Mitä maksaa asunnon osto kokonaisuudessaan?
Kattava opas asunnon oston kokonaiskustannuksiin. Varainsiirtovero, lainakustannukset, muutto ja remontit - kaikki kulut selkeästi eriteltynä.
Asunnon osto on useimpien suomalaisten elämän suurin yksittäinen hankinta. Kauppahinnan lisäksi ostajan on varauduttava lukuisiin muihin kustannuksiin, jotka voivat helposti nousta kymmeniin tuhansiin euroihin. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki asunnon ostoon liittyvät kustannukset varainsiirtoverosta remontteihin ja muuttokuluihin.
Asunnon oston kokonaiskustannukset
Asunnon oston kokonaiskustannukset muodostuvat kauppahinnan lisäksi useista eristä. Näiden kustannusten ymmärtäminen on välttämätöntä realistisen budjetin laatimiseksi.
Kustannusten jakautuminen
| Kustannuslaji | Tyypillinen määrä | Huomioita |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero | 1,5 % tai 3 % | Asunto-osake 1,5 %, kiinteistö 3 % |
| Asuntolainan järjestelypalkkio | 0-600 € | Vaihtelee pankeittain |
| Asuntolainan korko | Vaihteleva | Riippuu laina-ajasta ja korosta |
| Kuntotarkastus | 300-1 000 € | Erityisen tärkeä kiinteistöissä |
| Muuttokustannukset | 500-3 000 € | Riippuu matkasta ja tavaran määrästä |
| Ensimmäiset remontit | 0-30 000 € | Vaihtelee asunnon kunnon mukaan |
| Vakuutukset | 100-500 €/vuosi | Kotivakuutus pakollinen |
| Kalusteet ja kodinkoneet | 2 000-20 000 € | Uuteen asuntoon muutettaessa |
Varainsiirtovero
Varainsiirtovero on pakollinen maksu, joka peritään asunnon ostajalta kaupanteon yhteydessä. Veron suuruus riippuu siitä, onko kyseessä asunto-osake vai kiinteistö.
Varainsiirtoveron määrä
| Omistusmuoto | Veroprosentti | Esimerkki 250 000 € kauppahinnasta |
|---|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % | 3 750 € |
| Kiinteistö (omakotitalo, tontti) | 3 % | 7 500 € |
Varainsiirtoveron laskentaperuste
Varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta tai käyvästä arvosta sen mukaan, kumpi on korkeampi. Asunto-osakkeissa huomioidaan myös yhtiölainaosuus.
Esimerkki asunto-osakkeen varainsiirtoverosta:
Kauppahinta: 280 000 €
+ Yhtiölainaosuus: 20 000 €
= Velaton hinta: 300 000 €
× Veroprosentti 1,5 %
= Varainsiirtovero: 4 500 €
Esimerkki kiinteistön varainsiirtoverosta:
Kauppahinta: 350 000 €
× Veroprosentti 3 %
= Varainsiirtovero: 10 500 €
Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui
Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Nykyään myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Alennettuja verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin kauppoihin.
Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät. Ennen 1.1.2024 hankitulla ensiasunnon rakentamistontilla on oma siirtymätilanteensa.
Varainsiirtoveron maksaminen
Varainsiirtovero on maksettava:
- Asunto-osakkeet: 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta
- Kiinteistöt: Ennen lainhuudon hakemista, viimeistään 6 kuukauden kuluessa
Asuntolainan kustannukset
Asuntolaina on useimpien asunnonostajien suurin taloudellinen sitoumus. Lainan kustannukset muodostuvat useista tekijöistä.
Lainan järjestelykulut
| Kustannus | Tyypillinen hinta | Huomioita |
|---|---|---|
| Järjestelypalkkio | 0-600 € | Monet pankit tarjoavat ilmaisen |
| Lainatarjouksen käsittely | 0-200 € | Usein ilmainen |
| Panttauksen rekisteröinti | 30-50 € | Kiinteistöpanttaus |
| Kiinnityskulut | 50-150 € | Kiinteistöjen panttikirjat |
Lainan korot
Asuntolainan korko koostuu tyypillisesti viitekorosta ja marginaalista.
| Korkotyyppi | Tyypillinen taso 2026 | Ominaisuudet |
|---|---|---|
| Euribor 12 kk + marginaali | 3-5 % | Yleisin, korko vaihtelee |
| Kiinteä korko | 3,5-5,5 % | Ennustettava, usein kalliimpi |
| Prime-sidottu | 3-5 % | Pankin oma viitekorko |
Esimerkkilaskelma lainan kokonaiskustannuksista
Tarkastellaan 200 000 euron asuntolainaa 25 vuoden laina-ajalla:
| Korko | Kuukausierä | Kokonaiskorot | Lainan kokonaishinta |
|---|---|---|---|
| 3 % | 949 € | 84 600 € | 284 600 € |
| 4 % | 1 056 € | 116 700 € | 316 700 € |
| 5 % | 1 170 € | 150 900 € | 350 900 € |
Yhden prosenttiyksikön ero korossa tarkoittaa kymmenien tuhansien eurojen eroa kokonaiskustannuksissa.
Lainan liitännäiskulut
| Kulu | Hinta | Kuvaus |
|---|---|---|
| Lainaturvavakuutus | 50-300 €/kk | Vapaaehtoinen, kattaa työttömyyden/sairauden |
| ASP-tilin palkkio | 0 € | ASP-laina on edullinen ensiasunnon ostajalle |
| Lisälyhennyspalkkio | 0-1 % | Joissakin kiinteäkorkoisissa lainoissa |
Paljonko voit saada asuntolainaa?
Tulot, menot ja säästöt → realistinen lainamäärä ja ostobudjetti muutamassa minuutissa.
Laske lainakelpoisuutesiEi vaadi rekisteröitymistä.
Kuntotarkastus
Kuntotarkastus on erittäin suositeltava sijoitus, joka voi säästää ostajaa kalliilta yllätyksiltä.
Kuntotarkastuksen hinnat
| Kohdetyyppi | Hinta | Kesto |
|---|---|---|
| Kerrostaloasunto | 300-500 € | 1-2 tuntia |
| Rivitaloasunto | 400-700 € | 2-3 tuntia |
| Omakotitalo | 600-1 000 € | 3-5 tuntia |
| Laaja kuntotutkimus | 1 000-3 000 € | Sisältää mittauksia ja näytteitä |
Miksi kuntotarkastus on välttämätön?
Kuntotarkastus paljastaa:
- Rakenteelliset ongelmat
- Kosteusvauriot
- Sähkö- ja LVI-järjestelmien kunnon
- Tulevat korjaustarpeet
Kuntotarkastuksen perusteella voit:
- Neuvotella kauppahinnasta
- Varautua tuleviin remontteihin
- Välttää ostamasta ongelmakohteen
Muuttokustannukset
Muutto uuteen kotiin tuo mukanaan erilaisia kustannuksia, jotka kannattaa budjetoida etukäteen.
Muuttopalveluiden hinnat
| Muuttotyyppi | Hinta | Sisältö |
|---|---|---|
| Itse tehty muutto | 100-500 € | Auton vuokra, pakkausmateriaalit |
| Kantoapu | 300-800 € | 2-3 henkilöä, perusmuutto |
| Täyden palvelun muutto | 1 500-3 000 € | Pakkaus, kuljetus, purku |
| Pitkän matkan muutto | 2 000-5 000 € | Kaupunkien välinen siirto |
Muut muuttoon liittyvät kulut
| Kulu | Hinta | Huomioita |
|---|---|---|
| Pakkausmateriaalit | 50-200 € | Laatikot, teippi, pakkauspaperi |
| Osoitteenmuutos | 0 € | Ilmoitus maistraattiin ilmainen |
| Postin ohjaus | 30-50 € | 1-12 kuukautta |
| Avainten kopiointi | 20-100 € | Turvalukon avaimet kalliimpia |
| Loppusiivous edellisessä asunnossa | 100-400 € | Vuokra-asunnosta lähdettäessä |
Vakuutukset
Asunnon ostajan on huolehdittava riittävästä vakuutusturvasta.
Kotivakuutuksen kustannukset
| Asuntotyyppi | Vuosihinta | Mitä kattaa |
|---|---|---|
| Kerrostaloasunto | 100-250 € | Irtaimisto, vastuu, oikeusturva |
| Rivitaloasunto | 150-350 € | Irtaimisto, rakennus (osittain), vastuu |
| Omakotitalo | 300-800 € | Koko rakennus, irtaimisto, vastuu |
Vakuutuksen laajuus
Kotivakuutuksen laajuus vaikuttaa hintaan:
- Suppea turva: Vain nimetyt vahingot (tulipalo, vesivahinko)
- Laaja turva: Kattaa myös äkilliset vahingot
- Täysturva: Kattaa myös oman huolimattomuuden
Remontit ja peruskorjaukset
Uuden asunnon ostoon liittyy usein remonttitarpeita, jotka kannattaa budjetoida etukäteen.
