Asunnon ostaminen ulkomaalaisena Suomessa - Kattava opas

Suomi houkuttelee yhä enemmän ulkomaalaisia asunnon ostajia - oli kyseessä sitten työperäinen muutto, opiskelu, perhesuhteet tai sijoittaminen. Asunnon ostaminen Suomessa ulkomaalaisena on täysin mahdollista, mutta prosessiin liittyy erityispiirteitä, jotka on hyvä tuntea. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki keskeiset vaiheet ja vaatimukset.

Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Suomessa?

Kyllä, ulkomaalainen voi ostaa asunnon Suomessa. Suomessa ei ole merkittäviä rajoituksia ulkomaalaisten kiinteistönomistukselle, toisin kuin monissa muissa maissa.

Keskeiset periaatteet

Puolustusministeriön lupa

EU/ETA-alueen ulkopuolelta tulevat henkilöt tarvitsevat puolustusministeriön luvan, jos:

• Kiinteistö sijaitsee raja-alueella (Itä-Suomi, erityisesti Venäjän raja)
• Kyseessä on maatalouskiinteistö
• Kiinteistön käyttötarkoitus herättää turvallisuuskysymyksiä

Lupa myönnetään pääsääntöisesti, prosessi kestää 2-4 viikkoa.

ETA-maiden ja kolmansien maiden erot

Euroopan talousalueen (ETA) maiden kansalaisilla on vapaampi asema kuin muiden maiden kansalaisilla.

ETA-maat (EU + Norja, Islanti, Liechtenstein)

Kolmannet maat (EU/ETA:n ulkopuolella)

Oleskelulupa ja asunnon osto

Oleskelulupa ei ole välttämätön asunnon ostamiseen, mutta käytännön syistä se on usein tarpeen.

Milloin oleskelulupa tarvitaan?

Oleskelulupatyypit

Henkilötunnus (HETU)

Suomalainen henkilötunnus on käytännössä välttämätön:

• Pankkitilin avaamiseen
• Asuntolainan hakemiseen
• Kauppakirjojen allekirjoittamiseen
• Verotukseen

Henkilötunnus haetaan Digi- ja väestövirastosta (DVV) oleskeluluvan saamisen jälkeen tai rekisteröitymällä EU-kansalaisena.

Rahoituksen järjestäminen

Rahoitus on usein suurin haaste ulkomaalaiselle asunnonostajalle Suomessa.

Suomalaisen pankin asuntolaina

Suomalaisen pankin lainan saaminen edellyttää yleensä:

Käytännön haasteet

ETA-maiden kansalaiset:

• Rahoitus saatavissa kohtuullisin ehdoin
• Tulot voidaan todentaa kotimaasta
• Omarahoitus 10-20 %

Kolmansien maiden kansalaiset:

• Rahoitus vaikeampaa
• Usein vaaditaan suurempi omarahoitus (25-40 %)
• Lisävakuuksia usein tarvitaan
• Pysyvä oleskelulupa helpottaa merkittävästi

Rahoitusvaihtoehdot

Rahoituksen dokumentaatiovaatimukset

Ulkomaalaisen tulee varautua toimittamaan:

• Passi ja mahdollinen oleskelulupa
• Työsopimus tai yrittäjätodistus
• Palkkatodistukset (3-6 kuukautta)
• Verotuspäätökset (2-3 vuotta)
• Luottotiedot kotimaasta
• Todistus muusta varallisuudesta
• Lainanhakijan CV (ammattitausta)

Asunnon ostoprosessi

Asunnon ostoprosessi Suomessa on kansainvälisesti verrattuna selkeä ja turvallinen.

Prosessin vaiheet

1. Asunnon etsintä

• Verkkopalvelut: Etuovi.fi, Oikotie.fi, Remax.fi
• Kiinteistönvälittäjät
• Suorat ilmoitukset

2. Näyttö ja tarkastus

• Käy näytöillä
• Tilaa kuntotarkastus (kiinteistöt)
• Tarkista isännöitsijäntodistus (asunto-osakkeet)

3. Tarjous ja neuvottelu

• Tee kirjallinen tarjous
• Neuvottele hinnasta
• Sovi ehdoista

4. Kauppakirja

• Asunto-osake: Yksityinen kauppakirja
• Kiinteistö: Kaupanvahvistaja vahvistaa

5. Omistuksen siirto

• Maksa kauppahinta
• Saat osakekirjan/lainhuudon
• Maksa varainsiirtovero

Verotus ulkomaalaiselle ostajalle

Varainsiirtovero

Ulkomaalainen maksaa saman varainsiirtoveron kuin suomalainen:

Varainsiirtovero maksetaan asunto-osakkeista 2 kuukauden kuluessa kaupasta ja kiinteistöistä 6 kuukauden kuluessa.

Myyntivoiton verotus

Jos myyt asunnon myöhemmin voitolla:

Verovapaus:

• 2 vuotta omistusta JA
• 2 vuotta yhtäjaksoista asumista omana asuntona

Verollinen myynti:

• Alle 30 000 euron voitto: 30 % veroa
• Yli 30 000 euron ylittävä osa: 34 % veroa

Ulkomaille muuton vaikutus

Jos muutat Suomesta pois:

Kiinteistövero

Kiinteistövero (omakotitalot, tontit) maksetaan vuosittain:

• 0,41-1,00 % tontin verotusarvosta
• 0,93-2,00 % rakennuksen verotusarvosta
• Kunta määrää tarkan prosentin

Käytännön asiat

Pankkitilin avaaminen

Pankkitilin avaaminen Suomessa vaatii:

Jotkut pankit palvelevat etänä, mutta yleensä vaaditaan henkilökohtainen käynti.

