vertaa alueen toteutuneisiin kauppahintoihin
   • Vertaa jäljellä olevaan lainaan ja yhtiölainaosuuteen

2. Selviytymisaika

   • Kuinka kauan kestää päästä plussan puolelle?
   • Laske myös skenaario, jossa arvo ei nouse

3. Puskurin riittävyys

   • Onko säästöjä vajeen kattamiseen?
   • Entä yllättäviin menoihin?

4. Elämäntilanteen vakaus

   • Onko muutoksia näköpiirissä?
   • Kuinka sidottu olet paikkakuntaan?

Erityistilanteet

Sijoitusasunto negatiivisella pääomalla

Verohallinnon mukaan luovutustappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuonna. Se ei kasvata alijäämää eikä oikeuta alijäämähyvitykseen.

Vaihtoehtoja:

• Jos kassavirta on positiivinen, vuokrauksen jatkaminen voi olla perusteltua
• Jos kassavirta on negatiivinen, myyntiä tappiolla voi olla syytä verrata jatkamiseen

Oman asunnon myyntitappio

Oman asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa (tuloverolaki 50 §:n 2 momentti, Verohallinnon ohje 48935). Voitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonanne yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Jos ehdot eivät toteudu, tappio voi olla vähennyskelpoinen samoin säännöin kuin sijoitusasunnossa.

Kaksi asuntoa negatiivisella pääomalla

Jos omistat useita asuntoja, joissa kaikissa on negatiivinen oma pääoma:

Riskit kertautuvat:

• Kokonaisvelkataakka on suuri
• Useita asuntoja, joiden myynti ei kata lainoja
• Taloyhtiöriskit useammassa kohteessa

Vaihtoehtoja:

• Priorisoi: mikä myydään ensin?
• Keskitä ylimääräiset lyhennykset yhteen lainaan
• Selvitä tappiomyynnin verovaikutus ennen päätöstä

Pankin rooli

Mitä pankki voi tehdä?

Mitä pankki ei voi tehdä?

• Vaatia lisävakuuksia arvon normaalin alenemisen vuoksi. Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi.
• Muuttaa korkoa yksipuolisesti. Korko saa muuttua vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron mukaan (kuluttajansuojalaki 7 luku 24 §).
• Eräännyttää lainaa pelkän arvonlaskun vuoksi. Kuluttajansuojalain mukaan luotonantaja saa vaatia maksuviivästyksen perusteella erääntymättömiä eriä vain, jos maksu on viivästynyt vähintään kuukauden ja on edelleen suorittamatta. Asuntolainan kaltaisessa kertaluotossa lisäksi viivästyneen määrän on oltava vähintään 10 % luoton alkuperäisestä määrästä tai, jos siihen sisältyy useampi maksuerä, vähintään 5 %, tai käsitettävä koko jäännössaatava. Seuraamuksen voi saattaa voimaan myös, jos maksu on viivästynyt vähintään kuusi kuukautta ja on olennaisilta osin suorittamatta, tai jos muu sopimusrikkomus on olennainen (7 luku 33 §).

Lisäksi luotonantaja ei saa eräännyttää lainaa, jos viivästys johtuu kuluttajan sairaudesta, työttömyydestä tai muusta siihen verrattavasta hänestä riippumattomasta syystä, paitsi jos tämä olisi luotonantajalle ilmeisen kohtuutonta (sosiaalinen suorituseste, 34 §). Erääntyminen tulee voimaan aikaisintaan neljän viikon kuluttua ilmoituksesta, tai kahden viikon kuluttua, jos viivästyksestä on huomautettu aiemmin. Jos kuluttaja tänä aikana maksaa viivästyneen määrän, erääntyminen raukeaa (35 §). Näitä säännöksiä sovelletaan asuntoluottoihin 7 a luvun 31 §:n nojalla.

Neuvottele ajoissa

Jos näet ongelmia tulossa:

1. Ota yhteyttä pankkiin mahdollisimman aikaisin
2. Ehdota ratkaisuja (lyhennysvapaita, laina-ajan pidennystä)
3. Pyydä sovitut muutokset kirjallisina

Usein kysytyt kysymykset

Voiko tilanne korjaantua itsestään?

Usein voi, kun lainaa lyhennetään eikä arvo laske samaa tahtia. Hintakehitystä ei kuitenkaan voi ennustaa, joten laskelmassa kannattaa varautua myös siihen, että arvo ei nouse.

