Kuolinpesän asunnon hallinta

Kun asunnon omistaja kuolee, asunto ei siirry heti kenellekään perilliselle, vaan se kuuluu kuolinpesälle siihen asti, kunnes pesä jaetaan tai asunto myydään. Tämä väliaika voi kestää muutamasta kuukaudesta vuosiin, ja sen aikana joku joutuu maksamaan vastikkeet, pitämään asunnon lämpimänä ja päättämään, saako siinä asua tai voiko sen vuokrata. Tämä artikkeli käsittelee asunnon hallintaa jakamattomassa kuolinpesässä: kuka päättää, kuka vastaa kuluista ja miten verotus toimii.

Asunnon myyntiä käsitellään erikseen artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti – kuka päättää ja miten. Kuolinpesäasiat ovat usein juridisesti monimutkaisia, joten epäselvässä tilanteessa kannattaa kysyä neuvoa lakimieheltä.

Kuolinpesän hallinnan perusteet

Hallinnan perussäännöt tulevat perintökaaresta, ja ne ratkaisevat, kenen suostumusta tarvitset ennen kuin asunnolle tehdään mitään. Siksi ensimmäinen tehtävä on selvittää, keitä pesän osakkaat ovat. Osakkaat merkitään perukirjaan, mutta hallintoa koskevia kysymyksiä tulee vastaan jo ennen perunkirjoitusta.

Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset, yleisjälkisäädöksen eli yleistestamentin saajat ja eloonjäänyt puoliso. Puoliso ei kuitenkaan ole osakas, jos ositus on jo toimitettu tai jos hänellä ei avioehtosopimuksen, avio-oikeuden vanhentumisen tai muun syyn vuoksi ole avio-oikeutta toisen puolison omaisuuteen, ellei hän ole perillinen tai yleistestamentin saaja. Perilliset ja yleistestamentin saajat ovat osakkaita silloinkin, kun heidän oikeutensa on riidanalainen (PK 18:1). Verohallinnon mukaan avopuoliso ei ole osakas, ellei vainaja ole tehnyt testamenttia hänen hyväkseen, eikä pelkällä testamentilla tietyn omaisuuden saava ole osakas.

Osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä, ellei pesälle ole järjestetty erityistä hallintoa, ja he edustavat pesää yhdessä ulkopuolisiin nähden. Toimenpiteen, joka ei siedä viivytystä, voi kuitenkin tehdä, vaikka kaikkien osakkaiden suostumusta ei saada (PK 18:2). Käytännössä tämä tarkoittaa, että asunnon käytöstä, vuokraamisesta ja korjauksista sovitaan kaikkien osakkaiden kesken, mutta esimerkiksi vuotavan putken pysäyttäminen ei voi odottaa, että jokainen osakas on tavoitettu.

Laissa on myös erillinen velvollisuus huolehtia omaisuudesta heti kuoleman jälkeen. Siihen asti, kunnes kaikki osakkaat tai pesää muuten hallitseva henkilö ovat ottaneet omaisuuden haltuunsa, sitä hoitaa osakas, joka asui vainajan kanssa tai joka muuten voi huolehtia siitä, jollei omaisuus ole holhoojan, toimitsijan tai muun henkilön hoidettavana. Osakkaan on myös viivytyksettä ilmoitettava kuolemasta muille osakkaille, ja sama koskee eloonjäänyttä puolisoa, vaikka hän ei olisi pesän osakas (PK 18:3).

Asunnon käytännön hallinta

Käytännön hallinnassa ratkeaa ensin, kuka asunnossa saa asua. Vastaus riippuu siitä, onko vainajalla leski ja kenen kotina asunto on ollut. Leskellä on laissa vahva asema, mutta muiden osakkaiden asuminen perustuu osakkaiden sopimukseen.

Leski saa rintaperillisen jakovaatimuksen ja testamentinsaajan oikeuden estämättä hallita jakamattomana puolisoiden yhteisenä kotina käytettyä tai muuta jäämistöön kuuluvaa kodiksi sopivaa asuntoa, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly hänen omaan varallisuuteensa. Yhteisen kodin tavanomainen asuntoirtaimisto on joka tapauksessa jätettävä jakamattomana lesken hallintaan (PK 3:1a.2). Lesken hallintaoikeuteen sovelletaan vastaavasti testamenttiin perustuvaa käyttöoikeutta koskevia säännöksiä (PK 3:1a.3). Niiden mukaan omistaja ei saa ilman käyttöoikeuden haltijan suostumusta luovuttaa tai pantata omaisuutta eikä muullakaan tavoin määrätä siitä, ja kiinteän omaisuuden osalta suostumus annetaan kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamassa asiakirjassa. Jos suostumusta ei saada, oikeus voi hakemuksesta sallia toimen, kun siihen on syytä (PK 12:6).

Kun leskeä ei ole tai asunto ei ole ollut puolisoiden koti, asunnon käytöstä päättävät osakkaat yhdessä. Jos yksi osakas haluaa muuttaa asuntoon, muiden kannattaa sopia kirjallisesti, maksaako hän pesälle vuokraa tai ainakin asunnon juoksevat kulut ja kuinka pitkään järjestely kestää. Asumisella on myös verovaikutus: jos perillinen asuu asunnossa kuoleman jälkeen vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, myöhempi myynti voi olla hänen osuudeltaan verovapaa. Asian merkitystä käsitellään tarkemmin verotusta koskevassa osiossa.

Monessa pesässä osakkaat sopivat, että yksi heistä hoitaa juoksevat asiat, kuten laskujen maksamisen ja yhteydenpidon taloyhtiöön. Koska osakkaat edustavat pesää yhdessä (PK 18:2), yhteyshenkilö voi toimia pesän puolesta vain niissä asioissa, joihin osakkaat ovat hänet valtuuttaneet, ja valtuutus kannattaa antaa kirjallisesti. Verohallinnon mukaan perukirjaan merkityllä ilmoittajalla tai yhteyshenkilöllä ei ole suoraan valtuuksia hoitaa veroasioita pesän nimissä, eikä vainajan elinaikanaan antama valtuutus ole veroasioissa enää voimassa. Veroasioita varten osakkaat voivat antaa valtakirjan (lomake 3630), jonka kaikki osakkaat allekirjoittavat, mutta se koskee vain veroasioita. Pankkiasioita ja muita toimia varten tarvitaan omat valtuutuksensa, joiden muoto kannattaa tarkistaa kultakin taholta etukäteen.

Kulujen jakaminen

Asunto aiheuttaa kuluja koko sen ajan, kun se on pesän omistuksessa, ja kulut kertyvät, vaikka asunto olisi tyhjillään. Kulut ovat pesän kuluja, joten ne maksetaan pesän varoista, ja osakkaiden kannattaa sopia jo alussa, miten toimitaan, jos varat eivät riitä. Selkeä sopimus vähentää myöhempiä riitoja perinnönjaossa.

Asunto-osakkeen vastikkeet, sähkö, vesi ja asunnon vakuutukset maksetaan pesän varoista, ja samoin kuolinpesän varoista suoritetaan pesän ja vainajan velat (PK 21:1). Jos pesän tilillä ei ole riittävästi rahaa, osakkaat voivat sopia, että joku heistä maksaa kulut ja ne hyvitetään hänelle myöhemmin perinnönjaossa tai kauppahinnasta. Maksut ja sopimukset kannattaa kirjata huolellisesti, koska niitä tarvitaan jaon laskelmissa. Asunnon vakuutusturva kannattaa tarkistaa vakuutusyhtiöltä heti kuoleman jälkeen, koska tyhjillään olevan asunnon vakuutusehdot voivat poiketa asutun asunnon ehdoista.

Kiinteistövero koskee omakotitaloja ja muita kiinteistöjä, ei asunto-osaketta, jonka osalta taloyhtiö maksaa veron kiinteistöstään. Kiinteistöveron maksaa kiinteistön omistaja, ja omistajalla tarkoitetaan sitä, joka omistaa kiinteistön kalenterivuoden alkaessa. Kuolinpesän kiinteistöstä veron maksaa kuolinpesä (kiinteistöverolaki 5–6 §). Verohallinnon mukaan, jos perintö on jaettu 1.1.2026 jälkeen, kuolinpesä saa edelleen kiinteistöverotuspäätöksen ja maksaa veron, ja osakkaat ovat yhteisvastuussa kiinteistöverosta vielä vuonna 2026. Jos pesä myy kiinteistön, se vastaa verosta vielä myyntivuodelta. Omistajan veroisena haltijana pidetään myös leskeä, jolla on kalenterivuoden alkaessa perintökaaren 3 luvun 1 a §:n 2 momentin mukainen vastikkeeton hallintaoikeus kiinteistöön, ja omistajaa koskevia säännöksiä sovelletaan myös häneen (kiinteistöverolaki 5 §). Tällaisessa tilanteessa maksuvelvollinen kannattaa varmistaa kiinteistöverotuspäätöksestä tai Verohallinnosta.

Lesken hallitseman asunnon kuluista on oma säännöksensä. Testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden haltijan on vastattava omaisuudesta johtuvista tarpeellisista kustannuksista, jotka ovat sen laatuisia, että ne on suoritettava hänen hallinta-aikanaan saatavalla tuotolla (PK 12:3.2), ja tätä sovelletaan vastaavasti lesken hallintaoikeuteen. Kulujen jako lesken ja muiden osakkaiden kesken voi silti olla tulkinnanvarainen, joten siitä kannattaa sopia kirjallisesti.

Kuolinpesän asunnon vuokraus

Tyhjillään oleva asunto maksaa, joten moni pesä harkitsee sen vuokraamista siihen asti, kunnes jaosta tai myynnistä päätetään. Vuokraus on yhteishallinnossa kaikkien osakkaiden yhteinen päätös, koska osakkaat hallitsevat ja edustavat pesää yhdessä. Vuokrasopimuksen allekirjoittavat siksi kaikki osakkaat tai heidän valtuuttamansa henkilö, ja pesä on vuokranantaja.

Vuokrauksella on kaksi seurausta, jotka kannattaa punnita etukäteen. Ensinnäkin vuokrasuhteen kesto ja irtisanomisehdot kannattaa sovittaa siihen, milloin pesä aikoo jakaa tai myydä asunnon. Toiseksi koko asunnon vuokraus, lyhytaikainenkin, katkaisee oman asunnon verovapauden edellyttämän yhtäjaksoisen käytön. Jos joku perillisistä on asunut asunnossa ja tavoittelee myynnin verovapautta, vuokraus voi viedä sen.

Jos osakkaissa on alaikäinen tai muu edunvalvonnassa oleva, häntä edustaa edunvalvoja. Holhoustoimilain mukaan edunvalvoja tarvitsee holhousviranomaisen luvan muun muassa kiinteän omaisuuden luovuttamiseen toisen käytettäväksi yli viideksi vuodeksi ja huoneiston luovuttamiseen määräaikaisella sopimuksella toisen käytettäväksi yli viideksi vuodeksi (HolhTL 34 §). Pitkästä vuokrasopimuksesta kannattaa siksi kysyä ensin Digi- ja väestötietovirastosta.

Osakkaiden erimielisyydet

Yhteishallinto toimii, kun osakkaat ovat samaa mieltä, mutta yhdenkin osakkaan vastustus voi pysäyttää asunnon käyttöä, korjauksia tai vuokrausta koskevat päätökset. Tavallisia kiistan aiheita ovat se, kuka saa asua asunnossa, kuka maksaa kulut ja tehdäänkö asunnolle remontti ennen jakoa. Laki tarjoaa kaksi keinoa, joilla pesän hallinto voidaan siirtää osakkailta ulkopuoliselle.

Ensimmäinen keino on pesänselvittäjä. Osakkaan hakemuksesta oikeuden on päätettävä, että pesän omaisuus luovutetaan pesänselvittäjän hallintoon (PK 19:1). Pesänselvittäjä ryhtyy kaikkiin pesän selvittämiseksi tarvittaviin toimiin ja edustaa pesää, ja hänen on, jos se käy hankaluudetta, tiedusteltava osakkaiden mielipidettä muun muassa osakkaille erityistä arvoa olevan omaisuuden myymisestä ja muista osakkaille tärkeistä asioista (PK 19:12–13). Kiinteää omaisuutta tai toisen maalla olevaa, maanomistajaa kuulematta luovutettavaa laitosta pesänselvittäjä ei saa luovuttaa eikä kiinnityttää velasta, elleivät osakkaat ole kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamassa asiakirjassa antaneet siihen suostumustaan tai, kun suostumusta ei saada, oikeus ole hakemuksesta sallinut toimenpidettä. Ilman suostumusta tai lupaa tehty toimi on pätemätön, jos osakas moittii sitä. Kanne on pantava vireille kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun osakas sai toimesta tiedon, ja viimeistään vuoden kuluessa lainhuudon tai kiinnityksen myöntämisestä (PK 19:14).

Toinen keino on pesänjakaja. Kun pesä on selvitetty, jokaisella osakkaalla on oikeus vaatia jakoa (PK 23:1), ja jako on pesänjakajan toimitettava, jos osakas sitä vaatii (PK 23:3). Oikeus määrää hakemuksesta sopivan henkilön pesänjakajaksi, ja hakemukseen liitetään jäljennös perukirjasta (PK 23:4). Sekä pesänselvittäjällä että pesänjakajalla on oikeus kohtuulliseen palkkioon ja kulujen korvaukseen pesän varoista (PK 19:20 ja 23:4), joten neuvotteluratkaisu on usein kaikille edullisin. Jos erimielisyys koskee asunnon myyntiä, vaihtoehtoja käsitellään artikkelissa kun kuolinpesän osakas ei halua myydä asuntoa.

Asunnon kunnossapito

Kunnossapidossa yhteishallinnon säännöt näkyvät arjessa selvimmin. Kiireelliset toimet, joilla estetään vahinkoa, voi tehdä yksikin osakas, mutta suunnitelmalliset korjaukset vaativat yhteisen päätöksen. Rajanveto kannattaa tehdä ennalta, jotta kiireellisessä tilanteessa ei jäädä odottamaan.

Laki sallii viivytystä sietämättömän toimenpiteen ilman kaikkien osakkaiden suostumusta (PK 18:2). Tällaisia ovat tyypillisesti vesivahingon pysäyttäminen, rikkoutuneen ikkunan väliaikainen korjaaminen tai lämmityksen turvaaminen talvella. Suurempi remontti, kuten kylpyhuoneen uusiminen, ei yleensä ole kiireellinen, joten siitä päätetään yhdessä. Ennen päätöstä kannattaa selvittää, nostaako remontti asunnon arvoa enemmän kuin se maksaa, ja kenen varoilla se tehdään.

Taloyhtiön päättämät korjaukset koskevat pesää samoin kuin muitakin osakkeenomistajia. Pesä maksaa osakkeisiin kohdistuvat vastikkeet, myös rahoitusvastikkeen, ja yhtiökokouskutsut ja muut taloyhtiön tiedotteet kannattaa ohjata yhteyshenkilölle, jotta osakkaat tietävät tulevista korjauksista. Tieto tulevista hankkeista vaikuttaa myös siihen, kannattaako asunto säilyttää pesässä vai jakaa tai myydä.

Verotusasiat

Kuolinpesä on verotuksessa oma verovelvollisensa, ja se näkyy erityisesti vuokratuloissa. Kuolinvuodelta pesää verotetaan sekä vainajan että kuolinpesän tulosta, ja sen jälkeen kuolinpesää verotetaan erillisenä verovelvollisena. Elinkeinotoimintaa harjoittavaa kuolinpesää verotetaan kuitenkin erillisenä verovelvollisena vain kolmelta kuolinvuotta seuraavalta vuodelta ja sen jälkeen yhtymänä (TVL 17.1–17.2). Osakkaan veronalaisena tulona ei pidetä hänen saamaansa osuutta kuolinpesän tulosta (TVL 17.3).

Kun kuolinpesä antaa asunnon vuokralle, vuokratulot ovat Verohallinnon mukaan kuolinpesän tuloa. Pesän on haettava ennakkoveroa vuokratuloista, maksettava ennakkovero päätöksen mukaisesti ja tarkistettava seuraavana keväänä, että vuokratulot ovat oikein pesän esitäytetyssä veroilmoituksessa. Useimmat kuolinpesät hoitavat nämä asiat paperilomakkeilla, ja jos pesä ei ole valtuuttanut asianhoitajaa, lomakkeisiin tarvitaan jokaisen osakkaan allekirjoitus. Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.

Jos asunto siirtyy perinnönjaossa perilliselle ja vuokrasuhde jatkuu, kuolinpesä ilmoittaa vuokratulojen muutokset ja hakee ennakkoveron poistoa, ja uusi omistaja ilmoittaa vuokratulot omassa verotuksessaan. Asunnon myöhempää myyntiä silmällä pitäen kannattaa muistaa, että jakamattoman pesän myymän asunnon verovapaus koskee vain niiden perillisten osuutta, jotka ovat asuneet asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta perittävän kuoleman jälkeen. Myynnin verotusta käsitellään artikkelissa luovutusvoiton verotus kuolinpesän asunnon myynnissä.

Kuolinpesän purkaminen

Hallinta päättyy, kun pesä jaetaan. Jos vainaja oli naimisissa, ennen perinnönjakoa toimitetaan ositus (PK 23:1). Perinnönjaossa asunto voidaan antaa yhdelle osakkaalle, jolloin muut saavat vastaavan arvon muusta omaisuudesta tai rahana, jättää usean osakkaan yhteisomistukseen tai myydä ja jakaa kauppahinta.

Perinnönjaosta laaditaan jakokirja. Jos osakkaat toimittavat jaon itse, jakokirjan allekirjoittavat osakkaat, ja kahden esteettömän henkilön on todistettava se oikeaksi. Jos jaon on toimittanut pesänjakaja, hän allekirjoittaa jakokirjan (PK 23:9). Vastoin osakkaan kieltoa jakoon ei saa ryhtyä ennen kuin perunkirjoitus on toimitettu ja kaikki tiedossa olevat velat on maksettu tai niiden maksamiseen tarvittavat varat on pantu erityiseen hoitoon (PK 23:2).

Verohallinnon mukaan kuolinpesä lakkaa, kun pesän varat on jaettu ja kopio perinnönjakokirjasta on toimitettu Verohallintoon. Jos jaettava asunto on kiinteistö, perinnönjaossa sen saanut hakee lainhuutoa Maanmittauslaitokselta. Jos osakkaissa on alaikäinen, edunvalvoja tarvitsee holhousviranomaisen luvan perinnönjakoon, joka toimitetaan ilman pesänjakajaa (HolhTL 34 §).

Käytännön vinkkejä

Hyvin järjestetty hallinto säästää sekä rahaa että välejä. Erimielisyyksiä syntyy helposti kuluista, asumisesta ja siitä, että osa osakkaista kokee jääneensä päätösten ulkopuolelle. Muutama käytäntö auttaa välttämään nämä tilanteet.

Sovi muiden osakkaiden kanssa heti alussa, kuka toimii yhteyshenkilönä, ja varmista, että hänellä on kirjallinen valtuutus niihin asioihin, joita hän hoitaa. Kulut on helpointa maksaa pesän omalta tililtä, ja kaikista maksuista ja tuloista kannattaa säilyttää tositteet. Tärkeät päätökset, kuten asumis- ja vuokrasopimukset, kannattaa kirjata ja lähettää kaikille osakkaille, jotta kenellekään ei jää epäselväksi, mitä on sovittu.

Asiantuntijan apu on paikallaan, kun pesässä on leski, alaikäinen osakas tai erimielisyyttä, tai kun asunto on tarkoitus vuokrata pitkäksi aikaa. Lakimies auttaa perinnönjakoon ja osakkaiden oikeuksiin liittyvissä kysymyksissä, ja Verohallinnosta saa ohjeita pesän veroasioihin. Jos asunto päätetään myydä, myynnin vaiheet ovat omanlaisensa, ja niitä käsitellään artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka päättää kuolinpesän asunnosta?

Kuolinpesän osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä, joten asunnon käytöstä, vuokraamisesta ja korjauksista päätetään yhteisesti. Toimenpiteen, joka ei siedä viivytystä, voi kuitenkin tehdä ilman kaikkien suostumusta. Jos pesä on pesänselvittäjän hallinnossa, hallinnosta vastaa pesänselvittäjä.

Voiko yksi osakas asua kuolinpesän asunnossa?

Osakas voi asua asunnossa, jos muut osakkaat suostuvat, ja järjestelystä kannattaa sopia kirjallisesti, myös siitä, maksaako hän pesälle vuokraa tai kulut. Leskellä on lisäksi lakiin perustuva oikeus hallita jakamattomana yhteisenä kotina käytettyä tai muuta jäämistöön kuuluvaa kodiksi sopivaa asuntoa, jollei hänellä ole omaa kodiksi sopivaa asuntoa.

Miten kulut jaetaan osakkaiden kesken?

Asunnon kulut ja pesän velat maksetaan kuolinpesän varoista. Jos varat eivät riitä, osakkaat voivat sopia, että joku maksaa kulut ja ne hyvitetään hänelle perinnönjaossa. Kiinteistöstä menevän kiinteistöveron maksaa kuolinpesä, jos kiinteistö kuuluu pesälle kalenterivuoden alkaessa.

Kuka maksaa veron kuolinpesän vuokratuloista?

Vuokratulot ovat kuolinpesän tuloa, ja pesä hakee niistä ennakkoveroa ja maksaa veron. Osakkaan veronalaisena tulona ei pidetä hänen osuuttaan kuolinpesän tulosta. Kun asunto siirtyy perinnönjaossa perilliselle, hän ilmoittaa jatkuvat vuokratulot omassa verotuksessaan.

Kuinka kauan kuolinpesä voi olla jakamattomana?

Kuolinpesä voi olla jakamattomana pitkäänkin, jos osakkaat niin haluavat. Kun pesä on selvitetty, jokaisella osakkaalla on kuitenkin oikeus vaatia jakoa, ja jako on pesänjakajan toimitettava, jos osakas sitä vaatii.

Yhteenveto

Kuolinpesän asunto on osakkaiden yhteisessä hallinnassa siihen asti, kunnes pesä jaetaan tai asunto myydään. Asunnon käytöstä, vuokrauksesta ja korjauksista päätetään yhdessä, mutta kiireellisen toimenpiteen voi tehdä ilman kaikkien suostumusta, ja leskellä on oikeus hallita yhteistä kotia jakamattomana. Kulut ja velat maksetaan pesän varoista, ja vuokratulot verotetaan kuolinpesän tulona.

Jos osakkaat eivät pääse yhteisymmärrykseen, kuka tahansa osakas voi hakea pesänselvittäjää tai pesänjakajaa. Selkeä työnjako, oma tili ja kirjalliset päätökset tekevät hallinnasta sujuvampaa ja helpottavat myöhempää perinnönjakoa.

---

Lähteet

• Perintökaari (40/1965) – Finlex
• Tuloverolaki (1535/1992) – Finlex
• Kiinteistöverolaki (654/1992) – Finlex
• Laki holhoustoimesta (442/1999) – Finlex
• Verohallinto: Kuolinpesän veroasioiden hoito
• Verohallinto: Valtakirja kuolinpesän veroasioiden hoitoon
• Verohallinto: Kuolinpesän vuokratulot
• Verohallinto: Kiinteistöt ja kiinteistövero kuolinpesässä
• Verohallinto: Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä vero-ohje 48921)
• Tuomioistuinlaitos: Perintö – pesänselvittäjän ja -jakajan määrääminen

---

Artikkeli julkaistu 6.9.2026. Päivitetty viimeksi 7.10.2026.