Asuntolainan lakimuutos 2026 – tausta ja vaikutukset

Kesäkuun 2026 alussa Suomessa tuli voimaan lakimuutos, joka pidensi kuluttajan asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuajan 30 vuodesta 40 vuoteen. Samassa lainsäädäntökokonaisuudessa muutettiin myös lainakattoa ja taloyhtiöiden rakentamisvaiheen lainoja koskevia sääntöjä, ja samana päivänä tulivat voimaan uudistetut ASP- ja valtiontakauslait. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä lait sisältävät, miten ne syntyivät ja mitä ne tarkoittavat lainanhakijalle.

Lakimuutoksen keskeiset kohdat

Hallituksen esityksen HE 190/2025 pohjalta säädetyt lait (muun muassa L 354/2026 ja L 352/2026) tulivat voimaan 1.6.2026. Keskeiset muutokset ja niihin liittyvät päätökset:

Lainakatto on Finanssivalvonnan makrovakausväline eikä pysyvä lakivakio (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026). Valtion takaamissa lainoissa ja ASP-lainoissa enimmäislaina-aika on edelleen 25 vuotta.

Lakimuutoksen tausta

Asuntomarkkinoiden kehitys

Pääministeri Petteri Orpon hallitus linjasi 23.4.2025 puoliväliriihessä asuntorahoitussääntelyn keventämisestä. Hallituksen esityksen mukaan uudistuksen tavoitteena oli edistää säästämistä ja sijoittamista, tukea asuntokauppaa ja rakentamista, helpottaa asunnon vaihtamista sekä joustavoittaa asuntorahoitusta koskevaa sääntelyä.

Laina-aikojen kehitys (HE 190/2025):

• Toukokuun 2024 ja huhtikuun 2025 välillä myönnetyissä asuntolainoissa keskimääräinen takaisinmaksuaika oli noin 22 vuotta
• Yli 30 vuoden lainat alkoivat yleistyä vähitellen vuodesta 2018, mutta niiden myöntäminen väheni, kun 30 vuoden raja tuli voimaan heinäkuussa 2023
• Luotonantajat saivat jo aiemmin poiketa 30 vuoden rajasta 10 %:n osuudella uusien asuntolainojen euromäärästä kullakin vuosineljänneksellä

Kotitalouksien velkaantuminen (HE 190/2025):

• Kotitalouksien velkaantumisaste eli velat suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin oli vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen lopussa 122 % (Tilastokeskus)
• Suhdeluku oli korkeimmillaan 134 %:ssa vuosina 2021–2022 ja laski korkojen nousun jälkeen

Lakimuutoksen jälkeen laina-ajat pitenivät nopeasti: Suomen Pankin mukaan heinäkuussa 2026 uusien omistusasuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli 25 vuotta ja 3 kuukautta, kun se toukokuussa 2026 oli 23 vuotta ja 10 kuukautta. Yli 30 vuoden lainojen osuus nousi toukokuun 6 prosentista heinäkuun yli 16 prosenttiin.

Kansainvälinen vertailu

Hallituksen esityksessä HE 190/2025 kuvataan muiden Pohjoismaiden ja Baltian maiden lainanottajakohtaisia rajoitteita (tilanne esityksen antamisen aikaan vuonna 2025):

Maiden sääntely muuttuu, joten ajantasainen tilanne kannattaa tarkistaa kunkin maan viranomaisilta.

Keskustelu ennen lakimuutosta

Hallituksen esityksessä arvioitiin sekä hyötyjä että riskejä.