Voiko pankki vaatia lisävakuuksia, kun asunnon arvo laskee?

Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi. Vakuustilanne arvioidaan uudelleen yleensä silloin, kun haet lisälainaa, siirrät lainaa tai muutat lainan ehtoja.

Vaikuttaako negatiivinen oma pääoma luottotietoihin?

Ei itsessään. Maksuhäiriömerkintä voi syntyä esimerkiksi maksujen laiminlyönnistä, ja luottotietorekisteriin talletetaan myös muun muassa velkajärjestely- ja ulosottotietoja (luottotietolaki 13 §). Velkojan ilmoittamaan merkintään vaaditaan, että kulutusluottosopimukseen perustuva maksu on viivästynyt vähintään 60 päivää alkuperäisestä eräpäivästä eikä uutta maksusopimusta ole tehty. Lisäksi luottosopimuksessa on oltava maininta tietojen luovuttamisesta, ja velkojan on lähetettävä kirjallinen maksukehotus vähintään 21 päivää ennen tietojen luovuttamista (14 §).

Voiko velasta päästä eroon, jos maksukyky ei riitä?

Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä mahdollistaa sen, että tuomioistuin määrää maksukyvyttömän yksityishenkilön velkoja koskevista järjestelyistä ja vahvistaa maksukykyä vastaavan maksuohjelman (L 57/1993, 1 §). Velkajärjestely on raskas menettely, ja ennen sitä kannattaa hakea neuvontaa.

Mitä tapahtuu, jos en pysty maksamaan ja asunto myydään?

Jos laina eräännytetään ja asunto myydään, kauppahinta käytetään velan maksuun. Jos se ei riitä, erotus jää edelleen velaksi.

Onko minulla vaihtoehtoja, jos en pysty maksamaan?

Kyllä:

• Lainajärjestelyt pankin kanssa
• Vapaaehtoinen myynti
• Oikeusaputoimistojen talous- ja velkaneuvonta, joka on maksutonta ja jota järjestää valtio

Tarkistuslista negatiivisessa pääomatilanteessa

Välittömät toimet

• Laske negatiivisen pääoman määrä
• Arvioi tilanteen kehitys lähivuosina
• Varmista, että pystyt maksamaan lainan
• Rakenna säästöpuskuria
• Vältä uutta velkaa

Pidemmän aikavälin toimet

• Harkitse ylimääräisiä lyhennyksiä
• Seuraa markkinatilannetta
• Suunnittele elämänmuutokset huolellisesti
• Harkitse ammattiapua (talous- ja velkaneuvonta)

Jos tilanne vaatii toimenpiteitä

• Ota yhteyttä pankkiin ajoissa
• Selvitä myyntimahdollisuudet ja tappion verovaikutus
• Harkitse vuokrausta
• Dokumentoi kaikki sovitut asiat

Yhteenveto

Negatiivinen oma pääoma tuo konkreettisia riskejä:

1. Myyntiriski – Myynti voi edellyttää erotuksen kattamista
2. Muuttoriski – Muutto voi viivästyä
3. Rahoitusriski – Lainan siirto voi vaikeutua
4. Haavoittuvuus – Ongelmat voivat kertautua
5. Perintöriski – Velat maksetaan pesän varoista
6. Avioeroriski – Jako monimutkaistuu
7. Psykologinen riski – Stressi ja huoli

Suojautuminen:

• Ennen ostoa: vertaa hintaa toteutuneisiin kauppoihin, riittävä omarahoitus
• Oston jälkeen: aktiivinen lyhentäminen, säästöpuskuri

Jos olet jo tilanteessa:

• Pelkkä arvonlasku ei muuta lainan ehtoja, jos maksat sovitusti
• Keskity lainan lyhentämiseen
• Neuvottele pankin kanssa tarvittaessa
• Hyödynnä maksutonta talous- ja velkaneuvontaa

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Tilastokeskus – Osakeasuntojen hinnat
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978
• Finlex – Perintökaari 40/1965
• Finlex – Avioliittolaki 234/1929
• Finlex – Luottotietolaki 527/2007
• Finlex – Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä 57/1993
• Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot (ohje 48935)
• Verohallinto – Oman asunnon myynti
• Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
• Oikeuspalveluvirasto – Talous- ja velkaneuvonta