Kakskerta – asuntojen hinnat ja markkinatilanne

Kakskerta on Turun eteläinen saaristokaupunginosa, jonka asuntomarkkina poikkeaa selvästi kaupungin keskusta-alueista. Turun kaupungin mukaan Satavan ja Kakskerran saarilla asuu yhteensä noin 2 000 asukasta, ja suurin osa palveluista on Hirvensalossa tai mantereella.

Tässä artikkelissa tarkastellaan, mitä Kakskerran hintatasosta voidaan sanoa tilastojen perusteella, mistä saariston omakotitalon hinta muodostuu ja mitä ostajan, myyjän ja sijoittajan kannattaa huomioida.

Markkinan erityispiirteet

Pientalovaltainen markkina

Kakskerran asuntomarkkinalla korostuvat omakotitalot ja vapaa-ajan asunnot. Tämä näkyy myös tilastoissa: Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen hintatilastoon ei kertynyt vuosina 2023–2025 postinumeroalueelta 20960 Kakskerta yhtään julkaistua neliöhintaa kerrostalo- tai rivitaloasunnoille.

Pientalovaltainen rakenne vaikuttaa markkinaan monella tavalla:

• Vähäinen vaihtuvuus – kauppoja tehdään vuosittain vähän, joten vertailukohteita on niukasti
• Yksilöllinen tarjonta – jokainen talo ja tontti on erilainen, mikä vaikeuttaa hintavertailua
• Kausivaihtelu – saaristokohteita esitellään usein mielellään sulan maan aikaan, jolloin piha ja ympäristö näkyvät

Kaavoitus ja rakentaminen

Ranta- ja saaristoalueiden rakentamista ohjataan kaavoituksella, ja rakennusoikeus vaihtelee tonteittain. Ennen ostoa kannattaa tarkistaa kiinteistön kaavatilanne ja rakennusoikeus Turun kaupungilta. Turun kaupungin sivuilla voi seurata sekä voimassa olevia että vireillä olevia kaavoja.

Sijainnin merkitys

Turun kaupungin mukaan Kakskerran erityispiirre on saaren keskellä sijaitseva Kakskerran järvi, jonka ansiosta asua voi joko meren tai järven rannalla. Rannan läheisyys, näkymät ja oma ranta voivat vaikuttaa kiinteistön hintaan merkittävästi. Kauempana rannasta sijaitsevat kiinteistöt ovat usein edullisempia, mutta tarkkoja hintaeroja ei voi esittää tilastojen perusteella.

Neliöhinnat ja hintataso

Miksi Kakskerralle ei ole julkaistua neliöhintaa?

Tilastokeskus julkaisee vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat postinumeroalueittain vain, kun kauppoja on riittävästi. Kakskerran postinumeroalueelle ei kertynyt vuosina 2023–2025 riittävästi kerros- tai rivitaloasuntojen kauppoja, joten alueelle ei ole julkaistua osakeasuntojen neliöhintaa.

Omakotitalot eivät myöskään sisälly osakeasuntojen hintatilastoon, koska ne ovat kiinteistöjä. Kiinteistöjen hintoja seurataan Tilastokeskuksen kiinteistöjen hintatilastossa, mutta sieltäkään ei saa luotettavaa kaupunginosakohtaista lukua näin pienelle alueelle.

Mistä omakotitalon hinta muodostuu?

Koska tilastolukua ei ole, hintataso kannattaa selvittää vertaamalla lähialueen toteutuneita kauppoja. Omakotitalon hintaan vaikuttavat erityisesti:

• tontti – koko, oma vai vuokrattu, rantaviiva ja rakennusoikeus
• talon kunto – tehdyt peruskorjaukset, katto, julkisivu, märkätilat ja lämmitysjärjestelmä
• ympärivuotisuus – onko rakennus tarkoitettu vakituiseen asumiseen vai vapaa-ajan käyttöön
• kulkuyhteydet – tien kunto ja etäisyys palveluihin
• rannan käyttö – oma ranta, laituri tai venepaikka

Kiinteistönvälittäjä tai kiinteistöarvioija voi auttaa vertailukelpoisten kauppojen etsimisessä.

Vertailu Turun keskitasoon

Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen neliöhinta (talotyypit yhteensä) oli koko Turussa vuonna 2025 2 653 €/m², kun se vuonna 2024 oli 2 763 €/m². Muutos oli −4,0 %. Luku kuvaa pääosin kerros- ja rivitaloasuntoja, joten se ei sovellu suoraan Kakskerran omakotitalojen hinnan arviointiin.

Hintakehitys

Mitä tilastoista voi päätellä

Kakskerran omasta hintakehityksestä ei ole julkaistua tilastosarjaa. Turun osakeasuntojen neliöhinta (talotyypit yhteensä) oli Tilastokeskuksen mukaan 2 832 €/m² vuonna 2023, 2 763 €/m² vuonna 2024 ja 2 653 €/m² vuonna 2025, eli se laski molempina vuosina. Koko kaupungin kehitys antaa suuntaa markkinan yleisestä ilmapiiristä, mutta saariston omakotitalomarkkina voi kehittyä eri tavalla. Turun kokonaiskuvaa käsitellään artikkelissa Turun asuntomarkkinoiden hintakehityksestä ja näkymistä.

Hintoihin vaikuttavia tekijöitä

Mahdollisia hintoja tukevia tekijöitä:

• Luonnonläheisyys ja merellinen ympäristö
• Etätyö, joka voi lisätä kiinnostusta kauempana keskustasta asumiseen
• Rantatonttien rajallinen määrä

Mahdollisia hintoja painavia tekijöitä:

• Korkotaso ja yleinen talouskehitys
• Vanhojen talojen energiakustannukset ja korjaustarpeet
• Palveluiden etäisyys, joka voi rajata ostajakuntaa

Myyntiajat ja markkinadynamiikka

Myyntiajat

Kakskerran myyntiajoista ei ole virallista tilastoa. Omakotitalojen ja saaristokohteiden myynti kestää usein pidempään kuin kerrostaloasuntojen, koska ostajakunta on pienempi ja kohteet ovat yksilöllisiä. Myyntiaikaan vaikuttavat eniten hinnoittelu, kunto ja se, miten hyvin kohteen asiakirjat on valmisteltu.

Kausivaihtelut

Saaristokohteiden kiinnostus voi vaihdella vuodenajan mukaan. Kesällä piha, ranta ja luonto näkyvät edukseen, kun taas talvella ostaja näkee, miten tiet, lumityöt ja lämmitys toimivat. Ostajan kannattaa tutustua kohteeseen, jos mahdollista, eri vuodenaikoina.

Ostajaprofiilit

Vakituiset asukkaat: Perheet tai pariskunnat, jotka hakevat omakotitaloasumista saaristomaisemissa. Usein taustalla on etätyömahdollisuus tai työpaikka Turussa.

Vapaa-ajan asujat: Lähiseudun asukkaat, jotka hakevat kakkosasuntoa saaristosta läheltä kaupunkia.

Sijoittajat: Harvinaisempia, sillä pitkäaikaisvuokraukseen sopivia kohteita on vähän ja likviditeetti on heikompi kuin kerrostaloasunnoissa.

Vuokramarkkinat

Pitkäaikaisvuokraus

Kakskerran pitkäaikaisvuokramarkkina on pieni. Tilastokeskuksen vuokratilasto ei julkaise vuokria Kakskerran tasolla, joten vuokratasoa ei esitetä tässä lukuina. Omakotitalon vuokra riippuu talon koosta, kunnosta, lämmitystavasta ja siitä, kuka vastaa pihan ja lumitöiden hoidosta.

Lyhytaikaisvuokraus

Vapaa-ajan asuntojen lyhytaikaisvuokraus voi kiinnostaa kesäkaudella. Tuotot vaihtelevat suuresti kohteen varustelun, sijainnin ja käyttöasteen mukaan, ja vuokraus vaatii omistajalta aikaa. Lyhytaikaisvuokraukseen voi liittyä myös taloyhtiön, kaavan tai verotuksen rajoitteita, jotka kannattaa selvittää etukäteen.

Vuokratuotto sijoittajalle

Omakotitalosijoituksen tuottoa pienentävät ylläpito, vakuutukset, kiinteistövero ja korjaukset, jotka omistaja maksaa itse. Tuotto kannattaa laskea kohdekohtaisesti kaikkien kulujen jälkeen.

Sijoittajan näkökulma

Vahvuudet sijoituskohteena

Rajallinen tarjonta: Rantatontteja on rajallisesti, mikä voi tukea hyvien kohteiden kysyntää.

Oma käyttö: Kohdetta voi käyttää myös itse vapaa-ajan asuntona.

Haasteet sijoittajalle

Likviditeetti: Omakotitalojen myynti kestää usein pidempään kuin kerrostaloasuntojen. Nopea irtautuminen voi olla vaikeaa.

Ylläpitokustannukset: Omakotitalot vaativat enemmän ylläpitoa kuin kerrostaloasunnot, ja etäisyys voi vaikeuttaa kohteen valvontaa. Lue lisää omakotitalon vuotuisista ylläpitokuluista.

Verotus ja varainsiirtovero

Verohallinnon mukaan kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta. Asunto-osakkeiden kaupassa vero on 1,5 %, mutta Kakskerrassa tällaisia kohteita on vähän.

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Verohallinnon mukaan verovapauden voi siirtymätilanteessa saada lähtökohtaisesti vain, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät. Ennen 1.1.2024 hankitulla ensiasunnon rakentamistontilla on oma siirtymätilanteensa.

Vertailu muihin alueisiin

Hirvensalo

Hirvensalo on Kakskerran lähinaapuri ja samaa Hirvensalo-Kakskerran suuraluetta. Turun kaupungin mukaan Hirvensalossa asuu yli 10 000 asukasta, ja suurin osa saariston palveluista sijaitsee siellä. Suurempi asukasmäärä ja monipuolisempi asuntokanta tarkoittavat myös, että kauppoja tehdään enemmän ja vertailukohteita on helpompi löytää. Lue lisää Hirvensalon asuntojen hinnoista.

Manner-Turun pientaloalueet

Manner-Turun pientaloalueilla palvelut ja joukkoliikenne ovat tyypillisesti lähempänä, ja kauppoja tehdään enemmän. Kakskerta tarjoaa saaristosijainnin, mutta arjen liikkumiseen kuluu yleensä enemmän aikaa. Turun alueiden yleiskuvaa käsitellään artikkelissa Turun asuinalueista.

Ostajan muistilista

Ennen ostopäätöstä

1. Tutustu alueeseen eri vuodenaikoina – kesäinen saaristo näyttää erilaiselta kuin talvinen
2. Selvitä liikkumismahdollisuudet – miten työmatkat, koulut ja kauppamatkat sujuvat käytännössä
3. Tarkista kaavoitustilanne – rakennusoikeus ja mahdolliset rajoitukset
4. Selvitä kiinteistön historia – tehdyt remontit ja tulevat korjaustarpeet
5. Tutki tonttirajat ja rasitteet – tieoikeudet, yhteiset alueet ja rantaoikeudet
6. Tarkista vesi- ja jätevesiratkaisu – liittymä verkostoon tai kiinteistökohtainen järjestelmä

Rahoitus ja kustannukset

Varainsiirtovero: Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta. Verohallinnon mukaan ostaja ilmoittaa ja maksaa veron ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.

Lainhuuto ja kiinnitykset: Kiinteistökaupan jälkeen haetaan lainhuuto Maanmittauslaitokselta. Lainhuudosta ja kiinnityksistä peritään käsittelymaksu, jonka ajantasainen hinta kannattaa tarkistaa Maanmittauslaitoksen hinnastosta. Lue lisää lainhuudon hakemisesta.

Kuntotarkastus: Omakotitalon kuntotarkastus on suositeltava, etenkin vanhemmissa saaristotaloissa. Lue lisää omakotitalon kuntotarkastuksesta.

Myyjän näkökulma

Hinnoittelu

Oikea hinnoittelu on onnistuneen myynnin perusta. Ylihinnoiteltu kohde voi jäädä markkinalle pitkäksi aikaa. Koska tilastoitua neliöhintaa ei ole, hinnoittelun tueksi kannattaa selvittää lähialueen toteutuneita kauppahintoja.

Myyntiajankohta

Kevät ja kesä ovat saaristokohteissa usein toimivia myyntiaikoja, koska piha ja ympäristö näkyvät silloin edukseen. Hyvin valmisteltu kohde voi kuitenkin mennä kaupaksi muulloinkin.

Kohteen valmistelu

Siisti piha, toimivat järjestelmät ja dokumentoitu huoltohistoria helpottavat myyntiä. Ennakkoon teetetty kuntotarkastus voi lisätä ostajien luottamusta.

Yhteenveto

Kakskerran asuntomarkkina on omaleimainen ja pieni. Tilastokeskuksen osakeasuntotilastoon ei kertynyt vuosina 2023–2025 riittävästi kauppoja Kakskerran postinumeroalueelta, joten alueelle ei ole julkaistua neliöhintaa. Koko Turussa osakeasuntojen neliöhinta oli vuonna 2025 2 653 €/m².

Ostajalle Kakskerta tarjoaa saaristoasumista Turun kaupungin alueella. Hinta muodostuu kohdekohtaisesti tontin, rannan, talon kunnon ja ympärivuotisuuden mukaan, joten vertailu vaatii huolellisuutta.

Sijoittajalle Kakskerta on harvinaisempi kohde. Likviditeetti on kerrostaloasuntoja heikompi, ja ylläpitokulut jäävät omistajan maksettaviksi.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Paljonko omakotitalo maksaa Kakskerrassa?

Kakskerralle ei ole julkaistua tilastollista hintatasoa. Hinta riippuu tontista, rannasta, talon kunnosta ja siitä, onko talo ympärivuotinen. Lähialueen toteutuneet kaupat ovat hyödyllisin vertailukohta.

Mikä on neliöhinta Kakskerrassa?

Tilastokeskuksen osakeasuntotilastoon ei kertynyt vuosina 2023–2025 riittävästi kauppoja Kakskerran postinumeroalueelta, joten neliöhintaa ei ole julkaistu. Koko Turussa osakeasuntojen neliöhinta oli vuonna 2025 2 653 €/m².

Onko Kakskerta hyvä sijoituskohde?

Kakskerta sopii paremmin omaan käyttöön tai pitkäaikaiseen omistukseen kuin tyypilliseen vuokra-asuntosijoittamiseen. Kohteita on vähän, ja myynti voi kestää pitkään.

Miten varainsiirtovero lasketaan?

Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta. Esimerkiksi 300 000 euron kaupassa vero on 9 000 euroa.

Saako ensiasunnon ostaja verohelpotuksia?

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Myös ensiasunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron normaalisti.

Lähteet

• Tilastokeskus: Osakeasuntojen hinnat
• Tilastokeskus: Kiinteistöjen hinnat
• Turun kaupunki: Hirvensalo-Kakskerta
• Verohallinto: Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto: Ensiasunnon ostajan varainsiirtovero