Asuntomarkkinat matkailukunnissa – kausivaihtelu, loma-asunnot ja Airbnb-ilmiö
Asuntomarkkinat matkailukunnissa: Lapin, järvialueiden ja saariston neliöhinnat, kausivaihtelu, loma-asunnot ja lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutukset.
Suomen matkailukunnat muodostavat oman asuntomarkkinansa, jossa kausivaihtelu, loma-asuntojen suuri osuus ja lyhytaikainen vuokraus luovat omat dynamiikkansa. Pohjois-Suomen tunturikeskukset, järvialueet ja saariston kohteet houkuttelevat sekä kotimaisia että kansainvälisiä ostajia. Tässä artikkelissa tarkastelemme matkailukuntien asuntomarkkinoiden erityispiirteitä tasapainoisesta näkökulmasta.
Hintatiedot perustuvat Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen hintatilastoon (kunnittaiset neliöhinnat vuodelta 2025, talotyypit yhteensä). Vertailukohdaksi: koko maan keskimääräinen neliöhinta oli vuonna 2025 Tilastokeskuksen mukaan 2 594 €/m².
Suomen merkittävimmät matkailukunnat
Pohjois-Suomen tunturikeskukset
| Kunta | Matkailukeskus | Neliöhinta 2025 | Kauppoja 2025 | Muutos 2024→2025 |
|---|---|---|---|---|
| Rovaniemi | Kaupunkikohde | 1 953 €/m² | 1 185 | +7,4 % |
| Kittilä | Levi | 2 133 €/m² | 26 | −21,1 % |
| Inari | Saariselkä | 1 866 €/m² | 45 | −14,6 % |
| Kolari | Ylläs | 1 620 €/m² | 9 | +27,0 % |
| Sodankylä | Luosto | 1 089 €/m² | 47 | +3,5 % |
| Kuusamo | Ruka | 1 427 €/m² | 174 | +1,0 % |
| Salla | Salla | 754 €/m² | 9 | ei vertailulukua |
Lähde: Tilastokeskus, vanhat osakeasunnot 2025. Muonion ja Enontekiön osalta tilastoon ei kertynyt riittävästi kauppoja neliöhinnan julkaisemiseen.
Kittilän, Inarin ja Kolarin kauppamäärät ovat pieniä, joten vuosimuutokset voivat heilahdella paljon yksittäisten kauppojen mukaan. Kunnan keskiarvo kertoo myös vain osan totuudesta: se sisältää sekä kirkonkylän vakituiset asunnot että matkailukeskusten lomahuoneistot, joiden hintataso voi poiketa toisistaan selvästi. Rinteen vieressä sijaitsevan lomahuoneiston hinta ei ole pääteltävissä kunnan keskiarvosta, vaan se kannattaa selvittää alueen toteutuneista kaupoista.
Järvikohteet
| Kunta | Neliöhinta 2025 | Kauppoja 2025 | Muutos 2024→2025 |
|---|---|---|---|
| Mikkeli | 1 459 €/m² | 532 | −10,9 % |
| Savonlinna | 1 141 €/m² | 323 | +5,0 % |
| Heinola | 996 €/m² | 216 | −6,7 % |
| Puumala | 961 €/m² | 17 | +82,0 % |
| Sulkava | 426 €/m² | 10 | ei vertailulukua |
Lähde: Tilastokeskus, vanhat osakeasunnot 2025.
Puumalan ja Sulkavan luvut perustuvat hyvin pieneen kauppamäärään, joten ne voivat vaihdella paljon vuodesta toiseen. Esimerkiksi Puumalan suuri muutosprosentti kertoo lähinnä siitä, millaisia asuntoja juuri kyseisinä vuosina myytiin. Järvialueilla suuri osa vapaa-ajan asumisesta on lisäksi omarantaisia mökkikiinteistöjä, jotka eivät näy osakeasuntojen hintatilastossa lainkaan.
Rannikko ja saaristo
| Kunta | Neliöhinta 2025 | Kauppoja 2025 | Muutos 2024→2025 |
|---|---|---|---|
| Naantali | 2 318 €/m² | 218 | +1,0 % |
| Mustasaari | 1 792 €/m² | 116 | +0,3 % |
| Parainen | 1 551 €/m² | 109 | −6,2 % |
| Kemiönsaari | 1 235 €/m² | 38 | +14,5 % |
Lähde: Tilastokeskus, vanhat osakeasunnot 2025.
Ahvenanmaan kunnista ei ole lukuja käyttämässämme aineistossa. Ahvenanmaalla on myös oma lainsäädäntönsä kiinteän omaisuuden hankkimisen rajoittamisesta, joten ostajan kannattaa selvittää hankintaa koskevat ehdot etukäteen.
Matkailukuntien asuntomarkkinoiden erityispiirteet
Voimakas kausivaihtelu
Matkailukunnissa markkinat ovat kausiluonteisia:
| Kausi | Lappi (talvikohteet) | Järvikohteet | Saaristo |
|---|---|---|---|
| Kevät | Hiihtosesonki loppuu, hiljentyy | Hiljaista | Vilkastuminen alkaa |
| Kesä | Kesämatkailu (vähäisempi) | Pääsesonki | Pääsesonki |
| Syksy | Ruska, vilkastuminen | Hiljentyy | Hiljentyy |
| Talvi | Pääsesonki (joulu, hiihtolomat) | Hiljaista | Hiljaista |
Kausivaihtelu näkyy myös asuntokaupassa. Kohteita on helpompi esitellä, kun ne ovat edukseen ja ostajat liikkuvat alueella, eli talvikohteissa sesongin aikana ja järvi- ja saaristokohteissa kesällä. Hiljaisena aikana ostajia on vähemmän, mikä voi pidentää myyntiaikaa mutta antaa ostajalle enemmän aikaa tutustua kohteeseen ja taloyhtiön asiakirjoihin.
Kaksijakoiset markkinat
Matkailukunnissa on usein kaksi erillistä markkinaa:
-
Vakituinen asuminen
- Paikalliset asukkaat, matkailualan työntekijät
- Ympärivuotinen kysyntä
- Rajalliset kohteet
-
Vapaa-ajan asuminen ja sijoituskohteet
- Loma-asunnot, mökit
- Lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitetut kohteet
- Matkailukeskuksissa usein merkittävä osa tarjonnasta
Hintojen erityispiirteet
Matkailukunnissa hintaan vaikuttavat samat perustekijät kuin muuallakin, mutta painotukset ovat erilaiset. Sijainti suhteessa rinteisiin, laduille, rantaan tai kylän palveluihin on yleensä tärkein yksittäinen tekijä. Järvi- tai merinäkymä, ympärivuotinen käytettävyys ja kohteen soveltuvuus vuokraukseen voivat nostaa hintaa, kun taas pitkät välimatkat, huono talvikunnossapito tai vanha tekniikka laskevat sitä. Tarkkoja prosenttivaikutuksia ei voi yleistää, koska ne vaihtelevat kohteittain ja ajan mukana.
Hintataso eri matkailukunnissa
Kunnittaiset keskiarvot ovat hyvä lähtökohta, mutta matkailukunnissa hintahajonta on tavallista suurempaa. Saman kunnan sisällä uusi lomahuoneisto keskuksen ytimessä ja vanhempi kerrostaloasunto kirkonkylällä voivat olla täysin eri hintaluokissa. Tästä syystä tilastoja kannattaa käyttää suuntaa antavina ja hakea vertailutietoa lähialueen toteutuneista kaupoista.
- Tunturikeskukset: Levin (Kittilä) ja Ylläksen (Kolari) kuntien neliöhinnat ovat Lapin maakunnan tasoa (1 547 €/m² vuonna 2025) korkeampia, Kolarin osalta tosin hyvin pienellä kauppamäärällä. Pienen kauppamäärän vuoksi yksittäiset kohteet voivat vaikuttaa lukuun paljon.
- Järvialueet: Etelä-Savon maakunnan keskiarvo oli 1 108 €/m² vuonna 2025. Kaupungeissa, kuten Mikkelissä, kauppoja on paljon, ja hintataso on vakaampi kuin pienissä järvikunnissa.
- Saaristo: Naantali erottuu korkeammalla hintatasolla, kun taas ulompien saaristokuntien hinnat ovat maltillisempia. Saavutettavuus ja yhteysalusten tai lossien varassa oleminen vaikuttavat ostajakuntaan.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Lyhytaikainen vuokraus ja majoitusalustat
Lyhytaikaisen vuokrauksen yleistyminen
Kansainväliset majoitusalustat ovat tehneet lyhytaikaisesta vuokrauksesta helppoa myös yksityishenkilöille, ja se näkyy matkailukuntien asuntomarkkinoilla:
Vuokranantajan näkökulma:
- Mahdollisuus korkeampiin tuottoihin kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa, mutta myös suurempi vaihtelu
- Joustavuus – voi käyttää itse välillä
- Hallinnollinen työ ja kulut
Vaikutukset paikallismarkkinoille:
- Vakituisten vuokra-asuntojen tarjonta voi vähentyä
- Asuntojen hinnat voivat nousta keskuksissa
- Matkailualan työntekijöiden voi olla vaikea löytää asuntoa
Mistä lyhytaikaisen vuokrauksen tuotto muodostuu
Yleispätevää tuottolaskelmaa ei voi esittää, koska vuokrausaste ja yöhinnat vaihtelevat kohteittain, kausittain ja vuosittain. Oman laskelman kannattaa rakentaa seuraavista osista:
- Tulot: realistinen arvio vuokratuista öistä ja yöhinnoista eri kausina. Sesonkien ulkopuolella käyttöaste voi jäädä pieneksi.
- Kiinteät kulut: yhtiövastike, mahdollinen rahoitusvastike, lämmitys ja sähkö, vakuutus ja kiinteistövero, jos kyse on kiinteistöstä.
- Vuokrauksen muuttuvat kulut: siivous, liinavaatteet, avainten luovutus, alustojen ja välittäjien palkkiot sekä kalusteiden kuluminen.
- Verot: Verohallinnon ohjeen mukaan vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Jos toiminta on laajaa ja siihen liittyy palveluja, se voidaan tulkita elinkeinotoiminnaksi.
Myyjän tai välittäjän esittämä tuottoarvio kannattaa tarkistaa omilla, varovaisilla oletuksilla. Lisää aiheesta artikkelissa lyhytaikaisen vuokrauksen kannattavuus.
Sääntelykehitys
Lyhytaikaisen vuokrauksen pelisäännöt kannattaa selvittää ennen ostoa:
| Toimenpide | Tilanne |
|---|---|
| Taloyhtiön yhtiöjärjestys | Voi rajoittaa huoneistojen käyttötarkoitusta, joten se kannattaa lukea |
| Verotus | Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa; laaja toiminta voi olla elinkeinotoimintaa |
| Sääntelyn muutokset | Sääntely voi muuttua, joten ajantasainen tilanne kannattaa tarkistaa |
Tarkemmin taloyhtiön ja lainsäädännön reunaehdoista kerrotaan artikkelissa lyhytaikaisen vuokrauksen säännöt.
Vakituinen asuminen matkailukunnissa
Haasteet
Vakituinen asuminen matkailukunnissa voi olla haastavaa:
| Haaste | Kuvaus |
|---|---|
| Asuntojen saatavuus | Loma-asuntoja paljon, vakituisia vähän |
| Korkeat hinnat keskuksissa | Matkailukysynnän nostamat hinnat |
| Kausiluonteiset työt | Ei ympärivuotista toimeentuloa kaikille |
| Palvelut | Keskittyvät turistikausiin |
Mahdollisuudet
| Mahdollisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Matkailualan työpaikat | Hotelleja, ravintoloita, ohjelmapalveluja |
| Etätyö | Luonnonläheinen asuinympäristö |
| Yrittäjyys | Matkailuun liittyvät palvelut |
| Elämänlaatu | Luonto, rauha, harrastusmahdollisuudet |
Asuntopula matkailualan työntekijöille
Monissa matkailukunnissa on pulaa edullisista vuokra-asunnoista:
- Sesonkityöntekijät eivät löydä asuntoa
- Työnantajat joutuvat järjestämään majoituksia
- Vuokrat voivat olla korkeita suhteessa palkkoihin
Kunnille tilanne on hankala, koska matkailuelinkeino tarvitsee työntekijöitä, mutta asuntokanta ohjautuu helposti matkailijoiden käyttöön. Kunnat voivat vaikuttaa vakituisen asumisen edellytyksiin esimerkiksi kaavoituksella ja vuokra-asuntotuotannolla. Jos harkitset muuttoa matkailukuntaan töiden perässä, kannattaa asunnon etsintä aloittaa hyvissä ajoin ennen sesonkia ja kysyä myös työnantajan mahdollisuuksista auttaa asumisessa.
Sijoittaminen matkailukuntien asuntoihin
Sijoitusstrategiat
| Strategia | Kuvaus | Riski/tuotto |
|---|---|---|
| Lyhytaikainen vuokraus | Majoitusalustojen kautta | Vaihteleva tuotto / paljon työtä |
| Viikko-osakkeisto | Osuus lomakohteesta | Keskitaso / rajoitettu käyttö |
| Perinteinen vuokraus | Pitkäaikainen vuokralainen | Vakaa / matalampi tuotto |
| Oma käyttö + vuokraus | Hybridi | Keskitaso / joustavuus |
Tuotto-odotukset
Tuotto-odotuksista liikkuu paljon arvioita, mutta niille ei ole yhtä luotettavaa tilastolähdettä. Lyhytaikaisen vuokrauksen tuotto riippuu ennen kaikkea sijainnista, kohteen varustelusta, hinnoittelusta ja siitä, kuinka paljon vuokranantaja käyttää kohdetta itse. Pitkäaikainen vuokraus on yleensä ennustettavampaa, mutta matkailukunnissa pitkäaikaisten vuokralaisten joukko on usein pienempi kuin kaupungeissa.
Käytännössä kannattaa laskea kolme skenaariota: heikko, keskimääräinen ja hyvä vuosi. Jos kohde kannattaa vain hyvän vuoden oletuksilla, riski on suuri. Kannattaa myös varautua siihen, että taloyhtiön korjaukset voivat nostaa vastiketta ja syödä tuoton useiksi vuosiksi.
Riskit
| Riski | Kuvaus |
|---|---|
| Sesonkiriippuvuus | Tulot keskittyvät muutamaan kuukauteen |
| Sääntelymuutokset | Lyhytaikaisen vuokrauksen rajoitukset |
| Ilmastonmuutos | Lumiolosuhteet, kesien helleaallot |
| Kilpailun lisääntyminen | Uusia lomahuoneistoja rakennetaan |
| Matkailutrendien muutokset | Kohteiden suosio voi vaihdella |
Loma-asuntojen markkinakehitys
Pitkän aikavälin trendit
Kasvattavat kysyntää:
- Monipaikkaisuuden yleistyminen
- Etätyön vakiintuminen
- Hyvinvointi- ja luontomatkailun suosio
- Kansainvälinen kiinnostus Lappiin
Haastavat tekijöitä:
- Ilmastonmuutoksen vaikutukset (erityisesti Lappi)
- Energiakustannusten nousu
- Hopeatsunami: ikääntyvien omistajien loma-asunnot myyntiin (hopeatsunami Lapissa)
- Ylitarjonta joissain kohteissa
Hopeatsunamin vaikutus
Tulevina vuosikymmeninä markkinoille voi tulla runsaasti loma-asuntoja:
- Ikääntyvät omistajat eivät enää käytä mökkejä
- Perikuntien myyntihalukkuus kasvaa
- Tarjonta voi ylittää kysynnän joillain alueilla
Tasapainottavia tekijöitä:
- Hyvin sijaitsevien kohteiden kysyntä säilyy todennäköisesti
- Uudet sukupolvet ovat kiinnostuneita (joskin eri tavalla)
- Monipaikkaisuus tukee kysyntää
Asunnon ostaminen matkailukunnasta
Mitä selvittää ennen ostoa?
-
Kohteen käyttötarkoitus
- Oma käyttö vai vuokraus?
- Ympärivuotinen vai kausiluonteinen?
-
Vuokrauspotentiaali (jos tavoitteena)
- Sijainti suhteessa keskukseen/rinteisiin
- Kilpailutilanne
- Taloyhtiön säännöt lyhytaikaisesta vuokrauksesta
-
Kulut ja kustannukset
- Vastikkeet
- Lämmityskulut
- Huolto ja ylläpito
- Verot
-
Taloyhtiön tilanne
- Tyhjien asuntojen määrä
- Tulevat remontit
- Hallinnointi
Varoitusmerkit
| Varoitusmerkki | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Epärealistiset tuotto-odotukset | Myyjä yliarvioi vuokrauspotentiaalin |
| Paljon tyhjiä huoneistoja | Heikko kysyntä tai ylirakentaminen |
| Taloyhtiön talousongelmat | Riski vastikkeiden nousulle |
| Huono sijainti suhteessa aktiviteetteihin | Vuokraus vaikeaa |
Yhteenveto – kymmenen keskeistä havaintoa
- Matkailukuntien asuntomarkkinat ovat voimakkaasti kausiluonteisia
- Markkinat jakautuvat vakituiseen asumiseen ja vapaa-ajan asuntoihin
- Sijainti suhteessa matkailukeskukseen tai -kohteeseen on tärkein hintatekijä
- Lyhytaikainen vuokraus on muuttanut markkinadynamiikkaa merkittävästi
- Vakituisten asuntojen pula voi olla ongelma matkailualan työntekijöille
- Sijoittaminen voi olla tuottavaa, mutta sisältää erityisriskejä
- Sääntelyn kehitys voi vaikuttaa lyhytaikaiseen vuokraukseen
- Hopeatsunami tuo tulevaisuudessa paljon loma-asuntoja markkinoille
- Ilmastonmuutos luo epävarmuutta erityisesti talvimatkailukohteissa
- Hyvin sijaitsevat kohteet säilyttävät arvonsa yleensä muita paremmin – sijainti ratkaisee
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Kannattaako ostaa lomahuoneisto Lapista sijoitukseksi?
Sijoitus voi olla kannattava, jos:
- Kohde sijaitsee hyvällä paikalla (lähellä rinteitä tai keskustaa)
- Ymmärrät lyhytaikaisen vuokrauksen vaatiman työmäärän
- Hyväksyt kausiluonteisuuden ja siihen liittyvät riskit
- Taloyhtiö sallii lyhytaikaisen vuokrauksen
Riskejä ovat kilpailun lisääntyminen, sääntelyn kiristyminen ja ilmastonmuutoksen vaikutukset.
Miten ilmastonmuutos vaikuttaa Lapin asuntomarkkinoihin?
Ilmastonmuutos luo epävarmuutta:
- Lumisesonki voi lyhentyä tulevaisuudessa
- Toisaalta kesämatkailu voi kasvaa
- Revontulimatkailu ei ole lumesta riippuvainen
- Pitkällä aikavälillä kohteiden houkuttelevuus voi muuttua
Vaikutuksia on vaikea ennustaa tarkasti, mutta riski on syytä tiedostaa.
Paljonko lyhytaikaisella vuokrauksella voi ansaita?
Tuotot vaihtelevat merkittävästi sijainnin, kauden ja kohteen mukaan, eikä niistä ole luotettavaa yleistä tilastoa. Arvioon vaikuttavat erityisesti:
- sijainti suhteessa rinteisiin, rantaan tai palveluihin
- sesonkien pituus ja se, saadaanko kohteelle vuokralaisia myös hiljaisina kausina
- kulut, kuten vastikkeet, siivous ja välityspalkkiot
- verotus: vuokratulo on veronalaista pääomatuloa.
Tee laskelma varovaisilla oletuksilla ja tarkista, mitä taloyhtiön yhtiöjärjestys sanoo huoneistojen käytöstä.
Onko matkailukunnasta hyvä ostaa vakituinen asunto?
Se riippuu elämäntilanteesta:
- Jos työskentelet matkailualalla: kyllä, mutta asuntojen saatavuus voi olla haaste
- Jos teet etätöitä: kyllä, luonnonläheisyys ja elämänlaatu
- Jos haet peruspalveluja: tarkista palveluiden taso myös sesongin ulkopuolella
Miten hopeatsunami vaikuttaa matkailukuntien markkinoihin?
Seuraavien vuosikymmenten aikana:
- Ikääntyvien omistajien loma-asunnot tulevat myyntiin
- Tarjonta kasvaa erityisesti vanhemmissa kohteissa
- Uudemmat ja paremmin sijoittuneet kohteet säilyttävät arvonsa todennäköisemmin
- Joissain kohteissa voi syntyä ylitarjontaa
Lähteet
- Tilastokeskus – Osakeasuntojen hinnat
- Tilastokeskus – Majoitustilasto
- Verohallinto – Vuokratulojen verotus
- Finlex – Ahvenanmaan maanhankintalaki 3/1975
- Kittilän kunta – Levi
- Sodankylän kunta – Luoston talvireitit
Artikkeli on yleisluontoinen eikä huomioi yksittäistapauksia. Sijoituspäätöksiin liittyy riskejä, ja suosittelemme perehtymään kohteeseen huolellisesti ennen ostopäätöstä.