Esityksen perusteluja:

1. Asuntorahoituksen joustavoittaminen ja asuntokaupan tukeminen
2. Asunnon vaihtamisen helpottaminen
3. Pienempi kuukausierä antaa kotitaloudelle liikkumavaraa
4. Luotonantajat voivat arvioida pitkien lainojen riskit omien riskienhallintakäytäntöjensä mukaan

Esityksessä tunnistettuja riskejä:

1. Pidemmistä ja suuremmista lainoista maksetaan pitkällä aikavälillä enemmän korkoa
2. Kotitalouksien kokonaisvelkaantuminen voi kasvaa, jos laina-aikojen piteneminen yleistyy
3. Pidempi laina altistaa kotitaloudet pidempään korkojen nousun riskille
4. Jos useat kotitaloudet ottavat pidempiä ja suurempia lainoja, se voi osaltaan nostaa asuntojen hintoja

Eduskunnan käsittely

Hallituksen esitys

Hallitus antoi eduskunnalle esityksen HE 190/2025, jossa ehdotettiin muutoksia luottolaitostoiminnasta annettuun lakiin, kuluttajansuojalakiin ja eräisiin muihin lakeihin. Esityksessä:

• asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuaika olisi pidennetty 30 vuodesta 35 vuoteen
• Finanssivalvonnalle olisi annettu mahdollisuus nostaa muun kuin ensiasuntoluoton lainakattoa
• taloyhtiöiden rakentamisvaiheen luottojen rajoja olisi voitu joustavoittaa asetuksella
• lakien oli tarkoitus tulla voimaan 1.4.2026.

Valiokuntakäsittely

Esitystä käsitteli talousvaliokunta, jonka mietintö on TaVM 6/2026. Valiokunnan kannanotot löytyvät mietinnöstä eduskunnan verkkosivuilta.

Eduskunnan päätös

Eduskunta hyväksyi lait muutettuna (eduskunnan vastaus EV 32/2026). Lopullisessa laissa enimmäistakaisinmaksuaika on 40 vuotta esitetyn 35 vuoden sijaan, ja lait tulivat voimaan 1.6.2026 esitetyn 1.4.2026 sijaan. Lait vahvistettiin 8.5.2026.

Voimaantulo ja siirtymäsäännökset

Voimaantulopäivä

Laki kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n muuttamisesta (354/2026) ja luottolaitoslain muutos (352/2026) tulivat voimaan 1.6.2026. Tästä päivästä alkaen:

• asuntoluoton takaisinmaksuaika saa luoton myöntöhetkellä olla enintään 40 vuotta luoton nostamispäivästä
• luotonantaja saa edelleen poiketa enimmäisajasta 10 %:n osuudella kunkin vuosineljänneksen asuntoluotonannosta
• Finanssivalvonta sai toimivallan nostaa muun kuin ensiasuntoluoton lainakattoa asuntomarkkinoiden laskusuhdanteen rajoittamiseksi.

Siirtymäsäännökset

Laissa 354/2026 ei ole erillistä siirtymäsäännöstä. Enimmäisaika koskee luottosopimuksen ehtoja luoton myöntöhetkellä.

Olemassa olevat lainat:

• Lakimuutos ei itsessään muuta voimassa olevien lainasopimusten ehtoja
• Laina-ajan muuttamisesta voi neuvotella pankin kanssa
• Pankki arvioi tilanteen tapauskohtaisesti

Uudet lainat:

• 40 vuoden laina-aika on ollut mahdollinen 1.6.2026 alkaen
• Pankki päättää laina-ajasta tapauskohtaisesti luottokelpoisuuden arvioinnin perusteella
• Valtion takaamissa lainoissa ja ASP-lainoissa enimmäisaika on lainan myöntöhetkellä 25 vuotta (L 340/2025 14 § ja L 339/2025 36 §)

Lakimuutoksen käytännön vaikutukset arjessa

Kuukausierän muutos konkreettisesti

Laina-aika vaikuttaa suoraan kuukausierään ja kokonaiskorkoihin. Esimerkeissä on annuiteettilaina ja 4 prosentin korko, joka on oletus ja pysyy samana koko laina-ajan.

Esimerkki 1: Ensiasunnon ostaja

• Asunnon hinta: 250 000 €
• Omarahoitus: 25 000 € (10 %)
• Lainan määrä: 225 000 €
• Korko: 4 % (oletus)

Ero kuukausierässä 25 ja 40 vuoden välillä on noin 247 euroa kuukaudessa, mutta korkoja maksetaan 40 vuoden lainassa noin 95 100 euroa enemmän.