Tyypilliset ensimmäiset remontit
| Remontti | Hinta | Ajoitus |
|---|---|---|
| Pintaremontti (maalaus, tapetit) | 2 000-10 000 € | Ennen muuttoa |
| Lattiamateriaalien vaihto | 3 000-15 000 € | Ennen muuttoa |
| Keittiön päivitys | 5 000-30 000 € | 1-5 vuoden sisällä |
| Kylpyhuoneremontti | 8 000-25 000 € | Tarpeen mukaan |
| Sähkötöiden päivitys | 1 000-5 000 € | Vanhemmissa asunnoissa |
Kotitalousvähennys remonteissa
Ammattilaisen tekemästä remonttityöstä voi saada kotitalousvähennyksen:
- Vähennyksen määrä: 35 % työn osuudesta
- Omavastuu: 150 euroa henkilöä kohti vuodessa
- Enimmäismäärä: 1 600 euroa henkilöä kohti vuodessa
Esimerkki kotitalousvähennyksestä:
Remontin työn osuus: 5 000 €
× Vähennysosuus 35 %: 1 750 €
- Omavastuu: 150 €
= Vähennys verotuksessa: 1 600 €
Pariskunta voi saada yhteensä jopa 3 200 euron vähennyksen vuodessa (2 × 1 600 €). Eduskunta hyväksyi 15.9.2026 korotuksen, jonka mukaan vähennys olisi vuosina 2026–2027 40 % (palkattu työ 15 %) ja enintään 2 100 € henkilöltä. Muutos tulee sovellettavaksi, kun laki on vahvistettu; ajantasaiset luvut kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.
Kalusteet ja kodinkoneet
Uuteen asuntoon muutettaessa tarvitaan usein uusia kalusteita ja kodinkoneita.
Tyypilliset hankintakustannukset
| Tuoteryhmä | Perustaso | Keskitaso | Premium |
|---|---|---|---|
| Sänky ja patja | 500-1 000 € | 1 000-2 500 € | 3 000-8 000 € |
| Sohva | 500-1 000 € | 1 500-3 000 € | 4 000-10 000 € |
| Ruokapöytä ja tuolit | 300-800 € | 1 000-2 000 € | 2 500-6 000 € |
| Jääkaappi/pakastin | 400-700 € | 800-1 500 € | 2 000-4 000 € |
| Pesukone | 300-500 € | 600-1 000 € | 1 200-2 000 € |
| Astianpesukone | 300-500 € | 600-1 000 € | 1 200-2 500 € |
| Liesi ja uuni | 500-1 000 € | 1 200-2 500 € | 3 000-8 000 € |
Kokonaiskustannusten esimerkkilaskelma
Tarkastellaan 300 000 euron asunto-osakkeen ostoa ensiasunnon ostajalle ja tavalliselle ostajalle. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, joten varainsiirtovero on molemmille sama.
Ensiasunnon ostaja
| Kustannuserä | Summa |
|---|---|
| Kauppahinta | 300 000 € |
| Varainsiirtovero 1,5 % | 4 500 € |
| Lainan järjestelypalkkio | 400 € |
| Kuntotarkastus | 400 € |
| Muutto | 1 500 € |
| Kotivakuutus (1. vuosi) | 200 € |
| Pintaremontti | 3 000 € |
| Kalusteet ja kodinkoneet | 5 000 € |
| Kokonaiskustannukset (ilman kauppahintaa) | 15 000 € |
Tavallinen ostaja
| Kustannuserä | Summa |
|---|---|
| Kauppahinta | 300 000 € |
| Varainsiirtovero 1,5 % | 4 500 € |
| Lainan järjestelypalkkio | 400 € |
| Kuntotarkastus | 400 € |
| Muutto | 1 500 € |
| Kotivakuutus (1. vuosi) | 200 € |
| Pintaremontti | 3 000 € |
| Kalusteet ja kodinkoneet | 5 000 € |
| Kokonaiskustannukset (ilman kauppahintaa) | 15 000 € |
Omakotitalon osto
| Kustannuserä | Summa |
|---|---|
| Kauppahinta | 400 000 € |
| Varainsiirtovero 3 % | 12 000 € |
| Lainan järjestelypalkkio | 500 € |
| Kuntotarkastus (laaja) | 1 000 € |
| Muutto | 2 500 € |
| Kotivakuutus (1. vuosi) | 600 € |
| Pintaremontti | 5 000 € |
| Pihatyöt | 3 000 € |
| Kalusteet ja kodinkoneet | 8 000 € |
| Kokonaiskustannukset (ilman kauppahintaa) | 32 600 € |
Piilokulut ja yllätykset
Asunnon ostoon liittyy usein yllättäviä kuluja, joihin kannattaa varautua.
