Asuntolaina toisen asunnon ostoon – lisälaina olemassa olevan rinnalle

Toisen asunnon ostaminen on monelle ajankohtainen kysymys, olipa kyseessä sijoitusasunto, vapaa-ajan asunto tai uusi koti ennen nykyisen myyntiä. Lisäasunnon rahoittaminen eroaa ensiasunnon ostosta, sillä olemassa oleva asuntovelka vaikuttaa maksukyvyn arvioon ja ensimmäisen asunnon vapaa arvo voi toimia lisävakuutena. Myös verotus riippuu siitä, mihin käyttöön toinen asunto tulee. Tässä artikkelissa käydään läpi toisen asunnon rahoituksen erityispiirteet.

Toisen asunnon rahoittamisen lähtökohdat

Miksi toinen asunto?

Toisen asunnon hankkimiselle on erilaisia syitä, ja käyttötarkoitus vaikuttaa sekä rahoitukseen että verotukseen.

Yleisiä syitä:

Rahoitustilanteen erityispiirteet

Keskeiset erot ensiasuntoon:

Ensiasunto:
- Ei aiempaa asuntovelkaa
- ASP-säästäjälle ASP-laina ja sen edut
- Valtiontakaus mahdollinen omaan vakituiseen käyttöön

Toinen asunto:
- Olemassa oleva velka huomioidaan maksukyvyn arviossa
- Ensimmäisen asunnon vapaa arvo voi toimia lisävakuutena
- Valtiontakaus vain, jos asunto hankitaan omaan vakituiseen käyttöön
- ASP on tarkoitettu ensiasunnon hankintaan

Lainakatto koskee myös toista asuntoa

Lainakatto on Finanssivalvonnan makrovakauspäätöksellä 95 % kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %), mutta muidenkin kuin ensiasunnon ostajien enimmäisluototussuhde on nostettu 95 prosenttiin. Finanssivalvonnan johtokunta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuksen voimassaoloa, ja se päättää lainakaton suuruudesta neljännesvuosittain.

Lainakatto lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä, ei pankin vakuusarvosta. Finanssivalvonnan mukaan lainakaton laskennassa hyväksyttäviä vakuuksia ovat ostettavan asunnon lisäksi esimerkiksi muut asuntopantit (myös vapaa-ajan asunnot), talletukset, osakkeet ja rahasto-osuudet sekä saadut vierasvelkapantit. Henkilötakausta ei oteta huomioon, eikä käytännössä myöskään valtiontakausta.

Maksukykyarvio

Pankki arvioi maksukyvyn kaikki velat huomioiden. Finanssivalvonnan johtokunta päätti kesäkuussa 2022 suosituksesta (voimaan 1.1.2023), jonka mukaan asuntolainanottajien kaikkien lainanhoitokulujen tulisi pääsääntöisesti olla enintään 60 % hakijan nettotuloista. Laskennassa takaisinmaksuaika on enintään 25 vuotta ja korko vähintään 6 % (pois lukien pitkäaikaisesti korkosuojatut ja kiinteäkorkoiset luotot). Kuluttajalle Finanssivalvonta toteaa, että omaa lainanhoitokykyä arvioivissa laskelmissa kannattaa käyttää matalan korkotason vallitessa vähintään 6 prosentin korkoa.

Esimerkki stressilaskelmasta (oletukset: nettotulot 4 200 €/kk, nykyistä asuntolainaa jäljellä 150 000 €, muiden lainojen kuormitettu erä 200 €/kk, annuiteetti, 6 %, 25 v):

Lainanhoitokulujen yläraja: 60 % × 4 200 € = 2 520 €/kk

Nykyinen asuntolaina 150 000 € (6 %, 25 v): noin 966 €/kk
Muut lainat: 200 €/kk
Yhteensä: noin 1 166 €/kk

Tilaa uudelle lainalle: 2 520 € − 1 166 € = noin 1 354 €/kk
Vastaa noin 210 000 euron lainaa (6 %, 25 v)

Laskelma havainnollistaa suosituksen periaatetta. Se ei kerro, paljonko pankki myöntää: pankki arvioi lisäksi elinkustannukset, puskurit, vakuudet ja tulojen pysyvyyden. Miten mahdollinen vuokratulo otetaan arviossa huomioon, riippuu pankin omasta käytännöstä.