Esimerkki 2: Perheasunnon vaihto

• Asunnon hinta: 400 000 €
• Omarahoitus: 100 000 € (edellisen asunnon myyntitulot)
• Lainan määrä: 300 000 €
• Korko: 4 % (oletus)

Pidempi laina-aika vapauttaa noin 330 euroa kuukaudessa muuhun käyttöön, mutta kokonaiskorot kasvavat noin 126 800 eurolla.

Vaikutus lainansaantimahdollisuuksiin

Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää, mutta lainan saaminen ei välttämättä helpotu samassa suhteessa:

• Finanssivalvonnan pankeille antamassa lainanhoitorasitussuosituksessa (voimaan 1.1.2023) lainanhoitokulut lasketaan enintään 25 vuoden takaisinmaksuajalla ja vähintään 6 prosentin korolla. Pidempi laina-aika ei siis suosituksen laskennassa pienennä stressitilanteen kuukausierää.
• Pankin on kuluttajansuojalain mukaan arvioitava hakijan luottokelpoisuus ennen asuntoluottosopimuksen tekemistä.
• Hallituksen esityksen mukaan vaikutukset riippuvat myös luotonantajien riskienhallintakäytännöistä ja halukkuudesta myöntää pitkiä lainoja.

Pidempi laina-aika voi kuitenkin helpottaa arjen kassavirtaa esimerkiksi ensiasunnon ostajalla tai yhden tulon taloudessa.

Vaikutukset eri osapuolille

Lainanhakijoille

Myönteiset vaikutukset:

• Pienempi kuukausierä mahdollista
• Enemmän joustavuutta laina-ajan valinnassa
• Mahdollisuus aloittaa pidemmällä ajalla ja lyhentää myöhemmin

Huomioitavat riskit:

• Suuremmat kokonaiskustannukset
• Pidempi altistuminen korkoriskille
• Hitaampi pääoman kertyminen
• Velkaa mahdollisesti eläkkeelle asti

Pankeille

Mahdollisia vaikutuksia:

• Mahdollisuus tarjota pidempiä laina-aikoja
• Lainojen riskienhallinta korostuu pitkillä laina-ajoilla
• Luotonantajien käytännöt pitkien lainojen myöntämisessä voivat erota toisistaan

Asuntomarkkinoille

Mahdollisia vaikutuksia (HE 190/2025:n arvioita):

• Pitkien lainojen kysyntä ja osuus todennäköisesti kasvaisivat
• Kotitalouksien nostamien lainojen keskimääräiset euromäärät voisivat kasvaa
• Jos useat kotitaloudet ottaisivat pidempiä ja suurempia lainoja, se voisi osaltaan nostaa asuntojen hintoja

Finanssivalvonnan rooli

Finanssivalvonta valvoo luotonantajia ja tekee makrovakauspäätökset, kuten lainakattoa koskevat päätökset.

Lainakatto vuonna 2026

Finanssivalvonnan johtokunta päätti 29.6.2026 nostaa muun kuin ensiasuntoluoton enimmäisluototussuhteen 95 prosenttiin. Päätös tuli voimaan 1.7.2026, joten lainakatto on 95 % kaikille lainanottajille (ensiasunnon ostajilla 95 % on lain perustaso). Finanssivalvonta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuspäätöksen voimassaoloa. Johtokunta päättää enimmäisluototussuhteesta neljännesvuosittain, ja Finanssivalvonnan mukaan kevennetty raja on syytä palauttaa perustasolle 90 %:iin, kun edellytyksiä perustasolta poikkeamiselle ei enää ole.

Finanssivalvonnan ohjeet lainanhakijoille

1. Varaudu korkeampaan korkoon: omissa laskelmissa kannattaa matalan korkotason vallitessa käyttää lainalle vähintään 6 prosentin korkoa.
2. Arvioi oma talous realistisesti: Finanssivalvonta kehottaa miettimään esimerkiksi, kuinka paljon korkojen nousu saa vaikuttaa maksueriin, miten perheenlisäys tai taloyhtiön remontti vaikuttaa talouteen ja kuinka paljon tulot voivat laskea työttömyyden tai sairauden vuoksi.