Tyypilliset piilokulut
| Kulu | Mahdollinen summa | Miten välttää |
|---|---|---|
| Taloyhtiön tulevat remontit | 5 000-50 000 € | Tarkista kunnossapitotarveselvitys |
| Vanhentunut sähköjärjestelmä | 2 000-10 000 € | Kuntotarkastus |
| Kosteusvaurio | 5 000-50 000 € | Kuntotarkastus, kosteuskartoitus |
| Energiatehokkuuden parantaminen | 3 000-20 000 € | Tarkista energiatodistus |
Varaudu yllätyksiin
Asiantuntijat suosittelevat varaamaan asunnon ostoon 10-15 prosenttia kauppahinnasta ylimääräisiin kustannuksiin. Tämä puskuri auttaa selviämään yllättävistä menoista ilman taloudellista kriisiä.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Paljonko asunnon osto maksaa kauppahinnan lisäksi?
Tyypillisesti asunnon oston lisäkustannukset ovat 3-8 prosenttia kauppahinnasta. Varainsiirtovero koskee 1.1.2024 alkaen myös ensiasunnon ostajaa.
Mikä on varainsiirtovero asunto-osakkeesta?
Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta eli kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden yhteismäärästä. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024, joten vero koskee myös ensiasunnon ostajaa.
Mikä on varainsiirtovero kiinteistöstä?
Kiinteistön (omakotitalo, tontti) varainsiirtovero on 3 prosenttia kauppahinnasta.
Kannattaako kuntotarkastus teettää?
Kyllä, kuntotarkastus on erittäin suositeltava erityisesti vanhemmissa asunnoissa ja kiinteistöissä. 400-1 000 euron investointi voi säästää kymmenien tuhansien eurojen ikäviltä yllätyksiltä.
Miten kotitalousvähennys toimii remonteissa?
Kotitalousvähennys on 35 prosenttia ammattilaisen tekemän työn osuudesta. Omavastuu on 150 euroa vuodessa ja enimmäisvähennys 1 600 euroa henkilöä kohti vuodessa.
Paljonko asuntolaina maksaa kokonaisuudessaan?
Asuntolainan kokonaiskustannukset riippuvat lainan määrästä, korosta ja laina-ajasta. Esimerkiksi 200 000 euron laina 4 prosentin korolla 25 vuodessa maksaa kokonaisuudessaan noin 316 700 euroa, josta korkoja on noin 116 700 euroa.
Mitä ensiasunnon ostajan kannattaa huomioida?
Ensiasunnon ostajan kannattaa varautua varainsiirtoveroon, sillä verovapaus poistui 1.1.2024, ja harkita ASP-lainaa, joka tarjoaa edullisemman koron. Lisäksi kannattaa varata riittävä puskuri yllättäviin kuluihin.
Yhteenveto
Asunnon oston kokonaiskustannukset ylittävät kauppahinnan merkittävästi. Suurimmat lisäkustannukset ovat:
- Varainsiirtovero: 1,5 % (asunto-osake) tai 3 % (kiinteistö) kauppahinnasta
- Asuntolainan korot: Voivat yli kaksinkertaistaa lainan kokonaiskustannukset
- Remontit: Usein välttämättömiä, erityisesti vanhemmissa asunnoissa
- Muutto ja kalusteet: Muutamasta tuhannesta kymmeniin tuhansiin euroihin
Varainsiirtovero koskee 1.1.2024 alkaen myös ensiasunnon ostajaa. Kaikille ostajille on tärkeää:
- Teettää kuntotarkastus
- Varata puskuri yllättäviin kuluihin
- Hyödyntää kotitalousvähennys remonteissa
- Vertailla asuntolainoja eri pankeista
Huolellinen budjetointi ja kokonaiskustannusten ymmärtäminen auttavat tekemään harkittuja päätöksiä ja välttämään taloudellisia yllätyksiä.
Lähteet
- Verohallinto, Varainsiirtovero
- Verohallinto, Kotitalousvähennyksen määrä
- Finanssivalvonta, Asuntolainat
- Suomen Pankki, Asuntorahoituksen tilastot
Artikkeli julkaistu 23.8.2026.