Asunnon todelliset kulut – mitä ilmoitettu hinta ei kerro?
Asunnon hinta on vasta alkua. Käymme läpi vastikkeet, lainan kuukausierän, varainsiirtoveron ja remontit sekä laskemme kulut 5 ja 10 vuoden ajalle oletuksineen.
Asuntoilmoituksen hinta on vasta lähtökohta. Todellinen asumisen kustannus muodostuu monesta osasta: asuntolainasta, vastikkeista, energiasta, tulevista remonteista ja monista pienemmistä eristä. Tässä artikkelissa käymme läpi, mistä asunnon todelliset kulut muodostuvat ja miten ne lasketaan kuukausi-, vuosi- ja 5–10 vuoden tasolla. Laskelmien euromäärät ovat esimerkin oletuksia, ellei lähdettä mainita.
Laske todelliset kulut automaattisesti AsuntoPulssi laskee kohteen kokonaiskustannukset eri skenaarioissa. Liitä ilmoitus tai asiakirjat ja saat kustannusarvion.
Kustannusten rakenne
Asunnon kokonaiskustannus jakaantuu kolmeen osaan:
| Kustannustyyppi | Milloin maksetaan | Esimerkki |
|---|---|---|
| Hankintakustannukset | Kerran, kaupan yhteydessä | Myyntihinta, varainsiirtovero |
| Kuukausikustannukset | Joka kuukausi | Lainan kuukausierä, vastikkeet, energia |
| Tulevat kustannukset | Vuosien mittaan | Remontit, korjaukset, ylläpito |
Ostopäätöstä tehdessä kannattaa laskea kaikki kolme – ei vain hintaa.
Hankintakustannukset
Myyntihinta ja velaton hinta
- Myyntihinta: Summa, jonka maksat myyjälle
- Velaton hinta: Myyntihinta + huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus
Jos yhtiölainaa on, voit joko maksaa osuutesi pois, jos taloyhtiö sen sallii, tai jättää sen maksuun rahoitusvastikkeena.
Yhtiölainan poismaksu
Jos maksat yhtiölainaosuuden pois:
- Rahoitusvastiketta ei tule tästä lainasta
- Tarvitset enemmän omaa rahaa tai suuremman oman asuntolainan
Jos jätät yhtiölainan:
- Maksat rahoitusvastiketta kuukausittain
- Kaupassa tarvitaan vähemmän rahaa
- Maksat korkoa yhtiölainasta taloyhtiön lainaehtojen mukaan
Varainsiirtovero
Nykyiset verokannat koskevat 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuja kauppoja (lakimuutos voimaan 1.1.2024):
- Asunto-osakkeet: 1,5 % velattomasta hinnasta (kauppahinta ja yhtiölainaosuus)
- Kiinteistöt: 3 % kauppahinnasta
Esimerkki: Asunto-osake, velaton hinta 250 000 € → varainsiirtovero 3 750 € Esimerkki: Kiinteistö, kauppahinta 250 000 € → varainsiirtovero 7 500 €
Varainsiirtovero lasketaan asunto-osakkeessa velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksatko yhtiölainaosuuden pois vai et.
Muut hankintakustannukset
- Lainan avaamiseen liittyvät kulut: pyydä luotonantajalta hinnasto ja vertaile tarjouksia
- Kiinnityskulut kiinteistökaupassa: Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan kiinnityksen vahvistaminen maksaa 47 € kiinnitykseltä ja lainhuuto 172 € (tarkistettu 26.9.2026)
- Asunto-osakkeen omistuksen rekisteröinti Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään: 92 € osakehuoneistolta (tarkistettu 26.9.2026)
- Muuttokustannukset
Kuukausikustannukset
1. Asuntolainan kuukausierä
Asuntolainan kuukausierä riippuu:
- Lainan määrästä
- Korosta
- Laina-ajasta
- Lyhennystavasta
Esimerkki (annuiteettilaina, kuukausittaiset erät):
| Lainan määrä | Korko | Laina-aika | Kuukausierä |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 3,5 % | 25 vuotta | 1 001 € |
| 200 000 € | 4,5 % | 25 vuotta | 1 112 € |
| 200 000 € | 5,5 % | 25 vuotta | 1 228 € |
Korko vaikuttaa merkittävästi: 2 prosenttiyksikön ero (3,5 % → 5,5 %) tarkoittaa tässä esimerkissä noin 227 € lisää kuukaudessa. Finanssivalvonta suosittaa, että omissa laskelmissa käytetään matalan korkotason vallitessa vähintään 6 prosentin korkoa. Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen.
2. Hoitovastike
Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat kulut, esimerkiksi:
- Lämmitys
- Vesi (jos sitä ei laskuteta erikseen)
- Jätehuolto
- Kiinteistönhoito
- Isännöinti
- Vakuutukset
- Kunnossapito
Hoitovastikkeen taso vaihtelee paljon talon iän, lämmitystavan ja palveluiden mukaan. Tarkista oman kohteen vastike isännöitsijäntodistuksesta ja taloyhtiön talousarviosta.
Esimerkin oletus: 65 m² asunto, hoitovastike 4 €/m² → 260 €/kk
3. Rahoitusvastike
Rahoitusvastike kattaa yhtiölainan lyhennykset ja korot. Se tulee hoitovastikkeen päälle.
Huomio: Jos yhtiölainassa on lyhennysvapaa voimassa, rahoitusvastike on pienempi, koska sillä katetaan vain korkoja. Kun lyhennykset alkavat, vastike nousee.
Esimerkki (oletukset: yhtiölainaosuus 50 000 €, korko 4 %, 25 vuotta):
| Lyhennysvapaan aikana (vain korko) | Lyhennysten alettua (annuiteetti) | |
|---|---|---|
| Rahoitusvastike | noin 167 €/kk | noin 264 €/kk |
4. Tonttivastike (vuokratontti)
Jos taloyhtiö on vuokratontilla, tontin vuokra katetaan yleensä vastikkeilla. Vuokran taso riippuu vuokrasopimuksesta ja sijainnista.
Huomio: Tontin vuokra voi nousta merkittävästi, kun vuokrakausi päättyy ja vuokrasopimus uusitaan. Tarkista vuokrasopimuksen päättymisaika ja ehdot. Lue lisää vertailusta vuokratontti vai oma tontti.
5. Sähkö
Sähkön kulutus riippuu asunnon koosta, lämmitysmuodosta ja elämäntavasta. Kaukolämmitetyssä kerrostaloasunnossa sähköä kuluu yleensä selvästi vähemmän kuin sähkölämmitteisessä omakotitalossa, jossa lämmitys on usein suurin yksittäinen kuluerä. Pyydä myyjältä toteutuneet kulutustiedot.
6. Vesi (jos ei sisälly vastikkeeseen)
Joissain taloyhtiöissä vesi maksetaan erikseen kulutuksen tai asukasmäärän mukaan. Tarkista laskutusperuste isännöitsijältä.
7. Kotivakuutus
Selvitä, mitä taloyhtiön kiinteistövakuutus kattaa ja mitä jää oman kotivakuutuksen varaan. Hinta riippuu turvan laajuudesta, omavastuusta ja asunnosta.
8. Autopaikka
Jos autopaikka ei sisälly kauppaan, se voi olla taloyhtiöltä vuokrattava paikka, jonka hinta riippuu sijainnista ja paikan tyypistä.
Vertaile kohteiden kuukausikuluja AsuntoPulssilla voit vertailla kahden kohteen kuukausittaisia kokonaiskustannuksia rinnakkain. Näet heti, mikä todella maksaa enemmän.
Kuukausikustannusten yhteenveto
Lasketaan esimerkki 65 m² kerrostaloasunnosta. Oletukset: velaton hinta 250 000 €, josta yhtiölainaosuus 50 000 € jätetään maksuun. Myyntihinnasta 200 000 € rahoitetaan omalla lainalla 180 000 € ja omilla varoilla 20 000 €.
| Kuluerä (oletus) | Summa/kk |
|---|---|
| Asuntolaina (180 000 €, 4 %, 25 v) | 950 € |
| Hoitovastike (4 €/m²) | 260 € |
| Rahoitusvastike (50 000 €, 4 %, 25 v) | 264 € |
| Sähkö | 45 € |
| Kotivakuutus | 15 € |
| Yhteensä | 1 534 €/kk |
Tämä on kuukausittainen asumiskulu ilman autopaikkaa, remontteihin varautumista tai muita henkilökohtaisia kuluja. Osa lainan kuukausierästä ja rahoitusvastikkeesta on lyhennystä, joka kasvattaa omaa varallisuuttasi asunnossa.
Oman lainan määrää rajoittaa lainakatto: Finanssivalvonnan päätöksellä (29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 26.9.2026) asuntolaina saa olla enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille.
Tulevat kustannukset: remontit
Asunnon kulut eivät pääty kuukausimenoihin. Taloyhtiö- ja huoneistoremontit tuovat lisäkustannuksia.
Taloyhtiöremontit
Tulevat taloyhtiöremontit lisäävät rahoitusvastiketta tai aiheuttavat kertamaksun. Suurimpia hankkeita ovat tyypillisesti putkiremontti, julkisivu- ja kattoremontti, hissien uusiminen ja parvekekorjaukset.
Remonttien hinnat vaihtelevat talon koon, urakan laajuuden, teknisten ratkaisujen ja markkinatilanteen mukaan, eikä yleispätevää neliöhintaa voi antaa. Luotettavin arvio saadaan taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä, hankesuunnitelmasta ja urakkatarjouksista. Kysy isännöitsijältä, mitä hankkeita on suunnitteilla ja millaisia kustannusarvioita niistä on. Lue myös, mitä putkiremontti maksaa osakkaalle.
Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksi kuvaa rakentamisen kustannusten muutosta. Jos kustannusarvio on vuosia vanha, hinnat ovat voineet muuttua sen jälkeen.
Huoneiston omat remontit
Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat asunnon sisäosat, kuten pintamateriaalit ja kiintokalusteet, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Tavallisia osakkaan hankkeita ovat:
- Kylpyhuoneremontti (osin taloyhtiön vastuulla, esimerkiksi vedeneristys ja putket – tarkista vastuunjako)
- Keittiöremontti
- Lattioiden uusiminen
- Maalaus ja tapetointi
Pyydä tarjoukset ennen päätöstä. Kotitalousvähennyksen voi saada työn osuudesta, kun ehdot täyttyvät.
Korjausvara
Järkevä budjetointi sisältää korjausvaran – summan, joka säästetään tuleviin remontteihin.
Esimerkin oletus: 1–2 % asunnon arvosta vuosittain. 250 000 euron asunnossa se tarkoittaa 2 500–5 000 €/vuosi eli noin 208–417 €/kk. Sopiva summa riippuu talon iästä ja tiedossa olevista hankkeista.
5 ja 10 vuoden kustannuslaskelma
Todellisen kustannuksen ymmärtämiseksi kannattaa laskea kulut pidemmällä aikavälillä.
Esimerkki: sama asunto kolmella skenaariolla
Lähtötilanne (oletukset):
- Velaton hinta: 250 000 €
- Oma laina: 180 000 €, 25 v, annuiteetti
- Yhtiölainaosuus: 50 000 € (jätetään maksuun, rahoitusvastike 264 €/kk)
- Hoitovastike: 260 €/kk
- Sähkö ja muut: 60 €/kk
- Asunto: 65 m²
- Korjausvara on jätetty laskelmista pois, jotta skenaarioiden erot näkyvät selvemmin
Skenaario A: Perusskenaario
Oletukset:
- Korko pysyy 4 %:ssa
- Ei suuria remontteja 10 vuoden aikana
| Kuukausi | 5 vuotta | 10 vuotta | |
|---|---|---|---|
| Asuntolaina | 950 € | 57 000 € | 114 000 € |
| Hoitovastike | 260 € | 15 600 € | 31 200 € |
| Rahoitusvastike | 264 € | 15 840 € | 31 680 € |
| Sähkö ym. | 60 € | 3 600 € | 7 200 € |
| Yhteensä | 1 534 € | 92 040 € | 184 080 € |
Skenaario B: Korkojen nousu
Oletukset:
- Oman lainan korko nousee 6 %:iin kolmannen vuoden alussa ja pysyy siinä
- Kuukausierä lasketaan uudelleen jäljellä olevalle pääomalle (noin 171 300 €) ja 23 vuoden laina-ajalle
- Yhtiölainan korko pysyy ennallaan, ei suuria remontteja
| Kuukausi (v. 1–2) | Kuukausi (v. 3–) | 5 vuotta | 10 vuotta | |
|---|---|---|---|---|
| Asuntolaina | 950 € | 1 146 € | 64 056 € | 132 816 € |
| Muut kulut | 584 € | 584 € | 35 040 € | 70 080 € |
| Yhteensä | 1 534 € | 1 730 € | 99 096 € | 202 896 € |
Korkojen nousu lisää tässä esimerkissä 5 vuoden kustannuksia 7 056 € ja 10 vuoden kustannuksia 18 816 €.
Skenaario C: Putkiremontti tulossa
Oletukset:
- Korko pysyy 4 %:ssa
- Putkiremontti kolmantena vuonna, osakkaan osuus 60 000 € (esimerkin oletus)
- Rahoitetaan 20 vuoden yhtiölainalla, korko 4 % → uusi rahoitusvastike noin 364 €/kk kolmannen vuoden alusta
| Kuukausi (v. 1–2) | Kuukausi (v. 3–) | 5 vuotta | 10 vuotta | |
|---|---|---|---|---|
| Asuntolaina | 950 € | 950 € | 57 000 € | 114 000 € |
| Hoitovastike | 260 € | 260 € | 15 600 € | 31 200 € |
| Rahoitusvastike (vanha) | 264 € | 264 € | 15 840 € | 31 680 € |
| Rahoitusvastike (uusi) | – | 364 € | 13 104 € | 34 944 € |
| Sähkö ym. | 60 € | 60 € | 3 600 € | 7 200 € |
| Yhteensä | 1 534 € | 1 898 € | 105 144 € | 219 024 € |
Putkiremontti lisää tässä esimerkissä 10 vuoden kustannuksia 34 944 € pelkkien rahoitusvastikkeiden muodossa. Todellisuudessa myös hoitovastike voi muuttua remontin yhteydessä.
Kustannusten vertailutaulukko
| Skenaario | 5 vuotta | 10 vuotta | Ero perusskenaarioon (10 v) |
|---|---|---|---|
| A: Perus | 92 040 € | 184 080 € | – |
| B: Korkojen nousu | 99 096 € | 202 896 € | +18 816 € |
| C: Putkiremontti | 105 144 € | 219 024 € | +34 944 € |
Miten laskea oman kohteen kulut?
-
Selvitä hankintakustannukset
- Myyntihinta, yhtiölaina, varainsiirtovero
-
Laske kuukausikustannukset
- Asuntolainan erä (käytä lainalaskuria)
- Hoito- ja rahoitusvastike
- Sähkö, vakuutukset, muut
-
Huomioi tulevat remontit
- Mitä kunnossapitotarveselvityksessä ja mahdollisessa pitkän aikavälin suunnitelmassa (PTS) on tiedossa?
- Milloin yhtiölainan lyhennysvapaa päättyy?
- Varaudu korjausvaralla
-
Tee stressitesti
- Riittääkö budjetti, jos korko on vähintään 6 %, kuten Finanssivalvonta suosittaa laskelmissa käytettäväksi?
- Entä jos tulee iso remontti 3 vuoden sisällä?
Usein kysytyt kysymykset
Miten vertaan kahta kohdetta, joissa on eri yhtiölainat?
Käytä velatonta hintaa vertailussa. Laske molemmille todellinen kuukausikustannus, joka sisältää sekä oman lainan että yhtiölainan (rahoitusvastikkeen).
Kannattaako maksaa yhtiölaina pois?
Riippuu. Yhtiölainan korko voi olla korkeampi tai matalampi kuin oman lainan. Jos yhtiölainan korko on korkea ja sinulla on varaa maksaa se pois, se voi olla kannattavaa. Laske molemmat vaihtoehdot ja selvitä isännöitsijältä, milloin ja miten lainaosuuden voi maksaa pois.
Mitä jos en tiedä tulevia remontteja?
Kysy isännöitsijältä ja tarkista kunnossapitotarveselvitys ja mahdollinen PTS. Jos tietoa on vähän, rakennuksen ikä ja tehdyt korjaukset antavat suuntaa sille, mitä hankkeita voi olla edessä.
Miten korjausvara lasketaan?
Yleistä sääntöä ei ole. Tässä artikkelissa esimerkkinä käytetään 1–2 % asunnon arvosta vuodessa. Vanhemmissa asunnoissa ja taloyhtiöissä, joissa on lähestymässä isoja remontteja, korjausvara voi olla suurempi.
Laske, mitä lainasi oikeasti maksaa
Kuukausierä, korkojen osuus ja marginaalin vaikutus koko laina-ajalta. Vertaa kahta vaihtoehtoa rinnakkain.
Laske kuukausierä ja korotEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto: Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
- Verohallinto: Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
- Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
- Finanssivalvonta: Makrovakauspäätös 29.6.2026
- Maanmittauslaitos: Hinnasto, kiinteistöjen rekisteröintipalvelut
- Maanmittauslaitos: Hinnasto, huoneistot
- Verohallinto: Korko tuloverotuksessa
- Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku
- Tilastokeskus: Rakennuskustannusindeksi
Saat kustannuslaskelman AsuntoPulssilla voit laskea kohteen todelliset kulut automaattisesti. Syötä ilmoituksen tiedot tai lataa asiakirjat – saat kuukausi-, vuosi- ja 10 vuoden kustannusarvion eri skenaarioissa.
Artikkeli julkaistu 18.7.2026. Päivitetty viimeksi 26.9.2026.