Finanssivalvonnan suositus pankeille

Finanssivalvonnan johtokunta suositteli 27.6.2022 (voimaan 1.1.2023), että asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti hakijoille, joiden kaikkien lainanhoitokulujen arvioidaan stressitilanteessa pysyvän alle 60 prosentissa nettotuloista. Laskennassa takaisinmaksuaika on enintään 25 vuotta ja korko vähintään 6 %, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja. Hallituksen esityksen HE 190/2025 esimerkin mukaan 400 000 euron lainaa varten tarvitaan suosituksen perusteella vähintään noin 4 300 euron nettotulot kuukaudessa, jos muita lainoja ei ole.

Taloyhtiölainojen muutos

Lakimuutos koski taloyhtiöiden osalta rakentamisvaiheen luottoja eli uudiskohteiden taloyhtiölainoja (luottolaitoslain 15 luvun 11 a §). Muita taloyhtiölainoja, kuten putkiremonttien rahoitusta, koskevaa vastaavaa laina-ajan ylärajaa ei ole tässä säännöksessä.

Vaikutukset uudiskohteiden taloyhtiöille

Luottolaitos saa poiketa takaisinmaksuajasta 10 %:n osuudella asuntoyhteisöluottojen luotonannosta kullakin vuosineljänneksellä.

Huomioita asunnonostajille

• Yhtiölainan osuus kannattaa selvittää tarkasti
• Pitkä yhtiölaina tarkoittaa, että rahoitusvastiketta maksetaan pidempään
• Yhtiölainaosuuden lyhennykset ovat osa asumiskustannuksia
• Lue lisää: taloyhtiölainan riskit

Kritiikki ja huolenaiheet

Ylivelkaantumisen riski

Hallituksen esityksessäkin todettiin, että kotitalouksien kokonaisvelkaantuminen voisi kasvaa pitkällä aikavälillä, jos laina-aikojen piteneminen yleistyisi:

• Esityksen mukaan pienempi kuukausierä mahdollistaa suuremman lainan
• Esityksen mukaan uusi raja voi pidemmällä aikavälillä muodostua viitearvoksi, jota kohti laina-ajat vähitellen pitenevät
• Lisäksi 40 vuodessa ehtii tapahtua paljon elämänmuutoksia

Esityksessä ei kuitenkaan arvioitu muutoksen johtavan laajaan ylivelkaantumiseen ja maksuhäiriöiden kasvuun, koska riskiä rajoittaa Finanssivalvonnan pankeille antama lainanhoitorasitussuositus.

Asuntojen hintapaine

Huolena on esitetty, että pidempi laina-aika voi nostaa asuntojen hintoja:

• Kun kuukausierä pienenee, ostajat voivat maksaa enemmän
• Hallituksen esityksen mukaan suuremmat lainat voivat kannustaa muuttamaan suhteessa kalliimmille alueille, kuten pääkaupunkiseudulle
• Lopputuloksena ensiasunnon ostajien tilanne ei välttämättä parane

Eläketurvan heikentyminen

Pitkät laina-ajat voivat vaikuttaa talouteen eläkeiässä:

• Lainan maksaminen eläkeiässä voi rasittaa taloutta, koska tulot yleensä pienenevät
• Laina-ajan pidentyessä säästöjä eläkettä varten voi kertyä vähemmän
• Asunnon arvon merkitys osana varallisuutta korostuu

Vertailu muihin maihin

Ruotsin malli

Hallituksen esityksen HE 190/2025 mukaan Ruotsissa asuntolainoja koskee luototussuhteeseen kytketty lyhennysvaatimus:

