Asunto veden alla – mitä tehdä kun lainaa on enemmän kuin asunnon arvo?

"Veden alla" on tilanne, jossa asuntolainaa on jäljellä enemmän kuin asunnon arvo. Näin voi käydä, kun asuntojen hinnat laskevat: Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen keskimääräinen neliöhinta laski koko maassa vuodesta 2021 vuoteen 2025 2 794 eurosta 2 594 euroon (−7,2 %). Riski korostuu, jos asunto on ostettu suurella lainaosuudella tai alueella, jonka kysyntä heikkenee. Tilanne on hankala, mutta ei toivoton. Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä veden alla oleminen tarkoittaa ja mitä voit tehdä. Esimerkkien euromäärät ovat oletuksia.

Mitä "veden alla" tarkoittaa?

Olet veden alla, kun:

Asunnon nykyinen arvo < Jäljellä oleva laina

Esimerkki (oletukset):

• Alkuperäinen kauppahinta: 80 000 €
• Otettu laina: 70 000 €
• Jäljellä oleva laina: 55 000 €
• Asunnon nykyarvo: 40 000 €
• Veden alla: 15 000 €

Negatiivinen oma pääoma

Toinen tapa ilmaista sama asia:

Oma pääoma = Asunnon arvo - Laina

Esimerkissä:

• Oma pääoma = 40 000 € - 55 000 € = -15 000 €

Asunto-osakkeessa kannattaa huomioida myös osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus, koska ostaja maksaa asunnosta velattoman hinnan. Myyntihinnasta jää käteen vain velattoman hinnan ja yhtiölainaosuuden erotus.

Miten tilanne syntyy?

Yleiset syyt

Riskialueita

Veden alle jäämisen riski voi olla tavallista suurempi:

• Alueilla, joilta muutetaan pois
• Paikkakunnilla, joilta suuria työnantajia on lähtenyt
• Syrjäisillä alueilla
• Kunnissa, joissa palvelut vähenevät

Hinnat voivat kuitenkin laskea myös kasvukeskuksissa. Tilastokeskuksen mukaan Helsingissä vanhojen osakeasuntojen keskimääräinen neliöhinta laski vuodesta 2021 vuoteen 2025 5 646 eurosta 4 983 euroon (−11,7 %).

Onko tilanne hätätilanne?

Ei välttämättä. Veden alla oleminen on ongelma lähinnä tietyissä tilanteissa:

Milloin se ON ongelma

Milloin se EI ole akuutti ongelma

Vaihtoehdot tilanteen käsittelyyn

1. Jatka normaalisti

Jos maksukyky on kunnossa etkä tarvitse myydä, yksinkertaisin ratkaisu on jatkaa normaalisti.

Edut:

• Toimenpiteitä ei tarvita
• Laina lyhenee joka kuukausi
• Tilanne voi korjaantua ajan myötä

Haitat:

• Olet sidottu asuntoon
• Muuttaminen vaikeutuu
• Psykologinen taakka

2. Lyhennysten kasvattaminen

Nopeuta lainan lyhentämistä, jotta pääset vedenpinnan yläpuolelle.

Miten:

• Nosta kuukausierää
• Tee ylimääräisiä lyhennyksiä
• Käytä esimerkiksi bonukset tai veronpalautukset lyhennyksiin

Kuluttajansuojalain mukaan kuluttajalla on oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää. Luotonantaja voi periä korvausta ennenaikaisesta maksusta vain, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Silloinkin korvaus saa olla enintään korkotason alenemisesta johtuva tappio.

Esimerkki (oletukset: asunnon arvo pysyy 40 000 eurossa, luvut ovat pelkkää lyhennysosuutta ilman korkoa):

3. Myynti tappiolla

Jos muutto on välttämätön, voit myydä tappiolla.

Miten käytännössä:

• Myy asunto markkinahinnalla
• Maksa laina pois myyntihinnalla ja säästöillä tai uudella lainalla
• Jos luotonantaja suostuu, jäljelle jäävä velka voidaan järjestellä vakuudettomaksi lainaksi

Esimerkki (oletukset):

• Asunnon myyntihinta: 40 000 €
• Jäljellä oleva laina: 55 000 €
• Vajaus: 15 000 €
• Neuvottele luotonantajan kanssa vajauksen maksusta

Huom: Luotonantaja ei ole velvollinen suostumaan vakuudettomaan järjestelyyn. Neuvottele ennen kuin sitoudut myyntiin. Koska asunto on lainan vakuutena, myynnistä ja vakuuden vapauttamisesta on sovittava luotonantajan kanssa.