Kielen haasteet

Asiakirjat ovat yleensä suomeksi:

• Kauppakirja (kauppakirja, köpebrev)
• Isännöitsijäntodistus
• Taloyhtiön säännöt
• Lainasopimus

Suositukset:

• Käytä kaksikielistä välittäjää
• Pyydä käännökset keskeisistä asiakirjoista
• Hyödynnä englanninkielisiä pankkipalveluita
• Konsultoi kaksikielistä lakimiestä tarvittaessa

Edustajan käyttö

Jos et ole Suomessa paikan päällä, voit valtuuttaa edustajan:

• Valtakirja asunnon ostoon
• Notaarin vahvistama (kiinteistökauppa)
• Suomalainen edustaja helpottaa prosessia

Erityistilanteet

Sijoitusasunnon ostaminen

Jos ostat asunnon sijoitukseksi ilman Suomessa asumista:

Perheenjäsenen kanssa ostaminen

Jos ostat asunnon suomalaisen puolison tai perheenjäsenen kanssa:

• Molempien nimet kauppakirjaan
• Omistusosuudet sovittava
• Suomalaisen puolison tulot helpottavat lainansaantia
• Molempien allekirjoitukset tarvitaan

Brexit ja britit

Iso-Britannian EU-eron jälkeen britit ovat kolmansien maiden kansalaisia:

• Oleskelulupa tarvitaan yli 90 päivän oleskeluun
• Aiemmat asunto-omistukset säilyvät
• Uudet ostot kolmannen maan säännöin

Asunnon etsintä ulkomailta käsin

Jos etsit asuntoa ulkomailta käsin, hyödynnä:

Verkkopalvelut

Virtuaalinäytöt

Monet välittäjät tarjoavat:

• Videokierroksia
• 3D-malleja
• Reaaliaikaisia virtuaalinäyttöjä
• Valokuva- ja videomateriaaleja

Vierailun suunnittelu

Kun tulet Suomeen katsomaan asuntoja:

1. Sovi näytöt etukäteen
2. Varaa aikaa 3-5 päivää
3. Tapaa pankkeja laina-asioissa
4. Tutustu alueisiin
5. Ota mukaan tulkkausapua tarvittaessa

Yhteenveto

Asunnon ostaminen ulkomaalaisena Suomessa on mahdollista ja monille onnistunut kokemus. Keskeiset muistettavat asiat:

1. Suomessa ei ole merkittäviä rajoituksia - Ulkomaalaiset voivat ostaa asuntoja vapaasti
2. ETA-maiden kansalaisilla helpompaa - Vapaampi liikkuvuus ja helpompi rahoitus
3. Henkilötunnus käytännössä välttämätön - Pankkiasiat ja viralliset toimet
4. Rahoitus suurin haaste - Varaudu suurempaan omarahoitukseen
5. Prosessi on selkeä - Suomen järjestelmä on turvallinen ja läpinäkyvä
6. Käytä asiantuntijoita - Välittäjä ja lakimies auttavat

Hyvällä valmistautumisella ja oikeilla asiantuntijoilla asunnon osto Suomessa onnistuu myös ulkomaalaiselta.

---

Usein kysytyt kysymykset

Tarvitsenko oleskeluluvan ostaakseni asunnon?

Et tarvitse oleskelulupaa asunnon ostamiseen. Voit ostaa asunnon myös turistina. Kuitenkin pankkitilin avaaminen ja lainansaanti vaativat yleensä oleskeluluvan tai EU-rekisteröinnin.

Saavatko EU-kansalaiset asuntolainaa Suomesta?

Kyllä, EU-kansalaiset voivat saada asuntolainaa suomalaisista pankeista. Tarvitset henkilötunnuksen, pankkitilin ja tulotodistukset. Ehdot ovat lähes samat kuin suomalaisilla.

Paljonko varainsiirtoveroa maksetaan?

Asunto-osakkeista maksetaan 1,5 % varainsiirtovero velattomasta hinnasta ja kiinteistöistä 3 % kauppahinnasta. Asunto-osakkeiden vero maksetaan 2 kuukauden kuluessa ja kiinteistöjen 6 kuukauden kuluessa kaupasta.

Voinko ostaa asunnon ulkomailta käsin?

Kyllä, voit valtuuttaa edustajan hoitamaan kaupan. Kiinteistökaupassa valtakirja on vahvistettava. Suosittelemme kuitenkin vierailua paikan päällä ennen ostopäätöstä.

---

Lähteet

• Maahanmuuttovirasto: Oleskeluluvat
• Verohallinto: Ulkomaalaisen verotus Suomessa
• Maanmittauslaitos: Kiinteistökauppa
• Puolustusministeriö: Kiinteistöjen luvanvaraisuus
• Finanssivalvonta: Asuntolainat

---

Artikkeli julkaistu 23.8.2026.