Milloin kannattaa pyytää juristia tai asiantuntijaa mukaan?

Asunnon itsemyynti on monelle houkutteleva vaihtoehto, koska välityspalkkiota ei makseta. Itsemyynti ei kuitenkaan tarkoita, että jokainen asia kannattaisi hoitaa täysin omin voimin. Tiettyjen asiantuntijoiden käyttäminen voi olla myyntiprosessin hyödyllisimpiä sijoituksia, erityisesti kun kaupassa on juridisia tai verotuksellisia erityispiirteitä.

Tässä oppaassa käymme läpi tilanteet, joissa juristin tai muun asiantuntijan mukaan ottaminen on erityisen järkevää. Kerromme myös, mikä ero on asianajajalla ja muulla lakimiehellä, millaisia maksuttomia ja julkisia neuvontapalveluja on olemassa ja miten asiantuntija-avun kustannuksia voi arvioida.

Kauppakirjan laadinta ja tarkistus

Kauppakirja on asuntokaupan tärkein juridinen asiakirja. Se määrittelee kaupan ehdot, osapuolten vastuut ja velvollisuudet sekä toimii todisteena kaupasta. Vaikka valmiita kauppakirjapohjia on saatavilla, jokainen asuntokauppa on yksilöllinen, eikä vakiopohja yleensä kata kaikkia tilanteen erityispiirteitä.

Muotovaatimukset riippuvat kaupan kohteesta. Kiinteistön kauppa on maakaaren mukaan tehtävä kirjallisesti, osapuolten allekirjoittamana ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Muotovaatimusten vastainen kiinteistökauppa ei sido. Käytetyn asunto-osakkeen kaupalle laissa ei ole vastaavaa muotovaatimusta, mutta kirjallinen kauppakirja on käytännössä tarpeen.

Juristin käyttäminen kauppakirjan laadinnassa tai tarkistuksessa on järkevää erityisesti seuraavissa tilanteissa:

Kun kauppaan liittyy erityisehtoja. Jos kaupassa sovitaan esimerkiksi myyjän asumisesta asunnossa kaupanteon jälkeen, irtaimiston sisällyttämisestä kauppahintaan tai muista tavanomaisesta poikkeavista järjestelyistä, ne kannattaa kirjata kauppakirjaan huolellisesti.

Kun asunnossa on tiedossa olevia puutteita. Jos asunnossa on vikoja tai puutteita, jotka haluat tuoda ostajan tietoon, juristin apu ehtojen muotoilussa on arvokasta. Asuntokauppalain mukaan käytetyn asunto-osakkeen kaupassa, kun myyjä on yksityishenkilö ja ostaja kuluttaja, ostajan virheeseen perustuvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta. Yleisluontoinen vastuunrajaus voi siksi olla tehoton.

Kun kauppahinta maksetaan useammassa erässä. Maksuaikataulut, vakuusjärjestelyt ja niihin liittyvät ehdot vaativat tarkkaa muotoilua.

Kauppakirjan tarkistuksen hinta vaihtelee toimeksiannon laajuuden ja palveluntarjoajan mukaan, joten hinta-arvio kannattaa pyytää etukäteen. Huolellinen tarkistus voi ehkäistä myöhempiä riitoja, joiden selvittäminen tulee tyypillisesti selvästi kalliimmaksi.

Monimutkaiset juridiset tilanteet

Asuntokauppa voi muuttua juridisesti monimutkaiseksi monesta eri syystä. Näissä tilanteissa asiantuntijan mukaan ottaminen on erityisen suositeltavaa.

Kuolinpesän asunto

Kun myytävä asunto kuuluu jakamattomaan kuolinpesään, kuolinpesän osakkaat hoitavat pesän omaisuutta yhdessä. Käytännössä kauppa edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta tai asianmukaista valtakirjaa. Lisäksi on huomioitava:

• perunkirjoituksen tilanne ja perintöverotus
• mahdolliset lesken oikeudet, kuten oikeus säilyttää puolisoiden yhteisenä kotina käytetty asunto hallinnassaan
• testamentin vaikutukset
• osakkaiden väliset erimielisyydet

Perunkirjoitus toimitetaan 3 kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirja toimitetaan Verohallintoon 1 kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta.

Avioerotilanteet

Kun asuntoa myydään avioeron yhteydessä, tilanne voi olla juridisesti ja emotionaalisesti haastava. Huomioitavia seikkoja ovat:

• omaisuuden ositus ja sen vaikutus myyntiin
• kummankin osapuolen oikeudet ja velvollisuudet
• mahdolliset erimielisyydet kauppahinnasta tai sen jakamisesta
• lasten asumiseen liittyvät kysymykset

Yhteisomistus muiden kuin puolisoiden kanssa

Jos asunnon omistavat yhdessä esimerkiksi sisarukset, ystävät tai sijoituskumppanit, myyntitilanteessa voi tulla esiin kysymyksiä omistusosuuksista, kustannusten jaosta ja päätöksenteosta. Kirjallinen sopimus yhteisomistuksesta helpottaa tilannetta.

Rasitteet ja käyttöoikeudet

Kiinteistöön voi liittyä rasitteita, kuten tieoikeuksia tai johtorasitteita, sekä kirjattuja käyttöoikeuksia, jotka vaikuttavat kauppaan. Niiden selvittäminen kiinteistörekisteriotteesta ja rasitustodistuksesta sekä huomioiminen kauppakirjassa vaatii usein asiantuntemusta.

Riitatilanteet

Vaikka tavoitteena on sujuva kauppa, riitatilanteita voi syntyä. Asiantuntijan mukaan ottaminen aikaisessa vaiheessa voi estää tilanteen kärjistymisen.

Ennen kauppaa ilmenevät erimielisyydet

Jos neuvotteluvaiheessa syntyy erimielisyyksiä esimerkiksi asunnon kunnosta, hinnasta tai kaupan ehdoista, ulkopuolinen asiantuntija voi auttaa löytämään ratkaisun. Juristi voi myös arvioida, onko vastapuolen vaatimuksilla oikeudellista perustetta.

Kaupan jälkeiset reklamaatiot

Ostaja voi kaupan jälkeen esittää reklamaation asunnon kunnosta tai muista seikoista. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, ja lähtökohtaisesti viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistökaupassa laatuvirheestä ilmoitetaan kohtuullisessa ajassa ja lähtökohtaisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kummassakin takarajasta on poikkeuksia.

Reklamaation saaneen myyjän kannattaa:

• selvittää omat oikeudet ja velvollisuudet myyjänä
• arvioida reklamaation oikeudellinen perusta
• vastata reklamaatioon asiallisesti ja kirjallisesti
• tarvittaessa neuvotella hyvityksestä tai perustella, miksi vaatimus ei ole aiheellinen

Jo ensimmäisen reklamaatiovastauksen muotoilu voi vaikuttaa asian jatkokäsittelyyn. Juristin konsultaatio tässä vaiheessa on usein järkevä.

Kuluttajariitalautakunta, sovittelu ja oikeudenkäynti

Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia asunnon kauppaan liittyvissä asioissa myös yksityishenkilöiden välillä, ja sen voi panna vireille ostaja tai myyjä. Käsittely on maksuton ja kirjallinen, mutta suositus ei ole täytäntöönpanokelpoinen. Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain mukaan asianosaiset vastaavat lähtökohtaisesti omista kuluistaan, kuten asianajokuluista.

Tuomioistuinsovittelu edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta. Jos riita etenee oikeudenkäyntiin, asuntokauppariidat käsitellään käräjäoikeudessa. Oikeudenkäymiskaaren mukaan hävinnyt osapuoli on pääsääntöisesti velvollinen korvaamaan vastapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, joten kuluriski kannattaa arvioida ennen kanteen nostamista. Oikeudenkäynnissä asiantuntija-apu on käytännössä yleensä tarpeen.

Verotuskysymykset

Asuntokauppaan liittyy useita verotuksellisia näkökohtia, joissa veroasiantuntijan apu voi olla arvokasta.

Luovutusvoittovero

Asunnon myynnistä saatu voitto on lähtökohtaisesti veronalaista pääomatuloa, jonka vero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Oman asunnon myyntivoitto on kuitenkin verovapaa, kun myyjä on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Tilanne voi olla epäselvä esimerkiksi, kun:

• asunnossa on asuttu vain osan omistusajasta
• asunto on ollut välillä vuokralla, myös lyhytaikaisesti
• kyseessä on sijoitusasunto tai kakkosasunto
• asunto on saatu perintönä tai lahjana

Hankintameno ja sen laskeminen

Verotettavan voiton laskemisessa hankintameno on keskeinen tekijä. Sen määrittäminen voi olla monimutkaista erityisesti, jos:

• asunto on omistettu pitkään
• asuntoon on tehty perusparannuksia
• asunto on saatu perintönä tai lahjana
• omistusosuudet ovat muuttuneet ajan mittaan

Myyjä voi käyttää todellisen hankintamenon sijaan hankintameno-olettamaa, joka on 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos asunto on omistettu vähintään 10 vuotta.

Varainsiirtovero

Varainsiirtoveron maksaa ostaja: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Myyjän on silti hyvä ymmärtää sen perusteet voidakseen vastata ostajan kysymyksiin.

Miten löytää sopiva asiantuntija

Oikean asiantuntijan löytäminen on tärkeää, jotta saat tilanteeseesi sopivan avun.

Asianajaja, julkinen oikeusavustaja, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja vai muu lakimies?

Oikeudellista apua tarjoavien nimikkeet eroavat toisistaan:

Oikeuspalveluviraston mukaan oikeudenkäyntiasioissa oikeusapua tarjoavat julkisten oikeusavustajien lisäksi asianajajat ja luvan saaneet oikeudenkäyntiavustajat.

Asuntokauppaan perehtyneen lakimiehen löytämiseksi voit:

• kysyä suosituksia tuttavilta
• kysyä, onko lakimies asianajaja eli merkitty asianajajaluetteloon
• selvittää lakimiehen erikoisalan hänen omilta sivuiltaan

Kiinnitä huomiota siihen, että lakimiehellä on kokemusta nimenomaan asuntokaupasta ja mieluiten vastaavista tilanteista kuin omasi.

Oikeusapu ja oikeusturvavakuutus

Oikeusapulain (257/2002) mukaan oikeusapua annetaan valtion varoin henkilölle, joka tarvitsee asiantuntevaa apua oikeudellisessa asiassa ja joka ei taloudellisen asemansa vuoksi kykene itse maksamaan sen hoitamisen vaatimia menoja. Oikeusapu voi olla maksutonta tai omavastuullista hakijan taloudellisen tilanteen mukaan. Oikeuspalveluviraston mukaan oikeusaputoimistot neuvovat esimerkiksi kauppariidoissa sekä perhe- ja perintöasioissa, kuten osituksessa ja perunkirjoituksessa.

Oikeusapua ei pääsääntöisesti anneta, jos hakijalla on asian kattava oikeusturvavakuutus. Oikeusturvavakuutus voi sisältyä esimerkiksi kotivakuutukseen, joten sen ehdot kannattaa tarkistaa ensimmäisenä, jos riita näyttää mahdolliselta.

Kuluttajaneuvonta

Kilpailu- ja kuluttajaviraston kuluttajaneuvonta antaa yksityishenkilöiden välisissä asuntokauppariidoissa yleistä neuvontaa. Se ei kuitenkaan selvittele tai sovittele yksityishenkilöiden välisiä asuntokauppariitoja. Ratkaisusuositusta voi hakea kuluttajariitalautakunnalta.

Veroasiantuntija

Verokysymyksissä voit kääntyä:

• Verohallinnon neuvontaan, joka vastaa yleisiin kysymyksiin maksutta
• tilitoimiston tai veroneuvojan puoleen
• veroasioihin perehtyneen lakimiehen puoleen monimutkaisemmissa tilanteissa

Epäselvissä tilanteissa Verohallinnolta voi hakea ennakkoratkaisua ennen kauppaa.

Kiinteistöalan asiantuntijat

Teknisissä kysymyksissä, kuten kuntotarkastuksissa tai rakennusvirheiden arvioinnissa, asiantuntijana voi toimia:

• rakennusalan koulutuksen saanut asiantuntija, kuten rakennusinsinööri
• AKK-pätevyyden saanut kuntotarkastaja
• erikoistunut tekninen asiantuntija (esim. kosteusvauriot, sisäilma)

Vinkkejä asiantuntijan valintaan

1. Kysy etukäteen hinta-arvio. Useimmat asiantuntijat antavat arvion työstä ennen toimeksiannon aloittamista.

2. Selvitä erikoisala. Varmista, että asiantuntijalla on kokemusta juuri sinun tilanteestasi.

3. Tarkista tausta. Kysy asiantuntijan koulutuksesta ja asemasta, esimerkiksi onko hän asianajaja tai luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja.

4. Pyydä kirjallinen toimeksiantosopimus. Näin vältät epäselvyydet työn laajuudesta ja hinnoittelusta.

Kustannukset vs hyödyt

Asiantuntijan käyttäminen maksaa, mutta kustannuksia kannattaa verrata mahdollisiin säästöihin tai vältettyihin ongelmiin.

Tyypillisiä kustannuseriä

• kauppakirjan tarkistus tai laadinta
• juridinen konsultaatio, usein tuntiveloitteisesti
• verokonsultaatio
• kuntotarkastus

Hinnat vaihtelevat palveluntarjoajan, kohteen ja toimeksiannon laajuuden mukaan, joten luotettavaa yleistä hintahaarukkaa on vaikea esittää. Pyydä kirjallinen hinta-arvio ja vertaa useampaa tarjousta.

Milloin asiantuntija maksaa itsensä takaisin

Verosuunnittelussa asiantuntija voi auttaa hyödyntämään laillisia keinoja, kuten oikean hankintamenon selvittämistä ja perusparannusten huomioimista.

Kauppakirjan laadinnassa huolellisesti muotoillut ehdot voivat ehkäistä myöhemmät riidat ja reklamaatiot.

Riitatilanteissa varhainen juridinen neuvonta voi estää tilanteen kärjistymisen ja johtaa nopeampaan sovintoon. Oikeudenkäynnissä kuluriski voi olla merkittävä, koska hävinnyt osapuoli joutuu yleensä korvaamaan myös vastapuolen kohtuulliset kulut.

Kustannustehokas asiantuntijan käyttö

Voit hallita asiantuntijakustannuksia:

1. Valmistaudu hyvin. Kokoa tarvittavat asiakirjat ja tiedot etukäteen.

2. Rajaa toimeksianto. Käytä asiantuntijaa niihin asioihin, joissa tarvitset apua.

3. Kysy useampi tarjous. Hinnoissa voi olla merkittäviä eroja.

4. Hyödynnä maksuttomia ja julkisia palveluita. Verohallinnon neuvonta, kuluttajaneuvonta, kuluttajariitalautakunta ja oikeusapu voivat riittää tai auttaa jäsentämään asian ennen maksullista neuvontaa.

Yhteenveto

Itsemyynti ei tarkoita yksin tekemistä. Harkitseva itsemyyjä tunnistaa ne tilanteet, joissa asiantuntija-apu on järkevä investointi, ja käyttää ammattilaisia kohdennetusti.

Erityisesti kauppakirjan laadinnassa, monimutkaisissa juridisissa tilanteissa, riitatapauksissa ja verokysymyksissä asiantuntijan käyttö voi säästää rahaa ja vaivaa. Tärkeintä on löytää oikea asiantuntija, rajata toimeksianto selkeästi ja arvioida kustannukset suhteessa mahdollisiin hyötyihin.

Välityspalkkion säästäminen antaa taloudellista liikkumavaraa käyttää asiantuntijoita niissä kohdin, joissa oma osaaminen ei riitä.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko juristin käyttäminen maksaa asuntokaupassa?

Hinnat vaihtelevat palveluntarjoajan ja toimeksiannon laajuuden mukaan. Pyydä kirjallinen hinta-arvio ennen toimeksiantoa ja vertaa useampaa tarjousta. Jos taloudellinen tilanteesi on heikko, voit selvittää oikeusavun mahdollisuuden, ja kotivakuutuksen oikeusturvaehdot kannattaa tarkistaa riitatilanteessa.

Milloin itsemyyjän kannattaa erityisesti käyttää juristia?

Juristin käyttöä kannattaa harkita erityisesti kuolinpesän asunnon myynnissä, avioerotilanteissa, monimutkaisissa omistusjärjestelyissä, kun asunnossa on tiedossa olevia puutteita, ja reklamaatiotilanteissa. Myös erityisehtoja sisältävissä kaupoissa juridinen apu on hyödyllistä.

Mikä ero on asianajajalla ja lakimiehellä?

Asianajaja on yleisen asianajajayhdistyksen jäsenenä asianajajaluetteloon merkitty lakimies, ja nimike on laissa suojattu. Asianajajia, julkisia oikeusavustajia ja luvan saaneita oikeudenkäyntiavustajia koskee valvonta. Muut lakimiehet voivat antaa oikeudellista neuvontaa, mutta asianajajalain valvonta ei koske heitä.

Voiko asuntokaupan riitatilanteessa selvitä ilman juristia?

Pienissä erimielisyyksissä se voi olla mahdollista, mutta yleensä kannattaa konsultoida jo varhaisessa vaiheessa. Kuluttajaneuvonnasta saa yleistä neuvontaa, ja kuluttajariitalautakunta antaa maksuttoman ratkaisusuosituksen myös yksityishenkilöiden välisissä asuntokauppariidoissa.

Tarvitseeko verokysymyksissä asiantuntijaa?

Yksinkertaisissa tilanteissa Verohallinnon maksuton neuvonta usein riittää. Asiantuntijaa kannattaa käyttää, kun myyntivoiton verovapaus on epäselvä, asunto on saatu perintönä tai lahjana, siihen on tehty merkittäviä perusparannuksia tai omistusosuudet ovat muuttuneet.

Lähteet

• Oikeuspalveluvirasto: Oikeusapu
• Oikeusapulaki 257/2002 (Finlex)
• Laki asianajajista 496/1958 (Finlex)
• Laki luvan saaneista oikeudenkäyntiavustajista 715/2011 (Finlex)
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Kuluttajaneuvonta
• Kuluttajariitalautakunta: Tietoa lautakunnasta
• Laki kuluttajariitalautakunnasta 8/2007 (Finlex)
• Verohallinto: Oman asunnon myynti