Uudisasunnon vastaanottotarkastus

Uudisasunnon vastaanottotarkastuksessa vertaat valmistunutta kotia sovittuun ja kirjaat havaitsemasi puutteet ennen muuttoa. Tee havainnoista päivätty luettelo, ota kuvat ja toimita tiedot myyjälle kirjallisesti. Tarkastus auttaa osoittamaan, mitä asunnossa oli luovutushetkellä, mutta kaikki myöhemmin ilmenevät virheet eivät katoa oikeuksiesi piiristä sen jälkeen. Erillinen, laissa tarkoitettu vuositarkastus järjestetään myöhemmin.

Tässä oppaassa käsitellään uuden asunto-osakkeen ostajan omaa huoneistoa. Käytetyn asunnon kaupalla ja omakotitalon rakennusurakalla on eri säännöt. Jos et ole varma, mitä olet ostamassa, tarkista kauppakirjasta, onko kyse uuden asunnon kaupasta ja kuka on myyjä. Uudiskohteen ostamisen opas auttaa hahmottamaan kaupantekoa laajemmin; tässä keskitytään luovutuksen havaintoihin ja virheisiin.

Vastaanotto ja vuositarkastus ovat eri tapahtumia

KKV:n mukaan myyjän on järjestettävä muuttotarkastus ennen asuntoon muuttoa ja viimeisten kauppahintaerien maksamista. Kutsussa voidaan käyttää nimeä muuttotarkastus, ennakkotarkastus tai vastaanottotarkastus. Selvitä kutsusta, milloin pääset asuntoon, kuka kirjaa havainnot, milloin saat pöytäkirjan ja miten myyjä vastaa huomautuksiin. Nimi ei yksin kerro, onko kyse laissa säädetystä vuositarkastuksesta.

Luovutuksen yhteydessä kannattaa tarkastaa, vastaako huoneisto kauppasopimusta, pohjakuvaa, sovittuja materiaalivalintoja ja varusteluetteloa. Vertaa myös käytännössä toimivia asioita, kuten ovia, hanoja ja ilmanvaihdon käyttöohjeita. Jos jotakin ei voi testata, merkitse se havaintoluetteloon. Älä kuittaa tarkastamattomia kohtia virheettömiksi vain siksi, että luovutusaika on käsillä.

Vuositarkastus on eri vaihe. KKV:n mukaan perustajaosakkaan eli myyjän on järjestettävä se 12–15 kuukauden kuluttua rakennuksen käyttöönotosta. Ostaja tarkistaa oman huoneistonsa, ja taloyhtiön hallitus huolehtii yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien yhteisten tilojen, julkisivun ja piha-alueiden tarkastamisesta sekä virheisiin vetoamisesta. Vuositarkastus ei siis ajoitu automaattisesti vuoden päähän sinun muuttopäivästäsi.

Luovutusvaiheen tarkastus auttaa rakentamaan havaintohistorian. Vuositarkastuksessa taas ilmoitetaan myös asumisen aikana ilmenneistä, silloin havaittavissa olevista virheistä. KKV:n ohjeen mukaan vuositarkastuksen jälkeen ostaja ei yleensä voi vedota sellaiseen virheeseen, joka olisi pitänyt havaita ja ilmoittaa viimeistään vuositarkastuksessa. Myöhemmin ilmenevistä piilevistä virheistä voi sen sijaan olla myyjän vastuuta, kun muut virheen edellytykset täyttyvät.

Valmistaudu vertaamaan asuntoa sovittuun

Hyvä tarkastus alkaa jo ennen kuin avaat asunnon oven. Kerää kauppakirja liitteineen, pohjapiirros, mahdolliset muutos- ja lisätyötilaukset sekä materiaalivalintojen vahvistukset. Jos asiakirjoissa on ristiriita, pyydä myyjältä kirjallinen selvitys. Muistin tai markkinointikuvan perusteella on vaikeampi osoittaa, mitä juuri sinun asunnostasi sovittiin. Kauppakirjan sisältöä kannattaa verrata myös luovutuksessa saatuihin tietoihin.

