Mitä varainsiirtovero on ja paljonko se maksaa asuntokaupassa?

Varainsiirtovero on vero, jonka ostaja maksaa, kun asunto-osakkeen, kiinteistön tai muun arvopaperin omistus siirtyy. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta. Alennetut verokannat tulivat voimaan 1.1.2024, ja niitä sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.

Varainsiirtoveron perusteet

Varainsiirtovero on valtiolle maksettava vero, joka kannetaan kiinteistön tai arvopaperin, kuten asunto-osakkeiden, omistusoikeuden siirtyessä. Varainsiirtoverolain mukaan veron maksaa luovutuksensaaja eli ostaja. Se on kertaluonteinen maksu, joka ilmoitetaan ja maksetaan oma-aloitteisesti Verohallinnon OmaVerossa.

Veroprosentit

Ennen muutosta asunto-osakkeen varainsiirtovero oli 2 % ja kiinteistön 4 %. Verohallinnon varainsiirtoverolaskurilla voi laskea veron määrän alustavasti.

Milloin varainsiirtoveroa maksetaan?

Varainsiirtovero maksetaan, kun:

• Ostat asunto-osakkeen (kerrostalo, rivitalo, paritalo)
• Ostat kiinteistön (omakotitalo tontteineen, pelkkä tontti, määräala)
• Ostat loma-asunnon tai kesämökin
• Ostat sijoitusasunnon
• Ostat uudiskohteen rakennuttajalta
• Vaihdat asunnon toiseen vaihtokaupalla (kumpikin osapuoli maksaa veron saamastaan omaisuudesta)

Milloin varainsiirtoveroa ei makseta?

Verohallinnon mukaan varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa esimerkiksi:

• Omaisuudesta, jonka olet saanut lahjaksi tai testamentilla
• Omaisuudesta, jonka olet saanut perintönä tai osituksessa joko vastikkeetta tai niin, että vastikkeena on käytetty vain jaettavana olevaa varallisuutta
• Asumisoikeusasunnosta
• Osakkeiden uusmerkinnästä
• Jos veron määrä on alle 10 euroa (ilmoitus annetaan silti)
• Ensiasunnosta vain, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja vanhat ehdot täyttyvät

Huom: Uudiskohteesta varainsiirtovero maksetaan. Myös pakkohuutokaupassa myytävästä arvopaperista vero maksetaan, ja se suoritetaan kaupan yhteydessä.

Varainsiirtoveron laskeminen

Asunto-osake (1,5 %)

Lakimuutos 1.1.2024: Asunto-osakkeiden varainsiirtovero aleni 2 %:sta 1,5 %:iin. Samalla ensiasunnon ostajan vapautus poistui. Alennettua verokantaa sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin.

Vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta, mahdollisista muista vastikkeista ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Verohallinnon mukaan sillä ei ole merkitystä, maksaako ostaja yhtiölainaosuuden pois kaupantekohetkellä vai myöhemmin rahoitusvastikkeena. Yhtiölainaosuudesta kerrotaan lisää artikkelissa yhtiölainaosuus ja sen merkitys asuntokaupassa.

Laskentakaava:

Varainsiirtovero = Velaton hinta × 0,015

Esimerkki 1: Kerrostaloasunto

• Velaton hinta: 250 000 €
• Varainsiirtovero: 250 000 € x 0,015 = 3 750 €

Esimerkki 2: Rivitaloasunto yhtiölainalla

• Velaton hinta: 300 000 €
• Myyntihinta (oma maksu): 200 000 €
• Yhtiölainaosuus: 100 000 €
• Varainsiirtovero: 300 000 € x 0,015 = 4 500 €

Kiinteistö (3 %)

Kiinteistön kaupassa vero lasketaan kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Jos kaupan mukana luovutetaan muutakin omaisuutta eikä vastikkeen jakautumista ole selvitetty, varainsiirtoverolain mukaan vero lasketaan koko vastikkeesta.

Laskentakaava:

Varainsiirtovero = Kauppahinta × 0,03

Esimerkki 3: Omakotitalo

• Kauppahinta: 400 000 €
• Varainsiirtovero: 400 000 € × 0,03 = 12 000 €

Esimerkki 4: Omakotitalo vuokratontilla

• Kauppahinta rakennuksesta ja siirtokelpoisesta vuokraoikeudesta: 250 000 €
• Varainsiirtovero: 250 000 € × 0,03 = 7 500 €

Verohallinto rinnastaa kiinteistön ostoon myös rakennuksen oston siirtokelpoisella vuokramaalla, esimerkiksi omakotitalon kaupungin vuokratontilla. Tällöin haetaan vuokraoikeuden kirjaamista Maanmittauslaitokselta.

Ensiasunnon ostajan verovapaus (poistui 1.1.2024)

Vapautus poistui

Tärkeä muutos: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Jos ostat ensiasunnon vuonna 2024 tai sen jälkeen, maksat varainsiirtoveron iästä ja aiemmasta asunnonomistuksesta riippumatta. Verohallinnon mukaan verovapauden voi saada vain, jos sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja vanhat ehdot täyttyvät. Ennen 1.1.2024 hankitulla ensiasunnon rakentamistontilla on oma siirtymätilanteensa: vero maksetaan ensin, ja sen voi hakea takaisin, kun asuinrakennus on valmistunut ja otettu vakituiseen asumiskäyttöön.

Aiemmat ehdot (historiatieto)

Ennen 1.1.2024 allekirjoitetuissa kaupoissa ensiasunnon ostaja ei maksanut varainsiirtoveroa, jos seuraavat ehdot täyttyivät:

1. Ikäraja: 18–39-vuotias kaupantekohetkellä
2. Omistusosuus: omisti kaupan jälkeen asunnosta vähintään 50 %
3. Ensimmäinen asunto: ei ollut aiemmin omistanut vähintään 50 % asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta
4. Vakituinen asunto: muutti asuntoon vakituisesti 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta

Nykytilanne

Kaikki ostajat maksavat nykyään varainsiirtoveron. Alla olevassa taulukossa on laskettu vero eri hintaisista kohteista:

Asunto-osakkeen sarakkeessa hinta tarkoittaa velatonta hintaa. Ensiasunnon ostajan verotuksesta kerrotaan laajemmin artikkelissa ensiasunnon ostajan verotus.

Osaomistus ja pariskunta

Esimerkki: Pariskunta ostaa yhdessä asunto-osakkeen

• Asunnon velaton hinta: 300 000 €
• Molemmat ostavat 50 %
• Varainsiirtovero: 300 000 € x 0,015 = 4 500 €, eli 2 250 € kummallekin

Verohallinnon mukaan jokainen ostaja tekee oman varainsiirtoveroilmoituksensa ja maksaa oman osuutensa verosta omalla viitenumerollaan.

Varainsiirtoveron maksaminen

Asunto-osakkeet

Määräaika: ilmoitus ja maksu 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta

Maksuprosessi:

1. Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa (OmaVero laskee veron ilmoituksen perusteella)
2. Maksa vero omalla varainsiirtoveron viitenumerolla
3. Saat todistuksen varainsiirtoverosta OmaVeroon yleensä noin 2 arkipäivän kuluessa
4. Hae omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta, jos taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä. Muuten esitä todistus isännöitsijälle.

Kiinteistönvälittäjän kautta: kun asunto-osake ostetaan välittäjän kautta, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä ja välittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen. Todistuksen suoritetusta verosta saa tällöin välittäjältä.

Kiinteistöt

Määräaika: vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Maksuprosessi:

1. Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa, myös silloin kun kauppa tehdään välittäjän kautta
2. Maksa varainsiirtovero
3. Hae lainhuutoa Maanmittauslaitokselta (tieto maksusta siirtyy Maanmittauslaitokselle automaattisesti)

Lainhuudon hakemisesta kerrotaan tarkemmin lainhuudon oppaassa.

Myöhästymisseuraamukset

Verohallinnon mukaan myöhästymisestä voi seurata:

Esimerkki myöhästymisestä (asunto-osake, henkilöasiakas):

• Vero: 3 000 €
• Ilmoitus ja maksu 45 päivää myöhässä
• Myöhästymismaksu: 50 €
• Viivästyskorko: 3 000 € × 9,5 % × 45 / 365 ≈ 35 €
• Maksettava yhteensä noin 3 085 €

Esimerkki on suuntaa antava. Viivästyskoron tarkan määrän voi laskea Verohallinnon korkolaskurilla, ja OmaVerossa maksettaessa korko lasketaan valmiiksi mukaan.

Erityistilanteet

Uudiskohteet

Uudiskohteesta varainsiirtovero maksetaan samoin perustein kuin muistakin asunto-osakkeista:

Rakennuttajalta ostettu uusi asunto:

• Vero on 1,5 % kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta eli velattomasta hinnasta
• Ilmoitus ja maksu 2 kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus on siirtynyt ostajalle. Uudiskohteissa omistusoikeus siirtyy yleensä, kun rakennus on valmistunut ja kauppahinta on maksettu kokonaan.
• Ostaja tekee ilmoituksen ja maksaa veron itse, vaikka kaupassa olisi käytetty kiinteistönvälittäjää

Myynti ennen valmistumista:

• Jos rakentamisvaiheessa hankittu asunto myydään edelleen ennen kuin omistusoikeus on siirtynyt, kauppa tehdään yleensä siirtosopimuksella. Varainsiirtoverolain mukaan edellisen luovutuksen vero on silloin maksettava 2 kuukauden kuluessa edelleenluovutuksesta.

Uudiskohteen ja vanhan asunnon eroista kerrotaan artikkelissa uudiskohde vai vanha asunto.

Asuntovaihto

Kun myyt vanhan asuntosi ja ostat uuden, maksat varainsiirtoveron uudesta asunnosta normaalisti:

Esimerkki (asunto-osake):

• Myyt vanhan asunnon: 200 000 € (myyjä ei maksa varainsiirtoveroa)
• Ostat uuden asunnon (velaton hinta): 300 000 €
• Varainsiirtovero: 300 000 € x 0,015 = 4 500 €

Jos asunnot vaihdetaan suoraan keskenään vaihtokaupalla, molemmat osapuolet tekevät ilmoituksen ja maksavat veron saamastaan omaisuudesta. Verohallinnon mukaan veroprosentti määräytyy saadun omaisuuden mukaan, ja vero lasketaan vastikkeena luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta sekä mahdollisesta välirahasta.

Osituksen jälkeen

Kun avioliitto purkautuu avioeron tai puolison kuoleman vuoksi, osituksessa saadusta asunnosta ei makseta varainsiirtoveroa siltä osin kuin vastikkeena on käytetty osituksessa jaettavaa varallisuutta. Veroa on maksettava siltä osin kuin vastike on muuta kuin jaettavaa varallisuutta. Verohallinnon esimerkin mukaan tällainen tilanne on tyypillisesti silloin, kun puoliso ostaa toisen osuuden avioeron hakemisen jälkeen otetulla lainalla. Jos asunto ei osituksessa vaihda omistajaa, veroa ei synny.

Lahja ja perintö

• Lahja: Ei varainsiirtoveroa, mutta lahjaverotus voi tulla sovellettavaksi
• Perintö: Ei varainsiirtoveroa, kun omaisuus saadaan puhtaasti perintönä, mutta perintöverotus voi tulla sovellettavaksi
• Perinnönjako ulkopuolisilla varoilla: jos perillinen maksaa muille perillisille vastiketta omilla säästöillään tai lainalla, varainsiirtovero maksetaan siitä vastikkeen osasta, joka kohdistuu saatuun asuntoon tai kiinteistöön

Sukupolvenvaihdos ja alihintainen kauppa

Varainsiirtoverolaissa ei ole erillistä vapautusta perheen sisäisille asuntokaupoille. Varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, ja lahjaan perustuvasta saannon osasta veroa ei makseta. Jos kauppahinta on selvästi alle käyvän arvon, kauppa voidaan verotuksessa katsoa lahjanluonteiseksi, jolloin erotus voi kuulua lahjaverotuksen piiriin. Tällaisissa järjestelyissä kannattaa selvittää verovaikutukset Verohallinnosta etukäteen.

Käytännön esimerkkejä

Esimerkki 1: Kerrostaloasunnon osto

Tilanne:

• Ostaa 220 000 € kerrostaloasunnon (velaton hinta)

Varainsiirtovero: 220 000 € x 0,015 = 3 300 €

Esimerkki 2: Rivitaloasunnon osto

Tilanne:

• Ostaa 280 000 € rivitaloasunnon (velaton hinta)

Varainsiirtovero: 280 000 € x 0,015 = 4 200 €

Esimerkki 3: Sijoitusasunto

Tilanne:

• Ostaa sijoitusasunnon 180 000 € (velaton hinta)
• Vuokraa asunnon eteenpäin

Varainsiirtovero: 180 000 € x 0,015 = 2 700 €

Esimerkki 4: Omakotitalo (kiinteistö)

Tilanne:

• Ostaa omakotitalon 450 000 €

Varainsiirtovero: 450 000 € x 0,03 = 13 500 €

Esimerkki 5: Velaton hinta vs. kauppahinta

Tilanne:

• Velaton hinta: 350 000 €
• Yhtiölainaosuus: 100 000 €
• Kauppahinta: 250 000 €

Varainsiirtovero: 350 000 € x 0,015 = 5 250 € (Lasketaan velattomasta hinnasta, ei pelkästä kauppahinnasta)

Huomioita varainsiirtoverosta

Ensiasunnon ostajan vapautus poistui

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Nykyisin kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron, ellei jokin muu vapautusperuste sovellu.

Yhtiölaina ja varainsiirtovero

Asunto-osakkeiden varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joka sisältää sekä kauppahinnan että yhtiölainaosuuden:

• Velaton hinta = Kauppahinta + Yhtiölainaosuus
• Varainsiirtovero = Velaton hinta x 1,5 %

Suuri yhtiölainaosuus nostaa siis varainsiirtoveroa, vaikka ostaja maksaisi myyjälle vain pienen kauppahinnan. Tämä kannattaa ottaa huomioon, kun vertailee kohteita, joiden myyntihinnat ovat samat mutta yhtiölainaosuudet eroavat.

Varainsiirtovero ja myöhempi myynti

Varainsiirtovero on oston kulu. Jos asunto myöhemmin myydään verollisesti, maksettu varainsiirtovero luetaan mukaan hankintamenoon, mikä pienentää verotettavaa luovutusvoittoa. Kauppakirja ja todistus maksetusta verosta kannattaa siksi säilyttää.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Maksetaanko varainsiirtovero velattomasta hinnasta vai kauppahinnasta?

Asunto-osakkeista varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joka sisältää sekä kauppahinnan että yhtiölainaosuuden. Kiinteistöistä vero lasketaan kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.

Voiko varainsiirtoveron maksaa erissä?

Varainsiirtovero maksetaan yleensä kerralla määräaikaan mennessä. Jos maksu myöhästyy, maksettavaksi tulee viivästyskorkoa. Maksuvaikeuksissa kannattaa olla yhteydessä Verohallintoon.

Kuka maksaa varainsiirtoveron?

Varainsiirtoverolain mukaan veron maksaa luovutuksensaaja eli ostaja. Myyjä ei lähtökohtaisesti maksa varainsiirtoveroa. Erityistilanteissa, esimerkiksi kun ostaja on Suomessa rajoitetusti verovelvollinen, myyjä voi olla velvollinen perimään veron ostajalta, jos ostaja ei ole maksanut sitä itse.

Saanko ensiasunnon ostajan vapautuksen?

Et, jos kauppakirja on allekirjoitettu 1.1.2024 tai myöhemmin. Vapautus on mahdollinen vain, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja vanhat ehdot täyttyvät.

Onko ikärajalla merkitystä varainsiirtoverossa?

Ei enää. Ikäraja liittyi ensiasunnon verovapauteen, joka poistui 1.1.2024.

Milloin varainsiirtovero on maksettava?

Asunto-osakkeesta 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, välittäjän kautta ostettaessa kaupanteon yhteydessä. Uudiskohteessa määräaika lasketaan omistusoikeuden siirtymisestä. Kiinteistöstä vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa kaupasta.

Maksetaanko varainsiirtoveroa autotalliosakkeesta?

Kyllä. Autopaikan, autotallin tai varaston hallintaan oikeuttavista asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeista vero on 1,5 %. Ilmoitus ja maksu tehdään 2 kuukauden kuluessa kaupasta, ja kiinteistönvälittäjän kautta tehdyssä kaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä.

Voiko varainsiirtoveron vähentää verotuksessa?

Ei suoraan. Varainsiirtovero lisätään asunnon hankintamenoon, mikä pienentää myöhemmin verotettavaa luovutusvoittoa, jos asunto myydään verollisesti.

Varainsiirtovero osana asuntokaupan kuluja

Kokonaiskulut esimerkkikaupassa

Asunto-osakkeen velaton hinta: 300 000 €

*Välityspalkkion maksaa yleensä toimeksiantaja, joka on tavallisesti myyjä.

Asunnon oston kokonaiskustannuksista kerrotaan laajemmin artikkelissa mitä asunnon osto maksaa kokonaisuudessaan.

Budjetointi

Varaa asuntokauppaan varainsiirtoveron lisäksi:

• Lainan järjestelyyn ja vakuuksiin liittyvät kulut
• Mahdollinen remonttivara
• Muuttokulut
• Kalusteet ja kodinkoneet

Yhteenveto

Varainsiirtoverotus muuttui 1.1.2024:

• Asunto-osakkeet: 1,5 % velattomasta hinnasta (alennettu 2 %:sta)
• Kiinteistöt: 3 % kauppahinnasta (alennettu 4 %:sta)
• Ensiasunnon ostajan vapautus: poistui 1.1.2024

Muista:

1. Asunto-osakkeista maksetaan 1,5 % varainsiirtovero velattomasta hinnasta
2. Kiinteistöistä maksetaan 3 % varainsiirtovero kauppahinnasta
3. Asunto-osakkeiden vero ilmoitetaan ja maksetaan 2 kk kuluessa kaupasta (välittäjän kautta kaupanteon yhteydessä)
4. Kiinteistön vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa haetaan 6 kk kuluessa kaupasta
5. Myöhästymisestä voi seurata myöhästymismaksu, veronkorotus, viivästyskorko tai kiinteistökaupassa viivästyskorotus

Lähteet

• Verohallinto – Varainsiirtovero
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostaja
• Verohallinto – Uudiskohteen ostaja
• Verohallinto – Kiinteistön ostaja
• Verohallinto – Ensiasunto
• Verohallinto – Jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy
• Verohallinto – Vaihto, ositus ja perinnönjako
• Finlex – Varainsiirtoverolaki 931/1996
• Maanmittauslaitos – Hae kiinteistön omistuksen rekisteröintiä eli lainhuutoa