Asuntosijoittaminen muuttotappiokunnassa – riskit, tuotot ja strategia
Kannattaako asuntosijoittaminen muuttotappiokunnassa? Tuotto-odotukset, riskit, rahoitus, verotus ja Tilastokeskuksen hinta- ja vuokratilastot sijoittajalle.
Kilpailuta muutto ja muuttosiivous helposti
Kerro muuttopäivä ja sijainti, niin muuttofirmat ja siivousyritykset tekevät tarjoukset.
Pyydä tarjoukset muuttoonEi tiliä, ei sitoumuksia — tarjoukset sähköpostiisi.
Muuttotappiokunnissa asuntojen hinnat ovat usein matalampia kuin kasvukeskuksissa, mikä voi näkyä korkeampana vuokratuottona. Samalla riskit ovat erilaisia: vuokralaisten kysyntä voi hiipua, asunnon myynti voi kestää ja arvo voi laskea. Tämä artikkeli käsittelee realistisesti, milloin muuttotappiokunnan sijoitusasunto voi olla järkevä ja milloin sitä kannattaa välttää.
Muuttotappiokunnalla tarkoitetaan tässä kuntaa, josta muuttaa pois enemmän ihmisiä kuin sinne muuttaa. Kunnan muuttoliikettä voi seurata Tilastokeskuksen muuttoliiketilastosta ja väestön kehitystä väestörakennetilastosta.
Muuttotappiokunta sijoituskohteena – faktat
Mitä tilastot kertovat hinnoista ja vuokrista?
Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen keskimääräiset neliöhinnat olivat vuonna 2025 seuraavat:
| Alue | €/m² 2025 | Muutos 2024 → 2025 |
|---|---|---|
| Koko maa | 2 594 | −1,4 % |
| Pääkaupunkiseutu | 4 270 | −1,8 % |
| Suuret kaupungit yhteensä | 3 710 | −2,0 % |
| Koko maa ilman suuria kaupunkeja | 1 629 | −0,2 % |
Lähde: Tilastokeskus, vanhat osakeasunnot, talotyypit yhteensä. "Koko maa ilman suuria kaupunkeja" ei ole sama kuin muuttotappiokunnat, sillä siihen kuuluu myös kasvavia kuntia. Pienten kuntien omat luvut perustuvat usein vähäiseen kauppamäärään, joten ne voivat vaihdella vuodesta toiseen paljon.
Tilastokeskuksen vuokratilaston mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskineliövuokra oli vuoden 2026 toisella neljänneksellä koko maassa 15,94 €/m², pääkaupunkiseudulla 20,11 €/m² ja muualla Suomessa 13,88 €/m². Vuokrien ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä oli siis suhteellisesti pienempi kuin hintojen ero. Tämä voi selittää, miksi bruttovuokratuotto voi olla matalien hintojen alueilla korkeampi. Tilastossa on alueluvut vain osalle kunnista, joten pienen kunnan vuokrataso on usein selvitettävä paikallisista vuokrailmoituksista.
Miksi sijoittajat kiinnostuvat?
| Tekijä | Muuttotappiokunta (yleisesti) | Kasvukeskus (yleisesti) |
|---|---|---|
| Hinta | Usein matala | Usein korkea |
| Vuokratuotto-% | Voi olla korkea | Usein matalampi |
| Pääomavaatimus | Pienempi | Suurempi |
| Kilpailu | Usein vähäisempi | Usein kovempi |
Miksi sijoittajat välttävät?
| Tekijä | Muuttotappiokunta (yleisesti) | Kasvukeskus (yleisesti) |
|---|---|---|
| Arvonkehitys | Epävarma | Vaihtelee |
| Vuokralaiskysyntä | Voi olla epävarma | Usein vahvempi |
| Tyhjäkäyttöriski | Usein suurempi | Usein pienempi |
| Likviditeetti | Usein heikko | Usein parempi |
| Exit-mahdollisuudet | Voivat olla rajalliset | Usein paremmat |
Taulukot kuvaavat yleisiä eroja. Kuntien ja jopa saman kunnan kohteiden välillä voi olla suuria eroja.
Tuotto-odotukset realistisesti
Vuokratuotto
Matalan hinnan vuoksi vuokratuotto voi olla prosentteina korkea. Esimerkki on laskettu oletuksin, jotka eivät ole tilastoja:
Esimerkkilaskelma:
- Asunnon hinta: 40 000 €
- Varainsiirtovero (asunto-osake 1,5 %): 600 €
- Vuokra: 400 €/kk (bruttovuokratuotto 12 % hinnasta)
- Vastike: 150 €/kk
- Nettovuokra: 250 €/kk = 3 000 €/v
- Nettovuokratuotto: noin 7,4 % hankintahinnasta (40 600 €) ennen muita kuluja, tyhjäkäyttöä ja veroja
Laskelman tarkemmat periaatteet ovat artikkelissa nettovuokratuoton laskenta.
Kokonaistuotto
Kokonaistuotto = Vuokratuotto + Arvonmuutos
Alla on esimerkki 10 vuoden ajalta edellisen laskelman 40 000 euron asunnolla. Vuokratuotto ja arvonmuutos ovat skenaarioiden oletuksia, ja luvut ovat ennen veroja.
| Skenaario | Vuokratuotto 10 v | Arvonmuutos | Kokonaistuotto |
|---|---|---|---|
| Optimistinen | +30 000 € | 0 € | +30 000 € (75 %) |
| Neutraali | +30 000 € | −10 000 € | +20 000 € (50 %) |
| Pessimistinen | +25 000 € | −20 000 € | +5 000 € (12,5 %) |
| Huonoin tapaus | +15 000 € | −30 000 € | −15 000 € (−37,5 %) |
Prosentit on laskettu 40 000 euron hinnasta. Pessimistisessä skenaariossa vuokratuottoa menetetään 5 000 euroa, mikä vastaa noin 12–13 tyhjää kuukautta, koska vastike on maksettava myös tyhjältä ajalta. Huonoimmassa tapauksessa vuokratuotto jää puoleen. Arvonlasku voi syödä vuokratuoton kokonaan.
Rahoituksen haasteet
Pankkien suhtautuminen
Pankit eivät julkaise alueellisia luotonantolinjauksiaan, joten pankkikohtaisia ehtoja ei voi esittää. Yleisesti arviossa voivat painaa:
| Tekijä | Mahdollinen vaikutus rahoitukseen |
|---|---|
| Vakuusarvo | Pankin arvio voi jäädä kauppahintaa alemmaksi |
| Arvonlaskuriski | Lisävakuuksien tai suuremman omarahoituksen tarve |
| Vuokralaiskysyntä | Vuokratulon huomioiminen maksukyvyssä |
| Myytävyys | Vakuuden realisoinnin epävarmuus |
Lainakatto ja omarahoitus
Lainakatto on Finanssivalvonnan makrovakauspäätöksellä 95 % kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %), ja Finanssivalvonnan johtokunta päätti 30.9.2026 jatkaa korotuksen voimassaoloa. Lainakatto lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä, ja se koskee myös sijoitusasunnon lainaa.
Esimerkki: 50 000 euron sijoitusasunto
- Jos asunnon käypä arvo on 50 000 euroa, lainakatto sallisi pelkällä asuntovakuudella enintään 47 500 euron lainan
- Lainakatto on yläraja, ei lupaus lainasta: pankin oma vakuusarvo ja luottokelpoisuuden arvio voivat johtaa siihen, että se edellyttää lisävakuuksia tai selvästi suurempaa omarahoitusta
- Lisäksi varainsiirtovero (750 €) ja muut kaupan kulut maksetaan yleensä omista varoista
Finanssivalvonnan suosituksen (27.6.2022, voimaan 1.1.2023) mukaan asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti hakijoille, joiden kaikkien lainanhoitokulujen arvioidaan stressitilanteessa pysyvän alle 60 prosentissa nettotuloista. Laskennassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.
Ratkaisuja rahoitukseen
- Suurempi omarahoitus – Vähentää velkavipua ja riskiä
- Lisävakuudet – Esimerkiksi muu asunto tai muu omaisuus
- Useamman pankin kilpailuttaminen – Pankkien arviot ja ehdot voivat erota
- Käteisosto – Ei rahoitusriskiä, mutta sitoo pääomaa
Rahoituksesta tarkemmin artikkelissa asuntolaina muuttotappiokuntaan.
Riskit yksityiskohtaisesti
1. Tyhjäkäyttöriski
| Riskitekijä | Vaikutus |
|---|---|
| Vähäinen kysyntä | Asunto voi olla tyhjillään kuukausia |
| Vuokralaisen valinta | Vähemmän vaihtoehtoja |
| Vuokrasuhteen päättyminen | Uuden löytäminen voi olla vaikeaa |
Miten hallita:
- Kilpailukykyinen vuokra suhteessa paikallisiin vuokrailmoituksiin
- Hyvä asunnon kunto
- Vuokrasuhteen pituudesta sopiminen vuokralaisen kanssa
- Tyhjäkäytön huomioiminen laskelmissa: laske, kestääkö tuotto useamman kuukauden vuokrakatkon
2. Arvonlaskuriski
Asunnon arvo voi laskea, jos alueen kysyntä heikkenee. Yllä olevan taulukon aluetason luvut eivät kerro yksittäisen kunnan tai taloyhtiön kehityksestä, joten riskiä kannattaa arvioida kohdekohtaisesti. Tilastokeskuksen väestöennuste (ennuste 2024, julkaistu 24.10.2024) sisältää kuntakohtaiset ennusteet vuoteen 2045 asti. Ennuste perustuu oletuksiin, eikä se ole lupaus tulevasta, mutta se auttaa arvioimaan kunnan kehityssuuntaa.
Miten hallita:
- Osta hintaan, joka kestää myös arvonlaskun
- Älä laske tuottoa arvonnousun varaan
- Keskity kassavirtaan
Lisää aiheesta artikkelissa arvonlaskuriski asuntosijoittamisessa.
3. Taloyhtiöriski
Pienillä paikkakunnilla taloyhtiöt voivat olla haavoittuvia:
| Riski | Mahdollinen seuraus |
|---|---|
| Tyhjät asunnot talossa | Vastikekertymä pienenee |
| Remontit | Rahoituksen järjestäminen vaikeutuu, vastike voi nousta |
| Maksukyvyttömyys | Yhtiön talous voi ajautua vaikeuksiin |
Miten tunnistaa:
- Tarkista taloyhtiön tilinpäätös
- Kysy maksamattomien vastikkeiden ja tyhjien asuntojen tilanne
- Selvitä kunnossapitotarveselvitys ja mahdollinen pitkän tähtäimen suunnitelma
- Varmista, että isännöinti ja hallitus toimivat
4. Vuokralaisriski
Vuokrasuhteessa voi tulla vastaan ongelmia:
| Riski | Seuraus |
|---|---|
| Maksamattomat vuokrat | Tulonmenetys |
| Asunnon vahingoittuminen | Korjauskustannukset |
| Häätöprosessi | Aika ja kustannukset |
Miten hallita:
- Huolellinen vuokralaisen valinta
- Luottotietojen tarkistus
- Riittävä vuokravakuus
- Vuokranantajalle sopiva vakuutusturva
Strategiat kannattavaan sijoittamiseen
1. Kassavirtakeskeinen strategia
Periaate: Keskity vuokratuottoon, älä laske arvonnousun varaan
Kriteerit:
- Nettovuokratuotto, joka kestää tyhjäkäytön ja arvonlaskun
- Kassavirta positiivinen heti
- Ei velkavipua tai maltillisesti
- Varaudu arvonlaskuun
Esimerkki (oletuksin):
- Hinta: 35 000 € (käteisosto)
- Vuokra: 380 €/kk
- Vastike: 140 €/kk
