Asumisen verotus

Asumiseen liittyy Suomessa useita erilaisia veroja, jotka vaikuttavat niin asunnon ostajaan, omistajaan kuin myyjäänkin. Verotuksen tunteminen auttaa suunnittelemaan asumisen taloutta ja välttämään yllätyksiä.

Tässä artikkelissa käsittelemme keskeiset asumiseen liittyvät verot: kiinteistöveron, varainsiirtoveron, asunnon myynnin luovutusvoiton verotuksen, vuokratulojen verotuksen sekä asumiseen liittyvät vähennykset. Luvut perustuvat Verohallinnon ohjeisiin syyskuussa 2026. Oma tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta, koska yksittäistapauksissa voi olla poikkeuksia.

---

Kiinteistövero

Kiinteistöveron perusteet

Kiinteistövero on vuosittainen vero, jonka kiinteistön omistaja maksaa. Vero määräytyy kiinteistön verotusarvon ja kunnan päättämän kiinteistöveroprosentin perusteella. Maapohjalle ja rakennuksille on omat veroprosenttinsa, ja vero lasketaan kertomalla kunkin osan verotusarvo sitä koskevalla prosentilla.

Kerrostalon osakkeenomistaja ei yleensä saa omaa kiinteistöverolaskua, koska kiinteistöveron maksaa taloyhtiö, ja se sisältyy yhtiön menoihin. Omakotitalon ja muun oman kiinteistön omistaja saa kiinteistöverotuspäätöksen itse.

Verovelvollinen:

• Kiinteistöveron maksaa se, joka omistaa kiinteistön verovuoden 1. tammikuuta.
• Jos kiinteistö myydään kesken vuoden, myyjä maksaa kyseisen vuoden veron. Ostaja maksaa veron seuraavasta vuodesta alkaen.
• Ostajan ja myyjän keskinäiset sopimukset veron jakamisesta eivät vaikuta siihen, kenelle vero määrätään.

Esimerkkilaskelma:

Oletukset: omakotitalo, joka on omistajan vakituinen asunto. Maapohjan verotusarvo on 50 000 euroa ja rakennuksen verotusarvo 150 000 euroa. Kunnan maapohjan veroprosentti on esimerkissä 1,30 % ja vakituisen asuinrakennuksen 0,50 %.

Samoilla verotusarvoilla vero olisi vuoden 2026 vaihteluvälien ääripäissä noin 1 265–2 500 euroa kunnan päättämistä prosenteista riippuen.

Veroprosentit

Kunnat päättävät kiinteistöveroprosenteista laissa säädettyjen vaihteluvälien puitteissa. Verohallinnon mukaan vaihteluvälit ovat vuonna 2026 seuraavat:

Oman kunnan prosentit näkyvät kiinteistöverotuspäätöksessä ja kunnan tiedotteissa.

Kiinteistöveron maksaminen

Jos kiinteistövero on 170 euroa tai enemmän, se jaetaan automaattisesti kahteen maksuerään. Eräpäivät riippuvat siitä, milloin kiinteistöverotus valmistuu. Esimerkiksi kesäkuussa 2026 valmistuneissa päätöksissä eräpäivät ovat 6.8.2026 ja 6.10.2026. Tarkat eräpäivät ja maksutiedot ovat kiinteistöverotuspäätöksessä ja OmaVerossa.

Päätöksen tiedot kannattaa tarkistaa heti, kun se saapuu. Jos esimerkiksi rakennuksen pinta-ala, käyttötarkoitus tai lämmitystapa on merkitty väärin, virheestä voi ilmoittaa Verohallinnolle päätöksessä mainittuun määräpäivään mennessä.

---

Varainsiirtovero

Varainsiirtoveron perusteet

Varainsiirtovero maksetaan, kun ostat kiinteistön tai asunto-osakkeen. Kiinteistössä vero lasketaan kauppahinnasta. Asunto-osakkeessa vero lasketaan velattomasta hinnasta, eli kauppahintaan lisätään asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus riippumatta siitä, maksetaanko se pois kaupanteossa vai myöhemmin.

Verokannat ja maksuajat:

Jos asunto-osakkeen kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, ja välittäjä antaa ilmoituksen.

Esimerkkilaskelmia (oletus: asunto-osakkeilla ei ole yhtiölainaosuutta, joten velaton hinta on sama kuin kauppahinta):

Jos kerrostaloasunnon kauppahinta olisi 200 000 euroa ja siihen kohdistuisi lisäksi 40 000 euron yhtiölainaosuus, vero laskettaisiin 240 000 eurosta, jolloin se olisi 3 600 euroa.

Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Nykyään myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Alennettua 1,5 prosentin ja 3 prosentin verokantaa sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin kauppoihin.

Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät. Ennen 1.1.2024 hankitulla ensiasunnon rakentamistontilla on oma siirtymätilanteensa. Yksittäistapauksen tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta. Lisää ensiasunnon ostajan veroasioista on artikkelissa ensiasunnon ostajan verotuksesta.

Varainsiirtoveron maksaminen

Veron ilmoittaminen ja maksaminen:

1. Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa (ellei välittäjä anna ilmoitusta puolestasi)
2. Maksa vero määräaikaan mennessä
3. Hae lainhuuto (kiinteistöt) veron maksamisen jälkeen

Myöhästynyt ilmoitus tai maksu voi johtaa veronkorotukseen, joten määräajat kannattaa merkitä kalenteriin jo kauppakirjaa allekirjoitettaessa.

---

Asunnon myyntivoiton verotus

Luovutusvoiton laskenta

Asunnon myynnistä syntyvä voitto (luovutusvoitto) on lähtökohtaisesti veronalaista pääomatuloa, ellei oman asunnon verovapauden ehdot toteudu. Verohallinto laskee voiton kahdella tavalla ja käyttää myyjälle edullisempaa.

Todellisten kulujen mukaan:

Myyntihinta
- Ostohinta (ja mahdollinen yhtiölainaosuus)
- Hankintaan liittyvät kulut (esim. varainsiirtovero)
- Perusparannusmenot
- Myyntikulut (esim. välityspalkkio)
= Luovutusvoitto

Hankintameno-olettaman mukaan:

Jos käytetään hankintameno-olettamaa, myyntihinnasta ei voi vähentää ostohintaa eikä voiton hankkimiskuluja.

Esimerkki (oletukset: omistusaika vähintään 10 vuotta, kuluja ei ole huomioitu):

Tässä esimerkissä todellinen hankintameno on edullisempi, joten voitoksi lasketaan 100 000 euroa. Olettama on edullisempi silloin, kun asunto on aikanaan ostettu selvästi nykyistä myyntihintaa halvemmalla.

Oman asunnon veroton myynti

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaata, kun molemmat ehdot täyttyvät:

Huomioitavaa:

• Asumisajan ei tarvitse olla välittömästi myyntiä edeltävä. Asunnon voi esimerkiksi vuokrata ennen myyntiä menettämättä verovapautta, kun ehdot ovat täyttyneet.
• Perheenjäsenellä tarkoitetaan puolisoa ja alaikäistä lasta.
• Jos myynti on verovapaa, myynnistä syntyvää tappiota ei voi vähentää verotuksessa.

Lue lisää artikkelista asunnon myynti ja verotus.

Sijoitusasunnon myynti

Sijoitusasunnon myyntivoitto verotetaan pääomatulona:

Raja koskee verovuoden kaikkia pääomatuloja yhteensä, ei pelkkää yhden asunnon myyntivoittoa.

Todellisista kuluista vähennettäviä eriä:

• Ostohinta ja mahdollinen yhtiölainaosuus
• Varainsiirtovero
• Perusparannusmenot
• Myyntikulut (välityspalkkio, ilmoitukset)

---

Vuokratulojen verotus

Vuokratulon verotus

Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa vähennyskelpoisten kulujen jälkeen jäävästä nettotulosta.

Esimerkkilaskelma (oletukset: ei muita pääomatuloja, rahoitusvastiketta ei makseta, remontti on vuosikorjaus):

Vähennyskelpoiset kulut

Vuokratulosta voi vähentää vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut. Verohallinnon ohjeen mukaan esimerkiksi:

Rahoitusvastikkeen voi vähentää vuokratulosta, jos taloyhtiö on tulouttanut vastikkeet kirjanpidossaan. Asia kannattaa tarkistaa isännöitsijältä. Tarkemmin vuokratulojen vähennyksistä kerrotaan artikkelissa vuokratulojen verotuksesta.

Vuosikorjaus vs. perusparannus

Korjausmenojen vähentäminen riippuu työn luonteesta:

Rajanveto ei ole välttämättä yksiselitteinen. Samankin remontin luonne voi riippua siitä, palautetaanko tila ennalleen vai nostetaanko sen varustetasoa. Epäselvässä tilanteessa kannattaa säilyttää laskut ja remontin kuvaus sekä tarvittaessa kysyä Verohallinnosta.

---

Muut asumisen verot ja vähennykset

Asuntolainan korot

Oman asunnon lainan korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen. Vähennysoikeutta supistettiin sitä ennen asteittain, ja verovuonna 2022 vähennyskelpoista oli enää 5 % koroista.

Huom: Vuokra-asunnon hankintaan otetun lainan korot ovat tulonhankkimisvelan korkoja, ja ne voi edelleen vähentää pääomatuloista.

Kotitalousvähennys

Kotitalousvähennystä voi saada kotona tai vapaa-ajan asunnolla teetetystä työstä:

Puolisoilla on kummallakin oma enimmäismäärä ja omavastuu. Eduskunta hyväksyi 15.9.2026 korotuksen, jonka mukaan vähennys olisi vuosina 2026–2027 40 % (palkattu työ 15 %) ja enintään 2 100 € henkilöltä. Muutos tulee sovellettavaksi, kun laki on vahvistettu; ajantasaiset luvut kannattaa tarkistaa Verohallinnosta.

Vähennykseen oikeuttavia töitä ovat esimerkiksi:

• Remontti- ja korjaustyöt
• Siivous
• Hoiva- ja hoitotyö, esimerkiksi lastenhoito
• Tietokoneiden ja muiden laitteiden asennus

Taloyhtiön tilaamasta ja maksamasta työstä osakas ei saa kotitalousvähennystä. Lisää aiheesta artikkelissa kotitalousvähennyksestä.

Alijäämähyvitys

Jos pääomatuloista vähennettävät kulut ovat suuremmat kuin pääomatulot, syntyy alijäämä. Näin voi käydä esimerkiksi, jos vuokra-asunnon korot ja remonttikulut ylittävät vuokratulot. Oman asunnon lainan korot eivät enää synnytä alijäämää, koska niitä ei voi vähentää.

Jos hyvitys ei mahdu omiin veroihin, käyttämätön osa voi siirtyä puolisolle.

---

Verotuksen suunnittelu

Asunnon ostajan verosuunnittelu

Asunnon ostajan kannattaa huomioida:

Asunnon myyjän verosuunnittelu

Myyjän kannattaa huomioida:

Myyjä ilmoittaa verollisen myynnin OmaVerossa myyntivuoden aikana ja voi samalla maksaa veron ennakkoverona. Sijoitusasunnon myynnin verotuksesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa sijoitusasunnon myynnin verotuksesta.

Vuokranantajan verosuunnittelu

Vuokranantajan kannattaa:

• Kirjata kaikki kulut ja säilyttää kuitit
• Erottaa vuosikorjaukset ja perusparannukset toisistaan
• Hyödyntää perusparannusten tasapoistot
• Seurata lainsäädännön muutoksia

---

Usein kysytyt kysymykset

Maksetaanko oman asunnon myynnistä veroa? Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette asuneet siinä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Asumisajan ei tarvitse olla juuri ennen myyntiä. Jos ehdot eivät toteudu, luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa: 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.

Miten kiinteistövero lasketaan? Kiinteistövero lasketaan kertomalla maapohjan ja rakennusten verotusarvot kunnan päättämillä veroprosenteilla. Vakituisen asuinrakennuksen veroprosentin vaihteluväli (0,41–1,00 % vuonna 2026) on matalampi kuin muiden asuinrakennusten. Veron maksaa se, joka omistaa kiinteistön vuoden alussa.

Saako vuokratulosta vähentää remonttikustannukset? Vuosikorjaukset, joilla huoneisto palautetaan entiselle tasolleen, voi vähentää vuokratulosta maksuvuonna. Huoneiston tasoa nostavat perusparannukset vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana.

Miten varainsiirtovero lasketaan asunto-osakkeesta? Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta lisättynä yhtiölainaosuudella. Kiinteistöstä vero on 3 % kauppahinnasta.

---

Lähteet

• Verohallinto – Kiinteistön arvo ja kiinteistöveroprosentit
• Verohallinto – Kiinteistöveron maksuohjeet
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto – Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto – Oman asunnon myynti
• Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
• Verohallinto – Vuokratulojen vähennykset
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Verohallinto – Alijäämähyvitys
• Verohallinto – Kotitalousvähennyksen määrä
• Tuloverolaki 1535/1992 (Finlex)
• Varainsiirtoverolaki 931/1996 (Finlex)

---

Artikkeli julkaistu 16.9.2026.