Käy läpi, mitkä tilat ja varusteet kuuluvat osakkeiden hallintaan ja mitkä ovat yhtiön vastuulla. Autopaikka, varasto tai parveke voi edellyttää omien asiakirjojensa tarkastamista. Merkitse erikseen, jos et pääse sovittuun tilaan tai varustetta ei voi vielä kokeilla. Silloin myöhempi tarkastus on helpompi sopia ilman epäselvyyttä siitä, mitä ensimmäisellä käynnillä nähtiin.

Varaa mukaan puhelin kuvaamista varten, muistiinpanovälineet, pohjapiirros ja tarvittaessa taskulamppu. Tarkastukselle kannattaa varata aikaa asunnon koon ja keskeneräisyyden mukaan. Yleistä tuntimäärää ei voi luvata: tyhjä huoneisto on helpompi käydä läpi kuin asunto, jossa useita laitteita tai tiloja odottaa testaamista. Pyydä, että kierroksella on henkilö, jolle voit osoittaa havainnot ja jolta saat tiedon niiden käsittelystä.

Jos epäilet rakenteellista, kosteus- tai taloteknistä ongelmaa, harkitse pätevän asiantuntijan apua. Silmämääräinen ostajatarkastus ei todista piilossa olevan vedeneristyksen, sähköasennuksen tai putkiston kuntoa. Asiantuntijakaan ei voi päätellä kaikkea avaamatta rakenteita tai käyttämättä asianmukaisia tutkimusmenetelmiä. Kirjaa siksi epäily havaintona ja pyydä selvitystä sen sijaan, että nimeäisit varman vikasyyn.

Käy huoneisto läpi järjestelmällisesti

Aloita eteisestä ja etene huone kerrallaan. Katso pinnat sekä tavallisessa valaistuksessa että tarvittaessa läheltä. Vertaa kalusteita ja materiaaleja valintavahvistuksiin. Kokeile, että ovet ja ikkunat avautuvat ja sulkeutuvat, salvat toimivat ja näkyvissä pinnoissa ei ole vaurioita. Merkitse puuttuva varuste yhtä tarkasti kuin rikkoutunut.

Keittiössä voit tarkistaa kaappien ovet, vetolaatikot, työtasot, näkyvät liitokset sekä sovitut kodinkoneet. Kokeile laitteita vain käyttöohjeiden ja paikalla annetun opastuksen mukaisesti. Hanasta ja altaan alta näkyvästä putkistosta voi tarkastaa, ilmeneekö käytössä vuotoa. Jos vesi ei ole käytettävissä tai laitetta ei ole kytketty, kirjaa este; myöhempi toiminnan tarkastus on silloin tarpeen.

Kylpyhuoneessa katso laattojen näkyvät pinnat, saumat, kalusteiden kiinnitys sekä lattiakaivon ympäristö. Voit kokeilla hanoja ja WC:tä, jos vesi on kytketty. Älä väitä vedeneristyksen olevan kunnossa pelkän laatoituksen perusteella: vedeneristys on rakenteen sisällä eikä sitä voi tavallisella kierroksella silmämääräisesti tarkastaa. Kysy tarvittaessa rakennusvaiheen dokumenteista ja ilmoita heti näkyvistä kosteusjäljistä tai poikkeavasta hajusta.

Tarkista myös pistorasioiden ja valokytkinten sijainti suhteessa suunnitelmiin. Sähköasennuksia ei pidä avata tai tutkia itse. Jos kytkin, valaisinpaikka tai laite ei toimi tavallisella käyttökokeella, merkitse havainto ja pyydä ammattilaisen selvitys. Sama koskee lämmityksen ja ilmanvaihdon toimintaa: pyydä käyttöopastus ja merkitse epäselvät ohjeet sekä havaittavat poikkeamat.

Parvekkeella, terassilla tai varastossa tarkista näkyvä kunto, ovien ja lukkojen toiminta sekä sovitut varusteet, jos tiloihin pääsee turvallisesti. Taloyhtiön yhteisillä alueilla havaittu puute kannattaa ilmoittaa myyjälle ja yhtiön hallitukselle. Oma huoneistotarkastus ei korvaa hallituksen yhteisten osien tarkastusta, mutta ostajan havainto voi auttaa nostamaan puutteen käsittelyyn.

Tarkistuksen tarkoitus on löytää konkreettisia poikkeamia, ei todistaa asunnon kaikkien rakenteiden teknistä kuntoa. Siksi lause "tarkista kaikki" on huono ohje: kukaan ei näe seinän sisään. Kirjaa sekä nähty että se, mitä et päässyt tarkastamaan. Näin pöytäkirja kertoo rehellisesti tarkastuksen rajat.

Kirjaa havainnot niin, että ne voidaan löytää uudelleen

Hyvä havaintomerkintä kertoo tilan, sijainnin, poikkeaman ja havaintopäivän. "Olohuoneen ikkunan alakulmassa naarmu sisäpinnassa" on hyödyllisempi kuin "ikkunassa vikaa". Ota yleiskuva sijainnista ja lähikuva itse poikkeamasta. Säilytä alkuperäiset kuvat ja lähetä myyjälle kopiot yhdessä luettelon kanssa.

Erota toisistaan näkyvä havainto, oma epäily ja myyjän antama selitys. Esimerkiksi "lattialla näkyy tumma jälki" on havainto; "lattia on kastunut rakennusvaiheessa" on jo syytä koskeva päätelmä, jota et välttämättä pysty osoittamaan. Pyydä epäselvään asiaan tutkimus, korjaussuunnitelma tai kirjallinen vastaus. Tällainen täsmällisyys helpottaa myöhempää keskustelua eikä lukitse sinua virheelliseen selitykseen.

Pyydä tarkastuksesta pöytäkirja tai toimita oma päivätty luettelo myyjälle. Tarkista, että myyjän pöytäkirjassa ovat kaikki ilmoittamasi kohdat ja että saat siitä kopion. Jos kirjaus puuttuu, täydennä sitä kirjallisesti. Säilytä myös lähetys- ja vastaanottotiedot, sillä ne auttavat osoittamaan, milloin ilmoitit puutteesta.

Pöytäkirjan allekirjoittaminen voi vahvistaa sen, että olet osallistunut tarkastukseen, mutta sanamuoto kannattaa lukea ennen allekirjoitusta. Jos pöytäkirja väittää asuntoa kaikilta osin hyväksytyksi tai virheettömäksi vastoin havaintojasi, pyydä korjausta tai lisää nimenomainen varauma. Samoin vakuuden vapauttamista koskeva suostumus on oma oikeudellisesti merkityksellinen asiakirjansa. Älä sekoita sitä pelkkään avainten kuittaukseen.

Ilmoita kiireelliset ja muut virheet oikeaan aikaan

KKV erottaa vuositarkastusta edeltävät kiireelliset virheet pienemmistä puutteista. Asumista haittaavasta, vakavasta tai rakennusta mahdollisesti vahingoittavasta virheestä, kuten vesivahingosta, on ilmoitettava välittömästi. Turvallisuuden tai lisävahingon kannalta kiireellisessä tilanteessa toimi myös vahingon rajoittamiseksi ja noudata taloyhtiön hätäohjeita. Ilmoita asia myyjälle ja tarpeen mukaan taloyhtiölle.

Pienempi, asumista haittaamaton pintavirhe tai huonosti sulkeutuva kaappi, joka ilmenee muuton jälkeen mutta ennen vuositarkastusta, voidaan KKV:n mukaan ilmoittaa vuositarkastuksessa. Sen kirjaamista kannattaa silti lykätä mahdollisimman vähän: valokuva ja päivätty oma lista helpottavat asian esittämistä myöhemmin. Jos et ole varma virheen kiireellisyydestä, kysy kirjallisesti myyjältä ja tarvittaessa asiantuntijalta.

Vuositarkastuksessa käy oma huoneisto läpi uudelleen, vaikka luovutuksessa kaikki olisi näyttänyt hyvältä. Lisää listaan käytössä ilmenneet toimintahäiriöt, näkyvät muutokset ja aiemmin ilmoitettujen kohtien tila. Lähetä luettelo ajoissa vuositarkastuksen järjestäjälle ja varmista, että se sisältyy pöytäkirjaan. Jos vuositarkastusta ei järjestetä tai kutsu ei tavoita sinua, pyydä myyjältä kirjallinen selvitys ja ilmoita jo havaitut virheet kirjallisesti.

Vuositarkastuksen jälkeen myöhemmin ilmenevästä piilevästä virheestä ilmoitetaan myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Ilmoitukseen kuuluu myös vaatimus: kerro, mitä korjausta tai muuta hyvitystä pyydät, vaikka tarkka kustannus selviäisi vasta tutkimuksen jälkeen. Pidä ongelma ja vaatimus erillisinä kohtina, jotta myyjä voi arvioida molemmat.

Miten virheen korjaus ja vakuudet liittyvät asiaan?

Kaikki poikkeamat eivät automaattisesti ole myyjän vastuulle kuuluva asuntokauppalain virhe. Arvio riippuu sopimuksesta, annetuista tiedoista, kohteen ominaisuuksista ja siitä, mihin aikaan virhe ilmeni. Myyjällä on KKV:n mukaan velvollisuus ja oikeus korjata vastuulleen kuuluva virhe; korjaus on ensisijainen seuraamus. Sen on tapahduttava kohtuullisessa ajassa. Asumista haittaamaton ennen vuositarkastusta ilmoitettu puute voidaan kuitenkin korjata vuositarkastuksen yhteydessä.

Jos korjaus ei onnistu tai myyjä ei korjaa vastuulleen kuuluvaa virhettä, hinnanalennus voi tulla kysymykseen tapauskohtaisesti. Kaupan purku on KKV:n mukaan erittäin poikkeuksellinen seuraamus vakavassa tilanteessa. Siksi korjausvaatimuksesta ei kannata suoraan hypätä purkuvaatimukseen ilman asian selvittämistä. Pyydä myyjältä kirjallinen kanta, korjausaikataulu ja tarvittaessa asiantuntijan arvio.

Uuden asunto-osakkeen vakuusjärjestelmä ei ole yleinen "kymmenen vuoden takuu". KKV:n mukaan perustajaosakas asettaa rakentamisvaiheen vakuuden, rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden ja suorituskyvyttömyysvakuuden. Niillä on eri tarkoitus ja voimassaolo. Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden on oltava voimassa 15 kuukautta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä. Suorituskyvyttömyysvakuus koskee tiettyjä tilanteita, joissa virhe ilmenee myöhemmin ja vastuutaho ei kykene hoitamaan vastuulleen kuuluvaa korjausta. Se ei tee jokaisesta myöhemmin ilmenevästä viasta automaattisesti korvattavaa.

KKV kehottaa tarkastamaan rakennuksen ja huoneistot huolellisesti ennen rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamista koskevaa suostumusta. Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamisessa on puolestaan merkitystä vuositarkastuksessa havaittujen selvien virheiden korjaamisella. Jos ostaja vastustaa vakuuden vapauttamista virheen takia, pelkkä suostumuksen epääminen ei välttämättä riitä: KKV kuvaa erillisen ilmoitus- ja käsittelymenettelyn määräaikoineen. Riitatilanteessa hae neuvoa ajoissa kuluttajaneuvonnasta tai oikeudelliselta asiantuntijalta.

Tarkistuslista ennen avainten vastaanottoa

Käytä tätä listaa kierroksen järjestyksenä ja täydennä sitä oman kauppasi asiakirjoilla. Lista ei korvaa asiakirjojen vertailua eikä teknistä tutkimusta. Merkitse jokaisesta kohdasta joko havainto tai tieto siitä, että tarkistus jäi tekemättä.

1. Vertaa huoneiden järjestystä, varusteita ja materiaalivalintoja sopimukseen sekä hyväksyttyihin muutostöihin.
2. Tarkista näkyvät lattia-, seinä-, katto-, ovi- ja ikkunapinnat sekä kiintokalusteiden toiminta.
3. Kokeile vesikalusteita, kodinkoneita, lukkoja, kytkimiä ja muita sovittuja toimintoja turvallisesti, jos ne ovat käytössä.
4. Katso parveke, varasto ja mahdollinen autopaikka sen mukaan, mitä osakkeiden hallintaan kuuluu.
5. Kirjaa jokainen puute sijainteineen, ota kuvat ja merkitse tarkastamatta jääneet asiat.
6. Pyydä pöytäkirja, käyttöohjeet ja tieto siitä, miten sekä milloin myyjä käsittelee huomautukset.

Jos huomaat välitöntä vahinkoa aiheuttavan tilanteen, keskeytä tavallinen tarkistus ja ilmoita siitä heti. Muussa tapauksessa käy lista rauhassa loppuun. Tarkistuksen päättyminen ei tarkoita, että koko asunto olisi todettu virheettömäksi.

Seuraa korjauksia myös tarkastuksen jälkeen

Havaintoluettelo on hyödyllinen vasta, kun tiedät, mitä kullekin kohdalle tapahtuu. Pyydä myyjää vahvistamaan, mitkä havainnot se hyväksyy korjattaviksi, mitkä se haluaa tutkia ja mistä se on eri mieltä. Merkitse vastauksen päivämäärä oman luettelosi viereen. Näin korjauksen valmistuminen ei sekoitu siihen, että joku on vain luvannut selvittää asian.

Jos myyjä ehdottaa korjausta, pyydä kuvaus työn sisällöstä ja käytännön ajankohdasta. Varmista, miten asuntoon päästään, kuka vastaa yhteydenpidosta ja miten mahdolliset jäljet siivotaan. Tarkista työn jälkeen juuri se kohta, josta ilmoitit, ja kirjaa havainto uudelleen. Korjattu kohta voi vaatia käytön aikaista seurantaa; esimerkiksi oven toimivuus ei välttämättä selviä yhdellä avauksella.

Älä hyväksy korjausta tehdyksi pelkän ilmoituksen perusteella, jos et ole nähnyt lopputulosta. Toisaalta kaikkea ei tarvitse riitauttaa, jos korjaus vastaa sovittua ja ongelma on poistunut. Kirjallinen sulkemismerkintä auttaa molempia osapuolia ymmärtämään, mikä asia on loppuun käsitelty ja mikä odottaa edelleen ratkaisua.

Jos myyjä kiistää havainnon, pyydä perustelu ja säilytä sitä tukeva aineisto. Kiista voi koskea esimerkiksi sitä, onko jälki syntynyt ennen luovutusta, onko toteutus sopimuksen mukainen tai onko havainto asuntokauppalain tarkoittama virhe. Tällöin valokuvat, suunnitelmat, aiemmat viestit ja tarvittaessa puolueeton asiantuntijalausunto auttavat täsmentämään asiaa. Pelkkä sana sanaa vastaan johtaa helposti siihen, ettei ongelmaa voida arvioida kunnolla.

Taloyhtiön vastuulle kuuluvaa rakennusosaa koskevissa havainnoissa selvitä, miten yhtiön hallitus käsittelee asian. Ostajan oma viesti myyjälle ei yksin korvaa hallituksen toimintaa yhtiön puolesta. Pidä oma huoneisto ja yhteiset osat luettelossa erillään, jotta oikea taho saa oikeat tiedot. Jos et tiedä vastuunjakoa, ilmoita havainnosta molemmille ja pyydä täsmennystä.

Kun asuntoon tehdään korjaus, sovi etukäteen miten työn onnistuminen todetaan. Näkyvän pintavaurion korjaus on yleensä helppo nähdä, mutta toimintahäiriö voi edellyttää uutta käyttökokeilua. Kirjaa, jos sama oire palaa myöhemmin. Tämä auttaa erottamaan alkuperäisen puutteen uudesta ongelmasta ja näyttää, oliko aiempi korjaus riittävä. Säilytä myös mahdolliset huolto- ja työselosteet.

Jos korjaus vaatii pääsyä kotiisi, pyydä tietoa työn kestosta ja siitä, mitä tiloja se koskee. Kerro myyjälle ajoissa, jos aikataulu estää pääsyn, ja ehdota toista ajankohtaa. Keskustelu kannattaa pitää kirjallisena myös silloin, kun sopiminen tapahtuu puhelimessa: lyhyt vahvistusviesti ehkäisee myöhemmän epäselvyyden. Älä kuitenkaan lykkää kiireellisen vahingon ilmoittamista siihen asti, että saat täydellisen kirjallisen kuvauksen valmiiksi.

Käytä samaa havaintoluetteloa luovutuksessa, korjausten tarkistamisessa ja vuositarkastukseen valmistautumisessa. Merkitse jokaiselle riville tila, esimerkiksi ilmoitettu, tutkittavana, korjattu tai edelleen avoin. Näin vuositarkastuksessa näet nopeasti, mitkä asiat ovat jo käsitelty ja mitkä on vielä kirjattava pöytäkirjaan. Luettelo on oma työvälineesi, vaikka myyjällä olisi käytössä erillinen ilmoitusjärjestelmä.

Kun asia ei ratkea myyjän kanssa, KKV:n kuluttajaneuvonta voi neuvoa kuluttajaa etenemisessä. Käsittelyyn on helpompi hakeutua, kun yhteydenotot, vaatimus, myyjän vastaus ja havaintoaineisto ovat järjestyksessä. Vakavassa tai taloudellisesti merkittävässä asiassa oikeudellinen asiantuntija voi auttaa arvioimaan nimenomaan sinun kauppaasi liittyvät määräajat ja vaatimukset.

Yhteenveto

Vertaile asuntoa kauppasopimukseen, kirjaa näkyvät puutteet täsmällisesti ja toimita ne myyjälle kirjallisesti. Säilytä pöytäkirja, kuvat sekä myöhemmät vastaukset yhdessä. Ilmoita vakavat ja lisävahinkoa mahdollisesti aiheuttavat virheet heti; käy asunto uudelleen läpi vuositarkastusta varten. Ennen vakuuden vapauttamista koskevaa suostumusta tarkista, mitä asiakirja tarkoittaa ja mitä virheitä on vielä auki.

Usein kysytyt kysymykset

Menetänkö oikeuteni, jos en huomaa virhettä luovutuksessa?

Et automaattisesti. Vuositarkastuksessa ilmoitetaan myös käytön aikana havaitut virheet, ja myöhemmin ilmenevä piilevä virhe voi kuulua myyjän vastuuseen. Vuositarkastuksessa jo havaittavissa olleet virheet pitää kuitenkin ilmoittaa viimeistään siinä vaiheessa KKV:n kuvaamin rajauksin.

Milloin vuositarkastus pidetään?

Perustajaosakas järjestää sen 12–15 kuukauden kuluttua rakennuksen käyttöönotosta. Ajankohtaa ei lasketa oman muuttopäiväsi vuosipäivästä. Tarkista kutsu ja toimita oma virheluettelosi järjestäjälle.

Voinko ottaa tarkastukseen asiantuntijan?

Voit hankkia asiantuntijan arvioimaan epäselvää tai teknisesti vaikeaa havaintoa. Tarkista käytännön pääsyjärjestelyt myyjältä etukäteen. Asiantuntijan havainnot kannattaa liittää omaan kirjalliseen ilmoitukseen, mutta vastuut arvioidaan silti kaupan ja sovellettavan lain perusteella.

Pitääkö jokaisesta pienestä puutteesta reklamoida heti?

Vakavista, asumista haittaavista tai mahdollisesti rakennusta vahingoittavista virheistä ilmoitetaan välittömästi. Pienemmät asumista haittaamattomat puutteet voidaan KKV:n mukaan ilmoittaa vuositarkastuksessa. Dokumentoi ne silti heti, jotta niiden sijainti ja ilmeneminen eivät unohdu.

Onko uudessa asunnossa kymmenen vuoden takuu?

Yleistä kaikenkattavaa kymmenen vuoden takuuta ei pidä olettaa. KKV:n kuvaama suorituskyvyttömyysvakuus ja asuntokauppalain mukainen virhevastuu ovat eri asioita, joiden edellytykset arvioidaan erikseen. Katso kauppasi asiakirjat ja pyydä neuvoa, jos myyjä kiistää vastuunsa.

Lähteet

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: uuden asunnon virhe
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: uudisasunnon vakuudet
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: suorituskyvyttömyysvakuus

Artikkeli julkaistu 6.9.2026, päivitetty 15.10.2026.