- Netto: 240 €/kk = 2 880 €/v
- Tuotto: noin 8,2 % ennen varainsiirtoveroa, muita kuluja ja veroja
2. Edullisen ostohinnan strategia
Periaate: Osta hintaan, joka jättää varaa arvonlaskulle
Kriteerit:
- Selvitä alueen toteutuneet kauppahinnat ennen tarjousta
- Kuolinpesien ja remonttikohteiden myynnit voivat tarjota mahdollisuuksia
- Tee vain remontti, joka parantaa vuokrattavuutta
- Vuokraa tai myy, kun laskelma on kunnossa
Esimerkki (oletuksin):
- Ostohinta: 32 000 €
- Remontti: 5 000 €
- Yhteensä: 37 000 €
- Vuokra: 420 €/kk, vastike 130 €/kk
- Netto: 290 €/kk = 3 480 €/v
- Tuotto: noin 9,4 % ennen varainsiirtoveroa, muita kuluja ja veroja
3. Omakotitalostrategia
Periaate: Omakotitalossa ei ole taloyhtiöriskiä, mutta kaikki vastuu on omistajalla
Edut:
- Ei taloyhtiöriskiä
- Omistaja päättää itse korjauksista ja niiden ajoituksesta
Haitat:
- Ylläpito ja korjaukset kokonaan omistajalla
- Kiinteistövero ja vakuutukset omistajan maksettavana
- Varainsiirtovero kiinteistöstä on 3 %
- Myynti voi kestää
4. Hajautusstrategia
Periaate: Älä laita kaikkia munia samaan koriin
Käytännössä:
- Osa sijoituksista kasvukeskuksissa
- Osa korkean tuoton alueilla
- Eri asuntotyyppejä
- Eri paikkakuntia
Muuttotappiokunnan valinta
Kaikki muuttotappiokunnat eivät ole samanlaisia:
Paremmalta näyttäviä piirteitä
| Piirre | Miksi voi olla parempi |
|---|---|
| Vakaata elinkeinoelämää | Työpaikkoja |
| Palvelut säilyvät | Asukkaita riittää |
| Lähellä kasvukeskusta | Pendelöintimahdollisuus |
| Matkailu/luonto | Sesonkivuokraus |
| Oppilaitoksia | Opiskelijavuokralaiset |
Heikommalta näyttäviä piirteitä
| Piirre | Miksi voi olla heikompi |
|---|---|
| Yksi suuri työnantaja | Suuri riski, jos se lähtee |
| Palveluja lakkautetaan | Muuttohalukkuus voi kasvaa |
| Erittäin syrjäinen | Vähän vetovoimaa |
| Kunnan talous heikko | Palvelujen säilyminen epävarmaa |
Käytännön tarkistuslista
Ennen ostoa
- Tutki alueen väestökehitys ja muuttoliike (Tilastokeskus)
- Selvitä työnantajatilanne
- Tarkista taloyhtiön talous ja kunto
- Selvitä vuokramarkkinat paikallisista vuokrailmoituksista
- Selvitä toteutuneet kauppahinnat (Tilastokeskus)
- Laske realistinen tuotto-odotus
- Arvioi arvonlaskuriski
- Varmista rahoitus
- Suunnittele exit-strategia
Taloyhtiön tarkistus
- Tilinpäätös ja toimintakertomus
- Kunnossapitotarveselvitys ja mahdollinen PTS
- Tyhjien asuntojen ja maksamattomien vastikkeiden tilanne
- Vastikkeen kehitys
- Isännöinnin ja hallituksen toimivuus
- Tulevat remontit ja niiden rahoitus
Vuokralaismarkkinan selvitys
- Millaisia vuokra-asuntoja tarjolla?
- Millä hinnalla?
- Kuinka kauan ilmoitukset ovat olleet esillä?
- Ketä alueella asuu (opiskelijat, työssäkäyvät, eläkeläiset)?
Vuokraamisen käytännöistä pienellä paikkakunnalla kerrotaan artikkelissa asunnon vuokraaminen pienellä paikkakunnalla.
Verotus
Sijoitusasunnon verotuksen säännöt ovat samat sijainnista riippumatta:
| Veroerä | Käsittely |
|---|---|
| Vuokratulo | Pääomatuloa: 30 % 30 000 euroon asti, 34 % ylittävältä osalta |
| Hoitovastike | Vähennetään vuokratulosta |
| Lainan korot | Tulonhankkimisvelan korot vähennetään kaikista pääomatuloista |
| Vuosikorjaukset | Vähennetään maksuvuonna |
| Perusparannukset | Itse teetetyt tasapoistoina 10 vuodessa tai myynnin yhteydessä |
| Varainsiirtovero | Asunto-osake 1,5 %, kiinteistö 3 %; kuuluu hankintamenoon |
| Luovutusvoitto | Pääomatuloa; hankintameno-olettama 20 % tai 40 % luovutushinnasta |
| Luovutustappio | Vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista myyntivuonna ja 5 seuraavana vuonna |
Jos korot ja muut vähennykset ylittävät pääomatulot, syntyy pääomatulojen alijäämä. Siitä 30 % hyvitetään ansiotulojen veroista, enintään 1 400 euroa vuodessa (yksi alaikäinen lapsi 1 800 €, kaksi tai useampi 2 200 €). Luovutustappio ei kasvata alijäämää eikä oikeuta alijäämähyvitykseen. Hankintameno-olettama on 20 % luovutushinnasta, jos asunto on omistettu alle 10 vuotta, ja 40 %, jos vähintään 10 vuotta.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on minimituotto, jolla kannattaa sijoittaa?
Yleistä rajaa ei ole. Tuoton kannattaa olla niin suuri, että se kestää tyhjäkäytön, korjaukset ja mahdollisen arvonlaskun. Laske useampi skenaario ennen ostoa.
Kannattaako käyttää velkavipua?
Maltillisesti se voi kannattaa. Suuri velkavipu kasvattaa riskiä, jos arvo laskee tai vuokralainen puuttuu.
Miten löydän hyviä kohteita?
- Seuraa alueen myynti-ilmoituksia ja toteutuneita kauppahintoja
- Ole yhteydessä paikallisiin välittäjiin
- Seuraa kuolinpesien myyntejä
- Tutustu taloyhtiöiden tilanteeseen jo ennen tarjousta
Voiko sijoituksen menettää kokonaan?
Periaatteessa kyllä, jos asunnon arvo romahtaa tai taloyhtiö ajautuu vakaviin talousvaikeuksiin. Tämä on harvinaista, mutta riski on olemassa.
Miten paljon aikaa hallinta vaatii?
Vuokranantajana toimiminen vaatii aikaa: vuokralaisen etsintä, ongelmatilanteet, taloyhtiöasiat. Etäisyys lisää haastetta.
Kannattaako käyttää vuokranvälittäjää?
Se voi helpottaa etähallintaa, mutta palkkio pienentää tuottoa. Vuokranvälittäjän palkkio on vuokratulosta vähennettävä kulu. Pienillä paikkakunnilla välittäjiä voi olla vaikea löytää.
Yhteenveto
Asuntosijoittaminen muuttotappiokunnassa voi olla kannattavaa, mutta vaatii:
Realistisen asenteen:
- Älä laske arvonnousun varaan
- Keskity kassavirtaan
- Varaudu ongelmiin
Huolellisen kohdevalinnan:
- Oikea paikkakunta
- Hyvä taloyhtiö
- Järkevä hinta
Riskienhallinnan:
- Riittävä omarahoitus
- Hajautus
- Puskurirahasto
- Exit-suunnitelma
Muuttotappiokunnan sijoitusasunto voi sopia sijoittajalle, joka:
- Ymmärtää riskit
- Ei tarvitse nopeaa exit-mahdollisuutta
- Arvostaa kassavirtaa arvonnousun sijaan
- On valmis näkemään vaivaa hallinnassa
Lähteet
- Tilastokeskus – Osakeasuntojen hinnat
- Tilastokeskus – Asuntojen vuokrat
- Tilastokeskus – Väestöennuste
- Tilastokeskus – Muuttoliike
- Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
- Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026 (tiedote 1.10.2026)
- Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
- Finanssivalvonta – Suositus lainanhoitorasituksen ylärajaksi (päätös 27.6.2022, tiedote 28.6.2022)
- Verohallinto – Vuokratulot
- Verohallinto – Vuokratulojen vähennykset
- Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
- Verohallinto – Alijäämähyvitys
- Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot (syventävä ohje 48935)
- Verohallinto – Varainsiirtovero