Kreikan asunnon verotus suomalaiselle - Osto, omistus ja myynti

Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä, joka tuntee kohdemaan lainsäädännön. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: syyskuu 2026.

Kreikan kiinteistön omistaminen tuo mukanaan verovelvollisuuksia sekä Kreikassa että Suomessa. Vaikka Kreikan verotus on vuosien aikana yksinkertaistunut, järjestelmän ymmärtäminen vaatii perehtymistä. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki oleelliset verot kiinteistön koko elinkaarena.

Kreikan kiinteistöverotus pähkinänkuoressa

Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuu 2026. Veroprosentit ja säännöt voivat muuttua.

Verot ostaessa

Varainsiirtovero (Foros Metavivasis Akiniton - FMA)

Varainsiirtovero on tavallisin kiinteistön ostoon liittyvä vero Kreikassa.

Verokanta: 3,09 % kauppahinnasta

Milloin maksetaan:

• Kaikista käytetyistä kiinteistöistä
• Uudiskohteista, joiden rakennuslupa on myönnetty ennen 1.1.2006

Laskentaperuste:

• Lähtökohtaisesti kauppahinta
• Veroviranomaiset voivat käyttää "objective value" (veroarvoa) jos se on korkeampi
• Objective value perustuu standardihintoihin alueittain

Esimerkki:

• Kauppahinta: 200 000 euroa
• Varainsiirtovero: 200 000 x 3,09 % = 6 180 euroa

ALV (FPA) uudiskohteissa

Jos ostat uudiskohteen suoraan rakennuttajalta, varainsiirtoveron sijaan maksetaan ALV.

Verokanta: 24 % (tai alennettu 17 % tietyillä saarilla)

Milloin sovelletaan:

• Rakennuslupa myönnetty 1.1.2006 jälkeen
• Rakennuttaja myy ensimmäisen kerran
• Kohde on asuinkäyttöön

Huomio: ALV lasketaan kauppahinnasta, joten se voi olla merkittävästi korkeampi kuin varainsiirtovero. Tämä on tärkeää huomioida uudiskohteiden hinnoittelussa.

Esimerkki:

• Kauppahinta: 200 000 euroa
• ALV 24 %: 48 000 euroa (jos sisältyy hintaan, ei näy erikseen)

Notaarikulut

Kreikassa notaari on pakollinen kiinteistökaupassa.

Kiinteistörekisterimaksut

Kauppa rekisteröidään kiinteistörekisteriin (Ktimatologio).

Lakimieskulut

Vaikka ei ole pakollinen, lakimies on erittäin suositeltava:

Ostovaiheen kulut yhteensä

Uudiskohteissa ALV:n kanssa kokonaiskulut voivat olla huomattavasti korkeammat.

Vuosittaiset verot

Kiinteistövero (ENFIA - Eniaios Foros Idiokticias Akiniton)

ENFIA on Kreikan vuosittainen kiinteistövero, joka koostuu kahdesta osasta.

1. Päävero (Kyrios Foros):

Lasketaan kiinteistön ominaisuuksien perusteella:

• Sijainti (alue, kaupunginosa)
• Pinta-ala
• Rakennusvuosi
• Kerros
• Käytetty rakennusoikeus

Tyypillinen päävero: 2-10 euroa/m2 vuodessa

Esimerkki:

• 80 m2 asunto tavallisella alueella: 200-500 euroa/vuosi
• 80 m2 asunto Ateenan keskustassa: 500-1 000 euroa/vuosi
• 80 m2 asunto Mykonoksella: 800-1 500 euroa/vuosi

2. Lisävero (Simbliromatikos Foros):

Lasketaan kiinteistöjen kokonaisarvosta:

• Alle 250 000 euroa: Ei lisäveroa
• 250 000-300 000 euroa: 0,1 %
• 300 000-400 000 euroa: 0,15 %
• 400 000-500 000 euroa: 0,3 %
• 500 000-600 000 euroa: 0,5 %
• Yli 600 000 euroa: 0,6-1,15 %

Maksaminen:

• ENFIA lasketaan automaattisesti veroviranomaisissa
• Maksetaan tyypillisesti 5-6 erässä syksyllä
• Myöhästymissakot korkeat

Kunnan maksut (Dimotika Teli)

Paikalliset kunnan maksut liittyvät usein:

• Jätehuoltoon
• Katujen valaistukseen
• Muihin kunnan palveluihin

Tyypillinen kustannus: 50-200 euroa/vuosi

Nämä maksetaan usein sähkölaskun yhteydessä.

Vuokratulojen verotus

Verotus Kreikassa

Kun vuokraat Kreikan kiinteistöäsi, tulot verotetaan Kreikassa.

Progressiiviset verokannat:

Vähennykset: Kreikassa ei saa vähentää kuluja vuokratuloista samalla tavalla kuin Suomessa. Verotus perustuu bruttovuokratuloon.

Poikkeus: Lyhytaikainen vuokraus

• Alle 60 päivän vuokrauksista voidaan vähentää 5 %
• Yli 60 päivän vuokrauksista 30 % vähennys

Ilmoittaminen:

• Vuokratulot ilmoitetaan veroilmoituksessa (E1-lomake)
• Vuokrasopimukset rekisteröidään (TAXISnet)
• Non-resident voi käyttää yksinkertaistettua ilmoitusta

Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb)

Kreikassa lyhytaikainen vuokraus on tiukasti säänneltyä:

Velvollisuudet:

• Rekisteröintivelvollisuus (Mitroo Akiniton)
• Vieraiden tiedot poliisille
• Tulojen raportointi

Verotus:

• 15-45 % progressiivisesti
• 5 % forfait-vähennys alle 60 pv vuokrauksissa

Verotus Suomessa

Suomessa asuva verovelvollinen ilmoittaa Kreikan vuokratulot Suomen veroilmoituksessa.

Periaatteet:

• Suomi verottaa maailmanlaajuisia tulojasi
• Kreikassa maksettu vero hyvitetään (verosopimus)
• Ei kaksinkertaista verotusta

Käytännössä:

1. Ilmoita bruttovuokratulo veroilmoituksessa
2. Vähennä kulut (Suomen sääntöjen mukaisesti)
3. Ilmoita Kreikassa maksettu vero
4. Suomi hyvittää Kreikan veron Suomen veroon asti

Esimerkki:

• Vuokratulo: 8 000 euroa
• Kulut (vähennykset): 1 500 euroa
• Nettotulo: 6 500 euroa
• Kreikan vero (15 %): 1 200 euroa (8 000 bruttosta)
• Suomen vero (32 %): 2 080 euroa (6 500 nettosta)
• Hyvitys: 1 200 euroa
• Maksettava Suomeen: 880 euroa

Myyntivoiton verotus

Verotus Kreikassa

Kreikassa kiinteistön myyntivoitto on periaatteessa verotettavaa tuloa.

Nykyinen tilanne: Myyntivoittovero on ollut "jäädytettynä" eli sitä ei ole peritty vuosiin. Tilanne voi muuttua.

Kun/jos myyntivoittovero on voimassa:

• Verokanta: 15 % voitosta
• Lasketaan: Myyntihinta - ostohinta - kulut
• Inflaatiokorjaus mahdollinen

Vapautukset:

• Oma asunto, jossa asunut vähintään 5 vuotta
• Ensimmäinen kiinteistön myynti 25 vuodessa (tietyissä tapauksissa)

Verotus Suomessa

Suomen ja Kreikan verosopimuksen mukaan:

• Kiinteistöön kohdistuva myyntivoitto verotetaan sijainti maassa (Kreikka)
• Suomi hyvittää Kreikan veron

Suomen oman asunnon verovapaus:

• Ei sovellu Kreikan asuntoon
• Koskee vain Suomessa sijaitsevaa omaa kotia

Käytännössä:

1. Laske myyntivoitto (myyntihinta - ostohinta - kulut)
2. Ilmoita veroilmoituksessa
3. Kreikka verottaa ensin (jos vero voimassa)
4. Suomi hyvittää Kreikan veron

Verosopimus Suomen ja Kreikan välillä

Keskeiset periaatteet

Maiden välillä on verosopimus, joka estää kaksinkertaisen verotuksen:

Hyvitysmenetelmä

Suomi käyttää hyvitysmenetelmää:

• Lasket Suomen veron
• Vähennät Kreikassa maksetun veron
• Maksat erotuksen (jos Suomen vero korkeampi)

Ilmoitusvelvollisuus

Suomessa:

• Ilmoita kiinteistön omistus veroilmoituksen liitteellä
• Ilmoita vuokratulot (lomake 16)
• Ilmoita myyntivoitto myyntivuonna

Kreikassa:

• ENFIA maksetaan automaattisesti
• Vuokratulot veroilmoituksessa
• Non-resident tarvitsee veroedustajan tai AFM-numeron

Perintö- ja lahjavero

Kreikan perintövero

Kreikka verottaa Kreikassa sijaitsevien kiinteistöjen perintöjä:

Vapaat osuudet:

• 1. luokka: 150 000 euroa
• 2. luokka: 30 000 euroa
• 3. luokka: 6 000 euroa

Lahjavero

Lahjavero noudattaa samaa rakennetta kuin perintövero.

Suomen verotus

Suomi verottaa myös Kreikan kiinteistön perintöä (maailmanlaajuinen perintöverotus):

• Kreikan vero hyvitetään
• Verosopimus estää kaksinkertaisen verotuksen

Huomio: Perintö- ja lahjakysymykset ovat monimutkaisia. Konsultoi aina asiantuntijaa.

Veronumero ja veroilmoitukset

AFM-numero (Arithmos Forologikou Mitroou)

Kreikkalainen veronumero on pakollinen kaikissa virallisissa toimissa:

• Kiinteistön osto
• Pankkitilin avaus
• Veroilmoitukset
• Sopimukset

Hakeminen:

• Kreikan suurlähetystöstä Helsingissä
• Paikallisesta verotoimistosta (DOY) Kreikassa

TAXISnet

Kreikan veroviranomaisen sähköinen järjestelmä:

• Veroilmoitusten teko
• Verojen maksaminen
• Kiinteistötietojen hallinta

Non-residentille TAXISnet-käyttö voi vaatia:

• Edustajan valtuuttamisen
• Pankkitilin Kreikassa
• Veroilmoituksen avustajaa

Vuosittaiset velvollisuudet

Verosuunnittelu (lailliset keinot)

Objective value vs. kauppahinta

Kreikassa verotus perustuu usein "objective value" -arvoihin, jotka voivat olla alhaisemmat kuin todelliset markkinahinnat. Tämä voi vaikuttaa edullisesti:

• Kiinteistöveroon (ENFIA)
• Perintöveroon

Kulujen dokumentointi

Pidä tarkkaa kirjaa:

• Remonttikuluista
• Hoitokuluista
• Matkakuluista (vuokrauksen yhteydessä)
• Ostokuluista

Dokumentoidut kulut vähennetään myyntivoitosta.

Omistusajan huomiointi

Jos myyntivoittovero on voimassa, pidempi omistusaika voi vaikuttaa edullisesti verotukseen.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Maksetaanko Kreikan asunnosta veroa Suomeen?

Itse omistamisesta ei, mutta vuokratuloista ja myyntivoitosta kyllä. Kreikassa maksettu vero hyvitetään, joten kaksinkertaista verotusta ei synny.

Mikä on varainsiirtovero Kreikassa?

3,09 % kauppahinnasta (käytetyt kohteet). Uudiskohteissa ALV 24 %.

Mitä ENFIA-vero maksaa?

Riippuu kiinteistön sijainnista, koosta ja tyypistä. Tyypillisesti 200-1 500 euroa/vuosi tavalliselle asunnolle.

Miten vuokratuloja verotetaan?

Kreikassa 15-45 % progressiivisesti. Suomessa ilmoitetaan ja Kreikan vero hyvitetään.

Tarvitseeko kreikkalaisen veronumeron?

Kyllä, AFM on pakollinen kaikissa virallisissa toimissa Kreikassa.

Miten veroilmoitus tehdään Kreikassa?

TAXISnet-järjestelmässä tai veroedustajan kautta. Non-resident tarvitsee usein avustajan.

Voiko Kreikan veron hyvittää Suomessa?

Kyllä, verosopimuksen mukaisesti. Suomi hyvittää Kreikassa maksetun veron Suomen veroon asti.

Pitääkö palkata kirjanpitäjää Kreikkaan?

Se on suositeltavaa, erityisesti vuokratulojen ja veroilmoitusten osalta. Logistis (kirjanpitäjä) voi toimia veroedustajana.

Miten perintövero toimii?

Kreikan kiinteistö verotetaan molemmissa maissa, mutta verosopimus estää kaksinkertaisen verotuksen. Suunnittele perinnöt asiantuntijan kanssa.

Onko myyntivoittovero voimassa?

Myyntivoittovero on ollut jäädytettynä, mutta tilanne voi muuttua. Tarkista ajantasainen tilanne ennen myyntiä.

Käytännön vinkit

Ennen ostoa

1. Hanki AFM-numero ajoissa
2. Avaa kreikkalainen pankkitili
3. Selvitä kohteen objective value
4. Laske kokonaiskulut (osto + vuosittaiset)
5. Konsultoi veroneuvojaa molemmissa maissa

Omistuksen aikana

1. Maksa ENFIA ajoissa (sakot korkeita)
2. Tee veroilmoitus vuosittain
3. Dokumentoi kaikki kulut
4. Säilytä tositteet vähintään 10 vuotta
5. Seuraa sääntöjen muutoksia

Ennen myyntiä

1. Tarkista myyntivoittoveron tilanne
2. Laske voitto huolellisesti
3. Kerää kaikki kulutositteet
4. Konsultoi veroneuvojaa
5. Ilmoita myynti molempiin maihin

Yhteenveto

Kreikan kiinteistön verotus on kohtuullista, mutta vaatii huolellisuutta:

Tärkeimmät muistettavat:

1. Hanki AFM-numero heti
2. Maksa ENFIA ajoissa
3. Ilmoita tulot ja omistus Suomeen
4. Dokumentoi kaikki kulut
5. Käytä asiantuntijoita molemmissa maissa

Lähteet

• Independent Authority for Public Revenue (AADE) – Kreikan veroviranomainen
• TAXISnet – Kreikan verosähköinen järjestelmä
• Vero.fi – Ulkomaan tulot
• Verosopimus Suomi-Kreikka
• Suomen suurlähetystö Ateenassa

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eikä korvaa ammattilaisen neuvoja. KotienKoti ei vastaa ulkomaan asuntokauppojen seurauksista.