4. Vuokralle muuton yhteydessä

Jos muutto on välttämätön mutta myynti ei onnistu:

Vaihtoehto:

• Vuokraa asunto
• Asu itse vuokralla tai osta edullisempi
• Odota tilanteen paranemista

Edellytykset:

• Vuokratulo kattaa lainanhoitokulut
• Saat uuteen asuntoon rahoituksen
• Luotonantaja hyväksyy järjestelyn, jos lainasopimus sitä edellyttää

Vuokratulo on pääomatuloa, jota verotetaan 30 %:n verokannalla 30 000 euroon asti ja 34 %:lla sen ylittävältä osalta. Kun omaan käyttöön velalla hankittua asuntoa ryhdytään vuokraamaan muuten kuin tilapäisesti, asuntolaina muuttuu Verohallinnon ohjeen mukaan tulonhankkimisvelaksi, ja sen korot voi vähentää pääomatuloista vuokrauksen ajalta. Oman asunnon myynnin verovapaus voi säilyä, vaikka asunto olisi vuokrattuna oman asumisen ja myynnin välisenä aikana: edellytyksenä on, että olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette ennen vuokrausta asuneet siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Vuokraus katkaisee yhtäjaksoisen asumisen, joten vuokra-aikaa ei lasketa asumisaikaan.

5. Lainan uudelleenjärjestely

Keskustele luotonantajan kanssa lainan ehdoista. Mahdollisista järjestelyistä sovitaan tapauskohtaisesti.

Mahdollisia neuvoteltavia joustoja:

• Lyhennysvapaat jaksot (lue lisää lyhennysvapaista asuntolainassa)
• Laina-ajan pidentäminen
• Lainan ehtojen muuttaminen
• Muiden velkojen yhdistäminen

Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa luoton myöntöhetkellä olla enintään 40 vuotta (1.6.2026 alkaen), mutta luotonantaja saa poiketa rajasta 10 %:ssa kunkin vuosineljänneksen asuntoluottojen luotonannosta. Pidentäminen pienentää kuukausierää, mutta korkokulut kasvavat.

6. Myynti yhteistyössä luotonantajan kanssa

Jos lainanhoito ei enää onnistu, asunto voidaan myydä yhteisymmärryksessä luotonantajan kanssa.

Miten toimii:

• Asunto myydään, ja myyntihinta käytetään lainan maksuun
• Jäljelle jäävästä velasta sovitaan luotonantajan kanssa
• Velan anteeksiantoon ei voi lähtökohtaisesti luottaa

Huomioitavaa:

• Vapaaehtoinen myynti on yleensä parempi vaihtoehto kuin ulosottomyynti, koska voit vaikuttaa myyntiaikaan ja hintaan
• Jos maksut ovat jo viivästyneet, maksuhäiriömerkintä on voinut syntyä
• Jos velat ovat ylivoimaisia, selvitä velkajärjestelyn mahdollisuus (ks. alla)

Velkajärjestely viimeisenä keinona

Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä (57/1993) mahdollistaa sen, että tuomioistuin määrää maksukyvyttömän yksityishenkilön velkoja koskevista järjestelyistä ja vahvistaa hänelle maksukykyä vastaavan maksuohjelman. Velkajärjestelyn edellytykset ja vaikutukset asuntoon kannattaa selvittää talous- ja velkaneuvonnasta, jota oikeusaputoimistot tarjoavat maksutta. Lue lisää velkajärjestelystä asuntovelalliselle.

Verotukselliset näkökohdat

Veden alla olemisella on verotuksellisia ulottuvuuksia:

Tappio myynnissä

Tappion verokohtelu riippuu siitä, onko myynti verovapaa vai veronalainen:

• Verovapaa oman asunnon myynti: jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana, myynti on verovapaa. Silloin myöskään tappiota ei voi vähentää.
• Veronalainen myynti (esimerkiksi sijoitusasunto): luovutustappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja tarvittaessa viiden seuraavan vuoden aikana. Tappiota ei voi vähentää ansiotuloista, eikä se kasvata alijäämähyvitystä.
• Myynti ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuoden aikana, vaikka se olisi tappiollinen.

Esimerkki (veronalainen myynti, oletukset):

• Ostohinta: 80 000 €
• Myyntihinta: 40 000 €
• Tappio ennen oston ja myynnin kuluja: 40 000 €
• Jos sinulla on riittävästi luovutusvoittoja tai muita pääomatuloja, tappio pienentää niiden veroa. 30 %:n verokannalla verovaikutus olisi enintään 12 000 € (40 000 € × 30 %), jaettuna myyntivuodelle ja enintään viidelle seuraavalle vuodelle.

Lue lisää asunnon myyntitappiosta verotuksessa.

Anteeksi annettu velka

Jos luotonantaja antaa velkaa anteeksi, järjestelyn veroseuraamukset riippuvat tilanteesta. Selvitä asia Verohallinnosta ennen kuin sovit järjestelystä.

Miten välttää veden alle jääminen?

Ennen ostoa

• Vältä ylihintaa – vertaa toteutuneisiin kauppoihin
• Tutki alueen kehitysnäkymät
• Minimoi velkavipu
• Jätä puskuria arvonlaskuun
• Harkitse alueen riskejä

Lainakatto rajoittaa velkavipua: Finanssivalvonnan päätöksellä (29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 26.9.2026) asuntolainan enimmäismäärä on 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille. Suurempi oma osuus antaa enemmän puskuria hintojen laskulle.

Oston jälkeen

• Lyhennä lainaa aktiivisesti
• Seuraa alueen kehitystä
• Huolehdi asunnon kunnosta
• Rakenna puskuria

Esimerkkitapauksia

Tapaukset ovat kuvitteellisia, ja luvut ovat oletuksia.

Tapaus 1: Odotetaan

Tilanne:

• Matti osti 70 000 euron asunnon vuonna 2018
• Lainaa jäljellä 50 000 €
• Asunnon arvo nyt 38 000 €
• Veden alla 12 000 €
• Maksukyky ok, ei tarvetta myydä

Ratkaisu: Matti jatkaa normaalisti ja korottaa lyhennystä 100 €/kk, jolloin lyhennysosuus on yhteensä 200 €/kk. Viiden vuoden (60 kk) päästä lainaa on jäljellä 50 000 € − 60 × 200 € = 38 000 €. Jos asunnon arvo pysyy ennallaan, Matti ei ole enää veden alla.

Tapaus 2: Muutto toiselle paikkakunnalle

Tilanne:

• Liisa sai työpaikan toiselta paikkakunnalta
• Asunnon arvo 35 000 €, lainaa 48 000 €
• Veden alla 13 000 €
• Muutto on välttämätön

Ratkaisu: Liisa neuvottelee luotonantajan kanssa ja myy asunnon 35 000 eurolla. Luotonantaja suostuu järjestelemään 13 000 euron vajauksen vakuudettomaksi lainaksi, jonka maksuaika on 5 vuotta. Jos korko olisi 8 %, kuukausierä olisi noin 264 € ja korkoja kertyisi yhteensä noin 2 816 €. Liisa pääsee muuttamaan.

Tapaus 3: Vuokralle laitto

Tilanne:

• Perhe kasvaa, asunto käy pieneksi
• Asunnon arvo 45 000 €, lainaa 55 000 €
• Veden alla 10 000 €
• Haluavat isomman asunnon

Ratkaisu: Perhe vuokraa nykyisen asunnon 400 eurolla kuukaudessa, mikä kattaa tässä esimerkissä lainan kuukausierän. Uuteen asuntoon tarvitaan erillinen rahoitus. Jos lainaa lyhennetään noin 278 €/kk ja asunnon arvo pysyy ennallaan, 10 000 euron vaje kuroutuu umpeen noin kolmessa vuodessa (36 × 278 € ≈ 10 000 €), minkä jälkeen asunnon voi myydä ilman vajetta. Vuokratulon verotus on otettava laskelmassa huomioon.

Psykologinen puoli

Veden alla oleminen voi tuntua ahdistavalta:

Normalisoi tilanne

• Et ole ainoa tässä tilanteessa
• Se ei ole henkilökohtainen epäonnistuminen
• Markkinat muuttuvat ajan myötä

Keskity siihen, mitä voit kontrolloida

• Maksukykysi
• Säästäminen
• Tiedon hankkiminen
• Suunnitelmallisuus

Hae apua tarvittaessa

• Oikeusaputoimistojen maksuton talous- ja velkaneuvonta
• Keskustelu oman luotonantajan kanssa
• Vertaistuki

Usein kysyttyä veden alla olemisesta

Saako pankki vaatia lainan maksua heti?

Ei, jos maksat lainaa sovitusti. Kuluttajansuojalain mukaan luotonantaja voi maksuviivästyksen perusteella vaatia erääntymättömiä maksueriä vasta, kun maksu on viivästynyt vähintään kuukauden ja on edelleen maksamatta, ja lisäksi muiden laissa säädettyjen edellytysten täyttyessä. Erääntyminen tulee voimaan aikaisintaan neljän viikon kuluttua ilmoituksesta (kahden viikon, jos viivästyksestä on huomautettu aiemmin). Jos viivästys johtuu sairaudesta, työttömyydestä tai muusta vastaavasta sinusta riippumattomasta syystä, luotonantaja ei lähtökohtaisesti saa eräännyttää luottoa (sosiaalinen suorituseste).

Vaikuttaako veden alla olo luottotietoihin?

Ei sellaisenaan. Maksuhäiriömerkintä voi syntyä maksujen laiminlyönnistä, ei siitä, että asunnon arvo on laskenut.

Voiko pankki nostaa korkoa?

Ei sen vuoksi, että olet veden alla. Korko määräytyy lainasopimuksen mukaan.

Entä jos en pysty maksamaan?

Ota mahdollisimman pian yhteyttä luotonantajaan. Järjestelymahdollisuuksia on usein enemmän ennen kuin maksut ehtivät viivästyä. Voit hakea apua myös talous- ja velkaneuvonnasta.

Kauanko tilanne tyypillisesti kestää?

Riippuu lainanlyhennyksen nopeudesta ja markkinoista. Tilanne voi kestää vuosia, erityisesti alueilla, joilla kysyntä heikkenee.

Kannattaako lyhentää nopeammin vai säästää?

Molemmissa on puolensa. Nopea lyhennys pienentää vajetta, säästöt antavat puskuria yllätyksiin. Tasapaino on yksilöllinen.

Voinko ostaa toisen asunnon?

Se vaikeutuu. Nykyinen asunto ei tuo lisävakuutta, joten uusi laina voi vaatia lisävakuuksia tai suuren omarahoituksen.

Yhteenveto

Veden alla oleminen on hankala tilanne, mutta siitä voi selvitä:

Kun et ole pakon edessä:

• Jatka normaalisti
• Lyhennä aktiivisesti
• Odota tilanteen paranemista

Kun joudut toimimaan:

• Neuvottele luotonantajan kanssa ajoissa
• Selvitä myyntimahdollisuudet
• Harkitse vuokrausta
• Etsi rahoitusta vajeen kattamiseen
• Hae tarvittaessa maksutonta talous- ja velkaneuvontaa

Näin vältät tilanteen:

• Vältä ylihintaa
• Minimoi velkavipua
• Arvioi alueen riskit realistisesti

Veden alla oleminen konkretisoituu yleensä vasta, kun asunto myydään. Niin kauan kuin asut asunnossa ja lainanhoito sujuu, käytännön vaikutukset ovat rajalliset.

Lähteet

• Tilastokeskus: Osakeasuntojen hinnat
• Verohallinto: Asunnon verollinen myynti
• Verohallinto: Oman asunnon myynti
• Verohallinto: Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje 48921)
• Verohallinto: Vuokratulot
• Verohallinto: Korkojen vähentäminen henkilöverotuksessa (syventävä ohje 49021)
• Finlex: Kuluttajansuojalaki 38/1978 (7 luku 33–35 §, 7 a luku 14 a ja 19–20 §)
• Finlex: Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä 57/1993
• Finanssivalvonta: Makrovakauspäätös 29.6.2026
• Oikeuspalveluvirasto: Talous- ja velkaneuvonta