Espanjan asunnon verotus – osto, omistus ja myynti
Kattava opas Espanjan asunnon verotukseen: ostovaiheen verot, vuosittaiset velvoitteet, vuokratulon verotus ja myyntivoittovero.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eikä korvaa veroasiantuntijan henkilökohtaista neuvontaa. Verotus on monimutkaista ja yksilöllistä. Suosittelemme aina konsultoimaan sekä espanjalaista että suomalaista veroasiantuntijaa.
Espanjan asunnon verotus jakautuu kolmeen vaiheeseen: ostoon, omistukseen ja myyntiin. Suomalaisena omistajana sinulla on verovelvollisuuksia molemmissa maissa. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki keskeiset verot ja velvoitteet.
Verotuksen yleiskuva
| Vaihe | Keskeiset verot |
|---|---|
| Osto | ALV/varainsiirtovero, leimavero |
| Omistus | Kiinteistövero, tulovero (laskennallinen/vuokratulo) |
| Myynti | Myyntivoittovero |
Verot ostettaessa
Uudiskohde
| Vero | Manner-Espanja | Kanariansaaret |
|---|---|---|
| ALV (IVA/IGIC) | 10 % | 7 % (IGIC) |
| Leimavero (AJD) | 0,5-1,5 % (aluekohtainen) | 0,4 % |
Käytetty asunto
| Alue | Varainsiirtovero (ITP) |
|---|---|
| Andalusia | 7 % |
| Valencia | 10 % |
| Katalonia | 10 % |
| Madrid | 6 % |
| Kanariansaaret | 6,5 % |
| Baleaarit | 8-11,5 % (progressiivinen) |
Muut ostokulut
| Kuluerä | Osuus |
|---|---|
| Notaarikulut | 0,5-1 % |
| Kiinteistörekisteri | 0,3-0,5 % |
| Lakimieskulut | 1-1,5 % |
Yhteensä ostokulut: 8-15 % kauppahinnasta alueesta ja kohdetyypistä riippuen.
Verot omistusaikana
Kiinteistövero (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Vuosittainen kiinteistövero, joka maksetaan paikalliselle kunnalle.
| Ominaisuus | Tietoa |
|---|---|
| Peruste | Katasteriarvo (valor catastral) |
| Veroprosentti | 0,4-1,1 % (kuntakohtainen) |
| Maksuajankohta | Yleensä syksyllä |
| Maksutapa | Pankista suoraveloitus tai käsin |
Esimerkki:
- Katasteriarvo: 100 000 €
- Veroprosentti: 0,7 %
- IBI: 700 €/vuosi
Jätevero (Basura)
Paikallinen jätteenkäsittelymaksu, tyypillisesti 100-300 €/vuosi.
Tulovero ei-residenteille (IRNR)
Suomalainen, joka ei ole Espanjan verotuksellinen asukas (residentti), maksaa Espanjaan tuloveroa kahdella tavalla:
A) Laskennallinen tulovero (kun asunto omassa käytössä)
Vaikka et vuokraa asuntoa, Espanja verottaa laskennallisesta tulosta:
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Veropohja | 1,1-2 % katasteriarvosta |
| Veroprosentti | 19 % (EU-kansalaisille) |
| Ilmoitus | Vuosittain, lomake 210 |
Esimerkki:
- Katasteriarvo: 100 000 €
- Laskennallinen tulo: 1,1 % × 100 000 € = 1 100 €
- Vero: 19 % × 1 100 € = 209 €/vuosi
B) Vuokratulon verotus
Jos vuokraat asuntoa:
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Veroprosentti | 19 % (EU-kansalaisille) |
| Vähennyskelpoiset kulut | IBI, yhteisökulut, korjaukset, lainakorot |
| Ilmoitus | Neljännesvuosittain tai vuosittain, lomake 210 |
Esimerkki vuokratulosta:
- Bruttovuokra: 12 000 €/vuosi
- Vähennyskelpoiset kulut: 4 000 €
- Verotettava tulo: 8 000 €
- Vero Espanjaan: 19 % × 8 000 € = 1 520 €
Huom: Suomen verotuksessa vuokratulo ilmoitetaan myös, mutta Espanjaan maksettu vero hyvitetään kaksinkertaisen verotuksen estämiseksi.
Varallisuusvero (Impuesto sobre el Patrimonio)
Espanjassa on varallisuusvero, joka voi koskea myös ulkomaalaisia omistajia:
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Veroton osuus | 700 000 € (Espanjan varallisuus) |
| Veroprosentti | 0,2-3,5 % (progressiivinen) |
| Ketkä maksavat | Ne, joiden Espanjan varallisuus ylittää rajan |
Huom: Varallisuusvero on aluekohtainen. Madrid on poistanut sen kokonaan, mutta muilla alueilla se on voimassa.
Verot myytäessä
Myyntivoittovero (Plusvalía/Ganancia Patrimonial)
Myyntivoitosta maksetaan veroa sekä Espanjaan että Suomeen.
Espanjan myyntivoittovero (ei-residenteille)
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Veroprosentti | 19 % (EU-kansalaisille) |
| Pidätys kauppahinnasta | 3 % (ostaja pidättää ja tilittää) |
| Vähennykset | Ostokulut, perusparannukset, myyntikulut |
Myyntivoiton laskenta:
Myyntihinta
- Ostohinta
- Ostokulut (verot, notaari, lakimies)
- Perusparannusmenot
- Myyntikulut (välityspalkkio)
= Myyntivoitto
Esimerkki:
- Myyntihinta: 250 000 €
- Ostohinta + kulut: 180 000 €
- Perusparannukset: 20 000 €
- Myyntikulut: 10 000 €
- Myyntivoitto: 40 000 €
- Vero: 19 % × 40 000 € = 7 600 €
3 % pidätys (Retención)
Kun ei-residentti myy asunnon Espanjassa:
- Ostaja pidättää 3 % kauppahinnasta
- Pidätys tilitetään verovirastoon kuukauden kuluessa
- Myyjä hakee mahdollisen palautuksen veroilmoituksella
Esimerkki:
- Kauppahinta: 250 000 €
- 3 % pidätys: 7 500 €
- Todellinen vero: 7 600 €
- Myyjän maksettava lisää: 100 €
Jos vero on pienempi kuin pidätys, erotuksen saa takaisin.
Plusvalía Municipal
Paikallinen myyntivoittovero, joka perustuu maan arvonnousuun:
| Ominaisuus | Tietoa |
|---|---|
| Maksaja | Myyjä |
| Peruste | Maan arvonnousu omistusaikana |
| Laskentatapa | Kuntakohtainen kaava |
| Tyypillinen summa | 500-5 000 € |
Huom: Plusvalía municipal on eri vero kuin valtion myyntivoittovero.
Suomen verotus myyntivoitosta
Myyntivoitto ilmoitetaan myös Suomessa:
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Veroprosentti | 30 % (alle 30 000 €), 34 % (yli 30 000 €) |
| Espanjan veron hyvitys | Kyllä, verosopimuksen mukaan |
| Oman asunnon verovapaus | Ei sovellu ulkomaan asuntoon |
Tärkeää: Suomen ja Espanjan välinen verosopimus estää kaksinkertaisen verotuksen. Espanjaan maksettu vero hyvitetään Suomen verosta.
Verotuksen erityistilanteet
Residentti vs. ei-residentti
| Ominaisuus | Ei-residentti | Residentti |
|---|---|---|
| Verotuksen maa | Suomi (+ Espanjan tulot) | Espanja (maailmanlaajuiset tulot) |
| Tuloveroprosentti | 19 % Espanjassa | Progressiivinen (19-47 %) |
| Laskennallinen tulo | Kyllä | Ei |
| Oman asunnon verovapaus | Ei | Kyllä (yli 65v tai uudelleensijoitus) |
Milloin olet residentti?
- Asut Espanjassa yli 183 päivää vuodessa
- Taloudellisten intressien keskus on Espanjassa
- Perhe asuu Espanjassa
Perintö ja lahja
| Ominaisuus | Tietoa |
|---|---|
| Sovellettava laki | Perittävän kansalaisuuden laki (EU) |
| Perintövero | Espanjassa, aluekohtaiset erot |
| Veroton osuus | Vaihtelee alueittain (10 000-400 000 €) |
| Veroprosentti | 7,65-34 % (progressiivinen) |
Huom: Perintöverotus Espanjassa on monimutkaista. Suosittelemme testamentin laatimista ja veroasiantuntijan konsultaatiota.
Yrityksen kautta omistaminen
Jotkut perustavat yhtiön asunnon omistamiseen:
| Etu | Haitta |
|---|---|
| Perintöverotuksen optimointi | Perustamis- ja hallinnointikulut |
| Joustavampi omistusjärjestely | Monimutkaisempi verotus |
| Mahdolliset lisäverot |
Huom: Yhtiön kautta omistaminen kannattaa vain suuremmissa kohteissa ja erityistilanteissa.
Veroilmoitukset ja määräajat
Vuosittaiset velvoitteet
| Ilmoitus | Määräaika | Lomake |
|---|---|---|
| Laskennallinen tulo / vuokratulo | 31.12. (ed. vuosi) | 210 |
| Kiinteistövero (IBI) | Kuntakohtainen | Automaattinen |
| Varallisuusvero | 30.6. (ed. vuosi) | 714 |
Myynnin jälkeen
| Ilmoitus | Määräaika | Lomake |
|---|---|---|
| Myyntivoittovero | 4 kk kaupasta | 210 |
| Plusvalía municipal | 30 päivää kaupasta | Kuntakohtainen |
Usein kysyttyä verotuksesta
Maksetaanko veroa kahteen maahan?
Kyllä ja ei. Verovelvollisuus on molemmissa maissa, mutta Suomen ja Espanjan välinen verosopimus estää kaksinkertaisen verotuksen. Espanjaan maksettu vero hyvitetään Suomen verosta.
Kuinka paljon laskennallinen tulovero on vuodessa?
Tyypillisesti muutamia satoja euroja. Esimerkiksi 100 000 euron katasteriarvoisesta asunnosta noin 200-400 €/vuosi.
Voinko vähentää kuluja vuokratuloista?
Kyllä. EU-kansalaisena voit vähentää kiinteistöveron (IBI), yhteisökulut, korjauskulut, vakuutukset ja lainakorot. Poistoja ei voi vähentää ei-residenttinä.
Mikä on 3 % pidätys?
Kun ei-residentti myy asunnon Espanjassa, ostaja pidättää 3 % kauppahinnasta ja tilittää sen verovirastolle. Tämä on ennakkovero myyntivoitosta. Jos todellinen vero on pienempi, erotuksen saa takaisin veroilmoituksella.
Voiko myyntivoiton saada verovapaaksi Espanjassa?
Ei-residenteille ei. Residenteille yli 65-vuotiaan oman asunnon myynti voi olla verovapaa, samoin uudelleensijoitus toiseen asuntoon. Suomalaiseen ei-residenttiin nämä eivät sovellu.
Tarvitseeko espanjalainen veronumero (NIF)?
NIE-numero toimii myös veronumerona (NIF) ulkomaalaisille. Erillistä NIF:iä ei tarvita.
Verotuksen aikataulu
| Tapahtuma | Verovelvollisuus |
|---|---|
| Osto | Verot maksettava 30 päivän sisällä |
| Omistus | Vuosittaiset ilmoitukset |
| Vuokraus | Neljännesvuosittain tai vuosittain |
| Myynti | 4 kk sisällä kaupasta |
Yhteenveto
Espanjan asunnon verotus on monimutkaista mutta hallittavissa huolellisella suunnittelulla:
- Ostokulut: Varaa 10-15 % kauppahinnasta
- Vuosittaiset verot: Kiinteistövero + laskennallinen/vuokratulo
- Myyntivoittovero: 19 % EU-kansalaisille, hyvitetään Suomessa
- Veroilmoitukset: Muista vuosittaiset ja kauppaan liittyvät
Suosittelemme espanjalaisen veroneuvojan (asesor fiscal) palkkaamista vuosittaisten velvoitteiden hoitamiseen.
Tarkistettu: 1.9.2026
Disclaimer: Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Verotus on yksilöllistä ja monimutkaista. Käytä aina pätevää veroasiantuntijaa sekä Espanjassa että Suomessa.
Tarkista kohteen kunto ja riskit
Liitä myynti-ilmoitus tai isännöitsijäntodistus. Raportti kertoo rakennusvuosikymmenen tyypilliset riskit ja tulevat remontit.
Analysoi kohde maksuttaEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Espanjan verovirasto (Agencia Tributaria) – Viralliset verolomakkeet ja ohjeet
- Suomen Verohallinto – Ulkomaan tulojen verotus
- Suomen ja Espanjan verosopimus – Kaksinkertaisen verotuksen estäminen
- Espanjan perintöverolaki – Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones