Asuntolaina-vertailu – Näin löydät parhaan lainan

Asuntolainan vertailu on yksi asunnon oston tärkeimmistä vaiheista. Pienetkin erot korossa tai ehdoissa voivat merkitä tuhansia euroja lainan kokonaiskustannuksissa. Kuluttajansuojalaki auttaa vertailussa: luotonantajan on annettava ennen sopimusta tiedot vakiomuotoisella ESIS-lomakkeella, ja tarjous on annettava pysyvällä tavalla. Tämä opas käy läpi, mitä tarjouksista kannattaa verrata ja miten löydät omaan tilanteeseesi sopivan lainan.

Mitä asuntolainassa vertaillaan?

Asuntolainassa on useita vertailtavia tekijöitä, jotka yhdessä muodostavat lainan kokonaiskustannuksen.

Vertailtavat tekijät

Koron muodostuminen

Vaihtuvakorkoisen asuntolainan korko muodostuu:

Lainan korko = viitekorko + marginaali

Esimerkin luvut ovat havainnollistavia oletuksia. Suomen Pankin mukaan elokuussa 2026 uusien asuntolainojen keskikorko oli 3,35 % (tiedote 28.9.2026).

ESIS-lomake vertailun pohjana

Kuluttajansuojalain mukaan luotonantajan ja luotonvälittäjän on annettava hyvissä ajoin ennen asuntoluottosopimuksen tekemistä pysyvällä tavalla ESIS-lomakkeella tiedot muun muassa luotosta, luottokustannuksista ja takaisinmaksusta, kuluttajan muista velvoitteista ja oikeuksista sekä sopimusrikkomuksen seuraamuksista (KSL 7 a luku 6 §). Tietojen antamisesta ei saa periä maksua (8 §). Luotonantajan tarjous on tehtävä pysyvällä tavalla, ja siinä on oltava kaikki sopimusehdot (14 §).

Koska lomake on vakiomuotoinen, eri pankkien tarjouksia on helpompi verrata rinnakkain.

Marginaalin vertailu

Marginaali on pankin viitekoron päälle perimä lisä. Se sovitaan lainasopimuksessa.

Marginaaliin vaikuttavat tekijät

Marginaalin merkitys euroissa

Esimerkki (oletukset: laina 200 000 €, annuiteetti, 25 v, korko 4,0 % vs. 4,3 %):

• Ensimmäisen vuoden korkoero on noin 0,3 % × 200 000 € = 600 €.
• Kuukausierä on noin 33 € suurempi (1 056 € vs. 1 089 €).
• Koko laina-ajalta korkoja kertyy noin 10 000 € enemmän, kun korot pysyvät ennallaan.

Mikä on tavallinen marginaali?

Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusien asuntolainojen keskimarginaali oli 0,52 % ja asuntolainakannan 0,65 % (pois lukien korkosuojatut lainat; tiedote 27.2.2026). Luvut ovat lainamäärällä painotettuja keskiarvoja, joten yksittäisen lainan marginaali voi poiketa niistä. Lisää aiheesta artikkelissa mikä on hyvä asuntolainan marginaali.

Marginaalin neuvotteleminen

Marginaalista voi neuvotella. Kilpailevat kirjalliset tarjoukset ovat käyttökelpoinen keino, koska ne näyttävät, millaisia ehtoja muut pankit samalle hakijalle tarjoavat.

Viitekoron valinta

Viitekorko on vaihtuvakorkoisen lainan koron muuttuva osa. Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusista asuntolainoista 94 % sidottiin euriborkorkoon: 59 % 12 kuukauden, 16 % 6 kuukauden ja 19 % 3 kuukauden euriboriin (tiedote 27.2.2026).

Viitekorkovaihtoehdot

Kuluttajansuojalain mukaan vaihtuvakorkoisen luoton korko saa muuttua vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron mukaan, ja viitekoron on oltava julkisesti saatavilla ja luotonantajan yksipuolisesta määräysvallasta riippumaton (KSL 7 luku 24 §, jota sovelletaan asuntoluottoihin 7 a luvun 31 §:n nojalla). Euriborista kerrotaan tarkemmin artikkelissa euribor ja viitekorko selitettynä.

Kiinteä vs. vaihtuva korko

Suomen Pankin mukaan toukokuussa 2026 uusien asuntolainojen keskikorko oli 3,17 %, ja kiinteäkorkoisia lainoja nostettiin alkuvuonna aiempaa enemmän (tiedote 30.6.2026).

Korkosuojaus

Korkosuojauksella voi rajata koron nousun riskiä:

• Korkokatto: korolle sovitaan yläraja.
• Korkoputki: korolle sovitaan ylä- ja alaraja.

Korkosuojauksesta peritään yleensä maksu. Vertaa sen hintaa ja ehtoja siihen, kuinka paljon kuukausierän nousua omassa taloudessa kestäisi. Lue lisää artikkelista kannattaako asuntolainan korkosuojaus.

Lyhennystavan valinta

Lyhennystapa vaikuttaa kuukausierän kehitykseen ja kokonaiskorkoon.

Lyhennystavat

Finanssivalvonnan määritelmät:

Esimerkki 200 000 € lainasta, 25 v, korko 4 % koko laina-ajan

Kun korko pysyy muuttumattomana, annuiteetti- ja tasaerälainan erät ovat samat. Ero syntyy vasta viitekoron muuttuessa.

Laina-ajan valinta

Laina-aika vaikuttaa merkittävästi kuukausierään ja kokonaiskustannuksiin.

Laina-ajan vaikutus

Laskelmissa korko pysyy samana koko laina-ajan. Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa 1.6.2026 alkaen olla myöntöhetkellä enintään 40 vuotta, mutta luotonantaja saa poiketa enimmäisajasta 10 prosentin osuudessa kunkin vuosineljänneksen asuntoluottojen luotonannosta. Valtion takaamissa ja ASP-lainoissa laina-aika on enintään 25 vuotta.

Laina-ajan valintaan vaikuttavia seikkoja

• Maksukyky: lyhyempi aika tarkoittaa suurempaa erää.
• Elämäntilanne: pidempi aika antaa joustoa, mutta velka lyhenee hitaammin.
• Kokonaiskustannukset: lyhyempi aika tarkoittaa vähemmän korkoja.
• Stressitesti: Finanssivalvonnan suositus perustuu enintään 25 vuoden takaisinmaksuaikaan ja vähintään 6 prosentin korkoon laskettuun lainanhoitorasitukseen.

Kulujen vertailu

Koron lisäksi lainaan voi liittyä muita kuluja.

Tyypilliset kulut

Kulujen määrä vaihtelee lainamäärän, lainaehtojen ja pankin mukaan, joten ne kannattaa tarkistaa jokaisen pankin ESIS-lomakkeesta ja hinnastosta.

Todellinen vuosikorko

Kuluttajansuojalain mukaan todellinen vuosikorko on korkoprosentti, joka saadaan laskemalla luottokustannukset vuosikorkona luoton määrälle lyhennykset huomioon ottaen. Finanssivalvonnan mukaan todelliseen vuosikorkoon sisältyvät koron lisäksi muut lainasta aiheutuvat kulut, kuten luotonvarausprovisio, järjestelypalkkio ja toimitusmaksu. Todellinen vuosikorko on siksi käyttökelpoinen mittari, kun vertaat eri pankkien tarjouksia.

Kilpailutuksen toteuttaminen

Kilpailutus kannattaa tehdä suunnitelmallisesti.

Kilpailutuksen vaiheet

Hakutavan valinnasta kerrotaan artikkelissa asuntolaina verkossa vai konttorissa.

Mitä pankille kerrotaan

Luotonantajan on arvioitava luottokelpoisuus huolellisesti tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella (KSL 7 a luku 11 §), ja sen on ilmoitettava, mitä tietoja hakijan on toimitettava (12 §). Tyypillisesti tarvitaan:

• tulotiedot (palkkalaskelma, verotuspäätös)
• varallisuustiedot
• nykyiset velat
• ostettavan asunnon tiedot
• omarahoitusosuus.

Neuvotteluvinkkejä

• Pyydä tarjous pysyvällä tavalla eli kirjallisesti tai sähköisesti tallennettavassa muodossa.
• Kerro avoimesti kilpailevista tarjouksista.
• Kysy, voiko pankki parantaa tarjousta.
• Vertaa kokonaisuutta, ei vain marginaalia.
• Tarkista tarjouksen voimassaoloaika.

Peruuttamisoikeus

Asuntoluottosopimuksen voi peruuttaa ilmoittamalla siitä pysyvällä tavalla 14 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jona sait sopimuskappaleen (KSL 7 a luku 17 §). Saadut varat ja korko käytetyltä ajalta on palautettava viimeistään 30 päivän kuluttua peruuttamisilmoituksen lähettämisestä.

Erityistilanteet

Tietyissä tilanteissa lainan ehdot tai saatavilla olevat tuet voivat poiketa tavallisesta.

Ensiasunnon ostaja

ASP-säästäjä voi saada Valtiokonttorin mukaan:

• korkotukea 10 vuoden ajan: 70 % koron 3,8 % ylittävästä osasta
• maksuttoman valtiontakauksen ASP-lainalle
• ASP-säästöille 1 %:n talletuskoron ja ensiasunnon oston yhteydessä 2–4 %:n lisäkoron.

Tavallisen asuntolainan valtiontakaus on 1.6.2026 alkaen enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, valtion vastuu enintään 60 000 euroa asuntoa kohden ja takausmaksu 2,5 % takauksen määrästä.

Sijoitusasunto

Sijoitusasunnon lainassa:

• pankin hinnoittelu ja vakuusarvio voivat poiketa oman kodin lainasta
• vuokra-asunnon hankintaan otettu laina on tulonhankkimisvelkaa, jonka korot vähennetään pääomatuloista
• oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verovuodesta 2023 alkaen.

Lainan siirto toiseen pankkiin

Nykyisen lainan voi kilpailuttaa ja siirtää. Kuluttajalla on oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää (KSL 7 a luku 19 §). Luotonantaja saa periä korvausta vain, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Korvaus saa olla enintään korkotason alenemisesta johtuva tappio (20 §).

Ennen siirtoa:

• selvitä mahdollinen ennenaikaisen takaisinmaksun korvaus
• laske kokonaishyöty
• huomioi uuden lainan ja vakuusjärjestelyjen kulut.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka monta pankkia kannattaa kilpailuttaa?

Useamman pankin tarjous antaa paremman kuvan markkinatilanteesta. Oma pankki ja muutama muu pankki on käytännöllinen lähtökohta.

Voiko marginaalia neuvotella myöhemmin?

Marginaalista voi yrittää neuvotella myös laina-aikana, mutta muutos edellyttää pankin suostumusta. Kilpailevat tarjoukset ja mahdollisuus siirtää laina antavat neuvotteluvaraa.

Kannattaako käyttää lainanvälittäjää?

Lainanvälittäjä voi säästää aikaa, mutta sen käyttö ei ole välttämätöntä. Kuluttajansuojalain mukaan välittäjän on kerrottava ennen välitystä muun muassa kuluttajalta perittävät maksut ja luotonantajien välittäjälle maksamat palkkiot tai kannustimet (KSL 7 a luku 24 §). Välittäjä saa periä maksun kuluttajalta vain, jos siitä on ilmoitettu ja sovittu pysyvällä tavalla (26 §).

Mitä eroa on kiinteällä ja vaihtuvalla korolla?

Kiinteä korko pysyy samana sovitun ajan, vaihtuva korko muuttuu viitekoron mukaan. Kiinteäkorkoisen lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta voi joutua maksamaan korvausta, kun lainan määrä on yli 20 000 euroa.

Mikä on tavallinen marginaali?

Marginaalit vaihtelevat markkinatilanteen ja hakijan mukaan. Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusien asuntolainojen keskimarginaali oli 0,52 % ja asuntolainakannan 0,65 % (pois lukien korkosuojatut lainat).

Mitä tarkoittaa todellinen vuosikorko?

Se kokoaa lainan korot ja kulut yhdeksi vuosikorkoluvuksi. Vertaamalla todellista vuosikorkoa näet, mikä tarjous on kokonaisuutena edullisin.

Lähteet

• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978, 7 a luku
• Finanssivalvonta – Korot, marginaalit ja lyhennykset
• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Suomen Pankki – Asuntolainojen keskikoron kehitys tasaantunut (27.2.2026)
• Suomen Pankki – Kotitalouslainojen korot nousivat toukokuussa 2026 (30.6.2026)
• Suomen Pankki – Yrityslainakannan kasvuvauhti kiihtyi kesällä 2026 (28.9.2026)
• Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa

Artikkeli julkaistu 17.9.2026.