• Luototussuhde yli 70 %: lyhennys vähintään 2 % lainasummasta vuodessa
• Luototussuhde 50–70 %: vähintään 1 % vuodessa
• Vuodesta 2018 lyhennysvaatimusta on kiristetty yhdellä prosenttiyksiköllä, jos laina on yli 4,5-kertainen bruttovuosituloihin nähden; esityksen mukaan Ruotsin hallitus suunnitteli tämän kiristyksen poistamista

Norjan malli

Esityksen mukaan Norjassa:

• Uusia asuntolainoja, joiden luototussuhde on yli 60 %, on lyhennettävä vähintään 2,5 % vuodessa tai 30-vuotisen annuiteettilainan lyhennystä vastaavasti
• Kotitalouden kokonaisvelka saa olla enintään viisinkertainen vuotuisiin bruttotuloihin nähden (vuodesta 2017)
• Enimmäisluototussuhdetta kevennettiin vuonna 2025 85 prosentista 90 prosenttiin

Suomessa ei ole lakiin perustuvaa kotitalouden velka-tulosuhteen ylärajaa.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Milloin lakimuutos tuli voimaan?

Laki tuli voimaan 1.6.2026. Siitä alkaen asuntoluoton takaisinmaksuaika on saanut luoton myöntöhetkellä olla enintään 40 vuotta. Luotonantaja saa poiketa rajasta 10 %:n osuudella kunkin vuosineljänneksen asuntoluotonannosta.

Koskeeko muutos kaikkia asuntolainoja?

Kuluttajansuojalain 40 vuoden enimmäisaika koskee kuluttajan asuntoluottoja. Valtion takaamissa lainoissa ja ASP-lainoissa enimmäisaika on lainan myöntöhetkellä 25 vuotta. Taloyhtiöiden rakentamisvaiheen luotoista säädetään erikseen luottolaitoslaissa ja valtioneuvoston asetuksessa. Olemassa olevien lainojen ehtoja lakimuutos ei itsessään muuta.

Onko 40 vuoden laina otettava?

Ei. 40 vuotta on enimmäisaika, ei suositus. Lyhyemmän laina-ajan voi edelleen valita, ja monelle se on järkevämpi vaihtoehto.

Muuttuivatko muut lainaehdot?

Samassa kokonaisuudessa Finanssivalvonta sai toimivallan nostaa muun kuin ensiasuntoluoton lainakattoa, ja se nosti lainakaton 95 prosenttiin kaikille 1.7.2026 alkaen. Lisäksi 1.6.2026 tulivat voimaan uusi ASP-laki ja uusi asuntolainan valtiontakauslaki. Suomessa ei ole lakiin perustuvaa velka-tulosuhteen ylärajaa.

Vaikuttaako ikä laina-ajan saamiseen?

Pankki arvioi luottokelpoisuuden kokonaisuutena, ja hakijan elämäntilanne, tulot ja tulojen kehitys vaikuttavat siihen, millaisen laina-ajan pankki on valmis myöntämään. Kuluttajansuojalain enimmäisaikasäännöksessä ei ole ikään sidottua rajaa.

Voiko vanhaa lainaa pidentää 40 vuoteen?

Laina-ajan pidentämisestä voi neuvotella pankin kanssa. Pankki arvioi tilanteen tapauskohtaisesti, ja pidentäminen edellyttää pankin suostumusta. Kannattaa kysyä pankilta, miten enimmäisaikaa sovelletaan sopimusmuutoksessa.

Miten lakimuutos vaikuttaa asuntojen hintoihin?

Hallituksen esityksen arvion mukaan pidemmät ja suuremmat lainat voisivat osaltaan nostaa asuntojen hintoja, jos useat kotitaloudet ottaisivat niitä. Vaikutus ei kuitenkaan ole suoraviivainen, sillä hintoihin vaikuttavat myös esimerkiksi talouden yleinen kehitys, korkotaso ja väestönkehitys.

Kannattaako ottaa mahdollisimman pitkä laina-aika?

Ei välttämättä. Pitkä laina-aika voi olla perusteltu, jos kuukausierän pienentäminen on tarpeen talouden tasapainottamiseksi. Jos maksukyky riittää, lyhyempi laina-aika on yleensä edullisempi kokonaiskustannusten kannalta.

Miten lakimuutos vaikuttaa asuntolainan korkovähennykseen?

Ei mitenkään. Verohallinnon mukaan asuntolainan korkoja ei ole voinut vähentää verovuodesta 2023 alkaen, joten pidempi laina-aika tarkoittaa enemmän korkoja ilman verovähennystä. Vuokra-asunnon lainan korkoihin sovelletaan eri sääntöä.

Voiko 40 vuoden lainaa lyhentää nopeammin?

Kyllä. Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton tai sen osan saa maksaa ennen eräpäivää. Kiinteäkorkoisessa lainassa tai lainassa, jonka viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta, luotonantaja voi periä korvauksen, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa. Laina-ajan lyhentämisestä voi myös sopia pankin kanssa.

Miten taloyhtiölainan pidennetty laina-aika vaikuttaa asunnon ostopäätökseen?

Uudiskohteessa pidempi taloyhtiölaina voi näkyä matalampana rahoitusvastikkeena, mutta yhtiölainaosuutta maksetaan pidempään. Yhtiölainan todellinen koko ja jäljellä oleva maksuaika kannattaa selvittää ennen asunnon ostoa.

Tulevaisuuden näkymät

Markkinoiden seuranta

Viranomaiset seuraavat asuntoluotonantoa ja kotitalouksien velkaantumista. Esimerkiksi:

• Suomen Pankki julkaisee tilastoja asuntolainojen takaisinmaksuajoista ja koroista
• Finanssivalvonta arvioi lainakaton korotuksen edellytyksiä neljännesvuosittain

Tulossa olevat muutokset

Valtiokonttorin mukaan hallitus päätti kevään 2026 kehysriihessä ASP- ja valtiontakausjärjestelmän muutoksista, jotka koskevat muun muassa lainan enimmäismäärää ja enimmäislaina-aikaa. Muutokset lainsäädäntöön, muun muassa laina-ajan nostaminen 40 vuoteen, tehdään myöhemmin vuoden 2026 aikana, eikä voimaantulopäivä ole vielä tiedossa. Kyse on siis linjauksesta, ei voimassa olevasta laista.

Yhteenveto

Kesäkuun 2026 lakimuutos pidensi kuluttajan asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuajan 30 vuodesta 40 vuoteen. Samaan aikaan Finanssivalvonta sai toimivallan keventää lainakattoa, ja lainakatto on ollut 95 % kaikille 1.7.2026 alkaen. Muutos:

Mahdollistaa:

• Pienemmän kuukausierän
• Enemmän joustavuutta laina-ajan valintaan

Edellyttää:

• Huolellista harkintaa kokonaiskustannuksista
• Riskien tiedostamista
• Varautumista korkojen vaihteluun
• Suunnitelmaa lainan takaisinmaksusta

Lakimuutos antaa uusia mahdollisuuksia, mutta vastuu järkevästä velkaantumisesta säilyy lainanhakijalla. Tee päätökset huolellisesti ja keskustele tarvittaessa asiantuntijoiden kanssa.

Lähteet

• Finlex – Laki kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n muuttamisesta 354/2026
• Finlex – Laki luottolaitostoiminnasta annetun lain 15 luvun 11 ja 11 a §:n muuttamisesta 352/2026
• Finlex – Valtioneuvoston asetus eräistä asuntoyhteisöluottoja koskevista rajoituksista 608/2026
• Finlex – Hallituksen esitys HE 190/2025
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978
• Finlex – Laki asuntosäästöjärjestelmästä 339/2025
• Finlex – Laki asuntolainan valtiontakauksesta 340/2025
• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finanssivalvonta – Suositus lainanhoitorasituksen ylärajaksi (tiedote 2022)
• Suomen Pankki – Takaisinmaksuajaltaan pidempien asuntolainojen määrä kasvanut (2026)
• Valtiokonttori – ASP-lainsäädännön uudistaminen
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa