Ulkomaan asunnon perintö- ja lahjavero – kaksoiserotuksen välttäminen

Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.

Kun ulkomailla sijaitseva kiinteistö siirtyy perinnön tai lahjan kautta, sekä Suomi että kohdemaa saattavat haluta verottaa siirtoa. Tämä voi johtaa kaksinkertaiseen verotukseen, ellei asiaa osata käsitellä oikein. Tässä oppaassa käymme läpi, miten perintö- ja lahjavero toimii ulkomaan kiinteistöjen kohdalla.

Perintö- ja lahjaveron perusteet

Kaksinkertainen verotusoikeus

Kohdemaa:

• Kiinteistö sijaitsee maassa → monessa maassa verotusoikeus
• Jotkin maat verottavat kiinteistön perintöä/lahjaa

Suomi:

• Perinnönjättäjä tai saaja asui Suomessa → verotusoikeus
• Suomi verottaa maailmanlaajuista perintöä/lahjaa

Suomen perintö- ja lahjavero

Verovelvollisuus Suomessa:

• Jos perinnönjättäjä tai -saaja asui Suomessa
• Jos lahjanantaja tai -saaja asuu Suomessa
• Koskee myös ulkomailla sijaitsevaa omaisuutta

Veroluokat:

Veroasteikot (suuntaa-antavia, tarkista ajantasaiset):

Perintövero, kun perinnönjättäjä on kuollut 1.1.2026 tai myöhemmin. Alle 30 000 euron perintöosuus on verovapaa; 30 000 euron tai sitä suuremmasta osuudesta vero lasketaan koko osuudesta.

Veroluokka I (puoliso, lapset jne.):

Veroluokka II (muut):

Jos perinnönjättäjä on kuollut 31.12.2025 tai aiemmin, sovelletaan aiempaa asteikkoa, jossa verovapaa raja oli alle 20 000 euroa.

Lahjavero, kun verovelvollisuus alkaa 1.1.2026 tai myöhemmin. Alle 7 500 euron lahjat samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana ovat verovapaita (aiemmin raja oli alle 5 000 euroa).

Veroluokka I (puoliso, lapset jne.):

Veroluokka II (muut):

Kohdemaan verotus

Yleisimmät tilanteet

Maat joissa perintö-/lahjaveroa kiinteistöihin:

• Espanja (vaihtelee alueittain)
• Ranska
• Belgia
• Italia (matala)
• Kreikka
• USA (estate tax)

Maat joissa ei tai vähäinen:

• Ruotsi (ei perintöveroa)
• Portugali (vain leimavero)
• Itävalta (ei perintöveroa)
• Australia (ei perintöveroa)

Espanja esimerkkinä

Espanjan perintövero (Impuesto sobre Sucesiones):

• Alueellisesti erilainen (autonomiset alueet)
• Voi olla jopa 7-34 %
• Sukulaissuhde vaikuttaa
• Alennuksia vakituisille asukkaille

Ongelma suomalaiselle:

• Suomi verottaa myös
• Ilman toimenpiteitä kaksinkertainen vero

Kaksoiserotuksen välttäminen

Verosopimukset

Perintö- ja lahjaveron verosopimukset: Suomella on perintöveron verosopimus vain harvojen maiden kanssa:

• Alankomaat
• Tanska
• Ranska
• Islanti
• Norja
• Ruotsi (tosin Ruotsilla ei ole perintöveroa)
• USA
• Sveitsi

Muiden maiden kanssa:

• Ei verosopimusta perintöverosta
• Kaksoiserotuksen riski suurempi
• Suomen sisäinen hyvitysjärjestelmä voi auttaa

Suomen sisäinen hyvitys

Perintö- ja lahjaverolaki 4 § ja 5 §: Suomi hyvittää ulkomailla maksettua perintö-/lahjaveroa, vaikka verosopimusta ei olisi:

Edellytykset:

• Vero on maksettu ulkomailla samasta omaisuudesta
• Vero on todennettavissa
• Hyvitys korkeintaan Suomen veron määrä samasta omaisuudesta

Käytännössä:

1. Maksat perintöveron kohdemaassa
2. Ilmoitat Suomeen
3. Suomi laskee oman veronsa
4. Suomi hyvittää ulkomaan veron
5. Maksat erotuksen (tai ei mitään, jos ulkomaan vero suurempi)

Esimerkkilaskenta

Espanjasta peritty asunto:
Arvo: 300 000 €
Sukulaissuhde: Lapsi (veroluokka I)

Espanjan perintövero: 45 000 € (hypoteettinen)

Suomen perintövero (I luokka, kuolema 1.1.2026 tai myöhemmin):
Alaraja 200 000 €: 21 000 €
Ylimenevä 100 000 € × 16 %: 16 000 €
Yhteensä: 37 000 €

Hyvitys: Espanjan vero 45 000 € (mutta max Suomen vero 37 000 €)
Suomeen maksettava: 0 €

Kokonaisvero: 45 000 € (maksettu Espanjaan)

Perinnön ilmoittaminen

Perukirja

Suomessa laadittava perukirja:

• Sisältää myös ulkomaan varallisuuden
• Ulkomaan kiinteistön arvo
• Mahdolliset velat

Arvon määritys

Ulkomaan kiinteistön arvo:

• Käypä arvo kuolinhetkellä
• Euroissa
• Arviointilausunto tarvittaessa

Veroilmoitus

Ilmoita Verohallinnolle:

• Perukirja 3 kuukauden kuluessa
• Perintöveroilmoitus
• Ulkomailla maksettu vero (hyvitystä varten)

Lahjan erityispiirteet

Lahjavero Suomessa

Samat periaatteet kuin perinnössä:

• Veroluokat I ja II
• Veroasteikot hieman erilaiset
• Alle 7 500 € lahjat samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana verovapaita (1.1.2026 alkaen; aiemmin alle 5 000 €)

Ulkomaan kiinteistön lahjoitus

Tilanteet:

• Vanhempi lahjoittaa ulkomaan asunnon lapselle
• Aviopuoliso lahjoittaa toiselle

Verotus:

• Kohdemaa voi verottaa
• Suomi verottaa
• Hyvitysjärjestelmä toimii

Lahjoitus osissa

Strategia:

• Lahjoita osissa eri vuosina
• Käytä verovapaat alle 7 500 € lahjat (saman lahjanantajan kolmen vuoden lahjat lasketaan yhteen)
• 3 vuoden sisällä annetut lahjat kumuloidaan

Perintösuunnittelu

Miksi suunnitella?

Tavoitteet:

• Minimoida kokonaisverotus
• Varmistaa omaisuuden siirto
• Välttää yllätykset perillisille

Keinoja

1. Testamentti:

• Määrää omaisuuden jaosta
• Huomioi molempien maiden lait
• Konsultoi lakimiestä molemmissa maissa

2. Lahjoitus elinaikana:

• Osittainen lahjoitus
• Verovapaat alle 7 500 € lahjat (kolmen vuoden aikana samalta lahjanantajalta)
• Ajoitus

3. Yritysrakenne:

• Kiinteistö yhtiön nimissä
• Osakkeiden siirto voi olla verotuksellisesti erilaista
• Monimutkainen, vaatii asiantuntijaa

4. Henkivakuutus:

• Korvaukset yleensä verovapaita tiettyyn rajaan
• Voi auttaa veron maksamisessa

USA:n estate tax

Erityinen riski:

USA verottaa ulkomaalaisten USA:ssa sijaitsevaa omaisuutta:

• Vapautusraja ulkomaalaiselle vain noin 60 000 $
• Veroaste voi olla jopa 40 %
• Suuri riski ilman suunnittelua

Suojautuminen:

• Verosopimus Suomen ja USA:n välillä auttaa
• LLC-rakenne voi auttaa (mutta verosuunnittelu tarpeen)
• Konsultoi USA:n verolakimiestä

Käytännön vinkkejä

Kun omistat ulkomaan kiinteistön

1. Tee testamentti – molempien maiden lait huomioiden
2. Dokumentoi hankintahinta – perilliset tarvitsevat
3. Pidä kirjaa perusparannuksista – arvon määritys
4. Keskustele perillisten kanssa – ei yllätyksiä

Kun perit ulkomaan kiinteistön

1. Selvitä kohdemaan vaatimukset – perintöverot, ilmoitukset
2. Laadi perukirja Suomessa – sisällytä ulkomaan omaisuus
3. Kerää dokumentit – verotodistukset ulkomaalta
4. Ilmoita Suomeen – perintöveroilmoitus

Kun lahjoitat ulkomaan kiinteistön

1. Selvitä molempien maiden verot – ennen lahjoitusta
2. Harkitse ajoitusta – osissa vai kerralla
3. Dokumentoi arvo – lahjoitushetkellä
4. Ilmoita Suomeen – lahjaveroilmoitus

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Verotetaanko ulkomaan kiinteistön perintö Suomessa?

Kyllä, jos perinnönjättäjä tai -saaja asui Suomessa. Suomi verottaa maailmanlaajuista perintöä. Ulkomailla maksettu vero hyvitetään.

Miten välttää kaksinkertainen verotus?

Ilmoita Suomeen ja vaadi hyvitystä ulkomailla maksetusta verosta. Jos verosopimus on, se määrittelee säännöt. Muuten Suomen sisäinen hyvitysjärjestelmä.

Voiko perillinen joutua maksamaan veroa kahteen maahan?

Teknisesti kyllä, mutta käytännössä ei täysimääräisesti. Suomi hyvittää ulkomailla maksetun veron. Maksat korkeimman veron – ei kahta täyttä veroa.

Miten USA:n estate tax toimii?

USA verottaa USA:ssa sijaitsevaa omaisuutta. Ulkomaalaiselle vapautusraja on matala (~60 000 $). Verosopimus auttaa, mutta suunnittelu on tärkeää.

Kannattaako ulkomaan asunto lahjoittaa ennen kuolemaa?

Se riippuu tilanteesta. Lahjaverolla on oma asteikkonsa, mutta veron määrä voi olla samaa suuruusluokkaa kuin perintöverossa. Elinaikanaan lahjoittaminen voi kuitenkin auttaa ajoituksessa ja suunnittelussa. Konsultoi asiantuntijaa.

Mitä jos kohdemaa ei peri veroa?

Suomi verottaa silti. Mutta et maksa kahta veroa, vain Suomen veron.

Yhteenveto

Ulkomaan kiinteistön perintö- ja lahjavero voi olla monimutkainen, koska sekä Suomi että kohdemaa voivat verottaa. Kaksinkertainen verotus voidaan kuitenkin yleensä välttää tai lieventää.

Perintö-/lahjaveron vaiheet:

1. Selvitä kohdemaan vero (maksetaan yleensä ensin)
2. Ilmoita Suomeen (perukirja, veroilmoitus)
3. Vaadi hyvitystä ulkomaan verosta
4. Maksa erotus Suomeen (tai ei mitään, jos ulkomaan vero riitti)

Muista:

• Suomi verottaa maailmanlaajuista perintöä/lahjaa
• Kohdemaa voi myös verottaa
• Hyvitysjärjestelmä estää täyden kaksinkertaisuuden
• Perintösuunnittelu voi säästää veroja

Onnistumisen avaimet:

1. Suunnittele ajoissa (testamentti, lahjoitukset)
2. Konsultoi asiantuntijaa molemmissa maissa
3. Dokumentoi arvo ja verot
4. Ilmoita oikein ja ajallaan
5. Vaadi hyvitykset

Perintö- ja lahjaveroasiat ovat monimutkaisia, erityisesti kun kyseessä on ulkomaan omaisuus. Ammattilaisen apu on usein kannattava sijoitus.

Lähteet

• Verohallinto, perintö- ja lahjavero: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/perinto/
• Verohallinto, lahjavero: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/lahja/
• Valtiovarainministeriö, verosopimukset: https://vm.fi/verosopimukset
• Perintö- ja lahjaverolaki (Finlex)

---

Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verotussäännöt voivat muuttua – tarkista aina ajantasaiset tiedot Verohallinnosta ja konsultoi asiantuntijaa.