Vakuusjärjestelyt

Ensimmäinen asunto lisävakuutena

Olemassa oleva asunto voi toimia lisävakuutena uudelle lainalle, jos siinä on vapaata arvoa.

Esimerkki (oletus: pankin vakuusarvo 70 % asunnon käyvästä arvosta):

Ensimmäinen asunto:
- Käypä arvo: 300 000 €
- Jäljellä oleva laina: 150 000 €
- Pankin vakuusarvo (70 % × 300 000 €): 210 000 €
- Nykyisen lainan käyttämä vakuus: 150 000 €
- Vapaa vakuusarvo: 210 000 € − 150 000 € = 60 000 €

Vakuusarvon prosentti on esimerkin oletus. Finanssivalvonnan mukaan velkoja määrittää vakuusarvon itsenäisesti ja vähentää käyvästä arvosta tapauskohtaisen varmuusmarginaalin. Lainakaton laskennassa sen sijaan käytetään käypää arvoa.

Ostettava asunto vakuutena

Myös ostettava asunto on tyypillisesti uuden lainan ensisijainen vakuus.

Kokonaisvakuusjärjestely:

Jos Z on suurempi kuin X + Y, pankki voi pyytää lisävakuutta tai suurempaa omarahoitusta.

Ristiin panttaus

Kun molemmat asunnot ovat molempien lainojen vakuutena, puhutaan ristiin panttauksesta.

Ristiin panttauksen piirteitä:

• Molemmat asunnot ovat vakuutena molemmille lainoille.
• Toisen asunnon myynti voi edellyttää pankin kanssa sopimista vakuuksien vapauttamisesta.
• Lainan siirtäminen toiseen pankkiin voi olla hankalampaa, koska vakuudet on järjestettävä uudelleen.

Ennen ristiin panttausta kannattaa kysyä pankilta, millä ehdoilla vakuudet voidaan myöhemmin erottaa.

Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi.

Sijoitusasunnon rahoitus

Sijoitusasunnon erityispiirteet

Sijoitusasunnon rahoitus poikkeaa oman asunnon rahoituksesta erityisesti verotuksen osalta.

Eroja omaan asuntoon:

Pankit voivat hinnoitella sijoitusasuntolainan ja arvioida sen vakuudet eri tavoin kuin oman asunnon lainan. Ehdot kannattaa kysyä useammalta pankilta.

Vuokratulo maksukykyarviossa

Vuokratulo voi parantaa maksukykyä, mutta pankki arvioi sen varovaisesti, koska vuokrasuhteiden välillä voi olla tyhjiä kuukausia ja vuokrasta maksetaan hoitovastikkeet ja muut kulut. Omissa laskelmissa kannattaa käyttää nettovuokraa eli vuokraa kulujen jälkeen ja varata puskuri tyhjien kuukausien varalle.

Sijoitusasuntolainan laskelma

Esimerkkilaskelma (oletukset: annuiteetti, korko 4,5 %, laina-aika 20 v, vuokra 800 €/kk, hoitovastike 250 €/kk, ei muita kuluja):

Sijoitusasunnon hinta: 150 000 €
Omarahoitus (25 %): 37 500 €
Laina: 112 500 €

Kuukausierä (20 v, 4,5 %): noin 712 €

Vuokratulo: 800 €/kk
Vastike: 250 €/kk
Nettovuokratulo: 550 €/kk

Kassavirta ennen veroja: 550 € − 712 € = −162 €/kk

Kuukausierään sisältyy lainan lyhennys, joten negatiivinen kassavirta ei tarkoita samansuuruista tappiota. Sijoittajan kannattaa kuitenkin varmistaa, että omat tulot riittävät kattamaan erotuksen myös silloin, kun korot nousevat tai asunto on tyhjillään.

Vapaa-ajan asunnon rahoitus

Mökin tai kesäasunnon laina

Vapaa-ajan asunnon rahoitus poikkeaa vakituisen asunnon rahoituksesta muutamassa olennaisessa kohdassa:

• Valtiontakaus ei ole mahdollinen. Valtiokonttorin mukaan asunnon on sovelluttava vakituiseen ja ympärivuotiseen asumiseen, eikä kyse voi olla vapaa-ajan asunnosta.
• Korot eivät ole vähennyskelpoisia. Verohallinnon mukaan vapaa-ajan asunnon hankintaa varten otettu velka on kulutusluotto, jonka korkoja ei voi vähentää.
• Vakuusarvo vaihtelee. Pankki arvioi vapaa-ajan asunnon vakuusarvon kohteen mukaan.

Vapaa-ajan asunnon vakuusarvo

Vakuusarvoon vaikuttavia tekijöitä:

• sijainti ja kysyntä alueella
• ympärivuotisen käytön mahdollisuus
• kunto ja varustelutaso
• tie- ja sähköyhteydet
• vesi- ja jätevesiratkaisut.

Kannattaa selvittää etukäteen, millaisen vakuusarvon pankki kohteelle antaa, ennen kuin sitoudut kauppaan.

Väliaikainen kahden asunnon tilanne

Uusi asunto ennen vanhan myyntiä

Moni ostaa uuden asunnon ennen nykyisen myyntiä välttääkseen väliaikaisasumisen.

Esimerkki (oletus: pankin vakuusarvo 70 %):

Nykyinen tilanne:
- Nykyinen asunto: 250 000 € (velka 100 000 €)
- Vapaa vakuusarvo: 70 % × 250 000 € − 100 000 € = 75 000 €

Uusi asunto: 300 000 €
- Omarahoitus: 30 000 € (säästöt)
- Lainatarve: 270 000 € (90 % kauppahinnasta)
- Väliaikainen kokonaisvelka: 100 000 € + 270 000 € = 370 000 €

Suunnitelma:
1. Myydään nykyinen asunto sovitussa ajassa
2. Maksetaan vanha laina pois
3. Loppusummalla lyhennetään uutta lainaa

Välirahoitus

Pankit voivat tarjota asunnonvaihtoon väliaikaista rahoitusta, jonka ehdot (kesto, korko, lyhennystapa ja vakuudet) vaihtelevat pankeittain. Ehdot kannattaa pyytää kirjallisina ja vertailla todellista vuosikorkoa. Lue lisää välirahoituksesta asunnonvaihdossa.

Kahden asunnon loukku

Kahden asunnon tilanteessa riskit kasautuvat.

Verotuksessa on kaksi erityistä huomiota:

• Oman asunnon verovapaus: vanhan asunnon myynti on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette käyttäneet sitä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Myynnin ei tarvitse tapahtua heti asumisen päätyttyä. Jos kahden vuoden asumisaika ei ole täyttynyt, voitto on veronalaista pääomatuloa. Verohallinnon ohjeen mukaan asunnon antaminen vuokralle katkaisee yhtäjaksoisen käytön omana asuntona, joten vuokra-aikaa ei voi laskea asumisaikaan. Käyttö ei katkea, jos vuokraat vain osaa asunnosta ja asut itse samanaikaisesti asunnossa.
• Vuokraaminen myynnin odotusaikana: kun omaan käyttöön velkavaroin hankittua asuntoa ryhdytään vuokraamaan, sen velka muuttuu Verohallinnon mukaan tulonhankkimisvelaksi, ja korkojen vähennyskelpoisuus muutoksen jälkeiseltä ajalta määräytyy uuden käyttötarkoituksen mukaan.

Lisää riskeistä ja keinoista artikkelissa kahden asunnon loukku.

Riskien hallintakeinoja:

1. realistinen hinta-arvio vanhasta asunnosta
2. suunnitelma myyntiaikataulusta
3. puskurisäästöt yllätyksiin
4. maksukyky kahdelle lainalle ainakin väliaikaisesti.

Verotuksen huomiointi

Oman asunnon ja sijoitusasunnon veroero

Verotuksen erot:

Pääomatulon vero on 30 % veronalaisesta pääomatulosta 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Raja koskee kaikkia verovuoden pääomatuloja yhteensä.

Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä luovutushinnasta hankintameno, perusparannukset sekä oston ja myynnin kulut. Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, joka on 20 % luovutushinnasta, jos asunto on omistettu alle 10 vuotta, ja 40 %, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta.

Sijoitusasunnon korkojen vähentäminen

Vuokra-asunnon hankintaa varten otettu laina on tulonhankkimisvelkaa. Verohallinnon mukaan sen korot vähennetään pääomatuloista (veroilmoituksen kohdassa Velan korot), ei suoraan vuokratulosta. Jos asunto vuokrataan alihintaan, lainan korkoja ei voi vähentää.

Esimerkki (oletukset: ei muita pääomatuloja tai -menoja, pääomatulot alle 30 000 €):

Vuokratulo: 9 600 €/v
Hoitovastikkeet: −3 000 €/v
Muut kulut: −500 €/v
Vuokratulo kulujen jälkeen: 6 100 €/v

Tulonhankkimisvelan korot: −3 500 €/v
Veronalainen pääomatulo: 2 600 €/v

Vero ilman korkovähennystä: 30 % × 6 100 € = 1 830 €
Vero korkovähennyksen jälkeen: 30 % × 2 600 € = 780 €
Korkovähennyksen vaikutus: 1 050 €/v

Tarkemmin aiheesta artikkelissa sijoitusasunnon korkovähennys.

Varainsiirtovero

Toisen asunnon ostosta maksetaan varainsiirtovero samoin kuin muustakin asunnon ostosta.

Verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.

Asunto-osakkeen tavallisessa kaupassa vero ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistönvälittäjän välityksellä tehdyssä kaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Uudiskohteessa määräaika on kaksi kuukautta omistusoikeuden siirtymisestä.

Käytännön prosessi

Vaihe 1: Rahoitustilanteen kartoitus

Kartoitettavat asiat:

1. nykyisen lainan tilanne (jäljellä oleva pääoma, kuukausierä)
2. ensimmäisen asunnon arvo ja mahdollinen vapaa vakuusarvo
3. oma maksukyky lisälainalle stressikorolla laskettuna
4. säästöt omarahoitukseen
5. toisen asunnon käyttötarkoitus (sijoitus, vapaa-aika, oma koti)

Vaihe 2: Alustava laskenta

Esimerkkilaskelma (oletukset: annuiteetti, 4 %, 20 v):

Omat tulot ja menot:
Nettotulot: 4 500 €/kk
Nykyinen asuntolaina: −900 €/kk
Muut velat: −200 €/kk
Elinkustannukset: −2 500 €/kk
Käytettävissä: 900 €/kk

Jos uuteen lainaan varataan 500 €/kk:
500 €/kk → noin 82 500 euron laina (20 v, 4 %)

Tarkista laskelma myös stressikorolla. Kuuden prosentin korolla ja 25 vuoden laina-ajalla 500 euron kuukausierä vastaa noin 77 600 euron lainaa.

Vaihe 3: Pankkineuvottelu

Neuvottelussa selvitettävät asiat:

• lisälainan enimmäismäärä
• vakuusjärjestelyt ja niiden purkaminen myöhemmin
• marginaali, todellinen vuosikorko ja muut kulut
• omarahoitusvaatimus
• prosessin aikataulu.

Vaihe 4: Lainasopimus ja kauppa

Prosessin vaiheet:

1. lainatarjous ja lainasopimuksen allekirjoitus
2. vakuusjärjestelyjen vahvistaminen
3. kauppakirjan allekirjoitus
4. lainan nosto
5. omistuksen siirtyminen ja varainsiirtoveron maksu.

Pankkien vaatimukset

Omarahoitus

Lainakaton vuoksi vähintään 5 % asunnon hinnasta on katettava omilla säästöillä tai muilla lainakatossa hyväksyttävillä vakuuksilla. Pankki voi lisäksi edellyttää suurempaa omarahoitusta, jos se arvioi maksukyvyn tai vakuudet riittämättömiksi. Sijoitus- ja vapaa-ajan asunnoissa pankkien vaatimukset voivat poiketa oman kodin rahoituksesta, joten ne kannattaa selvittää pankista.

Vakuudet

Pankki arvioi jokaisen vakuuden arvon itsenäisesti. Vakuusarvoon vaikuttavat esimerkiksi asunnon sijainti, kunto ja jälleenmyytävyys.

Lisädokumentit

Mahdollisia lisädokumentteja:

• ensimmäisen asunnon isännöitsijäntodistus tai muu selvitys arvosta
• vuokrasopimus, jos sijoitusasunto on jo vuokrattuna
• vuokra-arvio, jos ostat sijoitusasunnon
• selvitys asunnon käyttötarkoituksesta.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon lisälainaa voi saada, jos on jo asuntolainaa?

Lisälainan määrä riippuu maksukyvystä ja vakuuksista. Finanssivalvonnan suosituksen mukaan kaikkien lainojen hoitokulujen tulisi pääsääntöisesti olla enintään 60 % nettotuloista, kun laskennassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa. Lainakatto on 95 % vakuuksien käyvästä arvosta.

Voiko ensimmäistä asuntoa käyttää toisen asunnon vakuutena?

Voi. Jos ensimmäisessä asunnossa on vapaata arvoa, sitä voidaan käyttää lisävakuutena. Finanssivalvonnan mukaan muut asuntopantit hyväksytään myös lainakaton laskennassa.

Ovatko sijoitusasunnon lainaehdot huonommat kuin oman asunnon?

Ehdot voivat poiketa, ja pankit hinnoittelevat ne itse. Verotuksessa sijoitusasunnon lainan korot ovat tulonhankkimisvelan korkoja, jotka vähennetään pääomatuloista, kun taas oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verovuodesta 2023 alkaen.

Miten vuokratulot vaikuttavat lainansaantiin?

Vuokratulo voi parantaa maksukykyä, mutta pankki arvioi sen varovaisesti ja huomioi kulut ja tyhjät kuukaudet. Miten suuri osa vuokrasta otetaan huomioon, riippuu pankista.

Voiko toisen asunnon ostaa ennen ensimmäisen myyntiä?

Voi, jos maksukyky ja vakuudet riittävät kahteen lainaan. Vanhan asunnon myynnin verovapaus kannattaa tarkistaa etukäteen: verovapaus edellyttää kahden vuoden omistus- ja asumisaikaa, eikä vuokra-aikaa lasketa asumisajaksi.

Saako vapaa-ajan asunnon lainan korot vähentää?

Ei. Verohallinnon mukaan vapaa-ajan asunnon hankintaa varten otettu velka on kulutusluotto, jonka korkoja ei voi vähentää.

Tarvitaanko toisen asunnon ostoon takaajaa?

Ei välttämättä, jos maksukyky ja vakuudet riittävät. Huomaa, että henkilötakaus ei kasvata lainakaton mukaista enimmäislainaa. Lue lisää artikkelista asuntolaina takaajalla.

Kannattaako toinen asunto rahoittaa samasta pankista kuin ensimmäinen?

Vakuusjärjestelyt voivat olla yksinkertaisempia saman pankin sisällä, mutta kilpailuttaminen voi tuoda paremmat ehdot. Kannattaa vertailla molempia vaihtoehtoja.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026 (tiedote 1.10.2026)
• Finanssivalvonta – Suositus asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi (2022)
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Verohallinto – Vuokratulon vähennykset
• Verohallinto – Oman asunnon myynti
• Verohallinto – Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje)
• Verohallinto – Korkojen vähentäminen henkilöverotuksessa (syventävä ohje)
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus